Plan local d'urbanisme

296 Pages·2013·24.8 MB·French

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Direction générale -
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des services techniques
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Service Études Urbaines n

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Plan local d'urbanisme
Pièce N°0
Notice explicative

Modification simplifiée N°1

Approuvée le 23 novembre 2017

Hôtel de la
Communauté
d’Agglomération

6, rue Saint-Michel

CS 41287

17086 LA ROCHELLE
CEDEX 02

Tél. : [phone]
Fax : [phone]

www.agglo-larochelle.fr
[email protected]

COMMUNE DE SAINTE-SOULLE
PLAN LOCAL D'URBANISME
Modification simplifiée n°1 – Intégration du PLH
Approuvée le 23 novembre 2017
NOTICE EXPLICATIVE

HISTORIQUE DE LA PLANIFICATION COMMUNALE

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune de Sainte-Soulle a été approuvé par
délibération du Conseil Communautaire du 11 juillet 2006. Il a fait l’objet de deux procédures
de modification approuvées le 30 janvier 2009 et le 9 juillet 2009. Le PLU a été révisé par
délibération du Conseil Communautaire du 16 décembre 2010, et a fait ensuite l’objet d’une
révision simplifiée approuvée le 19 décembre 2013.

TITRE I – CONTEXTE DE LA PROCEDURE D’EVOLUTION
DU PLAN LOCAL D’URBANISME DE SAINTE-SOULLE

Le PLU intercommunal de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle ayant été prescrit le 24
novembre 2014, les PLU communaux, et à ce titre celui de la commune de Sainte-Soulle, sont en
cours de révision.

La présente procédure de modification simplifiée se concentre sur un objet unique : l’intégration
dans le PLU, des dispositions relatives à la production de logements aidés du nouveau Programme
Local de l’Habitat (PLH), adopté par délibération du Conseil communautaire de la Communauté
d’Agglomération de La Rochelle (CdA), en date du 26 janvier 2017.

LA PROCEDURE DE MODIFICATION SIMPLIFIEE

En vertu de l’article L.153-45 du Code de l’urbanisme, la procédure de modification du plan local
d’urbanisme peut faire l’objet d’une procédure simplifiée, dès lors que le projet de modification
n’a pas pour objet soit :

- De majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de
l'application de l'ensemble des règles du plan ;

- De diminuer ces possibilités de construire ;

- De réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser.
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LES NOUVELLES DISPOSITIONS DU PLH RELATIVES A LA PRODUCTION DE LOGEMENTS
AIDES

Il convient d’engager une procédure de modification simplifiée du Plan Local d’Urbanisme de
Sainte-Soulle afin de prendre en compte les nouvelles dispositions du programme local de
l’habitat et de les rendre applicables ; elles concernent :

a- Les pourcentages de logements aidés à réaliser qui ont évolué depuis le dernier PLH ;

b- La définition de nouvelles exceptions à ces obligations ;

c- L’introduction de nouvelles catégories de logements aidés :
• les PLS (prêt locatif social) pour l’ensemble des communes de la CDA hors
communes situées en zone C ;
• les PLI (prêt locatif intermédiaire) pour les communes de la CDA, non soumises à
l’article 55 de la loi SRU et situées en secteur B1 ;
• les logements type « investissement locatif défiscalisé » (loi Duflot, loi Pinel) pour
les communes de la CDA, non soumises à l’article 55 de la loi SRU et situées en
secteur B1 et B2 dérogatoire.

d- L’introduction d’un nouveau type de logement : « l’accession financièrement
abordable à la propriété » :
• rendue obligatoire avec un minimum à réaliser dans les communes de : La Rochelle,
Aytré et La Jarne
• pouvant être comptabilisé dans le pourcentage de logements aidés à produire dans
les communes de la CDA, non soumises à l’article 55 de la loi SRU (L’Houmeau,
Salles sur Mer, Marsilly, Esnandes, Saint-Rogatien et Saint-Vivien) ;
• Encouragée dans les autres communes de la CDA.

La notion d’accession « financièrement » abordable à la propriété a été définie par une
délibération du Conseil communautaire du 18 mai 2017 intégrant le document de cadrage (voir
annexe 2 de la notice explicative).

A cette fin, il est nécessaire :
- d’actualiser l’écriture réglementaire de l’article 2 des zones urbaines et à urbaniser dans le
règlement écrit (pièce 4.2 du PLU),
- d’intégrer définition du logement en l’accession financièrement abordable à la propriété dans
le lexique du PLU
- d’ajouter les secteurs de diversité sociale aux plans de zonage pour la Rochelle et Aytré.

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TITRE II – LES NOUVELLES DISPOSITIONS DU PLH QUI
S’APPLIQUENT A SAINTE-SOULLE

1. Evolution du pourcentage de logements aidés à réaliser et de leur répartition

Pour la commune de Sainte-Soulle, le PLU en vigueur imposait « au minimum 24 % de logements
locatifs sociaux, de type PLAI ou PLUS ou équivalent. »

Le PLH adopté le 26 janvier 2017 impose au minimum 40% de logements locatifs sociaux :
- dont 30% de PLAi au minimum,
- dont 50% de PLUS au minimum
- dont 20% de PLS au maximum.

2. Les programmes de logements concernés par les obligations de production de
logements aidés

Pour la commune de Sainte-Soulle, ces obligations s’appliquent, dans les zones urbaines ou à
urbaniser, à tout programme de logements comportant :
- soit 10 logements ou plus ;
- soit représentant une surface de plancher supérieure à 1 000 m² ;
- soit portant sur une unité foncière de 2 500 m² minimum avant division à la date du 19
décembre 2008 ;

Ces dispositions restent inchangées par rapport au PLU en vigueur. La SHON est remplacée par la
« surface de plancher ». La date du 19 décembre 2008 (date d’adoption du PLH antérieur), qui
fait référence pour les divisions, est ajoutée. L’objectif est :
- d’éviter une « remise à zéro » pour des divisions d’unités foncières ayant été soumises aux
obligations précédentes (depuis 2008) mais n’ayant pas encore satisfait à l’obligation de
réalisation de logements sociaux.
- de mettre en cohérence les PLU sur le territoire de la CDA en les basant sur la même date
de référence.

3. Les exceptions à l’application des obligations de production de logements aidés

a- Les exceptions existantes et maintenues dans les PLU en vigueur :

- « Lorsque l’application de la règle conduit à ne réaliser que 1 ou 2 logements locatifs
sociaux, ceux-ci peuvent être de statut PLS, dans la limite des agréments attribués par
l’Etat » ;

- « La règle ne s’applique pas dans le cas d’une division familiale gratuite d’une parcelle
d’une superficie inférieure à 3 500 m² (partage successoral ou acte assimilé, donation au
sein d’une même famille ou acte assimilé) » ;

- « Dans les ZAC dont le dossier de création est antérieur au 19 décembre 2008, une part de
PLS pourra être prise en compte au titre des logements aidés, dans la limite des
agréments attribués par l'Etat » ;
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- « Dans les ZAC et les opérations d'aménagement, le taux s'applique également, mais de
façon globale à l'échelle de l'opération et non par constructeur. » La rédaction est
néanmoins reprise pour préciser cette disposition, comme suit : « Dans les opérations
d’aménagement d’ensemble de type ZAC, lotissement, etc... relevant ou non d’une
autorisation d’urbanisme, il sera possible de définir des lots ou des îlots pour accueillir le
nombre de logements sociaux générés par l'application du pourcentage réglementaire
défini à l'échelle de l'opération. »

b- Les nouvelles exceptions introduites par le PLH adopté le 26 janvier 2017 :

- Dans les cas où une autorisation d'urbanisme générerait moins de 10 logements sociaux en
application du présent PLH, à titre exceptionnel et au cas par cas, une mutualisation
pourrait être envisagée entre différentes opérations relevant d’autorisations d’urbanisme
indépendantes réalisées sur un même secteur (permis de construire groupé, permis
d’aménager, etc…). Cette mutualisation pourrait se traduire par la réalisation de
logements sociaux en tout ou partie sur l’une des opérations, tout en veillant au respect
de la mixité sociale du secteur concerné et des éventuelles orientations d’aménagement
définies au document d’urbanisme.

Les nouvelles exceptions sont reportées stricto sensu dans l’article 2 des zones U et AU.

c- L’exception des hameaux

Le PLH adopté le 26 janvier 2017 n’impose pas d’obligation de production de logements aidés
dans les hameaux selon la définition suivante : « la notion de hameau décrit un petit groupe
d'habitations, pouvant comprendre également d'autres constructions, isolé et distinct du bourg
ou du village. En première approche, cette notion de distinction et de non continuité avec la
zone urbaine agglomérée des bourgs est donc acquise pour définir la notion de hameau. A partir
de là, on doit apprécier la typologie du hameau caractérisée par sa taille, la présence ou pas de
commerces, etc… ainsi que les conditions de desserte par le réseau de transport public. On
rappelle que le Scot a affirmé clairement ce lien entre urbanisation et déplacements. Seules les
communes soumises à la loi SRU et celles en zone B1 et B2 sont prises en compte. Nota : Les
écarts qui représentent un ensemble de petites entités bâties, en général de moins de 5
habitations, ne sont pas cartographiés sur le plan. Ils font néanmoins partie intégrante des
espaces non ciblés pour l’obligation de production de logements sociaux. » (extrait du
Programme d’actions territorial du PLH adopté le 26 janvier 2017).

La cartographie des hameaux, issue du Programme d’actions territorial du PLH adopté le 26
janvier 2017, exemptés ou non des obligations de production de logements aidés, est annexée à
la présente notice explicative (annexe 1).

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Pour Sainte-Soulle, le PLH dresse la liste des hameaux suivante :

Secteur urbain Taille critique dépassée / Desserte en Transport en Production de
et ou présence de Commun logts sociaux
commerces équipements
Usseau et Ragueneau oui Oui avec ligne 38 Oui
Fréquence HP : 60’
Fréquence HC : 120’ TAD
(Transport à la demande)
Saint Coux non non non
Grolleau non Oui avec ligne 38 oui
Secteur les grandes Oui car continuité avec Oui avec ligne 39 oui
Rivières Dompierre Fréquence HP : 60’
Fréquence HC : 60’
Cheusse Coudin, La non non non
Gabardelière, Teuil
Bernard, Treuil Secret,
Mouillepied, Petite
Rivières et Péré Durand

Les écarts et hameaux de Sainte-Soulle ne sont donc pas concernés par les obligations de
production de logements aidés, sauf les hameaux de :
- Usseau
- Raguenaud
- Grolleau Nord
- Les Grandes Rivières, ainsi que le Fief Raveau, situé en continuité des Grandes Rivières.

4. L’introduction d’un nouveau type de logement : « l’accession financièrement
abordable à la propriété »

L’accession financièrement abordable à la propriété est encouragée sur la commune de Sainte-
Soulle, bien que non rendue obligatoire.

L’article 2 du règlement des zones U et AU précisera ainsi que « il pourra être réalisé des
logements en accession financièrement abordable à la propriété ».

La définition du logement en accession financièrement abordable à la propriété est intégrée au
lexique du règlement et la délibération relative à cette définition, intégrant le document de
cadrage, figure en annexe 2 de la présente notice explicative.
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TITRE III - MODIFICATIONS PORTEES AU PLAN
LOCAL D’URBANISME DE SAINTE-SOULLE

1. Modification de l’écriture réglementaire des articles 2 des zones urbaines et des
zones à urbaniser

Dans le règlement du PLU, les articles 2 des zones suivantes font l’objet d’une modification :
- UB
- UE
- AUH

a- Rédaction avant modification du PLU

Extrait de l’article 2 des zones U et AU concernées, faisant référence aux obligations de
production de logements locatifs sociaux :

« Les programmes de logements dont l’unité foncière avant division est supérieure à 2500 m² ou
dont le nombre de logements est supérieur ou égal à dix, ou dont la SHON est supérieure à 1000
m², sont admis sous réserve de contenir au minimum 24 % de logements locatifs sociaux, de
type PLAI ou PLUS ou équivalent.
- lorsque son application conduit à ne réaliser que 1 ou 2 logements locatifs sociaux, ceux-ci
peuvent être de statut PLS, dans la limite des agréments attribués par l’Etat,
- elle ne s’applique pas dans le cas d’une division familiale gratuite d’une parcelle d’une
superficie inférieure à 3 500 m² (partage successoral ou acte assimilé, donation au sein d’une
même famille ou acte assimilé),
- dans les ZAC et les opérations d’aménagement, le taux s’applique également, mais de façon
globale à l’échelle de l’opération et non par constructeur,
- dans les ZAC dont le dossier de création est antérieur à l’adoption du PLH, une part de PLS
pourra être prise en compte au titre des logements aidés, dans la limite des agréments
attribués par l’Etat.

b- Rédaction après modification du PLU

Extrait de l’article 2 des zones U et AU concernées, faisant référence aux obligations de
production de logements aidés :

« Pour tout programme de logements comportant :
- soit 10 logements ou plus ;
- soit représentant une surface de plancher supérieure à 1 000 m² ;
- soit portant sur une unité foncière* de 2 500 m² minimum avant division à la date du 19
décembre 2008 ;

a - il doit être réalisé au minimum 40 % de logements locatifs sociaux :
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- dont 30% de PLAi au minimum,
- dont 50% de PLUS au minimum
- dont 20% de PLS au maximum.

En cas de décimales dans le nombre résultant de l’application du taux, c’est la règle des arrondis
mathématiques qui est utilisée.

Lorsque l’application de la règle conduit à ne faire que 1 ou 2 logements locatifs sociaux, ceux-ci
peuvent être uniquement de statut PLS, dans la limite des agréments attribués par l'Etat.

La règle ne s'applique pas dans le cas d'une division familiale gratuite d'une parcelle d'une
superficie inférieure à 3 500 m² (partage successoral ou acte assimilé, donation au sein d’une
même famille ou acte assimilé) ;

Dans les ZAC dont le dossier de création est antérieur au 19 décembre 2008, une part de PLS
pourra être prise en compte au titre des logements aidés, dans la limite des agréments attribués
par l'Etat.

Dans les opérations d’aménagement d’ensemble de type ZAC, lotissement, etc... relevant ou
non d’une autorisation d’urbanisme, il sera possible de définir des lots ou des îlots pour
accueillir le nombre de logements sociaux générés par l'application du pourcentage
réglementaire défini à l'échelle de l'opération.

Dans les cas où une autorisation d'urbanisme générerait moins de 10 logements sociaux en
application du présent PLH, à titre exceptionnel et au cas par cas, une mutualisation pourrait
être envisagée entre différentes opérations relevant d’autorisations d’urbanisme indépendantes
réalisées sur un même secteur (permis de construire groupé, permis d’aménager, etc…). Cette
mutualisation pourrait se traduire par la réalisation de logements sociaux en tout ou partie sur
l’une des opérations, tout en veillant au respect de la mixité sociale du secteur concerné et
des éventuelles orientations d’aménagement définies au document d’urbanisme.

b - il pourra être réalisé des logements en accession financièrement abordable à la propriété*. »

Ces dispositions s’appliquent :
- « Dans les parties de la zone UB situées exclusivement dans l’agglomération principale
et les hameaux de Usseau, Raguenaud, Grandes Rivières et Fief Ravaud,
- « Dans les parties de la zone UE et de ses secteurs situées exclusivement dans
l’agglomération principale et les hameaux de Usseau, Raguenaud, Grandes Rivières,
Fief Ravaud et Grolleau Nord »
- « Dans l’ensemble de la zone AUH »

Les autres dispositions de l’article 2, qui ne sont pas relatives à la production de logements aidés
restent inchangées.

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2. Intégration de la définition du logement en accession financièrement abordable à la
propriété dans le lexique du règlement

La définition suivante est intégrée au lexique du règlement :

« L’accession abordable à la propriété recouvre différents types de produits :

- Les produits développés par les opérateurs sociaux : le Prêt Social Location Accession
(PSLA), l’accession sociale coopérative et la vente de logements locatifs sociaux.
Ces produits sont « règlementés » : des grilles établies au niveau national et déclinées
selon le zonage A / B / C fixent les plafonds de ressources des ménages éligibles et les
plafonds de prix de vente des logements.

- La vente de logements ou de lots de terrain à bâtir dans les programmes privés à des
niveaux de prix inférieurs au marché et financièrement plus accessibles aux ménages du
territoire. En l’absence de règlementation nationale applicable pour encadrer
juridiquement ces produits, la Communauté d’Agglomération, en concertation avec les
communes et les opérateurs, a établi une définition locale de l’accession abordable à la
propriété à développer dans les programmes de logements privés sur son territoire. Le
présent document de cadrage est consacré à la présentation de la définition retenue (les
ménages éligibles, les profils de ménages à cibler, les prix de sortie à viser et les produits
à privilégier). »

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