Proposta para análise financeira prévia de áreas para empreendimentos habitacionais no âmbito ...

158 Pages·2012·3.73 MB·Portuguese

UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ

CLAUDIO CESAR WAJDOWICZ
EDUARDO DE CASTRO ARRUDA

PROPOSTA PARA ANÁLISE PRÉVIA DE ÁREAS PARA
EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS NO ÂMBITO DO PROGRAMA
MINHA CASA, MINHA VIDA EM CURITIBA

CURITIBA
2011
CLAUDIO CESAR WAJDOWICZ
EDUARDO DE CASTRO ARRUDA

PROPOSTA PARA ANÁLISE PRÉVIA DE ÁREAS PARA
EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS NO ÂMBITO DO PROGRAMA
MINHA CASA, MINHA VIDA EM CURITIBA

Trabalho de conclusão de curso apresentado
como requisito parcial à obtenção do grau de
Engenheiro Civil, do Curso de Engenharia Civil, do
Departamento de Construção Civil, do Setor de
Tecnologia, da Universidade Federal do Paraná.

Orientador: Prof. Dr. Robson Seleme.

CURITIBA
2011
Arruda de Castro, Eduardo; Wajdowicz , Claudio Cesar

Proposta para análise prévia de áreas para empreendimentos

habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida em Curitiba
/Eduardo de Castro Arruda; Claudio Cesar Wajdowicz – Curitiba, 2011.
158 f.: fig., graf., quad.,tab.

Orientador: Prof. Dr. Robson Seleme.
Trabalho de Conclusão de Curso (Gra duação em Eng. Civil) – Setor
de Tecnologia, Universidade Federal do Paraná.

1 Empreendimento Imobiliário. 2. Programa Minha Casa, Minha Vida.
3 Análise de Investimento. 4 Regimes de Apuração I. Seleme, Robson. II.
Título. III. Universidade Federal do Paraná.
TERMO DE APROVAÇÃO

CLAUDIO CESAR WAJDOWICZ
EDUARDO DE CASTRO ARRUDA

PROPOSTA PARA ANÁLISE FINANCEIRA PRÉVIA DE ÁREAS PARA
EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS NO ÂMBITO DO PROGRAMA
MINHA CASA, MINHA VIDA EM CURITIBA

Trabalho aprovado como requisito parcial para obtenção do título de Engenheiro
Civil pelo Curso de Graduação em Engenharia Civil, Área de Concentração: Setor de
Tecnologia da Universidade Federal do Paraná, pela seguinte banca examinadora:

________________________________________
Orientador: Prof. Dr. Robson Seleme
Curso de Graduação em Engenharia de Produção, UFPR

________________________________________
Coorientador: Prof. José de Almendra Freitas Junior
Curso de Graduação em Engenharia Civil, UFPR

________________________________________
Profª. Dra. Adriana de Paula Lacerda Santos
Curso de Graduação em Engenharia de Produção, UFPR

________________________________________
Prof. Eduardo Pereira
Curso de Graduação em Engenharia Civil, UFPR

Curitiba, 19 de dezembro de 2011
A todos aqueles que influenciaram
direta e indiretamente na realização
deste trabalho, nossos sinceros
agradecimentos.
RESUMO

O Brasil vive um momento singular em sua história no que diz respeito à habitação
social. O Programa Minha Casa, Minha Vida é considerado o maior mecanismo de
incentivo à habitação que o país já conheceu. O mercado imobiliário, por sua vez,
passa por mudanças significativas provocadas pela exigência de qualidade na
tomada de decisões decorrentes da enorme competitividade e mudança no perfil das
grandes incorporadoras. O presente estudo aborda os aspectos da incorporação
imobiliária de empreendimentos residenciais voltados para a baixa renda e
enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida, fundamentando-se em uma
revisão detalhada de assuntos como: A Incorporação Imobiliária; O Programa Minha
Casa, Minha Vida; Aquisição e Avaliação de Terrenos; Parâmetros de Zoneamento;
Desenvolvimento de Projeto; Gerenciamento de Projetos; Matemática Financeira;
Tributação para Construção Civil; Análise de Investimentos e Gerenciamento de
Riscos. Com a finalidade de reconhecer e quantificar alguns dos principais fatores
que motivam as decisões nos níveis iniciais de um empreendimento, principalmente
a escolha de seu terreno, o estudo propõe um método de análise e seleção de áreas
que se inicia com a adoção de rotinas de prospecção pró-ativas e termina com a
realização do estudo de viabilidade para um terreno pré-selecionado. Para mais
esclarecimentos, o modelo é experimentado em uma situação real, de maneira a
simular, para uma área determinada, diferentes cenários, como os financiamentos
disponíveis no Programa (individual e à produção), os regimes de tributação (por
lucro real e lucro presumido) e as formas de comercialização do terreno (permutação
ou pagamento à vista). Por fim, para o cenário mais favorável, uma análise de
sensibilidade é realizada de forma a medir o grau de fragilidade e risco do
investimento.

Palavras-chave: Empreendimento imobiliário. Programa Minha Casa, Minha Vida.
Análise de investimento. Regimes de apuração.
ABSTRACT

Brazil is experiencing a unique moment in its history with regard to social housing.
The Program Minha Casa, Minha Vida is the biggest incentive mechanism of social
housing that the country has ever known. The real estate market undergoes through
significant changes caused by the demand for quality in decision-making from the
wide change in the profile and competitiveness of large developers. This study
addresses aspects of residential real estate development aimed at low-income and
qualified in the Program Minha Casa, Minha Vida and are based on a detailed review
of issues such as: Real Estate Development, The Program Minha Casa, Minha Vida,
Land Acquisition and Assessment, Zoning Parameters, Project Development, Project
Management, Financial Mathematics, Taxation for Construction, Investment Analysis
and Risk Management. In order to recognize and quantify some of the key factors
that drive the decisions in the early levels of an enterprise, especially the choice of
his ground, the study proposes a method of analysis and selection of areas that
begins with the adoption of routines proactive prospecting and ends with completion
of the feasibility study for a pre-selected site. For better clarification, the model is
tested in a real situation, in order to simulate a given area for different scenarios,
such as the options of financing available in the Program (individual and to
production), the taxation regimes (of lucro real and lucro presumido) and forms of
purchasing the land (through permutation or money order). Finally for the best-case
scenario, a sensitivity analysis is carried out to measure the degree of fragility and
risk of the investment.

Key words: Real Estate Development. Program Minha Casa, Minha Vida. Investment
Analysis. Taxation Regimes.
LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1 - PROCESSO DE INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS ...................................................................................... 29
FIGURA 2 - ORGANOGRAMA OPERACIONAL PMCMV ........................................ 35
FIGURA 3 - ROTINA DE PLANEJAMENTO PRÓ-ATIVA ......................................... 46
FIGURA 4 - ROTINA DE PLANEJAMENTO REATIVA ............................................. 47
FIGURA 5 - SIMULADOR DE ACRÉSCIMO DE POTENCIAL – DADOS DE
ENTRADA ............................................................................................. 66
FIGURA 6 - CRONOGRAMA DE REDES ................................................................. 70
FIGURA 7 - CRONOGRAMA DE BARRAS............................................................... 70
FIGURA 8 - CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS – SINDUSCON-PR ......................... 75
FIGURA 9 - VALORIZAÇÃO REAL PRETENDIDA EM UM INVESTIMENTO .......... 78
FIGURA 10 - FLUXO DE CAIXA – GRÁFICO ........................................................... 81
FIGURA 11 - ILUSTRAÇÃO DA FORMA DO CUB DIVULGADA PELO
SINDUSCON-PR.................................................................................. 83
FIGURA 12 - ROTINA PRÓ-ATIVA DE PLANEJAMENTO DE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA...................................................................................... 101
FIGURA 13 - FLUXOGRAMA DE CONEXÕES ENTRE PLANILHAS
ELETRÔNICAS .................................................................................. 112
FIGURA 14 - ESQUEMA DA PLANTA DO TIPO, PRODUTO PROTÓTIPO PARA
PMCMV .............................................................................................. 116
FIGURA 15 - CORTE ESQUEMÁTICO DO BLOCO, PRODUTO PROTÓTIPO
PARA PMCMV ................................................................................... 118
FIGURA 16 - TERRENO PROPOSTO 1, BAIRRO SANTA CÂNDIDA ................... 120
FIGURA 17 - TERRENO PROPOSTO 2, BAIRRO CAPÃO RASO ......................... 121
FIGURA 18 - TERRENO PROPOSTO 3, BAIRRO CAMPO COMPRIDO .............. 122
FIGURA 19 - DIVISÃO SETORIAL DE CURITIBA .................................................. 124
FIGURA 20 - PROJETO PRELIMINAR, IMPLANTAÇÃO NO TERRENO 1............ 128
FIGURA 21 - ACRÉSCIMO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO ............................... 129
FIGURA 22 - SIMULAÇÕES ANTECEDENTES À TOMADA DE DECISÃO........... 133
LISTA DE GRÁFICOS

GRÁFICO 1 - DISTRIBUIÇÃO DE INVESTIMENTOS DO PAC 2 ............................. 32
GRÁFICO 2 - DISTRIBUIÇÃO DE INVESTIMENTOS DO PAC HABITAÇÃO .......... 33
GRÁFICO 3 - PIRÂMIDE POPULACIONAL DIVIDIDA EM CLASSES
ECONÔMICAS ................................................................................... 41
GRÁFICO 4 - EVOLUÇÃO DE GRUPOS DE CLASSES ECONÔMICAS ................. 42
GRÁFICO 5 - COMPARATIVO NACIONAL E MUNICIPAL ...................................... 42
GRÁFICO 6 - INTENÇÃO DE COMPRA: CASA X APARTAMENTO ....................... 43
GRÁFICO 7 - FLUXO DE CAIXA ACUMULADO PARA O CENÁRIO 4 .................. 143
GRÁFICO 8 - FLUXO DE CAIXA ACUMULADO PARA O CENÁRIO 5 .................. 143
GRÁFICO 9 - RETA DE SENSIBILIDADE DA TIR .................................................. 146
GRÁFICO 10 - CURVA DE SENSIBILIDADE DO VPL ........................................... 147

LISTA DE QUADROS

QUADRO 1 - DEFINIÇÃO DAS CLASSES ECONÔMICAS ...................................... 40
QUADRO 2 - ASPECTOS QUE JUSTIFICAM A ADOÇÃO DAS ROTINAS ............. 49
QUADRO 3 - ZONEAMENTO DE CURITIBA ............................................................ 57
QUADRO 4 - ZONAS RESIDENCIAIS DE CURITIBA .............................................. 59
QUADRO 5 - PARÂMETROS MÁXIMOS DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO COM
TPC ..................................................................................................... 64
QUADRO 6 - MÉTODOS DE PESQUISA UTILIZADOS ......................................... 107
QUADRO 7 - QUADRO DE ÁREAS PARA UM BLOCO ......................................... 119
LISTA DE TABELAS

TABELA 1 - POPULAÇÃO RESIDENTE, POR SITUAÇÃO DE DOMICÍLIO:
1950-2010 ............................................................................................. 19
TABELA 2 - DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL SEGUNDO A RENDA ............. 23
TABELA 3 - DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL SEGUNDO A REGIÃO
GEOGRÁFICA ....................................................................................... 23
TABELA 4 - INVESTIMENTO DO PAC ................................................................... 31
TABELA 5 - LIMITES DO VALOR DE VENDA POR REGIÃO .................................. 38
TABELA 6 - PARÂMETROS DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ZR OC ................ 62
TABELA 7 - FLUXO DE CAIXA ANALÍTICO ............................................................. 81
TABELA 8 - RESUMO DAS ALÍQUOTAS PARA LUCRO REAL E LUCRO
PRESUMIDO ......................................................................................... 96
TABELA 9 - REPRESENTATIVIDADE DE CUSTO DAS ETAPAS DE
CONSTRUÇÃO ................................................................................... 109
TABELA 10 - REPRESENTATIVIDADE DE CUSTO DE CADA ETAPA DA
INFRAESTRUTURA .......................................................................... 110
TABELA 11 - PESQUISA DE MERCADO ............................................................... 124
TABELA 12 - COMPOSIÇÃO DO VGV PARA O TERRENO 1 ............................... 126
TABELA 13 - COMPOSIÇÃO DO VGV PARA O TERRENO 2 ............................... 126
TABELA 14 - COMPOSIÇÃO DO VGV PARA O TERRENO 3 ............................... 127
TABELA 15 - PERCENTUAL DO TERRENO .......................................................... 127
TABELA 16 - PARÂMETROS DA IMPLANTAÇÃO, EMPREENDIMENTO 1 .......... 128
TABELA 17 - QUADRO DE ÁREAS, EMPREENDIMENTO 1................................. 129
TABELA 18 - VALOR FINAL DO TERRENO .......................................................... 130
TABELA 19 - PARÂMETROS DO EMPREENDIMENTO ........................................ 131
TABELA 20 - PARÂMETROS DE VENDA DO EMPREENDIMENTO ..................... 131
TABELA 21 - PARÂMETROS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL ................. 132
TABELA 22 - PARÂMETROS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO ..... 132
TABELA 23 - JUROS DO FINANCIAMENTO ......................................................... 132
TABELA 24 - RESULTADO DA SIMULAÇÃO 1 ...................................................... 136
TABELA 25 - RESULTADO DA SIMULAÇÃO 2 ...................................................... 137
TABELA 26 - RESULTADO DA SIMULAÇÃO 3 ...................................................... 138
TABELA 27 - RESULTADO DA SIMULAÇÃO 4 ..................................................... 139