Neue Wohnungsgemeinnützigkeit: Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum PDF
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Jan Kuhnert Olof Leps Neue Wohnungs- gemeinnützigkeit Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum Neue Wohnungsgemeinnützigkeit Jan Kuhnert · Olof Leps Neue Wohnungs gemeinnützigkeit Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum Mit einem Geleitwort von Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes e.V. und einem Nachwort von Katrin GöringEckardt, MdB, Vorsitzende der Bundestagsfraktion Bündnis 90 / Die Grünen und Chris Kühn, MdB, Sprecher für Bau und Wohnungspolitik der Bundestagsfraktion Bündnis 90 / Die Grünen Jan Kuhnert Olof Leps Hannover, Deutschland Hannover, Deutschland Studie erstellt im Auftrag der Bundestagsfraktion Bündnis 90 / Die Grünen OnlinePlus Material zu diesem Buch finden Sie auf http://www.springer.com/978-3-658-17570-2 ISBN 978-3-658-17569-6 ISBN 978-3-658-17570-2 (eBook) DOI 10.1007/978-3-658-17570-2 Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen National- bibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar. Springer VS © Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 2017 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlags. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Der Verlag, die Autoren und die Herausgeber gehen davon aus, dass die Angaben und Informa- tionen in diesem Werk zum Zeitpunkt der Veröffentlichung vollständig und korrekt sind. Weder der Verlag noch die Autoren oder die Herausgeber übernehmen, ausdrücklich oder implizit, Gewähr für den Inhalt des Werkes, etwaige Fehler oder Äußerungen. Der Verlag bleibt im Hinblick auf geografische Zuordnungen und Gebietsbezeichnungen in veröffentlichten Karten und Institutionsadressen neutral. Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Springer VS ist Teil von Springer Nature Die eingetragene Gesellschaft ist Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH Die Anschrift der Gesellschaft ist: Abraham-Lincoln-Str. 46, 65189 Wiesbaden, Germany „Es ist nicht auszuschließen, dass nach der Aufhebung des WGG Engpässe und soziale Probleme auf den Wohnungsmärkten auftre- ten,diedieDiskussionüberdiedannnichtmehrgesetzlichnormier- teWohnungsgemeinnützigkeiterneutbeleben.“ H.Jenkis,DirektordesVerbandesderWohnungswirtschaftinNiedersachsenundBremen(1988b), KommentarzumWohnungsgemeinnützigkeitsrechtmitderWGG-Aufhebungsgesetzgebung,Ham- monia-Verlag,S.VIII. „MeinerÜberzeugungnachkanndasKosten-unddasVersorgungs- problem nur gelöst werden, wenn es eine Renaissance der Woh- nungsgemeinnützigkeit gibt. Es muss eine Bindung geben für preis- wertesWohnenundeineentsprechendeVergünstigungfürdiejenigen Unternehmen, die sich dazu verpflichten. Das ist in der Nachkriegs- zeitsehrüberzeugendgelungen,unddieAbschaffungderWohnungs- gemeinnützigkeitwarvollkommenunsinnig.“ H.-O.Kraus,damaligerGeschäftsführerderGWGStädtischeWohnungsgesellschaftMünchen mbH(2016),Berichtzum22.Brandenburger-Hof-Gespräch„WirhabeneinenEngpassanKon- zepten“,in:DieWohnungswirtschaft,64:10,S.31. Geleitwort DerWohnungsmarktinDeutschlandhatsichindenvergangenenJahrendeutlich verändert.NebenRegionenmiteinemnachwievorbestehendenWohnungsüber- hangfindenwireinezunehmendeAnzahlvonMetropolenundUniversitätsstand- orten,derenWohnungsangebotderNachfragebeiWeitemnichtstandhaltenkann. Dort finden sind deutlich steigende Mieten und ein Wohnungsbau an der Ta- gesordnung,dersichseiteinigerZeitfastausschließlichimoberenPreissegment abspielt.NachdemaltenGrundsatz„DenLetztenbeißendieHunde“leidendarun- tervorallemdieMenschen,dieübereindurchschnittlichesodernurunterdurch- schnittlichesEinkommenverfügenundimmeröftervergeblichnacheinerfürsie bezahlbarenWohnungsuchen. Dieses Problem war bereits deutlich präsent, bevor im Jahre 2015 die große Zuwanderung von Flüchtlingen stattgefunden hat, durch die es dann allerdings verstärktundeinerbreitenÖffentlichkeitvorAugengeführtwurde. NahezualleExpertenundinzwischenauchdieBundesregierungsindsichdar- über einig, dass mindestens 400.000 Wohnungen pro Jahr errichtet werden müs- sen,davoneinerklecklicherAnteilimfürbreiteBevölkerungsschichtenbezahlba- renSegment.DasderzeitigeDefizitbeträgtsicherlichetwa800.000Wohnungen. IndieserSituationistesunumgänglichsichmitallenLösungsvorschlägenin- tensivundkonstruktivzubefassen,diezumErhaltundzurSchaffungbezahlbaren Wohnraumsführen. SogenannteSozialwohnungenunterliegeninDeutschlandeinerBindungsfrist. WennnachderenAuslaufendieursprünglichmiterheblichenöffentlichenMitteln errichtetenWohnungengewissermaßenindenfreienMarktentlassenwerden,sind da, wo Druck auf dem Wohnungsmarkt herrscht, deutliche Mietsteigerungen die Folge.DieWohnungenwerdendembezahlbarenSektormehrundmehrentzogen. So gibt es heute in unserem Land noch etwa 1,4 Millionen Wohnungen mit Sozialbindung, während es in den 1980er Jahren noch deutlich mehr als 3 Mio. waren.DazurzeitkaumweitereWohnungenmitSozialbindungerrichtetwerden, viii Geleitwort abergleichzeitigdeutlichmehrausderBindungfallen,gehtdieZahlderfürbreite BevölkerungsschichtenerschwinglichenMietwohnungenimmerweiterzurück. Die Autoren haben einen Vorschlag erarbeitet, wie man dem entgegenwirken kann.SieknüpfenandieZeitenan,alseseinengemeinnützigenWohnungssektor gab, der dann aber im Zuge des „Neue-Heimat“-Skandals komplett abgeschafft wurde,alsman„dasKindmitdemBadeausschüttete“. Das Gutachten befasst sich mit den positiven Elementen des gemeinnützig- enWohnungssektorsundschlägtvor,etwasÄhnlicheswiedereinzuführen.Damit könnte ein Wohnungssektor geschaffen werden, der sich wesentlich weniger an Rendite orientiert und dem Gemeinwohl verpflichtet auf Dauer jeglicher Speku- lationentzieht.IndemGutachtenwerdendazuverschiedeneAnsätzeentwickelt, deren Weiterverfolgung lohnt. Es wäre des Schweißes der Edlen wert diese Ge- dankeneingehendzudiskutierenundindieTatumzusetzen. Wiewärees,wennwiresschafften,eineerklecklicheAnzahlvonWohnungen bereitzuhalten, deren Sozialbindung nicht nach einem bestimmten Zeitraum aus- läuft,sonderndieZeitihresLebensgebundenbleiben? Gesucht werden nun mutige Geschäftsführer kommunaler und anderer Woh- nungsunternehmen und ebenso mutige Stadträte und Politiker auf allen Ebenen, diediesmitÜberzeugungvorantreiben. Berlin, LukasSiebenkotten April2016 BundesdirektordesDeutschenMieterbundese.V. Inhaltsübersicht Geleitwort........................................................ vii Inhaltsübersicht................................................... ix Inhaltsverzeichnis ................................................. xi Abkürzungsverzeichnis ............................................ xix Abbildungsverzeichnis ............................................. xxi Tabellenverzeichnis................................................xxiii ZusammenfassungderStudie....................................... 1 1 Einleitung.................................................... 27 TeilI DieWohnungsgemeinnützigkeitinDeutschland 2 EntwicklungderWohnungsgemeinnützigkeitbis1989............. 33 3 RechtlicherBezugsrahmenausfrüherenundheutigenRegelungen inDeutschland................................................ 57 4 DieDiskussionumdieAufhebungderWohnungsgemeinnützigkeit .135 5 GemeinnützighandelndeWohnungsunternehmenohneWGG?.....165 TeilII DieWohnungsgemeinnützigkeitimKontextder EuropäischenUnion 6 DieWohnungsgemeinnützigkeitinÖsterreich ....................179 x Inhaltsübersicht 7 DiegemeinnützigenWoningcorporatiesindenNiederlanden.......187 8 Europarechtliche Vorgaben für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit ....................................213 TeilIII NeuePrinzipienfüreineneueWohnungsgemeinnützigkeit 9 EsistZeitfüreineneueWohnungsgemeinnützigkeit ..............261 10 SofortprogrammfürdieschnelleSchaffungdauergebundener Sozialwohnungen .............................................275 11 DasDauerprogrammderNeuenWohnungsgemeinnützigkeit ......285 12 UmsetzungundAusblick.......................................329 Nachwort.........................................................337 VerzeichnisderRechtsquellenundGesetzesmaterialien................341 Literaturverzeichnis ...............................................353 AnlageA:SynopsezurWohnungsgemeinnützigkeit ...................375 AnlageB:AnträgeübereineneueWohnungsgemeinnützigkeit .........611 OnlinePlus-Anhang:PositionendesInstitutsderdeutschenWirtschaft zurNWGundReplikvonJanKuhnert ..........................631 Inhaltsverzeichnis Geleitwort........................................................ vii Inhaltsübersicht................................................... ix Inhaltsverzeichnis ................................................. xi Abkürzungsverzeichnis ............................................ xix Abbildungsverzeichnis ............................................. xxi Tabellenverzeichnis................................................xxiii ZusammenfassungderStudie....................................... 1 EntwicklungderWohnungsgemeinnützigkeitbis1989 ............... 2 RechtlicherBezugsrahmenausfrüherenRegelungeninDeutschland ... 4 DieDiskussionumdieAufhebungderWohnungsgemeinnützigkeit .... 6 GemeinnützighandelndeWohnungsunternehmenohneWGG? ........ 7 DieWohnungsgemeinnützigkeitinÖsterreich ...................... 8 DiegemeinnützigenWoningcorporatiesindenNiederlanden.......... 10 EuroparechtlicheVorgabenfüreineneueWohnungsgemeinnützigkeit .. 12 EsistZeitfüreineneueWohnungsgemeinnützigkeit................. 14 SofortprogrammalsEinstiegineineneueWohnungsgemeinnützigkeit.. 17 DasDauerprogrammderNeuenWohnungsgemeinnützigkeit .......... 19 Förderfonds,ergänzendeZuschussförderungenundAufsicht ..... 21 Miethöhe,GewinnausschüttungundMitbestimmung............ 23 AdressatenderNeuenWohnungsgemeinnützigkeit.............. 25 1 Einleitung.................................................... 27
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