Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions

144 Pages·2001·1 MB·English

Interagency Land Acquisition Conference
UNIFORM APPRAISAL
STANDARDS FOR FEDERAL
LAND ACQUISITIONS
2016
e
Interagency Land Acquisition Conference PDF EDITION
UNIFORM APPRAISAL
STANDARDS FOR FEDERAL
LAND ACQUISITIONS
2016 The Yellow Book is available in an enhanced electronic version and in
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UNIFORM APPRAISAL
STANDARDS FOR FEDERAL print from The Appraisal Foundation. Please visit these links to purchase
LAND ACQUISITIONS
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Appraisal Foundation has published the Uniform Appraisal Standards for Federal Land
Acquisitions on behalf of the Conference and in cooperation with the United States Department
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Printed in the United States of America
ISBN: 978-0-09892208-8-0
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organization sets the Congressionally authorized standards and qualifications for real estate
appraisers, and provides voluntary guidance on recognized valuation methods and techniques
for all valuation professionals. This work advances the profession by ensuring that appraisals are
independent, consistent, and objective.
TABLE OF CONTENTS
FOREWORD 1
ACKNOWLEDGEMENTS 2
0 INTRODUCTORY MATERIAL 3
0.1. Purpose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
0.2. Governing Principles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
0.3. Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
0.4. About the Sixth Edition to the “Yellow Book.” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
0.5. Policy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1 APPRAISAL DEVELOPMENT 8
1.1. Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.2. Problem Identification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9
1.2.1. Client . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2.2. Intended Users . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2.3. Intended Use. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.2.4. Type of Opinion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
1.2.5. Effective Date.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
1.2.6. Relevant Characteristics of the Subject Property. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
1.2.6.1. Property Interest(s) to be Appraised . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.2.6.2.Legal Description . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.2.6.3. Property Inspections . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.2.6.4. Contacting Landowners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
1.2.7. Assignment Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.2.7.1. Instructions, Hypothetical Conditions, Extraordinary Assumptions. . . . . . . . 13
1.2.7.2. Jurisdictional Exceptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.2.7.3. Special Rules and Methods. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.2.7.3.1. Larger Parcel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
1.2.7.3.2. Unit Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.2.7.3.3. Government Project Influence and the “Scope of the Project” Rule 16
1.2.7.3.4. Before and After Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.2.7.3.5. Damages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
1.2.7.3.6. Benefits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
1.2.8. Scope of Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
1.3. Data Collection . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
1.3.1. Property Data.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
1.3.1.1. Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
1.3.1.2. Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
1.3.1.3. Zoning and Land Use Controls . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions / Table of Contents I
1.3.1.4. Use History. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
1.3.1.5. Sales History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.3.1.6. Rental History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
1.3.1.7. Assessed Value and Annual Tax Load . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.4. Data Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
1.4.1. Area and Neighborhood Analysis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
1.4.2. Marketability Studies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.4.3. Highest and Best Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.4.4. Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.4.5. Four Tests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.4.5.1. Economic Use. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
1.4.6. Larger Parcel Analysis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
1.4.7. Highest and Best Use Conclusion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
1.5. Application of Approaches to Value. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1.5.1. Land Valuation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1.5.1.1. Sales Comparison Approach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
1.5.1.2. Subdivision Development Method. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1.5.1.3. Ground Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.5.2. Sales Comparison Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.5.2.1. Prior Sales of Subject Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
1.5.2.2. Selection and Verification of Sales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
1.5.2.3. Adjustment Process. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27
1.5.2.4. Sales Requiring Extraordinary Verification . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
1.5.3. Cost Approach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
1.5.3.1. Critical Elements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34
1.5.3.1.1. Reproduction and Replacement Costs . . . . . . . . . . . . . . . .34
1.5.3.1.2. Depreciation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34
1.5.3.1.3. Entrepreneurial Profit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.5.3.1.4. Unit Rule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.5.4. Income Capitalization Approach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
1.5.4.1. Market Rent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
1.5.4.2. Comparable Leases. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
1.5.4.3. Expense Analysis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.5.4.4. Direct Capitalization. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
1.5.4.5. Yield Capitalization (Discounted Cash-Flow [DCF] Analysis). . . . . . . . . .36
1.6. The Reconciliation Process and Final Opinion of Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
1.7. Partial Acquisitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
1.7.1. Before and After Rule (Federal Rule) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
1.7.1.1. Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.7.1.2. Benefits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.7.1.3. Offsetting of Benefits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.7.1.4. Takings Plus Damages Procedure (State Rule). . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.8. Leasehold Acquisitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
1.8.1. Market Rent and Highest and Best Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
II Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions / Table of Contents
1.8.2. Leasehold Estate Acquired . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1.8.3. Larger Parcel Concerns . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1.9. Temporary Acquisitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
1.9.1. Temporary Construction Easements (TCEs) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.9.2. Temporary Inverse Takings. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43
1.10. Acquisitions Involving Natural Resources. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43
1.10.1. The Unit Rule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44
1.10.2. Highest and Best Use Considerations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44
1.10.3. Special Considerations for Minerals Properties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45
1.10.4. Special Considerations for Forested Properties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48
1.10.5. Water Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49
1.11. Special Considerations in Appraisals for Inverse Condemnations . . . . . . . . . . . . . . .49
1.12. Special Considerations in Appraisals for Federal Land Exchanges . . . . . . . . . . . . . . . 50
1.13. Supporting Experts Opinions and Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
1.14. Appraisers as Expert Witnesses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
1.15. Confidentiality. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54
2 APPRAISAL REPORTING 56
2.1. Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2.2. Appraisal Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2.2.1. Oral Appraisal Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2.2.2. Restricted Appraisal Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2.2.3. Compliance with Rule 26 of the Federal Rules of Civil Procedure . . . . . . . . . . .57
2.2.4. Electronic Transmission of Appraisal Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
2.2.5. Draft Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
2.3. Content of Appraisal Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57
2.3.1. Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58
2.3.1.1. Title Page. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58
2.3.1.2. Letter of Transmittal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58
2.3.1.3. Table of Contents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58
2.3.1.4. Appraiser’s Certification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
2.3.1.5. Executive Summary. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
2.3.1.6. Photographs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59
2.3.1.7. Statement of Assumptions and Limiting Conditions . . . . . . . . . . . . . .59
2.3.1.8. Description of Scope of Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
2.3.2. Factual Data—Before Acquisition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61
2.3.2.1. Legal Description. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61
2.3.2.2. Area, City, and Neighborhood Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
2.3.2.3. Property Data. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
2.3.2.3.1. Site. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61
2.3.2.3.2. Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
2.3.2.3.3. Fixtures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62
2.3.2.3.4. Use History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62
2.3.2.3.5. Sales History. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62
Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions / Table of Contents III
2.3.2.3.6. Rental History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
2.3.2.3.7. Assessed Value and Annual Tax Load. . . . . . . . . . . . . . . . .63
2.3.2.3.8. Zoning and Other Land Use Regulations. . . . . . . . . . . . . . .63
2.3.3. Data Analysis and Conclusions – Before Acquisition. . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
2.3.3.1. Highest and Best Use. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
2.3.3.1.1. Four Tests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .64
2.3.3.1.2. Larger Parcel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65
2.3.3.2. Land Valuation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65
2.3.3.2.1. Sales Comparison Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65
2.3.3.2.2. Subdivision Development Method . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
2.3.3.3. Cost Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
2.3.3.4. Sales Comparison Approach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .66
2.3.3.5. Income Capitalization Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .67
2.3.3.6. Reconciliation and Final Opinion of Market Value . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.3.4. Factual Data—After Acquisition (Partial Acquisitions Only). . . . . . . . . . . . . . .68
2.3.4.1. Legal Description. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68
2.3.4.2. Neighborhood Factors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.3.4.3. Property Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69
2.3.4.3.1. Site. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69
2.3.4.3.2. Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.3.4.3.3. Fixtures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69
2.3.4.3.4. History. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69
2.3.4.3.5. Assessed Value and Tax Load. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.3.4.3.6. Zoning and Other Land Use Regulations . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.3.5. Data Analysis and Conclusions—After Acquisition (Partial Acquisitions Only) . . . . . 69
2.3.5.1. Analysis of Highest and Best Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70
2.3.5.2. Land Valuation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70
2.3.5.3. Cost Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
2.3.5.4. Sales Comparison Approach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70
2.3.5.5. Income Capitalization Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70
2.3.5.6. Reconciliation and Final Opinion of Market Value . . . . . . . . . . . . . . . 70
2.3.6. Acquisition Analysis (Partial Acquisitions Only) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70
2.3.6.1. Recapitulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
2.3.6.2. Allocation and Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
2.3.6.3. Special Benefits. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .71
2.3.7. Exhibits and Addenda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .71
2.4. Reporting Requirements for Leasehold Acquisitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
2.4.1. Property Rights Appraised . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72
2.4.2. Improvements Description . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72
2.4.3. Highest and Best Use and Larger Parcel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
2.5. Project Appraisal Reports. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
IV Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions / Table of Contents
3 APPRAISAL REVIEW 80
3.1. Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
3.1.1. Government Review Appraisers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
3.1.2. Contract Review Appraisers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .81
3.1.3. Rebuttal Experts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82
3.2. Types of Appraisal Reviews . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
3.3. Problem Identification. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83
3.3.1. Client . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
3.3.2. Intended Users . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84
3.3.3. Intended Use. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
3.3.4. Type of Opinion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84
3.3.5. Effective Date . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
3.3.6. Subject of the Assignment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84
3.3.7. Assignment Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
3.4. Responsibilities of the Review Appraiser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
3.5. Review Appraiser Expressing an Opinion of Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
3.6. Review Appraiser’s Use of Information Not Available to Appraiser . . . . . . . . . . . . . . 86
3.7. Review Reporting Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3.8. Certification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
4 LEGAL FOUNDATIONS FOR APPRAISAL STANDARDS 89
4.1. Introduction to Legal Foundations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
4.1.1. Requirement of Just Compensation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
4.1.2. Market Value: The Measure of Just Compensation . . . . . . . . . . . . . . . . . . .90
4.1.3. Federal Law Controls . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
4.1.4. Defining Property Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
4.1.5. About the Sixth Edition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92
4.2. Market Value Standard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92
4.2.1. Market Value Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .93
4.2.1.1. Date of Value. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .93
4.2.1.2. Exposure on the Open, Competitive Market . . . . . . . . . . . . . . . . . .95
4.2.1.3. Willing and Reasonably Knowledgeable Buyers and Sellers. . . . . . . . . . .95
4.2.1.4. All Available Economic Uses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96
4.2.2. The Unit Rule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
4.2.2.1. Ownership Interests (the Undivided Fee) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97
4.2.2.2. Physical Components. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
4.2.2.2.1. Existing Government Improvements . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
4.2.2.3. Allocations and Administrative Payments Under the Uniform Act . . . . . . . 98
4.2.2.4. Departure from the Unit Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
4.2.3. Objective Market Evidence; Conjectural and Speculative Evidence. . . . . . . . . . .99
4.2.4. Refinements of Market Value Standard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
4.2.5. Special Rules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
4.2.6. Exceptions to Market Value Standard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions / Table of Contents V
4.3. Highest and Best Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
4.3.1. Highest and Best Use Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
4.3.2. Criteria for Analysis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
4.3.2.1. All Possible Uses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
4.3.2.2. Market Demand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
4.3.2.3. Economic Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
4.3.2.4. Zoning and Permits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
4.3.2.4.1. Exceptions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
4.3.3. Larger Parcel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
4.3.4. Criteria for Analysis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
4.3.4.1. Unity of Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
4.3.4.2. Unity of Ownership (Title). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
4.3.4.3. Physical Unity (Contiguity or Proximity) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
4.3.4.4. Legal Instructions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
4.3.4.5. Special Considerations in Partial Acquisitions. . . . . . . . . . . . . . . . . 117
4.3.4.6. Special Considerations in Riparian Land Acquisitions . . . . . . . . . . . . 117
4.3.4.7. Special Considerations in Land Exchanges . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
4.3.4.8. Special Considerations in Inverse Takings. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
4.4. Valuation Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
4.4.1. The Three Approaches to Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
4.4.2. Sales Comparison Approach. Under federal law. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
4.4.2.1. Comparability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
4.4.2.2. Adjustments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
4.4.2.3. Sales Verification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
4.4.2.4. Transactions Requiring Extraordinary Care. . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
4.4.2.4.1. Prior Sales of the Same Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
4.4.2.4.2. Transactions with Potential Nonmarket Motivations . . . . . . . . 124
4.4.2.4.3. Exchanges of Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
4.4.2.4.4. Sales that Include Personal Property . . . . . . . . . . . . . . . . 128
4.4.2.4.5. Contingency Sales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
4.4.2.4.6. Offers, Listings, Contracts, and Options . . . . . . . . . . . . . . . 129
4.4.2.4.7. Sales After the Date of Valuation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
4.4.3. Cost Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
4.4.3.1. Foundations of the Cost Approach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
4.4.3.2. Value of the Land (Site) as if Vacant. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
4.4.3.3. Reproduction Cost and Replacement Cost . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
4.4.3.4. Depreciation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
4.4.3.5. Entrepreneurial Incentive and Entrepreneurial Profit . . . . . . . . . . . . . 135
4.4.3.6. Unit Rule and the Cost Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
4.4.4. Income Capitalization Approach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
4.4.4.1. Applications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
4.4.4.2. Income to Be Considered . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
4.4.4.3. Capitalization Rate or Discount Rate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
4.4.4.4. Unit Rule Implications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
4.4.4.5. Further Guidance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
VI Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions / Table of Contents
4.4.5. Subdivision Valuation and the Development Method . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
4.4.5.1. Reasonable Probability of Development. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
4.4.5.2. Application to Undeveloped Land. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
4.4.5.3. Credible Cost Estimate. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
4.4.5.4. Availability of Comparable Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
4.5. Project Influence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
4.5.1. The Scope of the Project Test . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
4.5.2. Application of the Scope of the Project Rule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
4.5.3. Legal Instructions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
4.5.4. Impact on Market Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
4.5.5. Limits of the Scope of the Project Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
4.5.6. Further Guidance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
4.6. Partial Acquisitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
4.6.1. The Federal Rule: Before and After Methodology . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
4.6.1.1. Larger Parcel Determination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
4.6.2. Damage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
4.6.2.1. Compensable (Severance) Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
4.6.2.2. Necessary Support . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
4.6.2.3. Non-Compensable (Consequential) Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
4.6.3. Benefits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
4.6.4. Exceptions to the Federal Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
4.6.4.1. Taking Plus Damages (the “State Rule”). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
4.6.5. Easement Valuation Issues. In general terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
4.6.5.1. Dominant Easement Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
4.6.5.1.1. “Going Rates” and Nonmarket Considerations. . . . . . . . . . . 171
4.6.5.1.2. Temporary Easements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
4.6.5.1.3. Sale or Disposal of Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
4.6.5.2. Lands Encumbered by Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
4.6.5.3. Appurtenant Easements to the Servient Estate . . . . . . . . . . . . . . . . 172
4.7. Leaseholds and Other Temporary Acquisitions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
4.7.1. Leaseholds. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
4.7.2. Temporary Inverse Takings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
4.8. Natural Resources Acquisitions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
4.8.1. Unit Rule and Natural Resources. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
4.8.2. Highest and Best Use and Natural Resources. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
4.8.3. Valuation Approaches for Mineral Resources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
4.8.4. Timber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
4.8.5. Water Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
4.9. Inverse Takings. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .184
4.10. Land Exchanges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
4.11. Special Rules. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
4.11.1. Riparian Lands and the Federal Navigational Servitude. . . . . . . . . . . . . . . 187
4.11.2. Federal Grazing Permits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
4.11.3. Streets, Rail Corridors, Infrastructure, and Public Facilities . . . . . . . . . . . . . 195
Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions / Table of Contents VII
4.11.3.1. Streets, Highways, Roads, and Alleys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
4.11.3.2. Corridors and Rights of Way . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
4.11.3.3. Substitute-Facility Compensation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
4.12. Appraisers’ Use of Supporting Experts’ Opinions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
4.13. Common Purpose (Roles and Responsibilities) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
4.13.1. Appraisers and Other Experts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
4.13.2. Government Agency Staff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
4.13.3. Landowners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
4.13.4. Attorneys. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
APPENDIX 207
A. Appraisal Report Documentation Checklist. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
B. Recommended Appraisal Report Format for Total Acquisition . . . . . . . . . . . . . . . 212
C. Recommended Appraisal Report Format for Partial Acquisitions . . . . . . . . . . . . . . 214
D. Recommended Project Appraisal Report Format. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
E. Extraordinary Verification of Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
TABLE OF AUTHORITIES 220
INDEX 245
VIII Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions / Table of Contents