Risico's en verkoopbaarheid van woningen. Een internationale verkenning naar ervaringen met het bepalen van het effect van risico's op prijsvorming op de woningmarkt

0.33 MB·Dutch

by  Nederlandse overheid

Risico's en verkoopbaarheid van woningen
Een internationale verkenning naar ervaringen met het bepa-
len van het effect van risico's op prijsvorming op de woning-
markt

15 januari 2016

Daniëlle Groetelaers
Herman de Wolff
Risico's en verkoopbaarheid van woningen

Dit onderzoek maakt deel uit van het onderzoeksprogramma ‘Woningmarktonderzoek aardbevingsge-
bied Groningen’ dat wordt uitgevoerd met een subsidie van:
Dialoogtafel Groningen

Auteurs:
Daniëlle Groetelaers
Herman de Wolff

15 januari 2016

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft
Julianalaan 134, 2628 BL Delft
Tel. [phone]
E-mail: [email protected]
http://www.otb.bk.tudelft.nl

(cid:211) Copyright 2016 by OTB - Research for the Built Environment, Faculty of Architecture and the Built
Environment, Delft University of Technology.
No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other
means, without written permission from the copyright holder.
Inhoudsopgave

1 Inleiding ......................................................................................................... 1

1.1 Aanleiding onderzoek .................................................................................... 1

1.2 Probleemstelling ........................................................................................... 1

1.3 Onderzoeksmethode ..................................................................................... 2

1.4 Opbouw rapport ........................................................................................... 2

2 Rampen en natuurverschijnselen: afbakening............................................... 3

2.1 Inleiding ...................................................................................................... 3

2.2 Risico centraal .............................................................................................. 3

2.3 Risicovolle woonsituaties ............................................................................... 4

3 Literatuur ........................................................................................................ 7

3.1 Inleiding ...................................................................................................... 7

3.2 Verhoogd risico op overstromingen ................................................................ 7

3.2.1 The impact of floods on house prices: an imperfect information approach

with myopia and amnesia (Pryce, Chen, & Galster, 2011) ............................... 7

3.2.2 Measuring the impact of flooding on UK house prices a new framework for

small sample problems (Lamond, Proverbs, & Antwi, 2007) ............................ 8

3.2.3 Effects of flood hazards on property values: evidence before and after

hurricane Floyd (Bin & Polasky, 2004) ............................................................ 9

3.2.4 Flooding risk and housing values: an economic assessment of

environmental hazard (Daniel, Florax, & Rietveld, 2009) ................................ 10

3.2.5 Catastrophic flooding and the response of the real estate market (Tobin &

Montz, 1988) ............................................................................................... 11

3.2.6 The flood hazard and dynamics of the urban residential land market (Tobin

& Montz, 1994) ........................................................................................... 12

3.2.7 Flooding and liquidity on the bayou: the capitalization of flood risk into
house value and ease-of-sale (Turnbull, Zahirovic-Herbert, & Mothorpe,

2013) ......................................................................................................... 13

3.3 Verhoogd risico door bosbranden ................................................................. 14

3.3.1 Do nearby forest fires cause a reduction in residential property values?

(Loomis, 2004) ............................................................................................ 14

3.3.2 Do Repeated Wildfires Change Homebuyers’ Demand for Homes in High-
Risk Areas? A Hedonic Analysis of the Short and Long-Term Effects of
Repeated Wildfires on House Prices in Southern California (Mueller,

Loomis, & González-Cabán, 2009) ................................................................ 15

3.4 Verhoogd risico door cyclonen en stormen .................................................... 15

3.4.1 Market responses to hurricanes (Hallstrom & Smith, 2005) ............................ 15

3.4.2 Building Codes, Wind Contours, and House prices (Dumm, Stacy Sirmans,

& Smersh, 2012) ......................................................................................... 16

3.5 Verhoogd risico door aardbevingen ............................................................... 17

3.5.1 An analysis of the housing market before and after the 1989 Loma Prieta

earthquake (Beron, Murdoch, Thayer, & Vijverberg, 1997) ............................. 17

3.5.2 The influence of the great Hanshin-Awaji earthquake on the local housing

market (Kawawaki & Ota, 1996) ................................................................... 18

3.5.3 Earthquake risk and housing prices in japan: evidence before and after

massive earthquakes (Naoi, Seko, & Sumita, 2009) ....................................... 19

3.6 Verhoogd risico op ontploffingen, ontsnapte gaswolken, lekkende nucleaire

straling ....................................................................................................... 20

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
3.6.1 Nuclear Power Plants and Residential Housing Prices (Clark, Michelbrink,

Allison, & Metz, 1997) .................................................................................. 20

3.6.2 Effects of nuclear power plants on Residential property values (Gamble &

Downing, 1982)........................................................................................... 21

3.6.3 The Effect of Power Plants on Local Housing Values and Rents (Davis,

2011) ......................................................................................................... 21

3.6.4 The impact of hazardous industrial facilities on housing prices: A
comparison of parametric and semiparametric hedonic price models

(Grislain-Letrémy & Katossky, 2014) ............................................................. 22

4 Conclusies en aandachtspunten ................................................................... 25

4.1 Inleiding ..................................................................................................... 25

4.2 Resultaten .................................................................................................. 25

4.3 Aandachtspunten voor toepassing ................................................................ 26

Bijlage A Literatuurlijst ...................................................................................... 27

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
1 Inleiding
1.1 Aanleiding onderzoek
Op initiatief van de Dialoogtafel Groningen wordt door OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
een onderzoek uitgevoerd naar de volgende vraag: "Wat zijn de actuele en geprognotiseerde gevol-
gen van de aardbevingen voor de karakteristieken van de woningmarkt en het woondomein in het
Groninger aardbevingsgebied?” Voor dit onderzoek is door de Dialoogtafel Groningen een subsidie
verstrekt1.

Dit onderzoek behandelt verschillende soorten onderwerpen.
Allereerst gaat het om zaken die direct gekoppeld zijn aan de manier waarop de woningmarkt functio-
neert en welke invloed de aardbevingen hierop hebben. Het gaat dan om onderwerpen als:
• Het keuzegedrag van woonconsumenten: verhuisgeneigdheid uit/naar het gebied;
• Differentiatiegevolgen hiervan binnen het gebied;
• Woonbeleving, leefbaarheid en gepercipieerde kwaliteit van de leefomgeving;
• Waardeontwikkeling en verkoopbaarheid.
Hiernaast komen ook andere onderwerpen aan bod, die onder meer een afgeleide zijn van de veran-
deringen in de woningmarkt maar ook wat breder gaan. Het gaat dan om beleidsconsequenties van
de aardbevingsproblematiek.

In dit rapport wordt verslag gedaan van een deelonderzoek binnen dit onderzoek, namelijk een litera-
tuurverkenning naar vergelijkbare risico’s en hoe deze de woningmarkt beïnvloeden.
1.2 Probleemstelling
Om beter grip te krijgen op het bepalen van de relatie tussen de verkoopbaarheid en daardoor moge-
lijke waardedaling van woningvastgoed en (de beleving van) het aardbevingsrisico, is het relevant te
leren van ervaringen elders: is er rond vergelijkbare cases onderzoek gedaan naar deze effecten? Om
die vraag te beantwoorden is een literatuurverkenning uitgevoerd.
Vergelijkbare cases zijn daarbij gedefinieerd als situaties waar een verhoogd risico is op een ramp – al
dan niet met een menselijke of natuurlijke oorzaak - die mogelijk de verkoopbaarheid van woningen
onder druk zou kunnen zetten.

Binnen dit thema staat de volgende onderzoeksvraag centraal:
Wat zijn (internationale) ervaringen met het bepalen van de effecten van (risico op) rampen (met na-
tuurlijke dan wel menselijke oorzaak) met verwachte schade aan vastgoed op de verkoopbaarheid van
woningen?

In de literatuurverkenning richten we ons op de volgende deelvragen:
1) Zijn er ervaringen met het aantonen van prijseffecten?
2) Hoe worden deze effecten gemeten?
3) Welke andere factoren beïnvloeden dit prijseffect?

1 Er is ook een begeleidingscommissie samengesteld onder voorzitterschap van Gert Jan ten Brink (burgemeester van
Slochteren) en met als secretaris Huub Hanssen (provincie Groningen).
1

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Het resultaat van dit deelonderzoek is:
• Een mede op basis van literatuur vastgestelde typologie van situaties van buiten (‘rampen’)
die effecten hebben op de verkoopbaarheid / vastgoedwaarde;
• De resultaten van een quick-scan naar mogelijk interessante ervaringen ten aanzien van me-
ten van die effecten, rekening houdend met andere factoren.
1.3 Onderzoeksmethode
Voor de literatuurverkenning hebben we onderzoek gedaan in de internationale wetenschappelijke li-
teratuur. We hebben op basis van een typologie van verschillende soorten mogelijke rampen en na-
tuurverschijnselen, gezocht in verschillende zoeksystemen voor wetenschappelijke literatuur. De ver-
schillende artikelen hebben we volgens een vaste systematiek beschreven.
1.4 Opbouw rapport
In dit rapport worden de resultaten van dit deelonderzoek gepresenteerd. In hoofdstuk 2 werken we
een typologie uit van mogelijk vergelijkbare situaties waar een prijseffect kan optreden ten gevolge
van bepaalde risico’s op rampen (met natuurlijke of menselijke oorzaak. In hoofdstuk 3 wordt op basis
van de typologie gevonden relevante literatuur systematisch gepresenteerd. Per artikel worden zo
mogelijk enkele conclusies die relevant zijn voor de vragen waar we in Groningen voor gesteld zijn ge-
trokken. In het afrondende hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies en aandachtspunten die uit
dit deelonderzoek voortkomen gepresenteerd.
2

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
2 Rampen en natuurverschijnselen: afbakening
2.1 Inleiding
Rampen bestaan er in soorten en maten; er zijn rampen met een menselijke oorzaak en rampen met
een natuurlijke oorzaak. De laatste noemen we dan ook wel natuurverschijnselen. In dit hoofdstuk
verkennen we de belangrijkste karakteristieken van dit soort rampen en natuurverschijnselen, en ont-
wikkelen een eerste typologie. Op basis van deze typologie zal de literatuurverkenning worden uitge-
voerd naar de manier waarop het effect op de prijsvorming op de woningmarkt wordt bepaald.
2.2 Risico centraal
Rampen, met menselijke of met natuurlijke oorzaak (natuurverschijnselen) kunnen een effect hebben
op de waarde van woningen. Maar hoe treedt dit effect op, en welke kunnen deze effecten zijn?

We maken onderscheid tussen twee hoofdcategorieën van effecten:
• Een direct effect op de waarde van een pand: de ramp heeft plaatsgevonden, en er is sprake
van een fysieke verandering (schade) ten gevolge van de ramp. De waarde van de woning zal
lager zijn door het momenteel lagere woongenot en de te maken herstelkosten. Voor de eige-
naar kan het financiële effect minder groot zijn, als er een schade- of compensatieregeling
van toepassing is of als hij verzekerd is tegen de schade. Als de schaderegeling ook van toe-
passing is voor een eventuele opvolgende eigenaar (als de aanspraak op vergoeding kan wor-
den doorgegeven), zal de daling van de waarde van de woning door de schade minder groot
zijn.
Binnen deze categorie zijn er nog verschillende vormen van fysieke gevolgen door de ramp.
Zo kan het om schade gaan die het woongenot direct aantast (bijvoorbeeld fysieke schade
aan het pand), maar ook om schade die mogelijk een risico met zich meebrengt (bijvoorbeeld
verontreiniging van de bodem met mogelijk gezondheidseffecten).
• Indirect effect: er is sprake van een verhoogd risico op een ramp of op een natuurverschijnsel
op een bepaalde plek. De waarde van de woning zal lager kunnen zijn door verschillende oor-
zaken:
o Het risico op toekomstige fysieke schade aan het vastgoed; met name als er een goe-
de schaderegeling bestaat, met garantie op snelle maatregelen en goede financiële
voorwaarden, zal de daling van de waarde van de woning minder zijn;
o Het risico op schade aan persoonlijke bezittingen, aan de eigen gezondheid, en de
angst hiervoor waardoor het minder prettig wonen is en de vraag naar woningen in
het gebied afneemt.
Dit indirecte effect op de waarde treedt alleen op als dit risico op een bepaalde plek hoger is
dan gemiddeld, en ook bekend is bij de eigenaren dat dit het geval is of eigenaren het gevoel
hebben dat het risico hoger is. Relevant is hierbij de mate van voorspelbaarheid van rampen
en natuurverschijnselen.

Voor de situatie in Groningen gaat het vooral om het tweede effect. Bij de vastgoedeigenaren in het
aardbevingsgebied is inmiddels duidelijk dat er sprake is van een verhoogd risico op het optreden van
de verschillende soorten schade. Dit verhoogde risico zou effect kunnen hebben op de prijzen die ge-
realiseerd kunnen worden op de woningmarkt en op de verkoopbaarheid van de woningen.
3

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
2.3 Risicovolle woonsituaties
Voor deze verkenning van de internationale literatuur, gaan we op zoek naar situaties waar ook spra-
ke is van een verhoogd risico op een ramp of op een natuurverschijnsel die schade met zich mee kun-
nen brengen, waar de vastgoedeigenaren zich van bewust zijn. Renn (1998) stelt dat risico een ‘men-
taal model’ is, waardoor de perceptie van risico’s o.a. afhangt van de achtergrond en aard van perso-
nen. Hij stelt dat het belangrijk is om in ogenschouw te nemen dat menselijk gedrag primair bepaald
wordt door perceptie en niet door ‘feiten’, of door datgeen wat door risicoanalisten en wetenschap-
pers als ‘feiten’ wordt beschouwd (p. 93). Hoe risico’s doorwerken op de prijsvorming en de verkoop-
baarheid van woningen, zal dus afhangen van de perceptie en is niet ‘ objectief’ vast te stellen

Risicovolle woonsituaties kunnen op verschillende manieren ontstaan. Renn classificeert risico’s in het
algemeen naar soort ‘hazardous agents’, oftewel gevaarlijke krachten/invloeden (Renn, 2008).

Classificatie risico’s volgens Renn (2008), p. 6

Fysische krachten Straling, geluid, kinetische energie, temperatuur
Chemische stoffen Giftige stoffen, kankerverwekkende stoffen, milieuvervuiling,
vermengde stoffen
Biologische stoffen Schimmels, algen, bacteriën, virussen, genetisch gemanipu-
leerde organismen, andere ziektekiemen
Natuurkrachten Wind, aardbevingen, vulkanen, droogte, overstromingen en
bosbranden, lawines
Sociaal-communicatieve gevaren Terrorisme en sabotage, menselijk geweld, vernedering, be-
roving, stigmatisering/discriminatie, experimenten op men-
sen, massahysterie, psychosomatische ziektebeelden
Complexe/gecombineerde krachten Voedsel (C+B), consumentenproducten (C, P, enz.), techno-
logie (P, C, enz.), grote constructies/complexen, belangrijke
infrastructuren.

In deze literatuurverkenning zijn vooral die risico’s relevant, die op een bepaalde locatie een stuk gro-
ter zijn dan op een andere locatie. Pas dan zullen immers effecten optreden op de vastgoedwaarde.
In het algemeen zal het dan om risico’s kunnen gaan door bepaalde fysische krachten (b.v. door no-
gelijke straling van een kernreactor), door bepaalde chemische stoffen die gebruikt worden in een
productieproces (b.v. in een chemische fabriek) of door bepaalde natuurkrachten (b.v. overstromin-
gen). Rampen waar het risico te onbepaald is qua locatie (bijvoorbeeld stormschade in Nederland) of
waar pas achteraf duidelijk is dat er sprake is van een verhoogd risico (b.v. de ontploffing van de
vuurwerkfabriek in Enschede waar het bij omwonenden zelfs onbekend was dat de fabriek in de wijk
gevestigd was) zullen geen invloed hebben op de verkoopbaarheid van woningen

De effecten op de verkoopbaarheid zullen pas optreden als het voor (toekomstige) vastgoedeigenaren
duidelijk is dat er een verhoogd risico is op de betreffende locatie. Dat kan omdat er eerder een ramp
heeft plaatsgevonden, waarvan bekend is dat er een herhalingsrisico is, dat een ramp net aan het ge-
bied voorbij is gegaan, of omdat bekend is dat er een bepaalde risicofactor aanwezig is, die afwijkt
van het gemiddelde.

Relevant is verder dat de mogelijke effecten van een ramp als zodanig hinderlijk worden ervaren, dat
er ook daadwerkelijk sprake is van een afname van de verkoopbaarheid van de woningen. De afname
van verkoopbaarheid kan op haar beurt beperkt worden, door bijvoorbeeld (al dan niet kunstmatige)
schaarste op de markt (voor een bepaald segment), de aanwezigheid van een compensatieregeling,
een verzekering, etc.
4

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Op basis van bovenstaande overwegingen hebben we een eerste indeling gemaakt van risicovolle
woonsituaties: gebieden met een verhoogde kans op bepaalde rampen (met natuurlijke of niet-
natuurlijke oorzaak) met een verwacht effect op de verkoopbaarheid van woningen, die relevant kun-
nen zijn voor een vergelijking met de problematiek in Groningen:

• Gebied met verhoogde kans op overstromingen (meestal met natuurlijke oorzaak, soms ook
door menselijke keuzes: vergelijk de retentiegebieden);
• Gebied met verhoogde kans op bosbranden (met meestal een niet-natuurlijke oorzaak, maar
versterkt door de kenmerken van de natuurlijke omgeving);
• Gebied met verhoogde kans op cyclonen en stormen (met een natuurlijke oorzaak);
• Gebied met verhoogde kans op aardbevingen (met meestal een natuurlijke oorzaak, maar
mogelijk ook een niet-natuurlijke door b.v. delfstofwinning);
• Gebieden met het risico op een vulkaanuitbarsting (met een natuurlijke oorzaak);
• Gebied met verhoogde kans op ontploffingen, ontsnapte gaswolken, lekkende nucleaire stra-
ling (met een niet-natuurlijke oorzaak);
• Gebied met verhoogde kans op lawines / aardverschuivingen (met meestal een natuurlijke
oorzaak, maar mogelijk ook een niet-natuurlijke door b.v. de uitvoering van werkzaamheden).

5

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
6

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving