Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmassnahmen im Wohnungsbau : Entwicklung eines Entscheidungsmodells für Auftraggeber

331 Pages·2008·4.207 MB·German

by  Michael Willwerth

Michael Willwerth
Projektorganisation und Finanzierung von
Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau
GABLER EDITION WISSENSCHAFT
Michael Willwerth
Projektorganisation
und Finanzierung von
Erneuerungsmaßnahmen
im Wohnungsbau
Entwicklung eines Entscheidungsmodells
für Auftraggeber
Mit einem Geleitwort von
Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs, FRICS
GABLER EDITION WISSENSCHAFT
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Dissertation Bergische Universität Wuppertal, 2008
1. Auflage 2008
Alle Rechte vorbehalten
© Gabler | GWVFachverlage GmbH, Wiesbaden 2008
Lektorat: Frauke Schindler /Britta Göhrisch-Radmacher
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Umschlaggestaltung: Regine Zimmer, Dipl.-Designerin, Frankfurt/Main
Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier
Printed in Germany
ISBN 978-3-8349-1256-5
MeinenElternundmeinerFrauAndrea
Geleitwort
Nach dem Ende des durch die Wiedervereinigung ausgelösten Baubooms über-
steigen Erneuerungsmaßnahmen im Bestand seit 2000 regelmäßig das Neubau-
volumen. Dies gilt insbesondere auch für den Wohnungsbau. In diesem Zusam-
menhang haben Wohnungsunternehmen, die ihre Bestände i.d.R. vermieten,
komplexeAufgabenderProjektorganisationundFinanzierungzubewältigen.
Zielsetzung der Arbeit von Michael Willwerth ist die Entwicklung eines Ent-
scheidungsmodells,dasesWohnungsunternehmenalsAnwendernundpotentiel-
len Auftraggebern von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau ermöglicht,
diejenige(n) Projektorganisations- und Finanzierungsform(en) zu identifizieren,
die unter Berücksichtigung systematischer und nachvollziehbarer Kriterien für
sieineinzel-undgesamtwirtschaftlicherHinsichtvorteilhaftsind.
DieMotivationfürdieseArbeitentstanddurchdiePraxiseinsätzevonWillwerth
während seiner Zeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehr- und For-
schungsgebiet Bauwirtschaft + Baumanagement der Bergischen Universität
Wuppertal von 2003 bis 2007 bei der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesell-
schaftmbHunddemSpar-undBauvereinSolingene.G.,dieihmauchdieMög-
lichkeitzurDurchführungvonPraxistestsboten.
Willwerth leistet mit seiner Arbeit einen wesentlichen und innovativen Beitrag
zum Fortschritt des wissenschaftlichen Erkenntnisstandes dadurch, dass er zwei
bisher weitgehend unstrukturiert und intransparent ablaufende Entscheidungs-
prozesse analysiert, strukturiert und daraus ein synthetisches Entscheidungs-
modellschafft.
DaheristeineweiteVerbreitungdieserArbeitunterWohnungsunternehmenund
darin denjenigenPersonen zu wünschen, die sich professionell mit derAuswahl
von Projektorganisations- und Finanzierungsformen bei immobilienwirtschaftli-
chen Projekten, insbesondere bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau,
befassen.
München,imApril2008 Prof.Dr.-Ing.ClausJürgenDiederichs,FRICS
Vorwort
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt unterliegt einem umfassenden Wandel.
Während Neubaumaßnahmen gerade im Bereich des gewerblichen Wohnimmo-
bilienmarktes rückläufig sind, nehmen Maßnahmen im Bereich der Revitalisie-
rung des Wohnungsbestandes immer weiter zu, und zählen damit zu den
HauptaufgabenvielerUnternehmenundAkteurederWohnungswirtschaftinden
nächstenJahrzehnten.
Mit der Entscheidung über die Erneuerung einer Wohnimmobilie besteht eine
der zentralen Aufgaben des Auftraggebers im Vorfeld der Erneuerungs-
maßnahmeinderAuswahlderProjektorganisations-und Finanzierungsformzur
Umsetzung der Bauleistung. Untersuchungen zu Entscheidungsprozessen und
Bewertungsmethodiken zur Unterstützung dieser Auswahl unter besonderer
Beachtung der Rahmenbedingungen von Erneuerungsmaßnahmen im wohnim-
mobilienwirtschaftlichen Umfeld blieben in der Fachliteratur bisher eher unbe-
rücksichtigt.DieseLückesollmitdervorliegendenArbeitgeschlossenwerden.
DerGrundstein dervorliegendenArbeitwurde währendmeiner Zeitals wissen-
schaftlicher Mitarbeiter am Lehr- und Forschungsgebiet Bauwirtschaft + Bau-
management der Bergischen Universität Wuppertal von Herrn Prof. Dr. Claus
Jürgen Diederichs gelegt. Zusätzliche Betreuung erfuhr ich in meiner Zeit als
wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehr- und Forschungsgebiet für Immobilien-
wirtschaftvonFrauProf.Dr.StefanieStreck.DieArbeitwurdeimWintersemes-
ter2007/2008vomFachbereichD–BauingenieurwesenderBergischenUniver-
sitätWuppertalangenommen.
Die Entstehung dieser Arbeit wurde möglich durch die Unterstützung und den
großenRückhalt,denichaus meinemprivatenundberuflichenUmfelderfahren
habe.ImBesonderendenkeichdabeianmeineFamilieundFreunde.
Mein ausdrücklicher Dank gilt meinem Doktorvater Herrn Prof. Dr. Claus
JürgenDiederichsfürseinestetigeundengagiertefachlicheBetreuungsowieden
nötigen Freiraum zur Arbeit an den dieser Dissertation zugrunde liegenden For-
schungsprojekten.
Frau Prof. Dr. Stefanie Streck danke ich für die Übernahme des Korreferates
sowiedenHerrenProf.Dr.JürgenGerlachfürdieÜbernahmedesVorsitzesder
PrüfungskommissionundProf.Dr.GuidoSparsfürdieKomplettierungderPrü-
fungskommission.
X Vorwort
Den Herren Gerhard Rohde vom Spar- und Bauverein Solingen eG und Bernd
Klotter von der Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH danke ich für die
Möglichkeit zur Durchführung und Unterstützung während der Praxistests in
ihrenUnternehmen.
Den Herren Dr. Andreas Link, Torsten Offergeld, Christoph Gawlik und Bernd
Eser danke ich für die fachliche Unterstützung und den kollegialen Rückhalt in
den zurückliegenden Jahren unserer gemeinsamen Tätigkeit. Mein herzlicher
DankfürdieEDV-technischeUnterstützunggebührtHerrnDominikBamberger.
Köln,imJuli2008 MichaelWillwerth
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort.........................................................................................................VII
Vorwort.............................................................................................................IX
Inhaltsverzeichnis.............................................................................................XI
Abbildungsverzeichnis.................................................................................XVII
Abkürzungsverzeichnis.................................................................................XXI
1 Einleitung.....................................................................................................1
1.1 Problemstellung........................................................................................1
1.1.1 AusgangssituationBauwirtschaft.........................................................1
1.1.2 AusgangssituationWohnungswirtschaft..............................................3
1.1.3 MotivfürdieArbeit.............................................................................3
1.2 ZielederArbeit........................................................................................4
1.3 StandderForschung.................................................................................6
1.4 Vorgehensweise......................................................................................11
1.5 FokusderForschungsarbeit....................................................................12
1.5.1 Fokus1:BestehendeMietwohnimmobilien.......................................13
1.5.2 Fokus2:Erneuerungsmaßnahmen.....................................................15
1.5.3 Fokus3:Wohnungsunternehmen........................................................15
1.5.4 Fokus4:Projektorganisations-undFinanzierungsform....................16
2 Grundlagen................................................................................................17
2.1 ProjektentwicklungundErneuerungsmaßnahmen.................................17
2.1.1 Definitionen.......................................................................................17
2.1.1.1 Projektentwicklung....................................................................17
2.1.1.2 Erneuerungsmaßnahmen...........................................................18
2.1.2 ErneuerungsmaßnahmenimWohnungsbau.......................................19
2.1.2.1 Wohnungsbestandund-markt...................................................19
2.1.2.2 KategorisierungvonWohnungsbeständen................................19
2.1.2.3 ErneuerungsbedarfimWohnungsbau.......................................24
2.1.3 Projektentwicklungi.e.S.beiErneuerungsmaßnahmenim
Wohnungsbau.....................................................................................25
2.2 ProjektorganisationsformenundBauherren...........................................27
2.2.1 Projektorganisationsformen...............................................................27
2.2.2 BauherrengruppenimWohnungsbau.................................................29
XII Inhaltsverzeichnis
2.2.3 Wohnungsunternehmen.....................................................................31
2.2.3.1 Wohnungsgenossenschaften......................................................33
2.2.3.2 KapitalgesellschaftlicheWohnungsunternehmen.....................34
2.2.3.3 FreieWohnungsunternehmen....................................................36
2.2.3.4 SonstigeWohnungsanbieter......................................................37
2.2.4 WohnungsunternehmenalsAuftraggebervonBauleistungenfür
ErneuerungsmaßnahmenimWohnungsbestand................................37
2.3 Finanzierung...........................................................................................39
2.3.1 Definition...........................................................................................40
2.3.2 BaselII...............................................................................................41
2.3.2.1 Ratingverfahrenund-kriterien..................................................42
2.3.2.2 AnforderungenanBankenundUnternehmen...........................44
2.3.2.3 AuswirkungenvonBaselIIaufWohnungsunternehmen..........45
2.3.3 GeeigneteFinanzierungsformenfürErneuerungsmaßnahmenim
Wohnungsbau.....................................................................................48
3 ProjektorganisationsformenfürErneuerungsmaßnahmenim
Wohnungsbau............................................................................................51
3.1 Unternehmereinsatzformen....................................................................51
3.1.1 Einzelunternehmer.............................................................................51
3.1.2 Einzelunternehmerkooperationen......................................................52
3.1.3 Generalunternehmer/-übernehmer...................................................52
3.1.4 Totalunternehmer/-übernehmer........................................................54
3.1.5 ConstructionManagement.................................................................55
3.1.6 ZusammenstellungderUnternehmereinsatzformen...........................57
3.2 Planereinsatzformen...............................................................................58
3.2.1 Einzelplaner(Fachplaner)..................................................................58
3.2.2 Generalplaner.....................................................................................59
3.2.3 PlanungsleistungeninKombinationmitUnternehmer-
einsatzformen.....................................................................................61
3.3 Projektmanagementformen.....................................................................62
3.3.1 Projektsteuerung.................................................................................62
3.3.2 Projektleitung.....................................................................................63
3.3.3 ProjektmanagementleistungeninKombinationmit
Unternehmereinsatzformen................................................................63
3.4 Vergabearten..........................................................................................67
3.4.1 ÖffentlicheAusschreibung.................................................................67
3.4.2 BeschränkteAusschreibung...............................................................68