och hållbarhetsredovisning 2017

110 Pages·2017·13.43 MB·Swedish

Års- och hållbarhetsredovisning 2017

Års- och hållbarhetsredovisning 2017
Summan av våra
insatser leder
till långsiktig och
hållbar lönsamhet.
1 Foto: Jonas Malmström
Humlegården års- och hållbarhetsredovisning 2017
14 Hållbarhets­
redovisning
Vår hållbarhetsredovisning
utgörs av sidorna 14–33, 53
och 88–90. Här kan du läsa
om vårt värdeskapande.
34
Gröna obligationer
Humlegårdens första gröna
46
obligation emitterades i juni. Vår
ambition är att all finansiering
ska vara grön inom ett par år.
Läs mer på sidan 46.
Fokus på attraktiva
kontorslokaler På omslaget: Vy från Norrmalmstorg. Här äger Humlegården
fastigheterna Styrpinnen 19, 20 samt 22.
Våra fastigheter ligger i attraktiva
Foto: Jonas Malmström
kontorsområden i Stockholms inner-
stad, Solna strand, Sundbyberg,
Hagalund samt i Slakt husområdet
vid Globen. Läs om våra delmarknader
på sidan 34.
2
Humlegården års- och hållbarhetsredovisning 2017
41
Transaktioner
Bland årets viktigaste händelser
märks de strategiska förvärv som
stärkte vår närvaro i Stockholms
innerstad och i Hagalund i Solna.
Läs mer på sidan 41.
Inledning
Ett av årets förvärv är
4 Om Humlegården
Härden 16 i Hagastaden.
Foto: Gustav Kaiser. 6 Vd har ordet
8 Marknad och drivkrafter
Verksamheten
14 Mål, strategi och värdeskapande
18 Medarbetare
22 Hållbarhet
28 Attraktiva arbets- och stadsmiljöer
30 Kunder
34 Delmarknader
36 Innerstad
Handlingskraft
38 Ytterstad
och flexibilitet för 40 Utvecklingsfastigheter och transaktioner
44 Fastighetsbestånd
lönsam tillväxt.
46 Finansiering
Humlegårdens vd Anneli Jansson Finansiella rapporter
på sidan 6.
50 Förvaltningsberättelse
51 Risker och riskhantering
53 Risker och riskhantering hållbarhet
54 Räkningar
64 Noter
79 Årsredovisningens undertecknande
80 Revisionsberättelse
Styrning
84 Bolagsstyrning
86 Företagsledning
87 Styrelse
88 Hållbarhetsstyrning
89 GRI-index
Övrigt
92 Fastighetsförteckning
97 Ägarstruktur
98 Flerårsöversikt
101 Definitioner
103 Kontakt
= Reviderat material
= Hållbarhetsredovisning
3
Om Humlegården Humlegården års- och hållbarhetsredovisning 2017
Om Humlegården
Humlegården Fastigheter AB (publ) är utvecklingsprojekt bestående av nypro duk- Hyresvärde per kategori
ett aktivt fastighetsbolag med långsik- tion och utveckling av befintliga fastig- 11 %
tiga ägare och en väl positionerad fastig- heter. Humlegården är en långsiktig
5 % Legend
hets- och projektportfölj i den växande fastighetsä gare och ser en direkt koppling
77 % Legend
7 %
Stockholmsmarknaden. Företaget ingår mellan god arkitektur, hållbarhet och lön- Legend
i länsförsäkringsgruppen, Sveriges enda samhet. Våra fastigheter ska berika stads- Legend
kundägda och lokalt förankrade bank- rummet och vara hållbara såväl miljömäs- Legend
och försäkringsgrupp. sigt, estetiskt, socialt som ekonomiskt.
Humlegården äger, förvaltar och Humlegården är den sjätte största fastig-
utv eck lar främst kontorsfastigheter i hetsägaren på Stockholms kontorsmark-
Stockholms regionen. Genom nära dialog nad. Bolaget äger fastigheter till ett mark- Kontor 980 mkr/77 %
bygger och vårdar våra 85 anställda lång- nadsvärde om 22 miljarder kronor. Dess- Butik/Restaurang 84 mkr/7 %
Garage 61 mkr/5 %
siktiga relationer med våra kunder. Våra utom förvaltar Humlegården ytterligare
Övrigt 143 mkr/11 %
53 fastig heter är belägna i Stockholms två fastigheter på uppdrag av Länsförsäk-
innerstad, Solna strand, Sundbyberg ringar Sak och Länsförsäkringar AB, med
Andel av marknadsvärde
och Hagalund samt i Slakthusområdet en uthyrningsbar yta om cirka 62 000 kvm.
10 %
vid Globen. Vid årsskiftet uppgick utvecklingsprojekten
Vi strävar efter att skapa hållbara och i produktion till cirka 2,1 miljarder kronor. 54 % Legend
attraktiva arbets- och stadsmiljöer där Fastighetsfakta i denna års- och håll- Legend
människor vill bo, arbeta och vistas. barhetsredovisning avser fastigheter ägda Legend
Legend
Detta vill vi uppnå genom aktiv och inno- av Humlegården Fastigheter AB-koncernen.
Legend
vationsdriven fastighetsförvaltning samt 36 %
Innerstad 11 984 mkr/54 %
Ytterstad 7 977 mkr/36 %
Utvecklingsfastigheter 2 089 mkr/10 %
2017 i korthet
Helåret Januari–juni Juli–december
Hyresintäkterna uppgick till 1 056 mkr Förvärv av fastigheten Volund 2 på Swedbanks HQ, fastigheten Cirkus-
(982), vilket motsvarar en ökning med Åldermansvägen 3 i Hagalund. ängen 6 vinnare av International
8 procent. Architecture Awards 2017.
Beslut om ny tunnelbanestation
Uthyrningsgraden uppgick till 94,3 i Hagalund i Solna. Humlegården deltar i arkitektur-
procent (92,5), vilket är en ökning festivalen Open House Stockholm.
Detaljplanen avseende utvecklingen av
med 1,8 procentenheter.
fastigheten Riddaren 18 på Nybrogatan Förvärv av två fastigheter; Dykaren
Driftöverskottet ökade med 14 procent i Stockholm vann laga kraft. 10 på Kungsholmen och Härden 16
till 756 mkr (665). i Hagastaden från Länsförsäkringar
Humlegården utsågs till vinnare i
Liv genom apportemission.
Förvaltningsresultatet ökade med 30 Nyckel talsinstitutets kartläggning
procent och uppgick till 494 mkr (381). ”Attraktiv arbetsgivarindex”. Markförvärv i Hagalund; friköp av
13 tomträtter. Humlegården äger
Resultat efter skatt uppgick till Emission av Humlegårdens första
omkring 80 procent av fastigheterna
1 749 mkr (1 390). gröna obligationer om 1 250 mkr
i området.
genom fördes. Obligationerna är note-
Marknadsvärdet på ägda fastigheter
rade på Nasdaq Stockholm Sustainable
uppgick till 22 050 mkr (17 806).
Bonds Lists.
Värdeförändringen för året uppgick
till 9 procent i jämförbart bestånd.
Förändring i substansvärde per
aktie uppgick till 21 procent. Över en
tioårsperiod har den genomsnittliga
substansvärdeförändringen uppgått
till 12,5 procent per år.
Under året har 7 fastigheter i beståndet
miljöcertifierats och totalt är nu 29 fast-
igheter certifierade.
4
Om Humlegården
Fastigheten Skravelberget Större 20 på Birger Jarlsgatan 6. Foto: Jonas Malmström
Orealiserad värdeförändring
Hyresintäkter Förvaltningsresultat fastigheter
1056 494 1627
mkr mkr mkr
2016: 982 mkr 2016: 381 mkr 2016: 1 512 mkr
Nyckeltal 2017 2016 2015* 2014*
Hyresvärde, mkr 1 268 1 123 1 051 996
Överskottsgrad, % 72 68 64 64
Uthyrningsgrad, % 94,3 92,5 92,1 91,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 2,6 2,3 2,1
Marknadsvärde, mkr 22 050 17 806 15 563 13 247
Belåningsgrad, % 38 43 48 55
Avkastning på eget kapital, % 17,9 18,6 24,5 6,0
Förändring substansvärde per aktie, % 21 21 24 14
Yta, tkvm 459 437 421 413
Antal fastigheter 53 52 46 45
Antal miljöcertifierade fastigheter 29 22 11 1
*År 2014–2015 avser en summering av de tre tidigare koncernerna Humlegården Holding I–III.
55
Vd har ordet Humlegården års- och hållbarhetsredovisning 2017
Handlingskraft och flexibilitet
för lönsam tillväxt
2017 har varit ett år med hög aktivitetsnivå i hela organisationen. Vi har initierat strategiska
förändringar och sett över flera affärsprocesser. Nu står vi ännu bättre rustade för att möta
nya kundbehov och marknadsförutsättningar.
Långsiktighet och utveckling Vårt fokus på ökad lönsamhet i verksam- gårdens första gröna obligationer, den
Det uppdrag jag fick när jag tillträdde för heten har ökat förvaltningsresultatet med första emissionen under bolagets nyin-
lite drygt ett år sedan var tydligt; att åstad- 30 procent till 494 mkr (381). Värdet på rättade gröna ramverk och MTN -program.
komma en förflyttning från värdefokus till Humlegårdens fastighetsbestånd har ökat Det är glädjande att intresset för att inves-
kassaflödesfokus, att skapa en samver- med 4,2 mdkr under året och uppgick vid tera i företag med hållbara affärsmodeller
kande organisation med tydligt resultat- årets slut till 22 mdkr. Värdeökningen i och projekt med en tydlig hållbarhetsprofil
ansvar och att utveckla affärspotentialen jämförbart bestånd var 9 procent. är stort. Vår ambition är att all finansiering
i vårt fastighetsbestånd. Under året har Den årliga avkastningen på substans- inom ett par år ska vara grön.
vi initierat ett stort förändringsarbete där värdet uppgick till 21 procent, vilket inne- Vi ser spännande affärsmöjligheter i att
vi ändrar vårt sätt att arbeta i förvaltnings- bär att vi ligger över vårt avkastningsmål vara en aktiv samarbetspartner för våra
organisationen med ytterligare fokus på om 8 procent över en konjunkturcykel. kunder i hållbarhetsfrågor. Under 2018
kassaflödestillväxt och resultatansvar för kommer vi att ytterli-
varje marknadsområde. gare intensifiera

Humlegården är ett aktivt fastighets- Förvaltningsresultatet ökade kunddialogen för att
bolag med långsiktiga ägare. Vi utvecklar svara upp mot våra
med hela 30 procent.
ständigt vårt bestånd och strävar efter att kunders behov och
vara en god affärspartner till våra kunder. förväntningar. Nytän-
Att snabbt kunna möta förändrade kund- kande är ett viktigt
behov och marknadsförutsättningar är Vi ökar vår marknadsnärvaro ledord för oss. Under året har vi fördjupat
vitalt för vår fortsatta framgång. Teknisk Kontorsmarknaden i Stockholm har präg- våra samarbeten med både hisstillverka-
utveckling skapar ändrade arbetsförut- lats av en stark hyrestillväxt och stor efter- ren KONE och innovationsföretaget
sättningar. Ökat intresse för till exempel frågan på attraktiva investeringsobjekt. U mbilical Design.
co-working, nya servicetjänster och öppna Bland årets viktigaste händelser inom I maj blev Humlegården medlem i FN:s
mötesplatser i anslutning till mer traditio- Humlegården märks de strategiska för- Global Compact, ett naturligt steg i arbetet
nella kontor gör att Humlegården löpande värv som genomfördes i december, där vi med att säkerställa att vi arbetar i rätt rikt-
behöver utveckla sin affärsmodell för att stärkte vår närvaro i Stockholms innerstad ning. Under 2018 kommer vi även att titta
behålla konkurrenskraft. och i Hagalund i Solna. närmare på hur vi på bästa sätt ska kunna
Att ha långsiktiga och engagerade Vi ser en fortsatt hög efterfrågan på bidra till de Globala målen för hållbar
ägare är en stor tillgång. Det ger oss ut- flexibla lokaler i attraktiva lägen och ett utveckling.
hållighet och tillåter oss att vara aktiva allt större krav på anpassningsbara lokaler
på marknaden och agera strategiskt vid som stödjer de snabba verksamhetsför- Mot nya mål
förvärv och utveckling av fastigheter. I år ändringar som många företag upplever När vi summerar året står det klart att
kunde vi välkomna en ny ägare i form av idag. I vår projektportfölj återfinns flera Humlegården, genom investeringar och
Länsförsäkringar Liv. Det skedde genom projekt som alla är goda exempel på hur vi värdetillväxt, redan uppnått tillväxtmålet
en apportemission i samband med Humle- svarar upp mot dessa krav – hållbara, fle x- för 2020 om 20 mdkr i fastighetstill-
gårdens förvärv av fastigheterna Dykaren ibla fastigheter med höga arkitektoniska gångar. Vårt mål om långsiktig och lönsam
10 och Härden 16. En ny stor ägare och kvaliteter i attraktiva områden. Under året tillväxt står fast – både genom förvärv,
två spännande fastigheter bidrar positivt har vi tagit viktiga steg mot färdigställande nyproduktion och utveckling av befintliga
till vår verksamhet. av fastigheterna Dykaren 10 på Kungs- fastigheter. Vi vill växa i våra befintliga
holmen, kontorsfastigheten Grow och det marknadsområden, men även etableringar
Resultat 2017 intilliggande Grow Hotel i Solna strand samt i nya områden kan bli aktuellt. Inför 2018
Året har inneburit ett starkt resultat om Nybrogatan 17 och Astoria på Östermalm. har vi formulerat nya långsiktiga mål för
1 749 mkr (1 390). Det goda resultatet för- verksamheten med sikte på ett ökat värde-
klaras av en fortsatt stark hyresmarknad, Affärsdrivande hållbarhetsarbete skapande för våra ägare och övriga intres-
lägre fastighetskostnader och lägre ränte- Hållbarhet är en viktig värdeskapande senter. Ambitionerna är höga och skapar
kostnader tillsammans med orealiserade aspekt som är integrerad i Humlegårdens en tydlig riktning för vårt fortsatta arbete.
värdeförändringar. verksamhet. I juni lanserade vi Humle- Läs mer om våra mål på sidorna 14–16.
6