tekirdağ ili çorlu ilçesi ergene vadisi 735 adet bağımsız bölüm değerleme raporu

55 Pages·2012·2.08 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.

Tel : [phone]
Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ
ERGENE VADİSİ 735 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ ERGENE VADİSİ 735 ADET
İŞİN İSMİ BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
EDEN KURUM
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 29.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkul üzerinde
TAPU BİLGİLERİ herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Kat irtifakı tesis
edilmiştir.
MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA
2563 Ada 1 no.lu parsel Emsal=2,00 H=36,50 yapılaşma
İMAR DURUMU
koşulları ile “Konut Alanı” olarak planlanmıştır.
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ
87 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN 14.025.900,00 TL
PAZAR DEĞERİ
SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE
TAPUSU HENÜZ
67.442.800,00 TL
DEVREDİLMEMİŞ 648 BAĞIMSIZ
BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
735 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
81.448.700,00 TL
TOPLAM DEĞERİ

1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor

RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4
Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4
Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5
Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5
GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER .................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 8
Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ................................................................................................................ 9
Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................10
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................11
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 12
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................12
Tekirdağ İli .................................................................................................................................................12
Çorlu İlçesi .................................................................................................................................................12
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................14
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................14
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................14
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 14
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................14
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..............................................................14
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 15
2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanıla n Varsayımlar ..........................................................................15
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................15
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................15
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................16
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................16
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 17
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................17
Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması ......................................................................................................17
Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri ............................................................................................................18
Gayrimenkullere Değer Takdiri ......................................................................................................................18
Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...............................................................................18
Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri .............................................37
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................37
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................38
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 39

3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor
1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi
29.12.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT – 12.11 – 221
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki Tekirdağ İli Çorlu İlçesi Ergene Vadisi Konutlarında bulunan 735
adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine
yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve
kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul
Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra Biter ile
Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından
hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz
ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir.

4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek
Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul
Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde
bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi
projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz
kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Tekirdağ İli Çorlu İlçesi Ergene Vadisi
Konutlarında bulunan 735 adet bağımsız bölümün sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı
altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti
ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 29.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı

Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ
Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi

Lisans No: 400446 Lisans No: 400902
5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor

2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkul Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesi 2563 ada 1 parsel
numaralı, toplamda 68.351,14 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerinde bulunan 735 adet bağımsız
bölümdür. D-100 Karayoluna yakın konumlu ve toplu konutların bulunduğu bir bölgede yer
almaktadır.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor
İncelemeye konu alanlara ulaşım tari fi; D-100 Karayolu üzerinde Çorlu Kent Merkezine doğru
ilerlerken Total Petrol Ofisini geçer geçmez sağa Sancak Caddesine dönüş yapılır. Takribi 1400 m
yolu takip ederek sağa Adanan Doğu Caddesine çıkış yapılır ve değerleme konusu ergene Vadisi
Evlerinin olduğu sitenin önüne gelinmiş olunur.

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; D-100 Karayolu’na takribi 2,00 km dir. Önemli
noktalara mesafesi ise; Çorlu Kent Merkezine 5,00 km uzaklıktadır.

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Ta pu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Çorlu Tapu Sicil Müdürlüğünden
27.12.2011 tarihinde ve saat 13:00’de temin edilmiştir. Gayrimenkuller üzerinde takyidat
yoktur.
 Beyanlar h anesinde “Ortak yer: Kazimiye Mahallesi 2563 ada 1 parsel I Blok 1 ve 2 no.lu
bağımsız bölümler 1/1296 hisse, tarih 23.02.2009 yevmiye 4135”
 Beyanlar hanesinde “Ana taşınmazın A-B-C-D-E harfleri ile gösterilen toplam 843,86 m²
lik kısmında Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 49 yıllığına irtifak hakkı, tarih 18.05.2009
yevmiye 11870”
 Beyanlar kısmında “Kat mülkiyetine geçmiştir. Tarih 23.08.2011 yevmiye 17438”
 Yönetim planı: 19.01.2009
 Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma
ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 221 No.lu Rapor
2.3 Gayrimenkullerin Kadastr al Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkuller Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, 2563 ada 1 parsel numaraları
numarası ile kayıtlıdır.

9