Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and Planning Permits PP2014 ...

159 Pages·2015·1.23 MB·English

Planning and Environment Act 1987 
Panel Report  
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and 
C97 and Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and 
PP2014‐0128 
West Warrnambool Industrial Precinct 

15 April 2015
Planning and Environment Act 1987 
Panel Report pursuant to Section 25 and 96B of the Act 
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128 
West Warrnambool Industrial Precinct 
15 April 2015 

Kathryn Mitchell, Chair  Mandy Elliott, Member 

Michael Malouf, Member
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128  Panel Report  15 April 2015 

Contents 
  Page 
Executive Summary .............................................................................................................. i 
PART A ‐ BACKGROUND ...................................................................................................... iv 
1  Introduction ................................................................................................................ 1 
1.1  Preliminaries ............................................................................................................ 1 
1.2  Hearings ................................................................................................................... 2 
1.3  Site Inspections ....................................................................................................... 5 
2  The Proposals ............................................................................................................. 6 
2.1  Background and Context ......................................................................................... 6 
2.2  Amendment C94 – Milk Processing Facility ............................................................ 7 
2.3  Amendment C96 – Freezing and Cold Store Facility ............................................... 9 
2.4  Amendment C97 – Warrnambool West Industrial Precinct ................................. 10 
2.5  Approach to the Report ......................................................................................... 11 
3  Planning Context ....................................................................................................... 13 
3.1  Policy Framework .................................................................................................. 13 
3.2  Planning scheme provisions .................................................................................. 16 
3.3  Relevant Planning Strategies ................................................................................. 18 
3.4  Other Policy Considerations .................................................................................. 20 
4  Strategic Assessment of the Amendments ................................................................ 22 
4.1  What are the Amendments seeking to Achieve? .................................................. 22 
4.2  Submissions and Evidence..................................................................................... 23 
4.3  Discussion .............................................................................................................. 29 
4.4  Conclusions and Recommendations ..................................................................... 32 
PART B ‐ THRESHOLD ISSUES .............................................................................................. 34 
5  Strategic Assessment of Permit Applications ............................................................ 35 
6  Traffic, Access and Car Parking .................................................................................. 36 
6.1  Submissions and Evidence..................................................................................... 36 
6.2  Discussion .............................................................................................................. 40 
6.3  Conclusions ............................................................................................................ 48 
7  Visual and Landscape ................................................................................................ 51 
7.1  Submissions and Evidence..................................................................................... 51 
7.2  Discussion .............................................................................................................. 58 
7.3  Conclusions ............................................................................................................ 60 
8  Noise ........................................................................................................................ 61 
8.1  Submissions and Evidence..................................................................................... 61 
8.2  Discussion .............................................................................................................. 66 
8.3  Conclusions ............................................................................................................ 67 
9  Air and Odour ........................................................................................................... 69 
9.1  Submissions and Evidence..................................................................................... 69 
9.2  Discussion .............................................................................................................. 77
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128  Panel Report  15 April 2015 

9.3  Conclusions ............................................................................................................ 80 
10  Wastewater and Drainage ........................................................................................ 82 
10.1  Submissions and Evidence..................................................................................... 82 
10.2  Discussion .............................................................................................................. 85 
10.3  Conclusions ............................................................................................................ 89 
11  Economic and Social ................................................................................................. 91 
11.1  Submissions and Evidence..................................................................................... 91 
11.2  Discussion .............................................................................................................. 96 
11.3  Conclusions ............................................................................................................ 97 
12  Hazard Assessment ................................................................................................... 99 
12.1  Submissions and Evidence..................................................................................... 99 
12.2  Discussion ............................................................................................................ 100 
12.3  Conclusions .......................................................................................................... 101 
13  Other Matters ......................................................................................................... 102 
13.1  Development Contributions ................................................................................ 102 
13.2  Impact on Merri River Environs ........................................................................... 103 
13.3  Sale of Crown Land .............................................................................................. 103 
13.4  Impact on Property Values .................................................................................. 104 
PART C – ASSESSMENT AND RECOMMENDATIONS .......................................................... 105 
14  Permit ‐ Milk Processing Facility .............................................................................. 106 
14.1  Assessment .......................................................................................................... 106 
14.2  Conclusions .......................................................................................................... 107 
14.3  Recommendations .............................................................................................. 108 
15  Permit – Cold Store Facility ..................................................................................... 109 
15.1  Assessment .......................................................................................................... 109 
15.2  Conclusions .......................................................................................................... 110 
15.3  Recommendations .............................................................................................. 110 
16  Permit – Industrial Subdivision ............................................................................... 111 
16.1  Assessment .......................................................................................................... 111 
16.2  Conclusions .......................................................................................................... 111 
16.3  Recommendations .............................................................................................. 112
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128  Panel Report  15 April 2015 

Appendix A: List of Submitters 
Appendix B: Document List 
Appendix C: Revised Schedule to Clause 21.06 
Appendix D: Revised Schedule to Special Use 3 Zone 
Appendix E: Planning Permit PP2014‐0106 
Appendix F: Planning Permit PP2014‐0107 
Appendix G: Planning Permit PP2014‐0128 

List of Tables 
  Page 
Table 1  Parties to the Panel Hearing .................................................................................... 2 

List of Figures 
  Page 
Figure 1  West Warrnambool Industrial Precinct ................................................................... 7 
Figure 2  Amendment C94 subject land ................................................................................. 8 
Figure 3  Amendment C96 subject land ............................................................................... 10 
Figure 4  Amendment C97 subject land ............................................................................... 11 
Figure 5  Zone Plan of the West Warrnambool Industrial Precinct and the 
subject land ........................................................................................................... 17
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128  Panel Report  15 April 2015 

List of Abbreviations 

AQM  Air Quality Management 
Buffers Report  West Warrnambool Industrial Precinct Separation Distance Management Plan 
(Warrnambool Review of Land Uses Within Industrial Buffers Report) 2014 
CAD  Central Activities District 
CFA  Country Fire Authority 
CIP  clean‐in‐place  
dB(A)  decibels 
DELWP  Department of Environment, Land, Water and Planning 
DSE  Department of Sustainability and Environment 
DTPLI  Department of Transport, Planning and Local Infrastructure  
EDIS  Warrnambool and Moyne Economic Development and Investment Strategy 
EPA  Environment Protection Authority 
GRZ  General Residential Zone 
HVAC  High Voltage Alternating Current 
IN1Z  Industrial 1 Zone 
IRAEs  Industrial Residual Air Emissions  
LPPF  Local Planning Policy Framework 
MCA  Merrivale Community Association 
Midfield  Midfield Group Pty Ltd (proponent for Amendments C94 and C96) 
MSS  Municipal Strategic Statement 
NIRV  ‘Noise from Industry in Regional Victoria' Recommended Maximum Noise Levels 
from Commerce, Industry and Trade Premises in Regional Victoria, EPA 
Publication 1411, 2011 
OU  Odour Unit 
PUZ  Public Use Zone 
SEPP  State Environment Protection Policy  
SPPF  State Planning Policy Framework 
SUZ  Special Use Zone 
VPP  Victoria Planning Provisions 
WILUR  Warrnambool Industrial Land Use Review  
WWIP  West Warrnambool Industrial Precinct 
WWTP  Waste Water Treatment Plant 
92 Liebig  92 Liebig Street Pty Ltd (proponent for Amendment C97 and planning permit 
application)
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128  Panel Report  15 April 2015 

Overview 

Amendment Summary    
The Amendment  Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and 
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128 
Common Name   West Warrnambool Industrial Precinct 
Subject Site  10 Scott Street, Warrnambool 
19 Scott Street, Warrnambool 
Lot 2 Eccles Street and 4 and 4A Scott Street, Warrnambool 
The Proponent  Midfield Group Pty Ltd for C94 and C96 
Warrnambool City Council and 92 Liebig Pty Ltd for C97 
Planning Authority  Warrnambool City Council 
Authorisation   7 August 2014 
Exhibition  28 August to 29 September 2014 
Submissions  A total of 189 submissions were received (including two late 
submissions), see Appendix A 

Panel Process    
The Panel  Kathryn Mitchell (Chair), Mandy Elliott and Michael Malouf 
Directions Hearing  24 November 2014 in Warrnambool 
Panel Hearing  3, 4, 5, 6, 11, 12, and 13 February 2015 in Warrnambool 
Site Inspections  Unaccompanied on 24 November 2014, accompanied on 4 February 
2015, and other unaccompanied inspections during the course of 
the Hearings 
Appearances  See Table 1 
Date of this Report  15 April 2015
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128  Panel Report  15 April 2015 

Executive Summary 
(i) Summary 
Warrnambool is the key regional centre in South West Victoria and the hub for retail, health, 
education, community and industrial services.  It is a significant employment generator and 
provides the focal point for major industry in the region.  One of these key industries is 
agriculture and in particular, livestock production.  To survive and to remain competitive, 
regional centres need to ensure continued growth and development. 
Warrnambool  has  a  strong  industrial  base,  which  is  located  in  several  key  precincts, 
including  the  West  Warrnambool  Industrial  Precinct,  located  two  kilometres  from  the 
Central Activities District.  In planning for the future, Warrnambool has identified land for 
new industrial development in the growing Eastern Precinct. 
This  Panel  process  is  considering  three  amendments,  each  accompanied  by  a  planning 
permit application.  Amendments C94 and C96 to the Warrnambool Planning Scheme seek 
rezoning from the Public Use Zone 6 – Local Government to the Industrial 1 Zone in two 
locations in Scott Street.  Amendment C97 seeks to rezone land known as Lot 2 Eccles Street 
from Schedule 1 to the General Residential Zone to Schedule 3 to the Special Use Zone ‐ 
Warrnambool West Industrial Precinct Transition Area.  The permits sought include a milk 
processing facility for the C94 land, a freezing and cold store facility for the C96 land, and a 
six lot subdivision for the C97 land. 
Midfield Group Pty Ltd is one of the key industries in Warrnambool and its region, and it has 
significant and diverse operations, resulting in a strong employment base.  As with all major 
industry, it must diversify to ensure it remains viable, and in this regard, Midfield proposes 
to expand its operations to develop a cold store facility and a milk processing plant.  Such 
expansion requires rezoning of land within the West Warrnambool Industrial Precinct to 
enable these uses and development.  Co‐location with other Midfield operations will result 
in clear synergies and efficiencies.  The Panel supports both the amendments and the 
planning permit applications. 
A thriving and robust industrial precinct needs to ensure it has suitable buffers in place to 
protect the amenity of nearby residential areas and other sensitive uses, and to this end, an 
area of residential zoned land (Eccles Street) falls within the 500 metre buffer threshold for 
some existing uses, as well as the proposed milk processing plant. 
A residential subdivision has already been refused for this land, and the dilemma for Council 
is how to best resolve what to do with this land.  Clearly it is not suitable for residential 
development, but as it is adjacent to an existing residential area, it raises issues about 
whether it is appropriate for light industrial uses.  This Panel has considered a proposal to 
rezone the land to a tailored Special Use Zone which it supports, and a subdivision, which 
the  Panel  does  not  support,  principally  because  the  applicant  so  poorly  conceived  the 
proposal, that it could not possibly be supported.  Critical issues such as access, and layout 
were so lacking in detail that the application can only be refused. 
To assist Council deal with separation distances, it has commenced preparation of the West 
Warrnambool  Industrial  Precinct  Separation  Distance  Management  Plan  (Warrnambool 
Review of Land Uses within Industrial Buffers 2014), which is to be realised through local 
Page i
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128  Panel Report  15 April 2015 

policy changes as part of Amendment C97.  The Panel supports the intent of this, but more 
work needs to be done to finalise the review. 
The local community however, do not believe that the Amendments should be approved, 
nor should the permits issue for the applications.  Submitters spoke of the increasing level of 
heavier industry in the precinct, particularly those put forward by Midfield, are too much for 
the area.  Concerns related to traffic and access, visual amenity impacts, noise, odour, 
particulate matter (milk dust) and social impacts.  While there were some submissions in 
support  of  the  proposals,  the  clear  majority  of  submitters  were  against  it.    Particular 
concerns related to impacts on neighbouring residents and children using the Merrivale 
Primary School. 
In assessing the concerns raised by the community, the Panel has found that these can be 
mitigated through appropriate control and mitigation measures such as a fabric filter (bag 
house) constructed on the milk processing facility dryer to capture airborne particles arising 
from the processing operations to a requirement of less than 20mg/m³.  The Panel accepts 
that the two facilities will comply with the noise limit of 45dB(A) at the closest sensitive 
receivers (residences) for day, evening and night time noise associated with the facilities.  
Odour is not expected to be an issue as there will be no wastewater treatment on the site.  A 
number of permit conditions, which were recommended by the technical experts, have been 
endorsed by the Panel and included in the permits to address these matters. 
The  Panel  concludes  that  there  are  no  substantive  traffic  engineering  reasons  why 
Amendment C94 and C96 and their associated planning permits should not be approved, 
subject to conditions that truck traffic be restricted to designated routes.  In relation to 
Amendment C97 subdivision permit, the Panel concludes that the information (or lack of) 
regarding traffic and access, leads the Panel to recommend the refusal of the associated 
planning permit on the basis that the traffic and access plans and the relevant information 
provided to the Panel are lacking in quality and substance. 
One of the issues that emerged is whether Midfield is a ‘good neighbour’.  Overall, the Panel 
considers that Midfield needs to be a better neighbour to its residential community.  These 
proposals have suffered due to a lack of meaningful consultation, especially prior to the 
exhibition process.  Put simply, there was no engagement or consultation, apart from the 
statutory requirements.  The community has felt disenfranchised and disengaged, and both 
Council and Midfield need to now work hard and effectively to gain back the trust and 
support of its local community. 
The Panel was surprised that Council did not seek improvements to Scott Street (which is 
largely populated by Midfield industries) through some form of development contribution.  
As the major tenant of Scott Street, it is in Midfield’s interest to assist in upgrading the street 
through streetscape works, street repairs, better defined parking and the like.  While Council  
rates contribute towards this, there is an opportunity for Midfield to put something back 
into the industrial precinct through a voluntary development contribution. 
Subject to modifications, the Panel supports the three amendments and the two permit 
applications for Midfield, but not the application for the Eccles Street land. 

Page ii
Warrnambool Planning Scheme Amendments C94, C96 and C97 and  
Planning Permits PP2014‐0106, PP2014‐0107 and PP2014‐0128  Panel Report  15 April 2015 

(ii) Recommendations 
Based on the reasons set out in this Report, the Panel recommends: 
1.  Adopt Amendment C94 to the Warrnambool Planning Scheme as exhibited. 
2.  Adopt Amendment C96 to the Warrnambool Planning Scheme as exhibited. 
3.  Adopt Amendment C97 to the Warrnambool Planning Scheme as exhibited, subject 
to: 
a)  The modifications to Clause 21.06 as provided in Appendix C. 
b)  The  modifications  to  Schedule  3  to  the  Special  Use  Zone  as  provided  in 
Appendix D. 
4.  Issue Permit PP2014‐0106, subject to the amended conditions provided in Appendix 
E. 
5.  Issue Permit PP2014‐0107, subject to the amended conditions provided in Appendix 
F. 
6.  Refuse issue of Permit PP2014‐0128. 

Page iii