Verwaltertage für die Wohnungswirtschaft der Fa. ista Aktuelle Mietrechtsprechung

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Verwaltertage für die
Wohnungswirtschaft der Fa. ista
H4-Hotel, Würzburger Str. 21, 30880 Laatzen
am 1.6. und 2.6. 2016, 9.00 – 16.30 Uhr
Aktuelle Mietrechtsprechung,
insbesondere des BGH
Referenten:
Rechtsanwältin Ruth Breiholdt
und
RiAG Dr. Olaf Riecke,
beide Hamburg
Programm/Tagesablauf
08.30 Uhr Empfang mit Kaffee/
09.00 Uhr Begrüßung durch ista, Herr Schröder
09.15 Uhr Vortrag ista, Herr Hennig
09.45 Uhr Seminarteil I
10.45 Uhr Kaffeepause
11.15 Uhr Seminarteil II
12.30 Uhr Mittagspause
13.30 Uhr Vortrag Prof. Dr. Ewald Wessling
14.40 Uhr Kaffeepause
15.10 Uhr Seminarteile III und IV
ca. 16.30 Uhr Ende
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Themen
 Widerrufsrechte auch im Miet- und Maklerrecht?
 Überhöhte Kaution; aufgedrängte Sicherheit
 Lösungen für die Vertragspraxis nach dem Tornado des BGH zur
Nichtigkeit einer Vielzahl von Klauseln zur Abwälzung der
Schönheitsreparaturen
 Ermittlung des Wärmeverbrauchs nach VDI 2077, Beiblatt
„Rohrwärmeverlust“
 Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht
 Gebrauchsrechte des Mieters
 Endgültige Klärung der letzten Rechtsfragen zu
Rauchwarnmeldern durch die Rechtsprechung
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Maklerrecht
 Frage
 Fällt der über Internetportale angebahnte konkludent zustande
gekommene Immobilien-Maklervertrag unter § 312b BGB; d.h.
bedarf es einer Widerrufsbelehrung?
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§ 312 b BGB n.F.
§ 312b Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge
(1) Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind
Verträge,
1. die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers
und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein
Geschäftsraum des Unternehmers ist,
2. für die der Verbraucher unter den in Nummer 1 genannten
Umständen ein Angebot abgegeben hat,
3. die in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder durch
Fernkommunikationsmittel geschlossen werden, bei denen der
Verbraucher jedoch unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume
des Unternehmers bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des
Verbrauchers und des Unternehmers persönlich und individuell
angesprochen wurde,
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Antwort 1
 Maklerverträge stellen Verträge über die Erbringung von
Dienstleistungen gem. § 312b Abs. 1 BGB dar. Der Vertragsschluss
erfolgte unter Verwendung von Telekommunikationsmitteln im Sinne
des § 312b Abs. 2 BGB, wenn das Angebot der Maklerin per E-Mail
durch Übersendung des Exposés und die Annahme des Kunden
telefonisch erfolgte, als er den Erhalt des Exposés bestätigte und
einen Besichtigungstermin vereinbarte. Trotz Nutzung dieser
Fernkommunikationsmittel wurde dem Kunden keine
Widerrufsbelehrung übersandt. Allerdings fehlt es an einem
wirksamen Widerruf, denn dieser ist gemäß § 355 Abs. 1 Satz 2 BGB
gegenüber dem Unternehmer zu erklären.
 LG Itzehoe, Urteil vom 30.5.2014, 6 O 379/13 (aA OLG Schleswig,
Urteil vom 22.1.2015, 16 U 89/14, GE 2015, 1159)
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Antwort 2
 Das vom Fernabsatzrecht bezweckte Widerrufsrecht passt für den
Immobilienmaklervertrag nicht.
 Der Maklervertrag ist von vornherein kein selbstständiger
wechselseitig zu erfüllender Vertrag, sondern lediglich
Dienstleistungs-Annex zu einem Vertrag, der planmäßig niemals
allein unter Zuhilfenahme von Fernkommunikationsmitteln und ohne
eingehende Begutachtung der Ware abgeschlossen wird.
 Der Betrieb eines Immobilienmaklers erscheint typischerweise auch
nicht als ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder
Dienstleistungssystem
 OLG Schleswig, Urteil vom 22.1.2015, 16 U 89/14, GE 2015, 1159, str.
(Revision zugelassen)
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Weiter: Maklerrecht
 Fragen:
1. Fällt ein Immobilienmakler unter § 16a ENEV 2014?
 Sachverhalt: Ein Immobilienmakler wird wegen angeblich
unvollständiger Anzeige wettbewerbsrechtlich abgemahnt, er
soll Schadensersatz zahlen und eine Unterlassungserklärung
unterzeichnen.
2. Mussten Pflichtangaben zum Energieverbrauch des Objekts in
der Anzeige des Maklers gemacht werden?
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§ 16a Abs.1 EnEV 2014
Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine
Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem
Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die
Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
1.die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder
Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
2.den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder
Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung
des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
(Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und
Leasinggeber bei Immobilienanzeigen…)
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Antwort
 Immobilienmakler fallen nicht unter § 16a EnEV und müssen in
ihren Anzeigen nicht die dortigen Pflichtangaben zum
Energieverbrauch der Immobilie machen.
 LG Berlin, 28.1.2016 - 52 O 204/15 - GRUR-RS 2016, 04940
 Anderer Ansicht: LG Tübingen, 1.2.2016 - 20 O 53/15 - GRUR-RS
2016, 03224 -, Arg: europäische Richtlinie 2010/31/EU.
Obergerichtliche Entscheidungen liegen noch nicht vor.
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