Rapport financier annuel

208 Pages·2014·8.72 MB·French

2013
Rapport financier annuel
Ce rapport financier annuel est un document d’enregistrement au sens de l’art. 28 de
la Loi du 16/06/06 relative aux offres publiques d’instruments de placement et aux
admissions d’instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés.
La version en néerlandais a été approuvée par la FSMA conformément à l’art. 23 de la
loi précitée, le 25/03/14. Leasinvest Real Estate ayant opté pour le néerlandais comme
langue officielle, seul le rapport financier annuel en néerlandais a force de preuve.
Les versions française et anglaise sont des traductions du rapport financier annuel en
néerlandais. Le rapport financier annuel a été traduit sous la responsabilité de Leasinvest
Real Estate.
Het jaarlijks financieel verslag in het Nederlands is beschikbaar op de zetel van de
vennootschap en op de website www.leasinvest.be.
The English version is available upon request at the company’s registered office and can
be downloaded from the website www.leasinvest.be.
Contenu
Facteurs de risque 4
Juin
Profil Leasinvest Real Estate 20
Augmentation de capital
Lettre aux actionnaires 26
publique réussie
de € 60 millions
Chiffres clés 30
Septembre
Rapport de gestion 36
Stratégie 39
Faits marquants survenus au cours
et après la clôture de l’exercice 42
Commentaire du bilan et
compte de résultats consolidés 46
Dividende 48
Prévisions 48
Gestion des ressources financières 49
Indicateurs de performance
Investissement de € 94,5 millions
selon le référentiel EPRA 50
de retail au Luxembourg
Leasinvest Real Estate en bourse 52
Rapport immobilier 56
Emission obligataire publique
Déclaration de gouvernance d’entreprise 84
Développement durable 109 réussie de € 75 millions
Etats financiers 112
Etats financiers consolidés & notes 115 Décembre
Rapport du commissaire 176
Etats financiers statutaires 178
Emission obligataire privée
réussie de € 20 millions
Document permanent 184
Information générale
Statuts
Acquisition de € 25 millions
Déclarations
de retail au Luxembourg
Informations aux actionnaires 206
Lexique 208
4 Leasinvest Real Estate - Rapport financier annuel 2013
Facteurs de risque 5
Facteurs de risque
Depuis l’investissement dans le 2ème
centre commercial Knauf à Pommerloch,
Leasinvest Real Estate est devenue le
leader du marché en centre commerciaux
dans le Nord du Luxembourg.
© www.detiffe.com Centre Commercial Knauf Pommerloch, Luxembourg
6 Leasinvest Real Estate - Rapport financier annuel 2013
Dans ce chapitre les principaux risques auxquels Leasinvest Les facteurs et mesures limitatifs mentionnés ne peuvent
Real Estate est confrontée, sont décrits. L’influence de ces pas nécessairement entièrement compenser l’influence
risques sur ses activités et les éléments et actions pour limi- potentielle du risque identifié. L’impact peut dès lors rester,
ter leur impact négatif éventuel sont mentionnés. Ces fac- partiellement ou entièrement, à charge de Leasinvest Real
teurs qui peuvent tempérer les risques, avec à chaque fois Estate, et indirectement de ses actionnaires. Les risques et
l’impact potentiel sur les activités, sont commentés dans ce facteurs tempérants sont discutés dans le comité d’audit qui
chapitre. formule un avis au conseil d’administration à ce sujet. Ce
processus est suivi au moins une fois par an, mais les écarts
ou adaptations ou nouveaux risques sont discutés dans le
comité d’audit chaque trimestre.
Risque lié au maRché
Celui qui investit en immobilier recherche la stabilité, tant au exogènes principaux liés au risque lié au marché ainsi que
niveau du dividende qu’au niveau des revenus à long terme. leur impact potentiel d’une part et les facteurs et mesures
Outre les risques spécifiques liés à la gestion d’un portefeuille qui peuvent mitiger ces risques sont commentés ci-après.
immobilier, l’évolution de la conjoncture économique,
décrite comme le risque systématique, a un impact sur le
marché immobilier, soit avec un léger retard. Les risques
Description du risque Impact potentiel sur les activités Facteurs et mesures mitigeants
Détérioration de la conjonc- 1. Influence négative sur la demande en • Diversification du portefeuille immobilier,
ture économique par rapport location tant géographiquement qu’au niveau du
à la situation actuelle 2. Vacance plus élevée et/ou loyers inférieurs type d’immeubles (1,2,3) ; la part du retail
lors de la conclusion de nouveaux baux dans le portefeuille consolidé a augmenté
3. Revue à la baisse de la valeur du patrimoine de 29% à 42% et la part des bureaux a
immobilier et par conséquent, des capitaux diminué de 47% à 36%. La partie logistique
propres plus bas (valeur de l’actif net ou « et semi industriel s’élève à 22%. La part du
NAV ») portefeuille au Grand-duché de Luxem-
bourg s’élève à 60% et celle de la Belgique
à 40%, en comparaison avec respective-
ment 53% et 47% fin 2012.
• Diversification des secteurs dans lesquels
les locataires sont actifs (1,2,3) ; les secteurs
principaux sont : la vente au détail et la
vente en gros (46,6% par rapport à 33% au
31/12/12), les services (17% par rapport à
19% au 31/12/12), suivi du non-profit et as-
sociations professionnelles internationales
(10% par rapport à 12% au 31/12/12) et des
institutions financières (8% par rapport à
8% au 31/12/12). Le secteur principal de la
vente au détail et en gros est en soi égale-
ment diversifié quant au type de produits
(vêtements, le secteur du bricolage, de
l’outillage et de la décoration intérieure,
l’horeca).
Facteurs de risque 7
Description du risque Impact potentiel sur les activités Facteurs et mesures mitigeants
• Durée moyenne pondérée des baux a
augmente en comparaison avec l’année
précédente et s’élève à 5,23 ans comparé
aux 4,9 ans fin 2012 (1,2).
• Meilleur suivi des locataires et une provi-
sions annuelle limitée pour les créances
douteuses (1).
• Gestion active des investissements (1,2,3).
Demande à la baisse des in- 1. Diminution de la juste valeur du patrimoine • Gestion active du portefeuille, illustrée par
vestisseurs en immobilier immobilier et capitaux propres inférieurs (« les transactions réalisées dans le passé et
NAV ») en 2013 (1), (2).
2. Augmentation du taux d’endettement • Diversification du portefeuille immobilier,
tant géographiquement qu’au niveau du
type d’immeubles (1), (2).
Une diminution de l’activité 1. Diminution potentielle des revenus locatifs • Clause dans les baux qui stipule une limite
économique qui entraine une inférieure au niveau du loyer de base (1).
diminution générale des prix,
la déflation
Une augmentation générale 1. Augmentation du coût de financement • Stratégie active de couverture des taux
des prix, inflation, stimulées suite à une augmentation des taux d’intérêt d’intérêt variables et du financement des
par l’assouplissement quan- 2. Augmentation des taux de capitalisation dettes (1).
titatif et par conséquent une baisse de la juste • Clause dans les baux qui prévoit l’indexation
valeur du patrimoine immobilier et des du loyer de base (2).
capitaux propres inférieurs (« NAV ») • Augmentation de la juste valeur des instru-
ments financiers conclus afin de couvrir
le risque lié au taux d’intérêt, tempèrera
partiellement la diminution de la valeur de
l’actif net suite à une juste valeur inférieure
du patrimoine immobilier (2).
La séparation de l’union 1. Augmentation du coût de financement • Augmentation de la juste valeur des instru-
monétaire et/ou l’instabilité suite à une augmentation des taux d’intérêt ments financiers conclus afin de couvrir
politique 2. Augmentation des taux de capitalisation le risque lié au taux d’intérêt, tempèrera
et par conséquent une baisse de la juste partiellement la diminution de la valeur de
valeur du patrimoine immobilier et des l’actif net suite à une juste valeur inférieure
capitaux propres inférieurs (« NAV ») du patrimoine immobilier (2).
• Il est attendu que la Belgique et le Luxem-
bourg restent parmi les pays fondateurs de
l’union monétaire.
• La Belgique et le Luxembourg sont des
pays stable au niveau politique.
Volatilité extrême et insécurité 1. Accès difficile aux marchés des actions • Dialogue extensif et fréquent avec les
qui règne sur les marchés des pour procéder à une augmentation de marchés du capital et les contreparties
capitaux internationaux capital et par conséquent, limitation de la financières (1,2).
diminution du taux d’endettement et un • Des relations à long terme solides existent
frein à la croissance des activités avec les actionnaires actuels (1).
2. Volatilité accrue du cours de bourse
8 Leasinvest Real Estate - Rapport financier annuel 2013
Description du risque Impact potentiel sur les activités Facteurs et mesures mitigeants
Des marchés financiers 1. Accès aux crédits plus difficile et plus cher • Politique et suivi du financement strictes
défavorables par rapport 2. Liquidité limitée pour des augmentations (1,2) par la recherche permanente d’un
à l’immobilier dans le ca- de crédit étalement équilibré des dates d’échéance,
dre d’entre autres, mais non d’un groupe de banques stable et étendu
exclusivement, de nouvelles avec de bons ratings financiers, diversifica-
règlementations (Bâle III) tion possible des sources de financement,
là où nécessaire.
• Couverture intégrale du programme «
commercial paper » (1).
• Viser au maintien d’une marge de dispo-
nibilité suffisante sur les lignes de crédit
confirmées (2).
Volatilité des taux d’intérêt 1. Augmentation du coût de financement • Augmentation de la juste valeur des instru-
suite à une augmentation des taux d’intérêt ments financiers conclus afin de couvrir
2. Augmentation des taux de capitalisation le risque lié au taux d’intérêt, tempèrera
et par conséquent une baisse de la juste partiellement la diminution de la valeur de
valeur du patrimoine immobilier, suivi de l’actif net suite à une juste valeur inférieure
capitaux propres inférieurs (« NAV » ou du patrimoine immobilier (2).
valeur de l’actif net) lors de taux d’intérêts • Stratégie active de couverture (1). Cette
plus élevés stratégie de couverture consiste à couvrir
environ 75% de la dette prévue endéans les
cinq premières années, par la conclusion
de crédits à taux fixes ou d’instruments
financiers (« interest rate swaps »). Pour la
période qui suit ces cinq ans et jusque dix
ans, un ratio de 50% est envisagé. Cepen-
dant, pour l’exécution de cette stratégie il
est toujours tenu compte de l’évolution des
taux d’intérêt et des durées accordées par
les marchés financiers, compte tenu des
conditions pour les crédits et les instru-
ments financiers.
Motstraat Malines, Belgique
© www.detiffe.com
Facteurs de risque 9
Risque opéRationnel
La stratégie d’investissement de la société est traduite con- Les principaux risques liés au portefeuille immobilier et les
crètement dans un patrimoine immobilier diversifié et une activités opérationnelles liées sont reproduits ci-après, ainsi
activité de développement limitée. Au niveau technique que leur impact potentiel et les facteurs et mesures qui peu-
l’immobilier est géré partiellement en interne (principale- vent mitiger ces risques.
ment la Belgique) et partiellement en externe (principale-
ment le Luxembourg). La diversification vers des actifs avec
une corrélation limitée répond à une diversification des
risques liés au marché.
Description du risque Impact potentiel sur les activités Facteurs et mesures mitigeants
Politique inadéquate qui 1. Les rendements prévus ne sont pas atteints • Analyse stratégique et des risques, tant
résulte dans des choix 2. Modification du profil de revenus ou de qu’une analyse due diligence au niveau
d’investissements ou de dé- risques de l’entreprise technique, administratif, juridique, compta-
veloppement inadéquats 3. Investissement ou portefeuille immobi- ble et fiscal pour chaque acquisition (1,2,3).
lier qui ne répond pas à la demande de • Evaluation interne et externe pour chaque
marché et, par conséquent une vacance immeuble à acquérir ou à vendre (1,2,3).
locative • Monitoring constant des modifications
dans les tendances économiques, immobi-
lières et règulatoires (2,3).
• Expérience du Management et procédure
d’approbation formelle par le conseil
d’administration (3).
Pipeline excessif en matière 1. Incertitude en matière de revenus, coûts et • Activité limitée à un objet et à un maximum
de développements pour occupation future de 10% de la juste valeur du portefeuille
compte propre immobilier total (1).
• La prise en compte d’une prime de risque
(1).
Risque lié spécifiquement à la 1. Incapacité d’obtenir les permis nécessaires • Equipe de Project Management interne
gestion des développements 2. Ne pas répondre au budget, au timing et à spécialisée avec un système de gestion
ou redéveloppements la qualité souhaitée interne (1,2).
3. Longues périodes de vacance locative • Conseillers spécialisés externes bien sélec-
4. Ne pas atteindre le rendement envisagé sur tionnés pour les plus grands projets (1,2).
le (re)développement • Engagement par rapport à l’environnement
afin d’entretenir un dialogue constructif
avec les niveaux de décision locaux et
l’environnement (1).
• Aucun développement n’est lancé s’il
n’est pas intégralement financé et s’il n’y
a en même temps pas suffisamment de
certitude en ce qui concerne l’obtention
des permis et locations nécessaires s’ils
n’étaient pas encore accordés (3,4).
10 Leasinvest Real Estate - Rapport financier annuel 2013
Description du risque Impact potentiel sur les activités Facteurs et mesures mitigeants
Variations négatives de la 1. La société est exposée aux risques de vari- • La valeur du patrimoine immobilier est
juste valeur des immeubles ations de la juste valeur de son portefeuille évalué par trimestre par des experts indé-
immobilier. Les évaluations trimestrielles pendants, ce qui permet d’éventuellement
par les experts immobilier indépendants prendre des mesures correctives (1).
ont un impact comptable, soit sur le résul- • Portefeuille avec différents types d’actifs
tat net, sur la valeur de l’actif net de l’action assujettis à différentes tendances com-
et sur le taux d’endettement de la société. pensatoires en matière d’évaluation qui
s’appliquent (1).
• L’actif principal représente 13,5% du
portefeuille et concerne des certificats
immobiliers relatifs à un centre commercial
avec une diversification vers environ 60
locataires.
• Sur base du bilan fin décembre 2013 une
augmentation d’un rendement moyen de
0,10% aurait eu un impact de € 9,7 millions
sur le résultat net et de € 1,96 sur la valeur
de l’actif net par action ainsi q’une aug-
mentation du taux d’endettement de 0,68%
(notamment de 53,53% à 54,21%).
Vacance locative des immeu- 1. Perte de revenus locatifs • Gestion commerciale et de l’immobilier
bles 2. Revue à la baisse des loyers proactive (1,2,3,4,5).
3. Coûts commerciaux plus élevés afin de • On vise à optimiser et améliorer l’étalement
trouver de nouveaux clients, avec un im- des grands locataires et le nombre de
pact sur les résultats secteurs dans lesquels ils sont actifs, afin
4. Dépréciation de la valeur des immeubles d’obtenir un risque lié à la location bien
5. Frais d’aménagement diversifié et des revenus locatifs diversifiés
et par conséquent à réduire la sensibilité
de la sicafi par rapport à la perte d’un ou de
plusieurs locataires suite, par exemple, à la
résiliation d’un bail ou à une faillite (1,2,3,4).
• Durée moyenne pondérée des baux (5,23
ans) à la hausse suite aux transactions de
2013.
• Meilleur suivi des locataires.
Frais d’entretien et usure et 1. Diminution des résultats • Politique d’entretien périodique pour les
état détérioré des immeubles 2. Obsolescence au niveau de l’architecture actifs, exécutée par des entreprises spécia-
ou de la technique et par conséquent un lisées (1,2).
attrait commercial inférieur • Politique d’ajustement du portefeuille (1,2).