Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft: Grundlagen für die Praxis PDF
Preview Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft: Grundlagen für die Praxis
Willi Alda, Joachim Hirschner Projektentwicklung in der Immobilien- wirtschaft Grundlagen für die Praxis 2. Auflage Willi Alda, Joachim Hirschner Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft Herausgegeben von: Univ.-Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner Univ.-Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Der Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft will die in Praxis, Lehre und Forschung als Querschnittsfunktionen angelegten Felder – von der Verfahrenstechnik über die Kalkulation bis hin zum Vertrags- und Projektmanagement – in einheitlich konzipierten und inhaltlich zu- sammenhängenden Darstellungen erschließen. Die Reihe möchte alle an der Planung, dem Bau und dem Betrieb von baulichen Anlagen Beteiligten, vom Studierenden über den Planer bis hin zum Bauleiter ansprechen. Auch der konstruierende Ingenieur, der schon im Entwurf über das anzuwendende Bauverfahren und damit auch über die Wirtschaftlichkeit und die Risiken bestimmt, soll in dieser Buchreihe praxisorientierte und methodisch abgesicherte Arbeitshilfen finden. Willi Alda, Joachim Hirschner Projektentwicklung in der Immobilien- wirtschaft Grundlagen für die Praxis 2., vollständig aktualisierte und erweiterte Auflage 2007 Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über <http://dnb.d-nb.de>abrufbar. Prof. Dr.-Ing. Willi Aldaist Lehrbeauftragter am Institut für Baubetriebslehre an der Universität Stutt- gart, Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS), Beiratsvorsitzender der Internatio- nal Property Databank (IPD) Wiesbaden, Trustee of the Urban Land Institute (ULI Europe), Kurator der Stiftung „Die lebendige Stadt“ und Aufsichtsratsvorsitzender der Alta Fides AG, Leipzig. Email: [email protected] Dr.-Ing. Joachim Hirschnerarbeitet als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Baubetriebsleh- re der Universität Stuttgart und ist gleichzeitig Vorstand der Stiftung Immobilie. Neben seiner Tätigkeit als Koordinator und Organisator des Studienganges Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft hat er über das Thema „Technisches Controlling bei der Projektentwicklung“ an der Universität Stuttgart promoviert. Email: [email protected] Internet: www.ibl.uni-stuttgart.de 1. Auflage 2005 2., vollst. akt. u. erw. Auflage Juni 2007 Alle Rechte vorbehalten. © B.G.Teubner Verlag / GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2007 Lektorat: Dipl.-Ing. Ralf Harms / Sabine Koch Der B.G. Teubner Verlag ist ein Unternehmen von Springer Science+Business Media. www.teubner.de Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich ges chützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urh eberr echtsg esetzes ist ohne Zustimmung des Ver- lags unzuläss ig und strafb ar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzun- gen, Mikro v er filmungen und die Eins peicher ung und Verarbeitung in elekt ron ischen Syst emen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im S inne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Umschlaggestaltung: Ulrike Weigel, www.CorporateDesignGroup.de Druck und buchbinderische Verarbeitung: Strauss Offsetdruck, Mörlenbach Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier. Printed in Germany ISBN 978-3-8351-0171-5 Vorwort der Herausgeber Um Projektentwicklung erfolgreich zu betreiben, müssen die hierfür verantwortlichen Personen neben einem umfangreichen theoretischen Wissen auf vorhandene Er- kenntnisse aus der Praxis zurückgreifen können. Dieses Wissen wird den Studieren- den im grundständigen Studiengang „Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft“ an der Universität Stuttgart vermittelt. Im Rahmen des Themenblocks „Immobilienplanung und -entwicklung“ hält Herr Pro- fessor Dr. Alda eine Vorlesung mit dem Thema: Projektentwicklung in der Immobi- lienwirtschaft. Diese Vorlesung hat den Grundstein für das vorliegende Werk gelegt. Den Studierenden der Immobilientechnik und -wirtschaft als auch Studierenden des Bauingenieurwesens, der Architektur und vieler fachfremder Zuhörer wird hiermit neben dem theoretischen ein praktisches Wissen zur Immobilienprojektentwicklung anschaulich dargelegt. Dieses Lehrbuch soll den Studierenden nicht nur in der Vorlesung begleiten, sondern auch im späteren Berufsleben als hilfreiches Nachschlagewerk dienen. Dem Lehrbuch ist auch mit der 2. Auflage nicht nur an der Universität Stuttgart eine gebührende Verbreitung zu wünschen. Stuttgart / Berlin, April 2007 Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Vorwort der Verfasser zur zweiten Auflage Die erste Auflage war überraschend schnell vergriffen. Somit wurde diese Chance genutzt, um neben zahlreichen Aktualisierungen auch einige Ergänzungen, die von zahlreichen Leserinnen und Lesern gewünscht wurden, mit aufzunehmen. Trotzdem soll das vorliegende Buch seine bisherige Kompaktheit auch zukünftig nicht verlieren. Gerade diese kompakte Darstellung erleichert es Studierenden, Prak- tikern und allen Interessierten einen schnellen Einstieg in das komplexe Themenge- biet der Projektentwicklung oder eignet sich als gezieltes Nachschlagewerk. Die Verfasser hoffen, dass auch die zweite Auflage bei allen Interessierten weiterhin auf ein positives Echos stoßen wird und zu einem größeren Verständnis der Projekt- entwicklungsaufgaben führt. Ein besonderer Dank gilt Herrn David Heiduck und Herrn Sebastian Lange, wissen- schaftliche Hilfskräfte am Institut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart für die tatkräftige Hilfe bei Erstellung und Überarbeitung von Abbildungen. Stuttgart, April 2007 Prof. Dr.-Ing. Willi Alda Dr.-Ing. Joachim Hirschner Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis XIII Tabellenverzeichnis XV Abkürzungsverzeichnis XVII 1 Grundsätzliches zur Projektentwicklung 1 1.1 Einordnung der Immobilienbetriebslehre 1 1.2 Bedeutung der Immobilienwirtschaft 3 1.3 Überblick über die Immobilienwirtschaft 4 1.4 Der Projektentwicklungsprozess 6 1.4.1 Definition des Begriffs der Projektentwicklung 6 1.4.2 Ablauf und Aufgabenfelder der Projektentwicklung 7 1.5 Nachhaltigkeit von Immobilienprojektentwicklungen 13 1.6 Beteiligte des Projektentwicklungsprozesses 15 1.7 Modelle zur Erklärung von Projektentwicklungsprozessen 17 1.8 Merkmale der Projektentwicklung als Marktgeschehen 19 1.8.1 Corporate Real Estate Management (CREM) 20 1.8.2 Public Private Partnership (PPP) 22 2 Grundstücks- und Immobilienbewertung 25 2.1 Sachwertverfahren 27 2.2 Ertragswertverfahren 29 2.3 Vergleichswertverfahren 31 2.4 Weitere Wertermittlungsverfahren 32 2.4.1 Barwertverfahren 32 2.4.2 Residualwertmethode 32 2.5 Beispielaufgaben zur Wertermittlung 33 2.5.1 Beispielaufgabe 1 33 2.5.2 Beispielaufgabe 2 34 2.5.3 Beispielaufgabe 3 36 2.5.4 Beispielaufgabe 4 39 2.5.5 Beispielaufgabe 5 41 3 Bedarfsgerechte Projektentwicklung 45 3.1 Timing 46 3.2 Standort 51 X 3.2.1 Checkliste Makrolage 51 3.2.2 Checkliste Mikrolage 52 3.2.3 Checkliste Grundstück 52 3.3 Nutzflächenstruktur 57 3.4 Qualität 58 3.4.1 Nutzflächenqualität (Raumökonomie) 59 3.4.2 Qualität der Bautechnik und der Kommunikationstechnik 61 3.4.3 Qualität des Mietvertrages 62 3.5 Quantität und Entwicklungspotential 63 3.6 Fungibilität (Drittverwendungsmöglichkeit) 67 3.7 Wirtschaftlichkeit 67 3.7.1 Kosten und Termine 69 3.7.2 Einstiegsrendite und Wertentwicklung (Rentabilität) 74 3.8 Development Rechnung 75 4 Wesentliche Formen der Projektentwicklung 87 4.1 Mietergenutzte Investorenprojekte 87 4.1.1 Neubauprojekt 87 4.1.2 Bestandsentwicklungsprojekt / Revitalisierung 88 4.2 Eigengenutzte Projekte 91 4.3 Projektrisiken 91 5 Kapitalbeschaffung (Finanzierung), Steuer 93 5.1 Kapitalbeschaffung 93 5.1.1 Grundsätzliches und Definitionen 93 5.1.2 Finanzierung 95 5.2 Steuer 96 5.2.1 Grundlagen 97 5.2.2 Steuerliche Grundtypen von Immobilieninvestitionen 98 5.2.3 Immobilienbesteuerung 99 5.2.4 Förderung von Immobilieninvestitionen 100 6 Wichtige Bestandteile der Projektentwicklung 101 6.1 Grundstückskaufvertrag / Kaufvertrag 101 6.2 Planungsvertrag 103 6.3 Projektsteuerungsvertrag 104 6.4 Bauvertrag 105 6.5 Projektentwicklungsvertrag 108 XI 6.6 Mietvertrag 110 6.6.1 Mietgegenstand 112 6.6.2 Mietzeit 112 6.6.3 Mietzins – Änderung des Mietzinses – Nebenkosten 112 6.6.4 Instandhaltung – Bauliche Veränderungen 113 6.6.5 Wirksamkeit der Vertragsbedingungen (Formvorschriften) 113 6.7 Sonstige Vertragsarten 114 6.8 Machbarkeitsstudie / Feasibility Study 115 6.8.1 Begriffdefinition Feasibility Study 115 6.8.2 Feasibility Study im Projektentwicklungsprozess 115 6.8.3 Marktanalyse 116 6.8.4 Standortanalyse 117 6.8.5 Nutzungskonzeptanalyse 118 6.8.6 Wettbewerbsanalyse 119 6.8.7 Risikoanalyse 119 6.8.8 Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse 119 6.8.9 Zusammenfassung Feasibility Study Umfang 120 6.9 Facility Management 122 7 Glossar 125 8 Anhang 129 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle A I 130 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle A II 131 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle B I 132 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle B II 133 Checkliste von Objektunterlagen 134 9 Literaturverzeichnis 137 Weitere Literatur 140 10 Stichwortverzeichnis 143
The list of books you might like
