New York real estate sales : the complete guide.

520 Pages·2017·10.114 MB·English

new york
real estate
sales

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able of onTenTs
Preface . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xi Change of Association . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xiii Responsibilities and Conduct of Licensees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
The Real Estate Profession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xiii Broker Supervision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Careers In Real Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xiii Compensation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Finance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xiii Advertising . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xiii Financial Accountability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Property Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xiii Unlicensed Practice of Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
Development . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xiv Maintaining Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
Title Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xiv Violating License Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
Trade Association Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xiv Department of State Investigations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
Education . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xiv Penalties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Government Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xv Other Property Law Provisions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
Urban Planning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xv Property Condition Disclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Specializations Within Real Estate Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xv Stigmatized Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Residential Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xv Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Commercial Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xvi Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Property Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xvi
Industrial Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xvi
CHAPTER 2 Law of Agency 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27
Farm Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xvi
What Is Agency? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Professional Organizations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xvi
Client or Customer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
National Association of REALTORS® . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xvii
Levels of Agency Authority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
National Association of Real Estate Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xvii
The Agent as Fiduciary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
Women’s Council of REALTORS® . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xvii
Fiduciary Duties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
Agent’s Duties to Other Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32
CHAPTER 1 Real Estate License Law . . . . . . . . . . . . . . . 1
Fraud and Misrepresentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33
New York License Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 The Creation of Agency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Real Estate Licensure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 Real Estate Agency Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
Licensing Qualifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 Seller’s Agency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
Types of Broker Licenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Buyer’s Agency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36
Licensing Exemptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Subagency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Nonresidents and Reciprocity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Broker’s Agent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Other Real Estate Related Licenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 Dual Agency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
Getting and Keeping a License . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 Dual Agency with Designated Agents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38
Exam Format and Reporting of Results . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 Compensation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39
Applying for a Real Estate Salesperson License . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 When Is Commission Earned? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Pocket Cards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 Compensating Cooperating Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40
License Renewal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Compensation From Other Sources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41
Place of Business . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Termination of Agency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42
Signage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43
Branch Offices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Change of Address, Name, or License Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
iii
Table of Contents
CHAPTER 3 Law of Agency 2: Agency Freehold Estates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .90
and Brokerage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 Leasehold Estates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
Agency and Brokerage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48 Forms of Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91
Single Agency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48 Ownership in Severalty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91
Cooperative Transactions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49 Co-Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
In-House Transactions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Ownership by Businesses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
Agency Disclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Sole Proprietorship . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
New York Real Property Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52 Partnerships . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .93
Timing of Agency Disclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Corporations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94
Explaining the Agency Disclosure Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53 Condominiums, Cooperatives, and Townhomes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Changing Agency Relationships . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96
Agency Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
Listing Agreements With Sellers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59
Buyer Agency Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
CHAPTER 6 Easements and Liens . . . . . . . . . . . . . . . .99
Antitrust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100
Antitrust Violations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Easements in Gross . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Licensees’ Responsibilities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
Easements Appurtenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69
Establishing Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Terminating Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
CHAPTER 4 Independent Contractor . . . . . . . . . . . . .73 Voluntary Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
Determining Employment Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74 Involuntary Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
Independent Contractor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74 Impact of Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
Employee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Adverse Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
Statutory Employee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .106
Statutory Non-Employee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
Common Law Rules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
Elements of the Broker-Independent Contractor Relationship . . . . . . . . 76
CHAPTER 7 Contracts and
Choosing a Broker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80
Contract Preparation . . . . . . . . . . . . . . 109
Level of Training . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80
Basic Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
Broker Services . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80
Contract Classifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
Compensation Structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80
Essential Elements of a Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
Interviewing Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .81
Competent Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
The Broker-Salesperson Relationship . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .81
Lawful Objective . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82
Consideration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Description . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Mutual Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
CHAPTER 5 Estates and Interests . . . . . . . . . . . . . . . . .85 Written Format . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
The Nature of Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86 Performance and Discharge of Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
Bundle of Legal Property Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86 Breach of Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .87 Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
Attachments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .88 Remedies for Breach of Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
Personal Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Discharge of Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
Real Property Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89 Sales Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
iv
Table of Contents
The Offer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 Devise or Descent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
Requirements for Acceptance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .150
Contract Preparation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
Essential Elements of a Sales Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
Data Needed for Contract Preparation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 CHAPTER 10 Real Estate Closings . . . . . . . . . . . . . . . 153
Other Contract Provisions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 Public Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
Signing the Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Chain of Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
Other Types of Sales-Related Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125 Abstract of Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
Cooperative Apartment Purchase and Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Title Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 The Closing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
Right of First Refusal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Participants at the Closing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
Installment Sales Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Typical Closing Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .127 The Closing Disclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 Closing Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
Debits and Credits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
Typical Seller Closing Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
CHAPTER 8 Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Typical Buyer Closing Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
Leasehold Estates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Proration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
Estate for Years . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Accrued Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
Periodic Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Prepaid Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
Estate at Will . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Calculating Prorations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
Tenancy at Sufferance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Proration Notes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .133
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .170
Standard Lease Provisions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
Security Deposit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Habitability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
CHAPTER 11 The Valuation Process and
Maintenance and Repair . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Pricing Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
Apartment Sharing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Real Estate Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .174
Assignment and Subletting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
Valuation Basics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Covenant of Quiet Enjoyment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
Broad Market Forces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Lease Termination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
Physical Characteristics of Real Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
Rent Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
Value Characteristics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
Types of Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
Market Value, Price, and Cost . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .138
Other Types of Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
Principles of Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
CHAPTER 9 Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 Appraisal Approaches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .179
Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Sales Comparison Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
Essential Elements of a Valid Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Cost Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
Types of Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 Income Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
Legal Descriptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 The Appraisal Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
Metes and Bounds System . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Comparative Market Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
Block and Lot System . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Data Considered in a CMA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
Methods of Transferring Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 Presenting a CMA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
Voluntary Alienation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .188
Involuntary Alienation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
v
Table of Contents
CHAPTER 12 Overview of Real Estate Finance . . . . 191 Right of Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
Real Estate Finance Instruments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 Applying for a Mortgage Loan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .218
Promissory Notes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 The Loan Application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 Evaluating the Borrower . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .218
The Mortgage Industry . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .193 Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
Primary Mortgage Market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 Basic Mortgage Qualifying Standards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
Secondary Mortgage Markets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 Credit History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
Categories of Mortgage Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .196 Underwriting and Approving the Loan Application . . . . . . . . . . . . . . . .220
Conventional Financing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .221
Federal Housing Administration (FHA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
VA-Guaranteed Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
USDA Rural Development Housing Programs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 CHAPTER 14 Mortgage Brokerage . . . . . . . . . . . . . . 225
State of New York Mortgage Agency Programs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 Mortgage Licensing and Registration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
Loan Repayment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .200 Mortgage Bankers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
Amortization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 The Mortgage Banker Role . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
Loan Assumption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 New York Mortgage Banker License . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Nonconforming Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .200 Exemptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
Subprime Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 Mortgage Loan Originators . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .228
Subprime Lenders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 Role of the MLO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
Predatory Lending and Foreclosure Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .201 Mortgage Loan Originator License . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
The Cost of Predatory Lending . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 Getting an MLO License . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
Common Predatory Lending Ploys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 MLO Responsibilities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
Indicators of Predatory Lending . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 Working with Appraisers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Anti-Predatory Lending Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 New York Dual Agency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .231
Foreclosure Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 Dual Agency Disclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .206 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .233
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
CHAPTER 13 Mortgage Basics . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 CHAPTER 15 Real Estate Math . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
Types of Mortgage Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .210 Measurements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
Mortgages Defined by Repayment Method . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 Area Measurement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
Mortgages for Additional Funds and Refinance . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 Acreage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
Mortgages for Special Purposes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 Perimeter (Linear Footage) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
Mortgage Interest Rates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .212 Cubic Measurement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
Fixed Rate Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 Practice Problems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
Adjustable Rate Mortgages (ARMs) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 Commission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .239
Typical Mortgage Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 Practice Problems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 Net to Seller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .240
Equitable Right of Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Practice Problems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
Deficiency Judgment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Principal and Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .241
Mortgage Lien Priority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Practice Problems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
Financial Disclosure Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Return on Investment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .242
Annual Percentage Rate Disclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 Practice Problems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
Advertising Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 Math Exercises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
vi
Table of Contents
CHAPTER 16 Land Use Regulations . . . . . . . . . . . . . . 245 Foundation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
Land Use Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .246 Framing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
Private Land Use Controls . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 Roof . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
Deed Restrictions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 Exterior Finish Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
Subdivision Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 Interior Finish Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
Government Powers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .247 Construction Completion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
Power of Taxation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 Energy Efficiencies and Tie-Ins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
Eminent Domain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 Major Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .274
Environmental Protection Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 Ventilation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
Interstate Land Sales Full Disclosure Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 Heating Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
U .S . Army Corps of Engineers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 Air Conditioning Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
New York State Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 Plumbing Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
Municipal Planning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 Electrical Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
Creating a Capital Budget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 Mandated Warranties and Guarantees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
Creating a Comprehensive Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 Home Improvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
Subdivision and Land Development Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 New Home Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
Zoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .252 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .281
Zoning Ordinances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
Zoning Classifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
Types of Zoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
CHAPTER 18 Environmental Issues and
Transfer of Development Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
Property Concerns . . . . . . . . . . . . . . . . 285
The Zoning Board of Appeals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
Environmental Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .286
Exceptions to Zoning Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
Environmental Protection at the Federal Level . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
Local Enforcement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
The Environmental Protection Agency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
Building Codes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
The Clean Air Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
Building Department . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
The Clean Water Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
Professional Service Providers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
Comprehensive Environmental Response,
Local Courts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
Compensation, and Liability Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .259
The Superfund Amendments and Reauthorization Act . . . . . . . . . . . . 288
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
The Resource Conservation and Recovery Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
The Safe Drinking Water Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
CHAPTER 17 Construction Basics . . . . . . . . . . . . . . . 263 Wetlands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
Benefits of Wetlands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
Construction and the Real Estate Professional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .264
Clean Water Act and Wetlands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
Land Use and Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .264
New York Environmental Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .290
Specifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
Wastewater Treatment Standards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
Building Permits and Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
Property Hazards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
Codes and Compliance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
Nuisances and Environmental Hazards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
Building Inspections . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
Man-Made Environmental Hazards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
Site Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
Asbestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
New York State On-Site Well Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
Carbon Monoxide . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
New York State On-Site Sanitary
Waste System Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 Chlorofluorocarbons and Hydrochlorofluorocarbons . . . . . . . . . . . . . . 294
Site Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 Electromagnetic Fields . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295
Structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 Lead . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
Methamphetamine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
vii
Table of Contents
Polychlorinated Biphenyls . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 The Planning Department . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336
Poor Air Quality . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 The Zoning Board of Appeals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
Underground Storage Tanks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 The Architectural Review Board . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
Uncapped Gas Wells . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 The Conservation Advisory Council . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
Urea-Formaldehyde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 The Historic Preservation Office . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
Naturally Occurring Internal Hazards and Pests . . . . . . . . . . . . . . . . . . .302 The Building Department . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
Mold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 The Municipal Engineer’s Office . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
Pests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 The County Health Department . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
Radon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .340
Groundwater Contamination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
Liability for Environmental Hazards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
Real Estate Professional’s Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 CHAPTER 21 Property Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . 343
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .307 The Purpose of Property Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 Insurance Agents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
Types of Policies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
CHAPTER 19 Human Rights & Fair Housing . . . . . . 311 Dwelling Policies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
Federal Fair Housing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Homeowners (HO) Policies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
Fair Housing Act of 1968 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Flood Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
1988 Fair Housing Amendments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Other Types of Property Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
Federal Fair Housing Exemptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 Property Insurance and the Real Estate Professional . . . . . . . . . . . . . . 350
Fair Housing Violations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 The Lender’s Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
Fair Housing Advertising . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318 The Buyer’s Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
Enforcement of Federal Fair Housing Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .320 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .352
Testing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
Enforcing the Fair Housing Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
The Americans with Disabilities Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .322 CHAPTER 22 Safety Awareness . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
New York Human Rights Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .322 Why Are Agents Vulnerable? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .356
New York State Exceptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 Brokerage Policies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .356
Cease-and-Desist Zones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 Working With Prospects . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
Filing a Fair Housing Complaint in New York . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 Associate Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
The Responsibility of Licensees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .325 Showing Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .358
Equal Service . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 Distress Codes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
Disclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 Open Houses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .328 Walking Through the House . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 Vacant Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
Personal Safety . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .360
CHAPTER 20 Municipal Agencies . . . . . . . . . . . . . . . . 331 Phones and Technology . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
New York Counties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 Automobile Safety . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
New York Municipalities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .333 Protecting Your Privacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
City Council . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 Protecting Clients . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
Town Boards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 Advertising . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
Village Board of Trustees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 Lockboxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
The Tax Assessor’s Office . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 Protecting Valuables in the Home . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
The Office of Receiver of Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 After a Showing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
The Planning Board . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366
viii
Table of Contents
CHAPTER 23 Real Estate Taxes Determining Basis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392
and Assessments . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367 Holding Period and Qualified Intermediaries . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392
The Purpose of Taxation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .368 Low-Income Housing Incentives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .393
Why Tax Property? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .394
New York Property Tax Administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395
Who Pays Property Taxes? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
Special Assessments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
CHAPTER 25 Condominiums and Cooperatives . . 397
Property Assessment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
Condominiums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398
The Tax Assessor’s Role . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
Condominium Development and Operation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398
Assessed Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371
Cooperative Policy Statement #1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
Assessor Property Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371
Purchasing a Condominium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406
Assessment Rolls . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371
Cooperatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
Annual Reassessments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
Financing a Co-op . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
Tax Rates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373
Cooperative Board Package . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
Determining Tax Rates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373
Co-op Shareholder Considerations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414
Equalization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373
Condops . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .416
Challenging an Assessment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .376
80/20 Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416
Challenge Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .417
Tax Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419
Enforcing Tax Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
Tax Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
Tax Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 CHAPTER 26 Commercial and Investment
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .380 Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382
Working in Commercial Real Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .422
License Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
CHAPTER 24 Income Tax Issues in Real Estate . . . . 383 All In a Day’s Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
Tax Benefits of Home Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384 Learning the Language of Commercial Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
Tax Benefits of Owning a Second Home . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384 Types of Investment Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .423
Sale of a Principal Residence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .384 Unimproved Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423
Section 121 Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384 Residential Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424
Exclusion Limits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 Office Buildings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425
Calculating the Realized Gain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 Retail Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426
Partial Exemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 Industrial and Manufacturing Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426
IRS Rules on Acquisition and Financing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .387 Mixed-Use Buildings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427
Home Acquisition Debt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387 Buying Versus Leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .427
Home Equity Debt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 Owning Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427
Home Improvements and Construction Financing . . . . . . . . . . . . . . . . 388 Leasing Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428
Prepayment Penalties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 Sale-and-Leaseback . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428
Income Categories . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 Commercial Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .429
Capital Gains and Losses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389 Gross Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429
Depreciation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390 Net Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429
Like-Kind Exchanges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390 Percentage Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 430
Like-Kind Exceptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391 Ground Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
Restrictions and Time Limits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391 Lease Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
Possible Taxable Realized Gain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 Use Clause . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
ix
Table of Contents
Attornment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432 Industrial Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456
Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432 Property Manager and Owner Relationship . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .456
Subordination and Nondisturbance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432 Obligations to the Property Owner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
Right of First Refusal Clause . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432 The Management Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
Utility Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433 Property Management Responsibilities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459
Disposal of Leased Space . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433 Developing the Management Proposal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459
Determining Rent for Commercial Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434 Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459
Rentable Square Footage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434 General Accounting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461
Usable Square Footage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434 Management Office Operations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461
Loss Factor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435 Building Systems and Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462
Lease Escalation Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .435 Landlord-Tenant Relations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .463
Base Year . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 Leasing Space . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
Pro-Rata Share . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464
Pass-Throughs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 Advertising and Marketing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465
Step Increases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 Other Responsibilities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
Index Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437 Adhering to Codes and Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
Characteristics of Real Property Investments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 Union Negotiations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
Risk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 Purchasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
Liquidity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439 Environmental Awareness . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
Leverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439 Continuing Education and Designations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468
Evaluating an Investment Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .440 Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .468
Operating Statement Example . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470
Gross Potential Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442
Glossary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471
Vacancy and Collection Losses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442
Miscellaneous Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443 Appendix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495
Effective Gross Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443
Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497
Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443
Net Operating Income (NOI) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444
Pro Forma Example . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445
Cash Flow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446
Cash-on-Cash Return . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446
Taxable Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .446
Depreciation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
Loan Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
Summary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .448
Quiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451
CHAPTER 27 Property Management . . . . . . . . . . . . 453
Property Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .454
Functions of a Property Manager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454
Types of Properties Managed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .454
Commercial Office Buildings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454
Commercial Retail Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455
Residential Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455
Special-Purpose Properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456
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