Wohnen und Wohnungspolitik in der Großstadt: Eine empirische Untersuchung über Wohnformen, Wohnwünsche und kommunalpolitische Steuerung in Nürnberg PDF
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Everhard Holtmann Rainer Schaefer Wohnen und Wohnungspolitik in der Großstadt Eine empirische Untersuchung über Wohnformen, Wohnwünsche und kommunalpolitische Steuerung in Nürnberg Everhard Holtmann/Rainer Schaefer Wohnen und Wohnungspolitik in der GroBstadt Everhard Holtmann/Rainer Schaefer Wohnenund Wohnungspolitik in der GroBstadt Eine empirische Untersuchung liber Wohnformen, Wohnwtinsche und kommunalpolitische Steuerung in Ntirnberg Unter Mitarbeit von Martina Gilges, Margarete Hollbacher und Heike Tombrink Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 1996 Die Autoren Prof. Dr. Everhard Holtmann, Institut flir Politikwissenschaft der Martin Luther-Universităt Halle-Wittenberg Dr. Rainer Schaefer, von 1987 bis 1993 wiss. Mitarbeiter am Sonderfor schungszentrum der Universităt Er1angen-Ntirnberg, seither Geschăftsftihrer einer Projektentwicklungsgesellschaft Gedruckt mit Unterstiitzung der Deutschen Forschungsgemeinschaft ISBN 978-3-663-11884-8 ISBN 978-3-663-11883-1 (eBook) DOI 10.1007/978-3-663-11883-1 © 1996 Springer Fachmedien Wiesbaden Urspriinglich erschienen bei Leske + Budrich, Opladen 1996 Das Werk einschlieBiich aHer seiner Teile ist urheberrechtlich geschiitzt. Jede Verwertung auBerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulăssig und strafbar. Das gilt insbesondere fiir Yervielfăltigungen, Obersetzungen, Mi kroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Vorwort Die vorliegende Fallstudie faBt wesentliche Ergebnisse zusammen, die im Rahmen eines von der DFG gefărderten Forschungsprojekts iiber "Wohnfor men, Wohnprăferenzen und Wohnungspolitik in der GroBstadt, untersucht am Beispiel Niirnbergs" am Sozialwissenschaftlichen Forschungszentrum (SFZ) und am Institut fiir Politische Wissenschaft der Universităt Erlangen Niirnberg hauptsăchlich im Zeitraum von Anfang Mai 1991 bis Ende April 1993 erarbeitet worden sind (die Umfrage wurde zwischen Oktober 1991 und Januar 1992 durchgefiihrt). Die Idee fiir diese Untersuchung ist im Wintersemester 1987/88 in einem Oberseminar der Erlanger Universităt entstanden. Prof. Dr. Gotthard Jasper hat dieses Seminar seinerzeit geleitet; er hat sodann das Untersuchungskon zept mit entwickelt, als ein Antragsteller die Projektsteuerung anfangs mit iibernommen und war auch nach seinem Wechsel in das Rektorat der Uni versităt in die projektbegleitende Diskussion stets eingebunden. Neben Gotthard Jasper und den Unterzeichneten haben folgende Perso nen zu den Ertrăgen des Projekts beigetragen: Martina Gilges M.A. hat, als wiss. Mitarbeiterin, die Erhebung vorbereitet, ihre Durchfiihrung betreut und die erhobenen Daten einer Auswertung unterzogen. Heike Tombrink war fe derfiihrend bei der Abfassung des Teilkapitels 4.4; hierbei entwickelte sie ei nen eigenstăndigen methodischen Ansatz zu Wohnbiographien. Dr. Margare te Hăllbacher (SFZ) hat die Auswertung beratend begleitet und insbesondere fiir ihr Mitwirken am 4. Kapitel Zeit und Miihe investiert. An Pretest, Inter views und mit technischen Diensten waren beteiligt: Beate Băhm, Oliver Hiilser, Claudius Kroker, Michael Lappler, Dirk Meisel, Stefan Moll, Marion Simon, Rahel Willhardt, Oliver Zimmermann und Stefan Zuber. Bei der Er stellung der Druckvorlage halfen in Halle Bernhard Bol! M.A. und Jens Gerth. Das SFZ der Universităt hat eine Projektstelle beigesteuert und das Projekt im iibrigen technisch und logistisch in hohem MaBe unterstiitzt. Profitiert haben wir hier insbesondere von der Zusammenarbeit mit PD Dr. Manfred Stosberg, Edeltraut Gottsmann und Gisela Volkert. Allen Genannten danken wir fiir ihre Miihen, ihre Ideen, ihre Mithilfe und ihre Geduld. 5 Die Stadt Ni.irnberg war als ein kooperierender Partner unentbehrlich. Wir danken dafi.ir Herrn Oberbi.irgermeister Dr. Peter Schi:inlein, dem Refe renten fi.ir Wohnen, Stadtentwicklung und Wirtschaft a.D. Dr. Wilhelm Doni und dem Baureferenten Prof. Dr. Walter Anderle, ferner, stellvertretend fiir alle weiteren, den Mitarbeitern der Arbeitsgruppe Ni.irnberg-Pian/Stab sowie Dipl. Geogr. Michael Ruf vom Amt fiir Wohnen und Stadterneuerung. Unser Dank gilt insbesondere der DFG, die das Forschungsprojekt zwei Jahre lang gefi:irdert und das Erscheinen des Endberichts in der vorliegenden Buchfassung mit einer Druckbeihilfe ermi:iglicht hat. Halle und Ni.irnberg, im Dezember 1995 Everhard Holtmann Rainer Schaefer 6 V erzeichnis der verwendeten Abkiirzungen AfS AusschuB fi.ir Stadtforschung, Stadtentwicklung und Stadterneuerung AFWoG Gesetz i.iber den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen AG Arbeitsgruppe AGBG Gesetz i.iber die Allgemeinen Geschăftsbedingun gen AGN Arbeitsgruppe Ni.irnberg-Pian AGN/S Arbeitsgruppe Ni.irnberg-Plan/Stab AGNV Arbeitsgemeinschaft der Ni.irnberger Vorstadt AKJ Arbeitskreis Johannis ANM Arbeitskreis Ni.irnberger Mieterinitiativen Anm. d. Verf. Anmerkung der Verfasser AZ Abendzeitung (Ni.irnberg) BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BBauG Bundesbaugesetz BDB Bund deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure BOB Bi.irgerliches Gesetzbuch BN Bund Naturschutz BT-Drs. Bundestagsdrucksache DFG Deutsche Forschungsgemeinschaft DMB Deutscher Mieterbund e.V. DST Der Stădtetag EPL Einzelplan EStG Einkommensteuergesetz ESW Evangelisches Siedlungswerk FAZ Frankfurter Allgemeine Zeitung GdW Gesamtverband der Wohnungswirtschaft e.V. GFZ GeschoBflăchenzahl (Summe der GeschoB flăche divid iert durch Grundsti.icksflăche) IHK Industrie- und Handelskammer 7 LWS Landeswohnungs- und Stădtebaugesellschaft GmbH MHG Gesetz zur Regelung der Miethohe MIP Mittelfristiger Investitionsplan n.s. nicht signifikant NN Niirnberger Nachrichten NZ Niirnberger Zeitung OPNV Offentlicher Personennahverkehr RDM Ring Deutscher Makler Ref. Referat Stat. JB GEM. Statistisches Jahrbuch deutscher Gemeinden Stat. JB BRD Statistisches Jahrbuch der Bundesrepublik Deutschland Stat. JB NURNBERG Statistisches Jahrbuch der Stadt Niirnberg StBauFG Stădtebauforderungsgesetz StGB Strafgesetzbuch sz Siiddeutsche Zeitung taz Die Tageszeitung WA Allgemeines W ohngebiet WB Wohnungsbericht der Stadt Niirnberg WBG (Gemeinniitzige) Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Niirnberg WE Wohneinheit WG W ohngemeinschaft WGG Wohnungsgemeinniitzigkeitsgesetz WGGDV Durchfiihrungsverordnung zum Wohnungs gemeinniitzigkeitsgesetz WiSta Wirtschaft und Statistik 2. WKSchG Zweites Wohnraumkiindigungsschutzgesetz II. WoBauG Zweites Wohnungsbaugesetz WoBindG Wohnungsbindungsgesetz WoModG W ohnungsmodernisierungsgesetz ws Amt fiir Wohnen und Stadterneuerung (Wohnungsamt) 8 Inhaltsverzeichnis Vorwort ............................................................................................................................ 5 Verzeichnis der verwendeten Abkiirzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1. Einleitung .. .. . . . . . . . . . . .... ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. . ..... .... .. ...... ........ ............ ... ...... .... 15 1.1 Problemstellung und Zi ele .. . . . . . . . ..................... .. .. . . . . . . .. .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.2 Forschungsstand ...................................................................................................... 19 1.3 Methode .................................................................................................................. 26 2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen.... .. .. . . . . . . . .. . . . .. . . . .. . . . . . .. . . . .. . ....... 31 2.1 Das Wirtschaftsgut "Wohnen", Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik .............. 31 2.2 Der bundesdeutsche Wohnungsmarkt .................................................................... 33 2.2.1 Entwicklungslinien des Wohnungsmarktes und der Wohnungspolitik in der Bundesrepublik .............................................. 33 2.2.2 Der Wohnungsmarkt in den alten Lăndern zu Beginn der 90er Jahre ....................................................................................................... 40 2.3 Der Ntirnberger Wohnungsmarkt ........................................................................... 43 2.3.1 Demographische, geographische und wirtschaftliche Rahmenbe- dingungen .............................................................................................. 43 2.3.2 Der Ntirnberger Wohnungsmarkt ......................................................... 46 2.3.2.1 Der Mietwohnungsmarkt ...................................................................... 46 2.3.2.2 Der Eigenttimermarkt ............................................................................ 49 2.3.2.3 Bau1andpreise ........................................................................................ 52 2.3.2.4 Verschiebungen zwischen den Teilmărkten ......................................... 53 3. Die Untersuchungsviertel: demographische und bauliche Entwicklung ........ 57 3.1 Ntirdliche Altstadt-St. Sebald ............................................................................... 60 3.2 St. Johannis .............................................................................................................. 64 3.3 Langwasser .............................................................................................................. 75 4. Wohnformen und Wohnprăferenzen in den Quartieren ................................. 91 4.1 Methodische Anlage der empirischen Erhebungen ................................................ 92 4.1.1 Die quantitative Untersuchung ............................................................. 92 4.1.1.1 Stichprobenziehung und Teilnahmebereitschaft .. .... ........... ... .. ...... ... .. . 92 4.1.1.2 Verteilung soziodemographischer Merkmale in der Stichprobe ......... 95 4.1.1.3 Der Fragebogen ..................................................................................... 96 4.1.2 Die Intensivinterviews ........................................................................... 97 4.1.3 Erklărende V ariable ............................................................................... 98 4.1.3.1 Okonomisches Potential... ..................................................................... 98 4.1.3.2 Haushaltstypen .................................................................................... 100 4.2 Wohnformen und Wohnprăferenzen insgesamt sowie nach dem tikonomischen Potential der Haushalte ............................................... 103 4.2.1 Eigentumsverhăltnisse......................................................................... 104 4.2.2 Art des Gebăudes und der Wohnung .................................................. 105 9 4.2.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitătsbereitschaft ....... 107 4.2.4 WohnungsgroBe und Wohnungszuschnitt. ......................................... 112 4.2.5 Ausstattungsstandards, Renovierungen!Modemisierungen und allgemeine Wohnzufriedenheit ..... .. .. . . . . . . . . . .. ....... ... . . . . . . ............ ... .... . . . . 121 4.2.6 Die Wohnungswah1: Kriterien, Schwierigkeiten, Verănderung der Anspriiche........ ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . ........................... ................. .............. .... 124 4.2.7 Wohnkosten und Zah1ungsbereitschaft .............................................. 130 4.2.8 Stellenwert des Wohnens .................................................................... 142 4.2.9 Restimee ............................................................................................... 143 4.3 Wohnformen und Wohnprăferenzen nach Hausha1tstypen ................................... 144 4.3.1 Stichprobenvertei1ung und Stabi1ităt der erhobenen Hausha1tsformen ................................................................................... 144 4.3.2 Wohnformen und Wohnprăferenzen traditioneller Hausha1tstypen ..................................................................................... 146 4.3.2.1 Sozia1-und A1tersstruktur der traditionellen Haushaltstypen ............. 146 4.3.2.2 Eigentumsverhăltnisse, Art des Gebăudes und der Wohnung ............ 147 4.3.2.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitătsbereitschaft ........ 148 4.3.2.4 WohnungsgroBe und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards sowie allgemeine Wohnzufriedenheit... ............................................... 150 4.3.2.5 Die Wohnungswah1: Kriterien, Schwierigkeiten und Verănde- rungen der Anspriiche .......................................................................... 154 4.3.2.6 Wohnkosten und Zah1ungsbereitschaft ............................................... 156 4.3.2.7 Restimee ............................................................................................... 159 4.3.3 Wohnformen und Wohnprăferenzen neuer Haushaltstypen 16 0 4.3.3.1 Sozial-und Altersstruktur der neuen Hausha1tstypen ......................... 161 4.3.3.2 Eigentumsverhă1tnisse, Art des Gebăudes und der Wohnung ............ 162 4.3.3.3 Verbundenheit mit dem Stadtvierte1 und Mobi1itătsbereitschaft ........ 163 4.3.3.4 WohnungsgroBe und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards sowie allgemeine Wohnzufriedenheit... ............................................... 166 4.3.3.5 Die Wohnungswah1: Kritericn, Schwierigkeiten und Verănderungen der Anspriiche ............................................................ 16 9 4.3.3.6 Wohnkosten und Zah1ungsbereitschaft ............................................... 169 4.3.3.7 Restimee ............................................................................................... 171 4.3.4 Wohnformen und Wohnprăferenzen der Einpersonenhaushalte ........ 172 4.3.4.1 Sozia1-und A1tersstruktur der Einpersonenhausha1tc ......................... 172 4.3.4.2 Eigentumsverhăltnisse, Art des Gebăudcs und der Wohnung ............ 173 4.3.4.3 Verbundenheit mit dem Stadtviertel und Mobilitatsbereitschaft ........ 173 4.3.4.4 WohnungsgroBe und Wohnungszuschnitt, Ausstattungsstandards sowie allgemeine Wohnzufriedenheit... ............................................... 175 4.3.4.5 Die Wohnungswah1: Kriterien, Schwierigkeiten und Verănde- rungen der Anspriiche ......................................................................... 177 4.3.4.6 Wohnkosten und Zahlungsbereitschaft ............................................... 178 4.3.4.7 Restimee ............................................................................................... 181 4.4 Verg1eichende Analyse von Hausha1tsbiographien ............................................... 182 4.5 Zusammenfassung .................................................................................................. 193 Tabellenanhang zu Kapitel4 ................................................................................ 200 10
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