Note d'information EO ADI 2015 définitve

451 Pages·2015·5.28 MB·French

Alliances Développement Immobilier

Note d’Information
EMISSION D’OBLIGATIONS ORDINAIRES NON COTEES
MONTANT GLOBAL DE DE L’OPERATION : 1 MILLIARD DE DIRHAMS
MATURITE : 5 ANS

Plafond MAD 1 000 millions
Nombre maximal de titres 10 000 obligations
Valeur nominale MAD 100 000
Taux d’intérêt
5,67%
nominal
Prime de risque 275 pbs
Négociabilité des titres Négociables de gré à gré (hors Bourse)
Mode de remboursement In fine
Période de souscription : du 26 février 2015 au 02 mars 2015 inclus
Emission réservée aux investisseurs qualifiés de droit marocain
tels que listés dans la présente note d’information
Organisme Conseil et Coordinateur Global Organisme centralisateur et chargé du placement

Visa du Conseil Déontologique des Valeurs Mobilières

Conformément aux dispositions de la circulaire du CDVM, prise en application de l’article 14 du Dahir portant
loi n° 1- 93- 212 du 21 septembre 1993 relatif au Conseil Déontologique des Valeurs Mobilières (CDVM) et aux
informations exigées des personnes morales faisant appel public à l'épargne tel que modifié et complété, l'original de la
présente Note d'Information a été visé par le CDVM le 17 février 2015 sous la référence VI/EM/001/2015
ABREVIATIONS ................................................................................................................................................... 4

DEFINITIONS ........................................................................................................................................................ 7

AVERTISSEMENT ................................................................................................................................................ 8

PREAMBULE ........................................................................................................................................................ 9

PARTIE I. ATTESTATIONS ET COORDONNÉES ...................................................................................... 10

I. Président Directeur Général ......................................................................................................... 11

II. Commissaires Aux Comptes ........................................................................................................ 12

III. Organisme Conseil ....................................................................................................................... 29

IV. Conseil Juridique.......................................................................................................................... 30

V. Responsable de la communication financière .............................................................................. 31

PARTIE II. PRESENTATION DE L’OPERATION ......................................................................................... 32

I. Cadre de l’Opération .................................................................................................................... 33

II. Objectifs de l’Opération ............................................................................................................... 34

III. Structure de l’Offre ...................................................................................................................... 34

IV. Renseignements relatifs aux obligations ...................................................................................... 35

V. Calendrier de l’opération.............................................................................................................. 37

VI. Syndicat de placement et intermédiaires financiers ..................................................................... 37

VII. Garantie de bonne fin ................................................................................................................... 37

VIII. Modalités de souscription des titres ............................................................................................. 37

IX. Modalités de traitement des ordres............................................................................................... 39

X. Modalités de règlement et de livraison des titres ......................................................................... 40

XI. Modalités de publication des résultats de l’opération .................................................................. 40

XII. Fiscalité ........................................................................................................................................ 40

XIII. Charges relatives à l’opération ..................................................................................................... 41

PARTIE III. PRESENTATION GENERALE DE ALLIANCES DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ........... 42

I. Renseignements à caractère général ............................................................................................. 43

II. Renseignements sur le capital social de ADI ............................................................................... 45

III. Structure de l’actionnariat ............................................................................................................ 47

IV. Politique de distribution de dividendes ........................................................................................ 51

V. Nantissements d’actifs ................................................................................................................. 53

VI. Nantissements d’actions ............................................................................................................... 53

VII. Nantissements d’actions des filiales ............................................................................................. 54

VIII. Marché des titres de Alliances Développement Immobilier ........................................................ 55

IX. Notation........................................................................................................................................ 59

X. Assemblée d’actionnaires............................................................................................................. 60

XI. Organes d’administration ............................................................................................................. 61

XII. Fonctionnement du Conseil d’Administration ............................................................................. 62

XIII. Organes de direction .................................................................................................................... 65

XIV. Gouvernance d’entreprise ............................................................................................................ 69

Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 2
PARTIE IV. ACTIVITE DE ALLIANCES DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ............................................ 75

I. Historique ..................................................................................................................................... 76

II. Appartenance de Alliances Développement Immobilier à un groupe .......................................... 81

III. Filiales de Alliances Développement Immobilier ........................................................................ 81

IV. Secteur d’activité de Alliances Développement Immobilier ...................................................... 180

V. Organisation ............................................................................................................................... 237

PARTIE V. ANALYSE FINANCIERE DE ALLIANCES DEVELOPPEMENT IMMOBILIER .................. 255

I. Périmètre et méthodes de consolidation ..................................................................................... 257

II. Etablissement des comptes pro forma ........................................................................................ 264

III. Analyse du compte de produits et charges – Comptes consolidés ............................................. 267

IV. Analyse du bilan – Comptes consolidés ..................................................................................... 289

V. Etude de l’équilibre financier ..................................................................................................... 314

VI. Analyse du tableau de flux de trésorerie – Comptes consolidés ................................................ 316

PARTIE VI. ANALYSE FINANCIERE SEMESTRIELLE CONSOLIDEE DU GROUPE ALLIANCES

DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ................................................................................................................. 318

I. Périmètre de consolidation du groupe Alliances Développement Immobilier ........................... 320

II. Analyse du compte des charges et produits au 30 juin 2013 et au 30 juin 2014 ........................ 324

III. Analyse du bilan consolidé semestriel ....................................................................................... 335

IV. Etude de l’équilibre financier ..................................................................................................... 347

PARTIE VII.ANALYSE DES COMPTES ESTIMES DE ALLIANCES DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

AU 31/12/2014 .................................................................................................................................................... 348

I. Analyse du compte de produits et de charges estimé au 31 décembre 2014 .............................. 349

II. Analyse du bilan estimé au 31 décembre 2014 .......................................................................... 351

PARTIE VIII. PERSPECTIVES DE LA SOCIETE ...................................................................................... 353

I. Stratégie du Groupe Alliances Développement Immobilier....................................................... 354

II. Principaux agrégats prévisionnels pour l’exercice 2015 ............................................................ 359

PARTIE IX. FACTEURS DE RISQUES .......................................................................................................... 360

I. Risques liés au secteur d’activité ............................................................................................... 361

II. Risques financiers ...................................................................................................................... 363

PARTIE X. FAITS EXCEPTIONNELS .......................................................................................................... 364

PARTIE XI. LITIGES ET AFFAIRES CONTENTIEUSES ............................................................................ 366

PARTIE XII.ANNEXES ................................................................................................................................... 368

I. Principes et méthodes comptables – Comptes sociaux .............................................................. 369

PARTIE XIII. BULLETIN DE SOUSCRIPTION ......................................................................................... 449

Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 3
ABREVIATIONS
ADI Alliances Développement Immobilier
AGE Assemblée Générale Extraordinaire
AGO Assemblée Générale Ordianire
ALHIF Alliances Hospitality Investment Fund
ALMOD Alliances MOD
APD Avant Projet Détaillé
APS Avant Projet Sommaire
BDT Bons du Trésor
BET Bureau d’Etudes Techniques
BFR Besoin en Fonds de Roulement
BPA Bénéfice par Action
BTP Bâtiments et Travaux Publics
CA Chiffre d’Affaires
CCC Casa City Center
CDG Caisse de Dépôt et de Gestion
CDVM Conseil Déontologique des Valeurs Mobilières
CGI Compagnie Générale Immobilière
CIMR Caisse Interprofessionnelle Marocaine de Retraite
CNC Conseil National de la Comptabilité
CNSS Caisse Nationale de la Sécurité Sociale
CPI Crédit de Promotion Immobilière
CV Curriculum Vitae
DESCF Diplôme d’Etudes Suprérieures Comptables et Financières
DHD Dilam Hôtel Développement
DPA Dividende par Action
DPS Droits Préférentiel de Souscription
EBE Excédent Brut d’Exploitation
EBIT Earnings Before Interest and Taxes
EBITDA Earnings before interest and taxes, depreciation and amortization
EHC European Hotels Corporation
EMT Entreprise Marocaine des Travaux
ERAC Etablissement Régional d’Aménagement et de Construction
ETIC Etat des Informations Complémentaires
FBCF Formation Brute de Capital Fixe
FCP Fonds Commun de Placement
FVIT Faible Valeur Immobilière Totale
Ha Hectare(s)
Hab Habitants
HEM Holding Essaouira Mogador
HT Hors Taxes
Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 4
IDE Investissements Directs à l’Etranger
IFC International Finance Corporation
IG Intégration Globale
IR Impôt sur le Revenu
IS Impôts sur les Sociétés
KMAD Millier(s) de Dirhams
MAD Dirham marocain
MAMDA Mutuelle Agricole Marocaine d’Assurances
MBA Master of Business Administration
MCMA Mutuelle Centrale Marocaine d’Assurances
MMAD Millions de dirhams
MMFCFA Milliards de Franc CFA
MO Maîtrise d’Ouvrage
MOD Maîtrise d’Ouvrage Déléguée
Mrd/Mrds Milliards
MRE Marocains Résidents à l’Etranger
NA Non Applicable
Nd Non disponible
Ns Non significatif
ONI Oued Negrico Immobilier
ONA Omnium Nord Africain
OPCVM Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières
ORA Obligations Remboursables en Actions
OST Organisme Sous Tutelle
Pbs Point de Base
Pdm Parts de marché
PDR Programmes de Développement Régionaux
PIB Produit Intérieur Brut
PMH Piron Maroc Holding
% Pourcentage
Rex Résultat d’Exploitation
RNC Résultat Net Consolidé
ROE Return on Equity
S.A. Société Anonyme
SAEMOG Société d’Aménagement Essaouira Mogador
SALIXUS Société d’Aménagement du Port Lixus
S.A.R.L Société à Responsabilité Limitée
SAVO Société d’Aménagement et de Valorisation de Ouarzazate
SCI Société Civile Immobilière
SFI Société Financière Internationale
SIRH Système d’Information de gestion des Ressources Humaines
Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 5
SAPST Société d’Aménagement et de Promotion de la Station Taghazout
SOMED Société Maroc Emirats Arabes Unis de Développement
SONADAC Société Nationale d’Aménagement Communal
SPL Société de Participation Lixus
TFZ Tanger Free Zone
TCAM Taux de Croissance Annuel Moyen
TVA Taxe sur Valeur Ajoutée
VA Valeur ajoutée
Var. Variation
VPN Virtual Private Network
VRD Voiries et Travaux Urbains
Vs Versus
ZFF Zone Franche de Fnideq

Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 6
DEFINITIONS
Contractant clés en main Type de contrat en prestations de services développés par ADI
Contractant général Type de contrat en prestations de services développés par ADI
La FBCF ou formation brute de capital fixe est l'agrégat qui mesure en comptabilité
Formation Brute de Capital
nationale l'investissement (acquisitions moins cessions) en capital fixe des différents agents
Fixe
économiques résidents.
Ensemble constitué par une société mère et ses filiales ainsi que les sociétés contrôlées par
Groupe
une société mère et/ou ses filiales.
Un habitat est dit insalubre lorsqu’il présente, par lui-même ou par ses conditions
Habitat insalubre
d’occupation, un danger pour la santé de ses occupants et du voisinage.
Habitat en dur construit sans plan d’ensemble ni autorisation légale et caractérisés par une
Habitat non réglementaire
insuffisance des infrastructures de base (eau potable, assainissement, électricité, voirie).
Maîtrise d’ouvrage délégué
Type de contrat en prestations de services développés par ADI
(MOD)
Maîtrise d’ouvrage délégué
Type de contrat en prestations de services développés par ADI
élargie
Maîtrise d’œuvre technique Type de contrat en prestations de services développés par ADI
La surface hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de
Surface hors œuvre brute
plancher de chaque niveau de la construction.
La surface hors œuvre nette s’obtient à partir de la surface hors œuvre brute en opérant les
déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions, aux toitures-terrasses,
Surface hors œuvre nette
balcons et surfaces non closes du rez-de-chaussée et aux aires de stationnement des
véhicules.
Taux d’avancement des
Travaux réalisés en pourcentage du budget alloué au projet
travaux
Taux d’avancement des
Commercialisation effectuées en pourcentage de la consistance du projet
commercialisations
Taux d’avancement des
Livraisons effectuées en pourcentage de la consistance du projet
livraisons

Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 7
AVERTISSEMENT
Le visa du CDVM n’implique ni approbation de l’opportunité de l’opération ni authentification des informations
présentées. Il a été attribué après examen de la pertinence et de la cohérence de l’information donnée dans la
perspective de l’opération proposée aux investisseurs.
L’attention des investisseurs potentiels est attirée sur le fait qu’un investissement en obligations est soumis au
risque de non remboursement. Cette émission obligataire ne fait l’objet d’aucune garantie si ce n’est
l’engagement donné par l’émetteur.
Le CDVM ne se prononce pas sur l’opportunité de l’opération d’émission d’obligations ni sur la qualité de la
situation de l’émetteur. Le visa du CDVM ne constitue pas une garantie contre le risque de non remboursement
des échéances de l’émission d’obligations, objet de la présente note d’information.
La présente note d’information ne s’adresse pas aux personnes dont les lois du lieu de résidence n’autorisent pas
la souscription ou l’acquisition des obligations, objet de ladite note d’information.
Les personnes en la possession desquelles ladite note viendrait à se trouver, sont invitées à s’informer et à
respecter la réglementation dont elles dépendent en matière de participation à ce type d’opération.
Chaque établissement membre du syndicat de placement ne proposera les obligations, objet de la présente note
d’information, qu’en conformité avec les lois et règlements en vigueur dans tout pays où il fera une telle offre.
Ni le Conseil Déontologique des Valeurs Mobilières (CDVM), ni Alliances Développement Immobilier, ni
Attijari Finances Corp., n’encourent de responsabilité du fait du non respect de ces lois ou règlements par un ou
des membres du syndicat de placement.

Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 8
PREAMBULE
En application des dispositions de l’article 14 du Dahir portant loi n° 1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au
CDVM et aux informations exigées des personnes morales faisant appel public à l’épargne tel que modifié et
complété, la présente Note d’Information porte, notamment, sur l’organisation de l’émetteur, sa situation
financière et l’évolution de son activité, ainsi que sur les caractéristiques et l’objet de l’opération envisagée.
Ladite Note d’Information a été préparée par Attijari Finances Corp. conformément aux modalités fixées par la
circulaire du CDVM prise en application des dispositions de l’article précité.
Le contenu de cette Note d’Information a été établi sur la base d’informations recueillies, sauf mention
spécifique, des sources suivantes :
(cid:1) Les commentaires, analyses et statistiques fournis par la Direction Générale de Alliances Développement
Immobilier, notamment lors des due diligences effectuées auprès de la Société selon les standards de la
profession ;
(cid:1) Les liasses comptables de Alliances Développement Immobilier et ses filiales pour les exercices clos aux
31 décembre 2011, 2012 et 2013 ;
(cid:1) Les comptes semestriels d’Alliances Développement Immobilier au 30 juin 2013 et au 30 juin 2014 ;
(cid:1) Les comptes estimés au 31 décembre 2014 ;
(cid:1) Les procès-verbaux des Conseils d’Administration, des Assemblées Générales Ordinaires, des Assemblées
Générales Extraordinaires et rapports de gestion pour les exercices clos aux 31 décembre 2011, 2012, 2013,
2014 ainsi que ceux de l’exercice en cours jusqu’à la date de visa ;
(cid:1) Les projections établies par les organes de direction et d’administration de la Société ;
(cid:1) Les rapports des Commissaires Aux Comptes relatifs aux comptes sociaux et consolidés pour les exercices
clos aux 31 décembre 2011, 2012 et 2013 ;
(cid:1) Les rapports de revue limitée des Commissaires Aux Comptes relatifs aux comptes semestriels sociaux et
consolidés à fin juin 2013 et à fin juin 2014 ;
(cid:1) Les rapports spéciaux des Commissaires Aux Comptes relatifs aux conventions réglementées des exercices
clos aux 31 décembre 2011, 2012 et 2013 ;
(cid:1) Les études et données recueillies auprès du Ministère Délégué chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme.
En application des dispositions de l’article 13 du Dahir portant loi n° 1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au
Conseil Déontologique des Valeurs Mobilières et aux informations exigées des personnes morales faisant appel
public à l’épargne tel que modifié et complété, cette Note d'Information doit être :
(cid:1) Remise ou adressée sans frais à toute personne dont la souscription est sollicitée, ou qui en fait la demande ;
(cid:1) Tenue à la disposition du public selon les modalités suivantes :
(cid:2) Elle est disponible à tout moment au siège social de Alliances Développement Immobilier : 16, Rue
Ali Abderrazak - Casablanca ;
(cid:2) Elle est disponible sur demande dans un délai maximum de 48h auprès du réseau de placement ;
(cid:2) Elle est disponible sur le site du CDVM (www.cdvm.gov.ma).
(cid:1) Tenue à la disposition du public au siège de la Bourse des Valeurs de Casablanca et sur son site internet.

Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 9
Partie I. ATTESTATIONS ET COORDONNÉES

Note d’Information – Emission d’obligations Alliances Développement Immobilier 10