Wonen in Amsterdam 2011, deel 1: Stand van zaken

122 Pages·2012·5.03 MB·Dutch

by  Willem Teune

Wonen in Amsterdam 2011
Stand van zaken
Gemeente Amsterdam
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Colofon
Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam
Datum November 2012
Auteurs Kees Dignum en San Yin Kan
Begeleidingsgroep Vertegenwoordigers van stadsdelen, corporaties,
de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties,
de dienst Wonen, Zorg en Samenleven
en Bureau Onderzoek en Statistiek
Grafische vormgeving Arie de Zeeuw
In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven,
de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
en alle Amsterdamse stadsdelen

Gemeente Amsterdam
Dienst Wonen, Zorg en Samenleven
Jodenbreestraat 25
Postbus 1900
1000 BX Amsterdam
Telefoon 020 552 7474
E-mail [email protected]
Website www.amsterdam.nl/wonen

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Delflandlaan 4
Postbus 9959
1006 AR Amsterdam
Telefoon 020 346 0360
W-mail [email protected]
Website www.afwc.nl
Wonen in Amsterdam
2011
Stand van zaken
Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken
4
Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken
Inhoudsopgave
Samenvatting 5
Hoofdstuk 1 Inleiding 13
Hoofdstuk 2 De woningvoorraad 15
2.1 Inleiding 15
2.2 Eigendom 16
2.3 Huursector 20
2.4 Eigen woning bezit 29
2.5 Kwaliteit 30
2.6 Conclusie 37
Hoofdstuk 3 De bewoners 39
3.1 Inleiding 39
3.2 Enkele demografische kenmerken 39
3.3 Inkomstenbronnen 44
3.4 Inkomen 46
3.5 Conclusie 58
Hoofdstuk 4 Woningen en bewoners 59
4.1 Inleiding 59
4.2 Relatie woningvoorraad en inkomensgroepen 60
4.3 Welke inkomensgroepen wonen in welke woningen? 62
4.4 Woonlasten van huurders 65
4.5 Woonlasten van woningeigenaren 72
4.6 Woningen en huishoudenskenmerken 74
4.7 Conclusie 81
Hoofdstuk 5 Woonmilieus 83
5.1 Inleiding 83
5.2 Beschrijving van de twaalf woonmilieus 84
5.3 Sociaal-economische differentiatie in woonmilieus 88
5.4 Waardering van woning en buurt 96
5.5 Conclusies 99
Bijlagen Onderzoeksverantwoording 101
Uitleg gehanteerde begrippen 107
Enquête 110
Buurtindeling Amsterdam 119
3
Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken
4
Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken
Samenvatting
Inleiding
Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (WiA 2011) is uitgevoerd door middel
van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen
thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder
huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In april 2011 is gestart met
het ‘veldwerk’ en dit heeft geresulteerd in circa 17.900 ingevulde enquêtes.
De dataverzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek
en Statistiek, in opdracht van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen. WZS heeft het
gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd.
Zoals ook in de vorige WiA-rapporten wordt uitvoerig ingegaan op kenmerken
van de woningvoorraad, de bewoners en de woonsituatie. Ook wordt opnieuw
ingegaan op de kenmerken van de verschillende Amsterdamse woonmilieus.
Op de website van WZS staat het rapport Stadsdeelprofielen1. Het is voor
de zeven stadsdelen en ruim tachtig (samengestelde) buurtcombinaties een
tabellenboek met de belangrijkste variabelen.
1 Alle publicaties van WiA 2011 zijn te vinden op http://www.amsterdam.nl/gemeente/organisatie-
diensten/wzs/woonbeleid-onderzoek/onderzoek/wia-(wonen/
5
Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken
De woningen
De woningvoorraad groeide ten opzichte van 2009 met ruim 5.000 eenheden
naar een aantal van 394.468 op 1 januari 2011. De bouwgolf van het eerste
decennium is voorbij. De groei die in de periode 2007-2009 werd gerealiseerd,
10.000 woningen, zal niet snel weer herhaald worden.
Het percentage eigen woningen is ten opzichte van 2009 gestegen naar 30,2%
(119.100 woningen). Een toename van ruim 7.000 eigen woningen in twee
jaar tijd. Ook het aantal en het percentage particuliere huurwoningen (88.900
woningen, 22,6%) ligt in 2011 hoger dan in voorgaande jaren. Deze verandering
in de langjarige trend heeft te maken met het gegeven dat eigen woningen
door de afwachtende huizenmarkt al dan niet tijdelijk verhuurd worden. Het
corporatiebezit kwam in 2009 voor het eerst onder de 50% en ligt in 2011 op
47,2% (186.500).
Het aandeel huurwoningen met een huur t/m € 545 daalde in de periode
2005-2011 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk
67%, 63%, 60% naar 56%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad
(t/m € 643) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65% naar 61%.
De gemiddelde kale huur van alle zelfstandige huurwoningen in 2011
bedraagt € 468, dat is € 42 hoger dan in 2009. Bij de corporatiewoningen is
het gemiddelde € 413, bij particuliere huurwoningen € 596. De huren in de
particuliere huursector stegen naar een hoger niveau dan op basis van de trend
in de voorgaande tien jaar verwacht mocht worden.
Vergelijking van huurbedragen en WOZ-waarden geeft een ruimtelijke
discrepantie tussen de centrale, oudere delen van Amsterdam (Centrum, Zuid,
West en Oost) en globaal de naoorlogse stadsdelen Zuidoost, Nieuw West en
Noord. In het centrale gebied zijn de huren laag in vergelijking met de door de
markt bepaalde, hoge WOZ-waarden. In de ‘naoorlogse stadsdelen’ zijn huren
hoog in vergelijking met de door lage marktdruk gematigde WOZ-waarden. In
2011 is het verschil in deze ruimtelijke discrepantie iets kleiner geworden.
Opvallend is dat de door bewoners geschatte waarde van hun eigen woningen
(koopsector) stabiliseerde (in Centrum en West zelfs licht gestegen van 2009
naar 2011), terwijl de WOZ-waarde inmiddels gemiddeld 20.000 euro lager
ligt. In de ‘naoorlogse stadsdelen’ is het verschil tussen WOZ-waarde en zelf
geschatte prijzen minder groot.
Grote huurwoningen zijn duurder dan kleine, maar per vierkante meter gerekend
is dat niet zo. In de corporatiesector zijn zelfs grote woningen wat goedkoper
per vierkante meter. In de particuliere huursector wordt over de hele linie ca.
€ 10 per vierkante meter gerekend. In de kleinste particuliere huurwoningen
ligt de vierkante meterprijs op bijna het dubbele van de grootste corporatie-
woningen.
6
Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken
Een belangrijke kwaliteitindicator is het rapportcijfer dat bewoners zelf voor
hun woning geven. Het aantal vierkante meters is een sterkste indicator voor
dat rapportcijfer. Zo wordt in de corporatiesector voor een woning van minder
dan 50 m² als rapportcijfer een 6,5 gegeven en voor de allergrootsten bijna
een 8. De oppervlaktegerelateerde waarderingslijn is in de afgelopen jaren
voor de particuliere huursector opgeschoven richting de koopsector. Er is in
de particuliere huursector kennelijk een kwaliteitstoename die er voor zorgt
dat over de hele linie hogere rapportcijfers gegeven worden dan enkele jaren
terug. Het komt vermoedelijk doordat particuliere huurwoningen gelegen zijn
in buurten waar zowel de woningen als de woonomgeving aangepakt worden.
Dezelfde waarderingsstijging is er in de periode 2001-2011 bij bewoners van
particuliere huurwoningen namelijk ook voor hun woonomgeving.
Het rapportcijfer voor de woning (alle woningen) ligt gemiddeld op 7,5. Dat wijkt
niet af van 2009. De stijgende trend van de voorgaande jaren is voorbij.
Het cijfer voor de woonomgeving (de buurt) op ligt in 2011 op 7,3. Achter de
komma is dat nog een heel kleine stijging van 0,04 punt (significant), maar ook
hier heeft stijging plaatsgemaakt voor stabilisatie.
7
Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken
De bewoners
Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens is tussen 2009 en 2011
licht gegroeid, van € 2.356 naar € 2.392 netto per maand. Die groei is echter
laag in vergelijking met voorgaande jaren. Anders dan in voorgaande jaren is
de groep lage inkomens (éénpersoons huishoudens < € 1.220 en meerpersoons
huishoudens < € 1.730) gegroeid: met één procentpunt naar 32,5% in de twee
jaar van 2009-2011. De groei van de lage inkomens gaat voor een deel gepaard
met een afname van de inkomensgroep die daar net boven ligt (tot € 33.614
per jaar). De kleine, maar voor het beleid belangrijke inkomensgroep tussen
€ 33.614 en € 43.000 vertoont de kleinste verandering en maakt 12% uit van
alle huishoudens. De inkomens tussen € 43.000 en 2x modaal omvatten 16%
van alle huishoudens in Amsterdam. Ook hier verandert weinig. De hoogste
inkomensgroep, boven 2x modaal, groeit nog met 0,4 procentpunt, wat heel
gering is ten opzichte van vorige jaren.
De stadsdelen Centrum en Zuid wisselden ten opzichte van 2009 positie in hun
inkomensprofiel. Zuid telt nu het hoogste aandeel hoge inkomens (boven 1,5x
modaal) en het laagste aandeel lage inkomens. Stadsdeel Zuid is het enige
stadsdeel waar geen groei van het aandeel lage inkomens plaatsvond. Ook
Noord en Zuidoost wisselden positie. Noord is nu het stadsdeel met het hoogste
aandeel lage inkomens en ook de sterkste groei van deze groep in twee jaar tijd.
Doordat eenoudergezinnen meestal eenverdieners zijn lijkt hun inkomensprofiel
op dat van alleenwonenden. Huishoudens met twee volwassenen zijn vaak
tweeverdieners en daarom maakt het niet uit of zij kinderen hebben of niet,
hun gemiddelde inkomens lijken sterk op elkaar. Door het verschil in aantal
verdieners is het inkomen van een gezinshuishouden met twee ouders bijna twee
keer zo hoog als inkomen van een eenoudergezin.
De huishoudenscompositie en het aantal mensen in het huishouden dat een
inkomen heeft, werkt ook door naar het inkomensprofiel van de herkomst
groepen. Zo ligt het gemiddelde inkomensniveau van groepen met een Turkse
en een Marokkaanse herkomst al jarenlang op ca. 75% van het Amsterdamse
gemiddelde. Bij deze groepen speelt de geringe economische vooruitgang
van de zogenaamde eerste generatie een belangrijke rol in combinatie met het
lage percentage tweeverdieners. Overigens is de groep met een Marokkaanse
herkomst wel de enige naast autochtone Nederlanders, waar het aandeel
tweeverdieners steeg, en ondanks het lage niveau steeg ook het gemiddelde
inkomen de laatste twee jaar. In de periode tot 2003 werd het verschil in
inkomensniveau tussen de autochtonen en westers allochtonen aan de ene
kant en de niet-westerse groepen aan de andere kant kleiner. Daarna zijn de
verschillen weer geleidelijk groter geworden.
Het grootste inkomenscontrast doet zich voor tussen jonge huishoudens tot en
met 24 jaar (€ 1.446) en de groep van 25-34 jaar (€ 2.668). Het is een indicatie
voor de snelheid waarmee jongeren carrière kunnen maken als ze de fase van
studeren en eerste baantjes achter zich hebben gelaten (en in Amsterdam blijven
wonen en werken). In de leeftijdsgroep 25-34 treedt de laatste jaren de sterkste
inkomensgroei op, zelfs zodanig dat het inkomensniveau van de leeftijdgroep
hierboven (35-44 jaar), die wat betreft de lengte van de carrière een betere
potentiële inkomenspositie heeft, bijna wordt geëvenaard.
8