valoración de la aplicación del método del valor ganado a proyectos de construcción de viviendas

223 Pages·2016·30.59 MB·Spanish

UNIVERSIDAD DE OVIEDO

DEPARTAMENTO DE EXPLOTACIÓN Y PROSPECCIÓN DE MINAS
MÁSTER INTERUNIVERSITARIO EN “DIRECCIÓN DE PROYECTOS”
TRABAJO FIN DE MÁSTER

VALORACIÓN DE LA APLICACIÓN DEL
MÉTODO DEL VALOR GANADO A
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE
VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE

AUTOPROMOCIÓN

AUTOR: FRANCISCO FERRAO FERNÁNDEZ
DIRECTOR: FRANCISCO ORTEGA FDEZ.
Fecha: Julio 2016
APLICACIÓN DEL MÉTODO DEL VALOR GANADO A PROYECTOS DE

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE AUTOPROMOCIÓN
Índice de contenidos
1 INTRODUCCIÓN. .............................................................................. 5
2 OBJETIVOS. ..................................................................................... 9
2.1.‐ SEGUIMIENTO DE PROYECTOS. ......................................................................................... 9
2.2.‐ NECESIDAD DE UN MÉTODO DE CONTROL. ................................................................ 9
2.3.‐ ANÁLISIS DEL MÉTODO DEL VALOR GANADO EN PROYECTOS DE
VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE AUTOPROMOCIÓN. ..................................................... 10
2.4.‐ ASPECTOS POSITIVOS DEL MÉTODO DEL VALOR GANADO. ............................ 11
3 ALCANCE. ..................................................................................... 14
3.1.‐ PROYECTO A ANALIZAR. ................................................................................................... 14
3.2.‐ ALCANCE DEL PROYECTO. ................................................................................................ 15
3.3.‐ MODELOS DE ACTUACIÓN. ............................................................................................... 17
3.4.‐ METODO DE VALOR GANADO APLICADO AL PROYECTO. .................................. 19
3.5.‐ PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL. ............................................................... 20
3.6.‐ EXTRACTO DEFINICIÓN Y ALCANCE PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN. ........ 23
4 ESTADO DEL ARTE ÁREAS ABORDADAS EN EL PROYECTO. ......... 37
4.1.‐ MÉTODO DEL VALOR GANADO. ...................................................................................... 37
4.2.‐ MÉTODO DEL VALOR GANADO EN EL PMBOK. ....................................................... 39
4.3.‐ ÁMBITO Y APLICACIÓN. ..................................................................................................... 40
4.4.‐ MÉTODO DEL VALOR GANADO EN PROYECTOS EDIFICACIÓN. ...................... 41
5 DISEÑO E IMPLEMENTACIÓN DE LA SOLUCIÓN PROPUESTA. ...... 43
5.1.‐ SEGUIMIENTO DE PROYECTOS. ...................................................................................... 43
5.2.‐ CONCEPTOS Y DEFINICIONES. ........................................................................................ 43
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5.3.‐ ESTRUCTURA DE DELGOSE DEL TRABAJO WBS. .................................................... 48
5.4.‐ PRESUPUESTO, CANTIDADES Y PRECIOS. ................................................................. 53
5.5.‐ CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES. ................................................ 56
5.6.‐ AGENTES DE LA EDIFICACIÓN. ....................................................................................... 59
5.7.‐ INTERESES DE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN. ............................................. 68
5.8.‐ RELACIÓN ENTRE TÉCNICOS Y PROMOTOR. ........................................................... 70
6 CASO PRÁCTICO O EVALUACIÓN Y PRUEBAS. .............................. 72
6.1.‐ HISTÓRICO DE TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA Y REDACCIÓN DE
PROYECTO. ......................................................................................................................................... 72
6.2.‐ PETICIÓN DE OFERTAS. ..................................................................................................... 74
6.3.‐ ESTUDIO COMPARATIVO. .................................................................................................. 76
6.4.‐ ADJUDICACIÓN. ...................................................................................................................... 78
6.5.‐ INICIO DE OBRA. PLANNING. ........................................................................................... 79
6.6.‐ CONTROL DE OBRA. ............................................................................................................. 80
6.6.‐ APLICACIÓN DEL MÉTODO FASES/TOTAL. .............................................................. 81
6.7.‐ CERTIFICACIÓN 1. ................................................................................................................. 82
6.8.‐ CERTIFICACIÓN 2. ................................................................................................................. 84
6.9.‐ CERTIFICACIÓN 3. ................................................................................................................. 85
6.10.‐ CERTIFICACIÓN 4. .............................................................................................................. 86
6.11.‐ CERTIFICACIÓN 5. .............................................................................................................. 87
6.12.‐ CERTIFICACIÓN 6. .............................................................................................................. 88
6.13.‐ CERTIFICACIÓN 7. .............................................................................................................. 90
6.14.‐ CERTIFICACIÓN 8. .............................................................................................................. 92
6.15.‐ CERTIFICACIÓN 9. .............................................................................................................. 93
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6.16.‐ CERTIFICACIÓN 10. ........................................................................................................... 95
6.17.‐ CERTIFICACIÓN 11. ........................................................................................................... 97
6.18.‐ CERTIFICACIÓN 12. FINAL DE OBRA. ........................................................................ 99
6.19.‐ ANÁLISIS DE ÍNDICES DE EJECUCIÓN. .................................................................... 101
7 CONCLUSIONES Y TRABAJOS FUTUROS. ..................................... 108
7.1.‐ CONCLUSIONES. ................................................................................................................... 108
7.2.‐ LÍNEAS DE FUTURO. .......................................................................................................... 111
8 BIBLIOGRAFÍA. ........................................................................... 113
9 ANEXOS O APÉNDICES. ............................................................... 116
9.1.‐ ANEXO 1: CUADROS DE ESTADÍSTICA EN LA CONSTRUCCIÓN, NIVEL
NACIONAL. MINISTERIO DE FOMENTO, GOBIERNO DE ESPAÑA.
9.2.‐ ANEXO 2: CUADROS DE ESTADÍSTICA EN LA CONSTRUCCIÓN, NIVEL
PRINCIPADO DE ASTURIAS. MINISTERIO DE FOMENTO, GOBIERNO DE
ESPAÑA.
9.3.‐ ANEXO 3: EXTRACTO PLANIMETRÍA PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN
VIVIENDA UNIFAMILIAR.
9.4.‐ ANEXO 4: DATOS ESTADÍSTICOS PROYECTO.
9.5.‐ ANEXO 5: PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL PROYECTO.
9.6.‐ ANEXO 6: EXTRACTO NIVEL PRESCRIPCIÓN MATERIALES DE PROYECTO.
9.7.‐ ANEXO 7: EXTRACTO NIVEL PRESCRIPCIÓN ACABADOS DE PROYECTO.
9.8.‐ ANEXO 8: EXTRACTO CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA PROMOTOR‐
CONSTRUCTOR.
9.9.‐ ANEXO 9: COMPARATIVO INICIAL, 4 OFERTAS.
9.10.‐ ANEXO 10: COMPARATIVO UNIDADES DE OBRA, 3 OFERTAS.
9.11.‐ ANEXO 11: PLANNING INICIAL PROYECTO.
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9.12.‐ ANEXO 12: EXTRACTO TABLAS RENDIMIENTOS CONSTRUCTOR.
9.13.‐ ANEXO 13: PLANNING INICIAL CONSTRUCTOR.
9.14.‐ ANEXO 14: PROGRAMACIÓN DE COSTES‐PLAZOS, LÍNEA BASE DE
PROYECTO.
9.15.‐ ANEXO 15: ANÁLISIS MÉTODO VALOR GANADO, CERTIFICACIÓN 1 A 12.
9.16.‐ ANEXO 16: EXTRACTO RESULTADO OBRA ACABADA.

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1 INTRODUCCIÓN.
A día de hoy es prácticamente incuestionable que todo proyecto debe
implementar un sistema que monitorice y controle su plazo, coste y alcance,
con el motivo de detectar desfases entre lo planificado y lo realmente ejecutado
con el fin de poder tomar las medidas que se estimen oportunas.
En este trabajo Fin de Master se realizará la valoración de la aplicación de uno
de estos sistemas en un ámbito de la construcción muy peculiar que es el de la
construcción de viviendas unifamiliares de autopromoción.
Plantearte hacer tu propia casa no es una cosa que se haga todos los días, por
lo que cuando se va a acometer por primera (y seguramente única) vez, no es
habitual tener una experiencia previa y por lo tanto surgen muchísimas
cuestiones que por lo general se van resolviendo “sobre la marcha”.
No es lo habitual que el autopromotor que quiere hacer una autopromoción de
vivienda domine o tan siquiera conozca con un mínimo de profundidad los
pasos a seguir, trámites, costes, documentación, permisos y todo lo que vaya a
ser necesario para que esa gran inversión se convierta en la vivienda que se
pretende, con el menor número de problemas durante su construcción y,
también, durante la vida útil de la casa.
Aunque pueda parecer un mercado marginal, nada más lejos de la realidad, en
especial en zonas como Asturias, donde la herencia cultural de vivir en un
pequeño núcleo o en una zona residencial de viviendas unifamiliares está muy
implantada. Históricamente la facilidad para tener acceso al agua como
requisito básico para habitar un lugar ha ido generando ese urbanismo
diseminado tan propio de nuestro entorno.
La autopromoción de viviendas siempre ha sido una alternativa para aquellas
personas que teniendo la posibilidad y la voluntad de ser los promotores de su
propia vivienda puedan diseñarla y construirla completamente a su gusto.
Lógicamente esto conlleva una fuerte implicación y porque no decirlo de
problemas, como tratar y lidiar con todos los profesionales del sector que
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trabajarán en la confección de su propia casa, pero al mismo tiempo, tiene la
ventaja de que permite el ahorro una cantidad importante de dinero, como
mínimo el beneficio del promotor inmobiliario que según la situación del
mercado puede ser muy elevado (en plena burbuja inmobiliaria podía llegar al
50%), a la vez que conseguir un grado de personalización, calidad o de
intervención en el proyecto impensable con una promotora inmobiliaria
convencional.
Mayor superficie de ventanas y por tanto de luz, dormitorios más espaciosos, la
elección de un espacio bajo cubierta o un sótano, la identificación y distribución
idónea de las partes de la vivienda como el cuarto de juegos para los niños,
cuarto de la plancha, relación directa entre la cocina y el salón, la decisión de
acometer el proyecto por partes, dejar el espacio bajo cubierta para una fase
posterior de proyecto, especiales demandas de instalación eléctrica,
reutilización de aguas pluviales, espacios exclusivos para aficiones o hobbies
del promotor…..
Se entiende que la posibilidad real de construirse una casa a medida, como un
traje, es algo de una intensidad elevadísima. Acostumbrados a ver publicadas
viviendas en revistas de decoración que no han representado un desembolso
mayor al habitual (sino al contrario en muchas ocasiones) se sabe que la buena
arquitectura no es algo exclusivo y prohibitivo, sino más bien fruto de romper
con ciertos convencionalismos.
Con respecto a la “producción de viviendas unifamiliares” que es el producto
habitual que suelen ofrecer las promotoras dentro de sus “urbanizaciones
exclusivas de viviendas unifamiliares”, optar por un diseño propio permite la
adaptación a las necesidades específicas, gustos o incluso caprichos de cada
cliente.
La Historia de la Arquitectura confirma que los proyectos de mayor calidad y
belleza han respondido, con pocas excepciones, a las necesidades específicas
y reales de un cliente individual, sensible y exigente. Como ejemplos la casa
Kauffmann de Frank Lloyd Wright, la Villa Saboya de Le Corbusier, la casa
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Farnsworth de Mies Van der Rohe o la Villa Mairea de Alvar Aalto por citar
cuatro iconos arquitectónicos.

Figura 1. Viviendas unifamiliares icónicas en la arquitectura moderna.

Debe señalarse que detrás de muchas de estas obras icónicas hay brutales
desfases en precio y en plazo, cuando menos, donde por lo general el origen
viene de la injerencia entre todos y cada uno de los agentes involucrados.
“No entiendo por qué la gente contrataría arquitectos para decirles que hacer”
Frank Gehry.
Debería mantenerse la idea de buscar la excelencia arquitectónica, pero no a
costa de desfases en coste y plazo.

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Este trabajo propone que tomando como partida un promotor motivado, un
proyecto excelente, un constructor implicado y una dirección facultativa
profesional, pueda todo el equipo dotarse de herramientas para llevar a buen
fin la ejecución de la misma mediante el control de costes y plazos a través del
método del Valor ganado.

Figura 2. Evolución del proyecto a la realidad construida.

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2 OBJETIVOS.
2.1.- SEGUIMIENTO DE PROYECTOS.
Todo proyecto lleva aparejadas la realización de una serie de trabajos y
actividades para su desarrollo. Debe considerarse la distribución en el tiempo
de esos trabajos y actividades, así como los recursos necesarios para su
ejecución.
Dentro de los distintos sistemas este trabajo opta por aplicar el método del
Valor Ganado, al estar sobradamente contrastado y proporcionar un pronóstico
razonablemente preciso de los problemas en el desarrollo del proyecto.
Como herramienta utilizada para la dirección de proyectos, tiene un rango de
aplicación importante al integrar el alcance, la planificación y los costes a la
hora de evaluar el comportamiento del proyecto.

2.2.- NECESIDAD DE UN MÉTODO DE CONTROL.
En la sociedad actual y en particular en el sector de la construcción los
proyectos tienden a disponer de menos recursos, cada vez con mayor
frecuencia y parece que será una tendencia a largo plazo, más aún en Europa
y sobre todo en ciclos de crisis como en la que lleva inmerso el sector de la
construcción varios años. Los proyectos poseen un alcance definido, requieren
ser ejecutados en el plazo de tiempo más corto que se pueda y al menor coste
posible.
Es incuestionable que en cualquier proyecto de la clase que sea, las tres
variables de alcance, tiempo y coste están sometidas a cambios y
modificaciones tanto desde el interior como desde el exterior del entorno del
proyecto. Aparecen de forma constante cambios en los requisitos y por lo tanto
en el alcance, en la calidad, en el programa de ejecución y en los costes que
integran el presupuesto.
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