Rating von Einzelhandelsimmobilien : Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten PDF
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Oliver Everling | Olaf Jahn | Elisabeth Kammermeier (Hrsg.) Rating von Einzelhandelsimmobilien Oliver Everling | Olaf Jahn | Elisabeth Kammermeier (Hrsg.) Rating von Einzelhandels- immobilien Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über <http://dnb.d-nb.de> abrufbar. 1. Auflage 2009 Alle Rechte vorbehalten © Gabler | GWVFachverlage GmbH, Wiesbaden 2009 Lektorat: Guido Notthoff Gabler ist Teil der Fachverlagsgruppe Springer Science+Business Media. www.gabler.de Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. indiesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Umschlaggestaltung: Nina Faber de.sign, Wiesbaden Druck und buchbinderische Verarbeitung: Krips b.v., Meppel Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Printed in the Netherlands ISBN 978-3-8349-0912-1 Vorwort 5 Vorwort Es gibt noch Worte, die in den Suchmaschinen kaum Suchresultate hervorbringen. So auch der Begriff „Einzelhandelsimmobilienrating“. Fast ebenso selten ist die Wortkombination „Rating von Einzelhandelsimmobilien“. Aber auch im Englischen sind die Ergebnisse zu „Retail Real Estate Rating“ dürftig. Umso erfreulicher daher die gute Resonanz, die die Ein- ladung der Herausgeber bei den Autoren dieses Buches fand. Über den Bedarf, sich kritisch mit den Maßstäben und Kriterien auseinanderzusetzen, nach denen die für den Einzelhandel bestimmten Immobilien miteinander verglichen und klassifiziert werden können, gibt es in Fachkreisen einen breiten Konsens. Im Einzelhandel sind in Deutschland auf Teilzeit- oder Vollzeitbasis gut 2,7 Millionen Men- schen beschäftigt, die meisten davon finden ihren Arbeitsplatz in Immobilien, die Gegenstand dieses Buches sind. Rund 420.000 Einzelhandelsunternehmen haben ihren Sitz in Deutsch- land. Mit der rasch wachsenden Bedeutung des Einsatzes der neuen Informations- und Kom- munikationstechnologien im Einzelhandel, namentlich des Internets, verliert die Einzelhan- delsimmobilie ökonomisch nicht an Gewicht. Im Gegenteil: Der Anspruch des Retailkunden an die Erlebnisqualität der Orte und Räume, die ihn zu Kaufentscheidungen motivieren, steigt deutlich an. Dem Auf- und Ausbau der Expertise zur Beurteilung von Einzelhandelsimmobi- lien kommt daher elementare Bedeutung zu. Dazu will dieses Buch einen Beitrag leisten. Mit Ratings sind Klassifizierungen anhand ordinaler, mehrstufiger Skalen gemeint. Die Transparenz des Internets hat unter anderem auch zu einer raschen Verbreitung des Ratingge- dankens geführt. Gab man 1998 den Begriff „Rating“ in gleich welche Suchmaschine ein, fand man nur 1,2 Millionen Suchresultate. Ein Jahrzehnt später sind es schon Milliarden Seiten, die sich zur Lektüre anbieten. Die mehr als Vertausendfachung innerhalb einer einzi- gen Dekade lässt sich nicht allein mit der zunehmenden Verbreitung des Internets erklären, sondern insbesondere dadurch, dass sich das Prinzip des Ratings in fast allen wirtschaftlichen Zusammenhängen und Lebensbereichen als Möglichkeit durchgesetzt hat, Alternativen zu vergleichen. Dieses Buch richtet sich an Entscheider: Diese müssen unter Alternativen wählen. Dies liegt im Wesen jeder Entscheidung. Wer nichts auswählen kann, entscheidet nicht. Rating ist eines von mehreren Kriterien, an denen Entscheider ihre Handlungen ausrichten können. In jedem Fall kann Rating ein Maßstab dafür sein, inwieweit eine Sache hält, was sich der Entscheider von ihr in Bezug auf ein bestimmtes Kriterium oder ein spezifische Kriterienkombination verspricht. Entsprechend weit kann das Verständnis dessen sein, was mit einem Rating genau bezeichnet und klassifiziert wird. 6 Vorwort Schon das World Wide Web demonstriert, wie buntscheckig die Vorstellungen von Ratings sind. Auch Immobilien können unter den verschiedensten Aspekten „geratet“ werden. In diesem Buch geht es um Investitions- und Finanzierungsentscheidungen in Bezug auf Einzel- handelsimmobilien. Daher wurden Autoren eingeladen, die sich aus unterschiedlicher Per- spektive mit der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien befassen. Da sich unsere Autoren auch in ihren Auffassungen unterscheiden, welche Aussagen mit einem (bzw. ihrem) Rating verbunden sind oder sein sollten, weist die Gliederung des Buches nicht jedem Autor nur einen bestimmten Kriterienbereich zu, sondern ordnet einerseits nach der prozessualen Komponente des Ratings, die die Methoden und Verfahrensschritte umfas- sen, und andererseits nach der taxonomischen Komponente, durch die die „Prüfsteine“ und Beurteilungsmaßstäbe explizit gemacht werden. Darüber hinaus sollten natürlich auch der Nutzen und die Funktionen von Ratings für Einzelhandelsimmobilien in der Darstellung nicht zu kurz kommen. Der Begriff „Rating“ ist in Deutschland einer breiteren Öffentlichkeit erst durch die von 1999 bis 2006 intensiv geführte Diskussion über die vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht überarbeitete Rahmenvereinbarung über die „Internationale Konvergenz der Kapitalmessung und Eigenkapitalanforderungen“, kurz „Basel II“, bekannt geworden. Nach dieser ist die Eigenmittelunterlegung im Kreditgeschäft der Banken unter bestimmten Bedingungen nach den von externen Bonitätsbeurteilungsinstitutionen (ECAI, anerkannte Ratingagenturen) erteilten Ratings vorzunehmen. Nach einer anderen Methode, die von der zuständigen Ban- kenaufsicht ausdrücklich genehmigt werden muss, wird es den Banken gestattet, ihre internen Ratingsysteme für das Kreditrisiko zu verwenden. Unabhängig von der Frage der Eigenmittelunterlegung verlangen die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) der Kreditinstitute, dass in jedem Institut aussagekräfti- ge Risikoklassifizierungsverfahren für die erstmalige beziehungsweise die turnusmäßige oder anlassbezogene Beurteilung der Adressenausfallrisiken sowie gegebenenfalls der Objekt-/ Projektrisiken einzurichten sind. Jede Bank hat Kriterien festzulegen, die im Rahmen der Beurteilung der Risiken eine nachvollziehbare Zuweisung in eine Risikoklasse gewährleisten. Vor dem Hintergrund der zwingend einzuhaltenden bankenaufsichtsrechtlichen Anforderun- gen an Kreditinstitute gibt es zu den Fragen des Aufbaus und der Anwendung bankinterner Ratingsysteme verständlicherweise bereits eine umfangreiche Literatur. Ebenso sind Stan- dardwerke entstanden, die bei der Interpretation der von der Bundesanstalt für Finanzdienst- leistungsaufsicht erlassenen MaRisk helfen. In diesem Buch soll es daher nicht darum gehen, für eine bestimmte Assetklasse, nämlich die der Einzelhandelsimmobilien, nur eine bestehen- de Lücke in der Literatur zu füllen und lediglich einen weiteren Kommentar hinzuzufügen. Vielmehr sollen hier auch andere Ansätze zur Klassifikation von Einzelhandelsimmobilien zu Wort kommen, die nicht bloß der Erfüllung bankenaufsichtsrechtlicher Erfordernisse, son- dern auch dem Investor und Anleger dienen, besonnenere Investmententscheidungen zu tref- fen. Vorwort 7 Nach unseren Recherchen gibt es auch in anderen Sprachen keinen zu dem vorliegenden vergleichbaren Buchtitel. Daher freuen wir uns, Ihnen hiermit das erste Buch in deutscher Sprache zum Thema „Rating von Einzelhandelsimmobilien“ vorlegen zu dürfen. Dies freut uns insbesondere auch deshalb, da doch im täglichen Sprachgebrauch der Immobilienspezia- listen schon seit Jahrzehnten von „1A-Immobilien“ oder „1A-Lage“, „A-Grade“ oder ähnli- cher Weise in der Kommunikation die konzise Aussagekraft eines erstklassigen Ratings ge- nutzt wird. Unser Dank gilt den Autoren, die dieses Buch möglich gemacht haben. Für die Projekt- betreuung sind wir Frau Katharina Overfeld von der Activ Consult Real Estate GmbH sowie den Mitarbeitern des Gabler-Verlags, namentlich Herrn Guido Notthoff sowie Frau Stefanie Brich vom Lektorat Finanzdienstleistungen sehr verbunden. Kommentare und Anregungen unserer Leser greifen wir gern auf: Bitte zögern Sie nicht, die Herausgeber per E-Mail an [email protected] zu kontaktieren! Frankfurt am Main, im September 2008 Dr. Oliver Everling, Olaf Jahn und Elisabeth Kammermeier Inhaltsverzeichnis 9 Inhaltsverzeichnis Vorwort.......................................................................................................................................5 Teil I Rahmenbedingungen und Entwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven..................................................15 Rainer Pittroff Betriebsformen und Zentrentypen............................................................................................35 Elmar Pfeiffer Aus- und Wechselwirkungen innerstädtischer Shopping-Center – Bewertungsansätze für eine Wirkungsanalyse.........................................................................59 Silke Weidner / Karl-Werner Schulte Immobilientyp Fachmarkt im Flächenmodell zur Bewertung von Potenzial und Tragfähigkeit......................................................................93 Achim Georg Teil II Bedeutung der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien Kapitalmarktorientierte Risiko- und Potenzialanalyse von Shopping-Centern.....................107 Martin J. Brühl / Dennis Börgel Was unterscheidet Einzelhandelsimmobilien in der Finanzierung?.......................................123 Dirk Richolt 10 Inhaltsverzeichnis Einfluss des Marketingmix auf die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien....................139 Elisabeth Kammermeier Rating von Einzelhandelsimmobilien im Rahmen eines aktiven Asset Managements.........157 Christian Kolb / Stephan Seilheimer Technische Komponenten des Ratings von Einzelhandelsimmobilien – die Due Diligence Bewertung und die Zertifizierung der Nachhaltigkeit.............................185 Marc Wiedermann / Max Schultheis Teil III Nutzen und Funktion des Ratings von Einzelhandelsimmobilien Ratingverfahren bei der Analyse und Steuerung von Handelsimmobilienportfolios............205 Karsten Burbach Rating als Element der Akquisitionsentscheidung................................................................217 Christian Lerche Nutzen eines strategischen Scoring- und Ratingsystems bei der Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios..........................................................233 Christian Lange Teil IV Verfahren, Prozesse und Methoden des Ratings von Einzelhandelsimmobilien Immobilienmarkt- und Objektrating: Grundlage zur Wertermittlung von Shopping-Centern..........................................................245 Helmut Knepel / Christian A. Völxen Markt- und Objektrating der Immobilien Rating GmbH.......................................................267 Martin M. Roth Aufbau, Zielgröße und Analyse eines Ratingmodells für Handelsimmobilien.....................283 Andreas Link Inhaltsverzeichnis 11 Web-Plattform für das Rating und Benchmarking von Immobilien und Portfolioanalysen..................................................................................297 Michael Andrae Rating von Einzelhandelsimmobilien – Objekte, Portfolios und Unternehmen....................317 Michael Munsch / Sascha Pomorin Ökologische und soziale Kriterien für Ratings von Immobiliengesellschaften im Kontext nachhaltiger Kapitalanlagen..............................333 Matthias Bönning / Susanne Schwind / Dietrich Wild Rating von Projektentwicklungen bei Discounter-Märkten...................................................345 Dietmar Meister / Peter Walsh Methodik und Struktur des Ratings von Einzelhandelsimmobilien.......................................363 Bernd Nentwig Einzelhandelsimmobilien im Ratingansatz für offene Immobilienpublikumsfonds..............373 Sonja Knorr Teil V Systeme, Maßstäbe und Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien Erfolgskriterien von Einzelhandelsimmobilien......................................................................389 Christoph Meyer Bedeutung der Wettbewerbssituation unter markt- und standortanalytischen Gesichtspunkten beim Rating von Einzelhandelsimmobilien................................................405 Ralf-Peter Koschny / Hellen Lischka Standortfaktoren für das Rating von Einzelhandelsimmobilien............................................423 Katharina Overfeld / Olaf Jahn Standortvoraussetzungen für nachhaltige Erträge .................................................................439 Stefan Holl Restrukturierungen und Sondersituationen im Rating...........................................................463 Wilhelm Pfaffenhausen 12 Inhaltsverzeichnis Wertschöpfungsfaktoren im Einzelhandelsimmobilienrating................................................495 Wolfgang R. Bays Teil VI Rechtliche, steuerliche und technische Aspekte von Einzelhandelsimmobilien Technische Risikofaktoren im Rating von Einzelhandelsimmobilien...................................511 Sascha Donner / James Bauer Technische Aspekte und Bewertungstechnik bei Einzelhandelsimmobilien.........................531 Thomas Kral Rechtliche Möglichkeiten für Refurbishment und Redevelopment......................................537 Alexander Goepfert / Herbert Posser Die Herausgeber....................................................................................................................559 Die Autoren............................................................................................................................561 Stichwortverzeichnis..............................................................................................................571
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