Preisindex und Baukosten im Wohnungsbau: Einflüsse auf Aufwand und Baukosten und ihre Auswirkung auf die Anwendungsmöglichkeiten der Baupreisindizes für Preis- und Kostenvergleiche

89 Pages·1964·1.96 MB·German

by  Architekt Karl Richard Kräntzer (auth.)

FORSCHUNGSBERICHTE DES LANDES NORDRHEIN-WESTFALEN
Nr.1386
Herausgegeben
im Auftrage des Ministerprasidenten Dr. Franz Meyers
von Staatssekretar Professor Dr. h. c. Dr. E. h. Leo Brandt
DK 69.003.12: 338.5
Architekt Karl Richard Krăntzer, Hannover
Unter Mitwirkung von
Rolf Heitmann, Uetze
v.,
Institut fur Bauforschung e. Hannover
Leiter: Prof Dr.-Ing. Woljgang Triebel
Preisindex und Baukosten im Wohnungsbau
Einfhisse auf Aufwand und Baukosten und ihre Auswirkung
auf die Anwendungsmăglichkeiten der Baupreisindizes
fur Preis- und Kostenvergleiche
Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH
ISBN 978-3-663-06648-4 ISBN 978-3-663-07561-5 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-663-07561-5
Verlags-Nr.011386
© 1964 by Springer Fachmedien Wiesbaden
Urspriinglich erschienen bei Westdeutscher Verlag, Kăln nud Opladen 1964
Inhalt
1. Einfuhrung und Aufgabe ........................................ 7
2. Preisindex und Baukosten fur Wohnungsbauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2.1 Auswirkung von Preisanderungen auf die Gebaudekosten typischer
Wohnungsbauten ... . . ... . . . .. . . . .. . . . .. . . . ... . . . .. . . . .. . . .. 10
2.11 Kostenunterschiede durch unterschiedliche Ausfuhrung und Aus-
stattung der Wohnungsbauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 11
2.12 Kostenanderungen bei verschiedenen Hausformen .............. 15
2.13 Kostenanderungen bei verschiedenen W ohnungsgroBen ......... 17
2.14 Kostenanderungen bei verschiedener Giite der Ausstattung ...... 20
2.2 Unterschiedliche Entwicklung von Baupreisindex und Baukosten der
Wohnungsbauten .. . . ... . ... . . . .. . . . . . . . . .. . . . . .. . . . . . . . . . .. 22
2.21 Vergleich der Jahre 1950-1962 ............................... 23
2.22 Vergleich der Jahre 1958-1962 ............................... 28
2.23 Ursachen der unterschiedlichen Entwicklung ................... 29
3. Preis- und Kostenentwicklung bei verschiedenen Bauvorhaben ........ 36
3.1 Entwicklung der Preise fUr typische Bauleistungen . . . . . . . . . . . . .. 37
3.2 Entwicklung der Baukosten bei verschiedenen Bauvorhaben . . . . .. 42
4. Auswirkung technischer und betrieblicher MaBnahmen auf Aufwand und
Baukosten im Wohnungsbau ..................................... 49
4.1 Baustoffe, Bauarten und Bauteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 49
4.11 Wandbauarten ............................................. 49
4.12 GroBformatige Fertigteile ................................... 52
4.13 Kleine Fertigteile ........................................... 53
4.2 Bauvorbereitung und Baubetrieb ............................. 54
4.21 Gerateeinsatz .............................................. 55
4.22 Arbeitsverfahren ........................................... 57
4.23 Erfolge der wirtschaftlichen V orbereitung und DurchfUhrung der
Bauarbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 57
5. Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 60
Anlagen.......................................................... 63
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1. Einfiihrung und Aufgabe
Die Entwicklung der Preise fUr Bauleistungen wird yom Statistischen Bundes
amt, Wiesbaden, durch periodische, vierteljahrliche Erhebungen festgestellt. Diese
Erhebungen beziehen sich auf bestimmte Regelleistungen aus allen Bausparten
und aus allen am Bau beteiligten Handwerkszweigen. Dazu wurden solche Einzel
leis tung en ausgewahlt, die zum Zeitpunkt der Ausarbeitung des Erhebungs
schemas bei den vorherrschenden Bauaufgaben in der Regel vorkommen, die die
Kosten der Bauwerke mal3geblich beeinflussen und die somit als typisch und
reprasentativ fiir die einzelnen Bausparten und Handwerkszweige angesehen wer
den konnten. Die Erhebungen rich ten sich an einen grol3eren Kreis von Betrieben
aller Grol3enklassen. Dabei werden z. Z. mehr als 150 verschiedene Bauleistungen
erfal3t, von denen sich 86 auf Wohnungsbauten beziehen.
Die Ergebnisse dieser Erhebungen finden ihren unmittelbaren Niederschlag in
den »MeEziffern fiir Bauleistungspreise«. Diese MeEziffern besagen, urn welches
MaE sich die in der Praxis tatsachlich erzielten Preise fiir bestimmte, im einzelnen
naher definierte Leistungen in dem erfaEten Zeitraum verandert haben. Dabei
wird vorausgesetzt, daE Art und Umfang der Leistungen unverandert beibehalten
sind.
Die fUr diese Einzelleistungen gewonnenen Daten werden yom Statistischen
Bundesamt an einer Reihe realer, vor einigen Jahren ausgefUhrter Bauwerke ver
schiedener Arten und GroEen zur Ermittlung von »Preisindizes fiir Bauwerke«
ausgenutzt. Die einzelnen Bauleistungen werden dabei nach festen Wagungs
schemata, die sich aus der realen Gliederung der seinerzeitigen Baukosten dieser
Bauwerke ergeben haben, angerechnet. Die Preisveranderungen der als reprasen
tativ ausgewahlten Einzelleistungen werden dabei als stellvertretend fiir die Preis
anderungen aller anderen Leistungen ihrer Gruppe angenommen.
Die Preisindizes fiir W ohngebaude geben Durchschnittswerte fUr 27 verschiedene
Hauser an, die sich nach der GeschoEzahl, nach der Zahl der Wohnungen je Haus,
nach der WohnungsgroEe, Ausstattung, Ausfiihrung u. a. unterscheiden. Die
Preisindizes fUr Wohngebaude geben dariiber AufschluE, urn welches MaE sich
die Summe der Preise aller Bauleistungen am Gebaude und in den einzelnen
Handwerkszweigen (Gewerken) verandert. Dabei ist wiederum eine nach Art,
Umfang und Giite vollig gleichbleibende Bauleistung vorausgesetzt.
Die »MeEziffern fiir Bauleistungspreise« und die »Preisindizes fUr Bauwerke« ge
ben somit AufschluE iiber die reine Preisentwicklung und sind als MaEstab dafiir
auch in der Baupraxis anwendbar. Sie lassen dariiber hinaus erkennen, urn welches
MaE sich die Baukosten fiir bestimmte Bauwerke verandern wiirden, wenn man
die gleichartigen Bauwerke mit gleichartigen Bauleistungen und unter gleich
artigen Bedingungen zu verschiedenen Zeitpunkten und zu den allein daraus £01-
7
genden unterschiedlichen Preisen fUr die Einzelleistungen herstellen wiirde. Dabei
ist zu unterstellen, daB die zwischenzeitlich erreichten Rationalisierungserfolge,
z. B. durch den Obergang von Hand- auf Maschinenarbeit, in den Preisindizes
zum Ausdruck kommen sollen.
Bei der Anwendung der Preisindizes und bei einem Urteil iiber sie wird man einer
seits beriicksichtigen miissen, daB auf Grund der dem Statistischen Bundesamt
gestellten Aufgaben und mit Riicksicht auf die Durchfiihrbarkeit der Erhebungen
und ihrer Auswertung die Zahl der erfaBten Einzelleistungen begrenzt und daB
die Art der Einzelleistungen und die Wagungsschemata iiber einen langeren Zeit
raum hinweg unverandert beibehalten werden miissen, wenn die Kontinuitat der
Ermittlungen und ihre Aussagekraft nicht gefahrdet werden sollen.
Andererseits muB man aber feststellen, daB z. B. im Wohnungsbau - in den ande
ren Bausparten ist es ahnlich - die Art, GroBe, Ausfiihrung und Ausstattung der
Wohnungen und Hauser mit der Aufgabe wechseln. Die Anspriiche an die Woh
nungen sind unterschiedlich, sie verandern sich auch im Laufe der Zeit. Die Woh
nungsbauten sind unter wechselnden Bedingungen und Umstanden auszufiihren.
Die technische und betriebliche Weiterentwicklung fiihrt zur Anwendung neuer
- oder jedenfalls anderer - Baustoffe, Bauarten und Arbeitsverfahren. Alle diese
Faktoren wirken sich aber auch auf die Preise und Kosten der Bauleistungen und
der Wohnungsbauten aus. Man macht daher gelegentlich geltend, daB die fiir be
stimmte, unverandert beibehaltene Bauwerke festgestellten Preisindizes nicht
ohne weiteres auch MaBstab seien fiir die Preisentwicklung bei andersartigen Ge
bauden und daB die tatsachliche Preis- und Kostenentwicklung von dem Preis
index abweiche.
Um die hiermit aufgeworfenen Fragen einer Klarung naherzubringen, hatte das
Institut fiir Bauforschung mit der vorliegenden Untersuchung festzustellen,
wie sich die Baukosten gleichartiger Wohnungsbauten unter der Wirkung
verschiedenartiger Preise verandern,
ob die Preisentwicklung der verschiedenen Bauleistungen innerhalb der ein
zelnen Gruppen mit der Preisentwicklung der ausgewahlten Regelleistungen
iibereinstimmt und
wie sich unterschiedliche Baustoffe, Bauarten und andere Bedingungen und
Umstande auf Aufwand und Kosten der Wohnungsbauten auswirken.
Die Ermittlungen, an denen das Statistische Bundesamt sich interessiert gezeigt
hat, konnen somit dazu beitragen, die Erkenntnis iiber die Anwendungsmoglich
keit des Baupreis-Index zu erweitern und zu vertiefen und somit eine Hil£e beim
Vergleich und bei der Beurteilung der Preisentwicklung sein.
8
2. Preisindex und Baukosten fiir Wohnungsbauten
Die »MeBziffern fur Bauleistungspreise« und die »Preisindizes fUr Bauwerke« wer
den seit 1958 auf der im ersten Abschnitt skizzierten Grundlage ermittelt. In den
vorangegangenen Jahren wurden die Preisindizes nach anderen, mehrfach ge
wechselten Verfahren errechnet, die hier nicht mehr geschildert zu werden brau
chen. Die verschiedenen Indexreihen sind aber vom Statistischen Bundesamt ver
kettet worden. Damit sind die Indexwerte fur die letzten Reihen - auBer auf der
Originalbasis 1958 = 100 - auch auf fruhere Jahre zuruckbasiert worden. Je
nachdem, welches Jahr man als Basis zugrunde legt, ergeben sich nach den Er
mittlungen des Statistischen Bundesamtes1 somit die folgenden Preisindizes fUr
die letzten Jahre (Jahresdurchschnitt):
Jahr 11913 = 100 11950 = 100 11958 = 100
1913 100 39,8 28,7
1950 251,9 100 72,3
1951 291,3 115,6 83,6
1952 310,5 123,3 89,1
1953 300,0 119,1 86,1
1954 301,7 119,7 86,6
1955 317,8 126,2 91,2
1956 326,5 129,6 93,7
1957 338,0 134,2 97,0
1958 348,4 138,3 100
1959 366,9 145,6 105,3
1960 394,5 156,6 113,2
1961 424,4 168,5 121,8
1962 461,3 183,1 132,4
Das heiBt, daB die Preise fUr Bauleistungen an Wohngebauden im Durchschnitt
des Jahres 1962 um rd. 32% hoher waren als im Jahre 1958, dem Basisjahr fUr die
Ermittlungen nach dem neuen Verfahren. Bezogen auf das Jahr 1913 - das fruher
allgemein als Basis angenommen war - wurde der Preisanstieg etwas mehr als
360% betragen. Gegenuber dem Jahr 1950 - das ist das Jahr, in dem die Woh
nungsbautatigkeit wieder in groBerem Umfange einsetzte und das deshalb meist
als Ausgangsjahr der Neubautatigkeit nach dem zweiten Weltkrieg angesehen
1 Statistisches Bundesamt, »Preise, Lahne, Wirtschaftsrechnungen - Reihe 5, Me13ziffern
fur Bauleistungspreise und Preisindices fur Bauwerke«, Verlag W. Kohlhammer
GmbH, Stuttgart.
9
wird - sind die Preise fiir Bauleistungen im Durchschnitt um rd. 83% angestie
gen.
Die Preisindizes sollen ausschlieBlich die Preisentwicklung fiir gleichartige Lei
stungen bzw. unverandert beibehaltene Leistungsgruppen oder -biindel-also fiir
einen gleichbleibenden »Warenkorb« - aufzeigen. Sie sind dagegen noch nicht
ohne wei teres allein MaBstab fiir die Kostenentwicklung. Denn die Kosten z. B.
eines Wohngebaudes werden auBer durch die Preise auch durch eine Reihe ande
rer Faktoren - z. B. Art, GroBe und Ausstattung der Wohnungen, durch die Form
des Hauses, Art und Menge der Baustoffe und Einzelleistungen u. a. - bestimmt.
Diese Faktoren wechseln im allgemeinen mit der Bauaufgabe. Sie konnen von
einem Preisindex nicht erfaBt werden. Trotzdem werden in der Praxis die Preis
indizes mangels anderer MaBstabe zugleich auch zur Priifung und Beurteilung der
Kostenentwicklung angewandt. Damit ergibt sich die Frage, ob eine solche An
wendung der Preisindizes - mag sie vorgesehen und zulassig sein oder nicht -
tatsachlich praktikabel ist und ausreichend genaue Ergebnisse erwarten laBt.
2.1 Auswirkung von Preisanderungen auf die Gebaudekosten
typischer Wohnungsbauten
Die Preisindizes fiir Bauleistungen an Wohngebauden werden vom Statistischen
Bundesamt als Durchschnittswerte aus 27 verschiedenen Wohngebauden ermit
telt. Das sind
12 verschiedene ein- und zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhiiuser mit
WohnungsgroBen zwischen 65 und 160 m2, die als freistehende oder ein
gebaute stadtische oder landliche Hauser mit unterschiedlicher Ausstattung
ausgefiihrt sind,
14 verschiedene zwei- bis fiinfgeschossige Zwei- und Mehrspanner mit
WohnungsgroBen zwischen 30 und 90 m2, die als beiderseits eingebaute
Hauser mit unterschiedlicher Ausstattung ausgefiihrt sind und
1 zwolfgeschossiges Wohnheim mit 20 m2 groBen Einraum-Wohnungen.
Die den Ermittlungen des Statistischen Bundesamtes zugrundeliegenden Haus
und Wohnformen, Bebauungsweisen, Ausstattungen und WohngroBen beriick
sichtigen somit die Vielfalt der unterschiedlichen Arten und Ausfiihrungen der
Wohnungsbauten. Es mag jedoch zunachst fraglich erscheinen, ob die aus diesen
Beispielen ermittelten Durchschnittswerte ohne weiteres auch fiir beliebig aus
gewahlte Einzelbeispiele zu Preis-und ggf. auch Kostenvergleichen herangezogen
werden konnen. Denn die Hohe der Gebaudekosten der Wohnungen wird nicht
allein durch den Preisstand und andere, die Preis- und Kostengestaltung beein
flussende Faktoren bestimmt. Sie hiingt auch von der Art und Form der Hauser
ab, in denen die Wohnungen gebaut werden. Sie wird schlieBlich auch durch die
GroBe und Ausstattung der Wohnungen bestimmt. Bei statistischen Ermittlungen
muB man zwar mit Durchschnittswerten arbeiten. Die realen Kosten der Woh
nungsbauten und ihre Gliederungen konnen aber von solchen Durchschnitts
werten unter Umstanden erheblich abweichen.
10
2.11 Kostenunterschiede durch unterschiedliche Ausfiihrung und Ausstattung
der Wohnungsbauten
Ehe die Auswirkung von Preisanderungen auf die Gebaudekosten verschieden
artiger W ohnungen untersucht und festgestellt wird, ist es deshalb zweckmaBig,
sich die Auswirkung verschiedener Merkmale der W ohnhauser und unterschied
licher Faktoren der Gebaudeplanung zu vergegenwartigen.
Die fiir die Hohe der Gebaudekosten wichtige Form der Wohngebaude driickt
sich zum Beispiel in der GeschoBzahl, in der Zahl der Wohnungen je GeschoB und
je Haus, in der Dachneigung und Dachnutzung, in dem Umfang der Unterkelle
rung u. a. aus. Die Wirkung dieser Faktoren und die Auswirkung unterschied
licher GroBen und Ausstattungen der Wohnungen auf die Gebaudekosten hat das
1nstitut fiir Bauforschung mit zahlreichen Reihenuntersuchungen ermittelt und die
durch diese Unterschiede sachlich begriindeten Kostenunterschiede nachgewiesen
und zahlenmaBig belegt2• Diese Untersuchungen, auf die hier im einzelnen nicht
mehr eingegangen zu werden braucht, hatten u. a. die folgenden Ergebnisse:
1m Bereich iiblicher Mauerwerksbauten und GeschoBzahlen vermindern sich die
Gebaudekosten je Wohnung mit zunehmender Zahl der Wohngeschosse. Die
Gebaudekosten von Wohnungen in dreigeschossigen Zweispannern sind urn
etwa 6-13% und in viergeschossigen Zweispannern zwischen 7 und 19% gerin
ger als die fiir vergleichbare Wohnungen in zweigeschossigen Zweispannern.
Dabei sind gleicher Preis stand, gleiche GroBe und Ausstattung der Wohnungen
und auch sonst gleiche Ausfiihrungen der Hauser vorausgesetzt.
Die Gebaudekosten fiir fiinfgeschossige Hauser mit Personenaufzug sind urn etwa
10-13% hoher als fiir vergleichbare Wohnungen in dreigeschossigen Zweispan
naern, die noch ohne Personenaufzug auskommen.
Wohnungen in Zweispannern lassen sich zu etwa 10% geringeren Gebaudekosten
herstellen als vergleichbare W ohnungen in Einspannern, wenn die Hauser die
gleiche GeschoBzahl, Haustiefe, Dachneigung und Ausstattung haben. Drei
spanner-Wohnungen lassen gegeniiber Zweispannern eine Kostensenkung von
etwa 3-4% erwarten, wenn die W ohnungen in beiden auch sonst gleichartig aus
gefiihrten Hausern gleich groB sind.
Eine groBe W ohnung erfordert zwar hohere Gebaudekosten als eine kleinere. Bei
gleicher Art, Form und Ausstattung des Hauses steigen die Gebaudekosten aber
weniger an als die W ohnungsgroBe. Die Hohe des Kostenunterschiedes hangt
auch von der Raumzahl der verglichenen Wohnungen abo Bei gleicher Raumzahl
macht der Kostenunterschied etwa zwei Fiinftel, bei unterschiedlicher Raumzahl
etwa drei Fiinftel des GroBenunterschiedes aus.
Die Gebaudekosten von ganz unterkellerten eingeschossigen Einfamilien
Reihenhiiusern sind urn etwa 40% und die von ganz unterkellerten zweigeschossi
gen Einfamilien-Reihenhausern urn etwa 20% hoher als die fiir Wohnungen
gleicher GroBe, Raumzahl und Ausstattung in beiderseits eingebauten dreigeschos-
2 KRANTZER, »Baukosten im Wohnungsbau - Auswirkung genereller PlanungsmaB
nahmen«, Verlag W. Ernst und Sohn, Berlin 1956.
11
sigen Zweispiinnern. Durch eine Einschriinkung der Unterkellerung auf die
Hiilfte konnen die Gebiiudekosten eingeschossiger Hauser bis zu 15% und die
zweigeschossiger Hauser bis zu 10% verringert werden.
Fur freistehende Hauser sind zwischen etwa 5 und 14% hohere Gebaudekosten
notig als fur die sonst vol1ig gleichen, aber beiderseits eingebauten Hiiuser. Inner
halh dieses Streubereiches ist der Kostenunterschied bei ein-und zweigeschossigen
Einfamilienhausern groBer als bei mehrgeschossigen Bauten.
Bei den vorherrschenden WohnungsgroBen und bei typischen Wohnungshauten
erhohen sich die Gehiiudekosten je Wohnung um etwa 30-33%, wenn eine gute,
an der oberen Grenze ublicher Anspruche liegende Ausstattung an Stelle einer be
scheidenen Ausstattung gewahlt wird, die etwa den gegebenen Mindestanforde
rungen fUr den sozialen Wohnungsbau entspricht.
Bei allen diesen Beispielen ist vorausgesetzt, daB sich nur immer ein Faktor andert,
alle anderen Merkmale der Wohnungen und Hauser dagegen unveriindert bei
behalten sind.
In der Praxis des Wohnungsbaues iindert sich mit der Bauaufgabe aber zumeist
nicht nur ein Faktor allein, z. B. die GeschoBzahl. 1m allgemeinen verandern sich
mehrere Faktoren gleichzeitig, z. B. mit der GeschoBzahl zugleich die W ohnungs
groBe, mit der Hausform zugleich auch die GroBe und Ausstattung der Wohnun
gen usw. Damit addieren sich aber die hier jeweils nur fur sich genannten Kosten
unterschiede. Das kann sich, wie eine zusammenfassende Untersuchung ergab3,
dazu auswirken, daB die Gebiiudekosten fUr Wohnungen, die unter den gleichen
Voraussetzungen und zu den gleichen Preisen gebaut werden, zwischen 18000
und 54000 DM liegen konnen. Die relativen Gebiiudekosten fur 1 m2 Wohn
flache betrugen bei diesen Beispielen zwischen 255 und 560 DM und die fur 1 m3
umbauten Raum zwischen 60 und 106 DM. Diese erheblichen Kostenunterschiede
sind allein die Folge unterschiedlicher Hausformen (eingeschossiges Einfamilien
haus - viergeschossiger Zweispiinner), verschiedener WohnungsgroBen (55 bis
115 m2) und unterschiedlicher Ausstattung (bescheidene oder gute Ausstattung).
In dem mit der genannten Untersuchung erfaBten Streubereich typischer Haus
und Wohnformen, Ausfuhrungen und Ausstattungen differieren somit die nach
den verschiedenen MaBstiiben ausgedruckten Kosten ganz unterschiedlich. Wenn
man die jeweils geringsten Betrage gleich 100 setzt, dann verandern sich die Ge
biiudekosten je Wohnung his auf 300, die Gebiiudekosten fUr 1 m2 Wohnflache
his auf 220 und die Gebiiudekosten fur 1 m3 umbauten Raum bis auf rd. 175.
Unter Berucksichtigung von Individual- und Sonderlosungen wurden sich sogar
noch groBere Streubereiche der Kostenunterschiede ergehen.
Man muB jedoch herucksichtigen, daB die Kostenunterschiede zwischen verschie
denen Haus- und Ausfuhrungsformen sich in ganz verschiedener Hohe und in
unterschiedlicher Art ausdrucken konnen, je nachdem, auf welchen MaBstah die
Kosten und die Kostenunterschiede bezogen werden. Zum Beispiel sind unter
bestimmten, gleichartigen V oraussetzungen und bei gleicher Art und Gute der
3 KRANTZER, »Einfliisse auf die Baukosten im Wohnungsbau - Auswirkung der Haus
form, der WohnungsgroJ3e und der Ausstattung auf die Gebaudekosten«, unver
offentlichter Eigenbericht des Instituts fiir Bauforschung e.V., Hannover 1962.
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