la réforme du droit des contrats appliquée au droit immobilier

45 Pages·2016·1.26 MB·French

LES RENDEZ-VOUS CONSTRUCTIFS

« LA RÉFORME DU DROIT DES CONTRATS
APPLIQUÉE AU DROIT IMMOBILIER »

FORMATION DU 24 NOVEMBRE 2016
I - Présentation générale de la réforme : l’Ordonnance du 10 février 2016
entrée en vigueur le 1er octobre 2016

II - Focus sur :
• L’obligation précontractuelle d’information
• La formation du contrat
• Les difficultés liées à l’exécution du contrat :
- la réduction du prix
- l’imprévision
- l’exécution forcée
- la suspension de l’exécution

Intervenants :
Me Christian BARNOUIN, Me Caroline FAVRE de THIERRENS, Me Marie MAZARS

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Présentation générale de la réforme :
l’Ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016

Le 1er octobre 2016, la réforme du droit des contrats, issue de l'Ordonnance du 10 février 2016 est
entrée en vigueur.
Le projet de loi de ratification de cette Ordonnance a bien été déposé dans les six mois de sa
publication conformément à la loi d'habilitation.
Ce projet de loi énonce simplement en un unique article que « l'ordonnance n° 2016 - 131 du 10
février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations
est ratifiée ».
L'ordonnance du 10 février 2016 présentée par les pouvoirs publics comme une simple œuvre de
codification à droit constant de la jurisprudence, contient tout de même son lot de nouveautés.
Après 212 années d'application du Code Napoléon et de la jurisprudence, fini les articles mythiques
que connaissaient par cœur des générations de juristes.
Mais à l'évidence il ne s'agit pas d'une simple réécriture formelle des textes issus de la rédaction
originelle du Code Civil.
Ce qui pose immédiatement le problème de l'application dans le temps des dispositions nouvelles.
Ce qui semble ne pas être discutable, c’est que l'ensemble des contrats conclus à compter du 1er
octobre 2016 sont soumis au droit issu de l'ordonnance.
Corrélativement, l'article 9 al. 2 prévoit « que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016
demeureront soumis à la loi ancienne » (exception des articles 1123, 1158 et 1183 d'application
immédiate).
En apparence la ligne de démarcation est claire et donc deux corps de règles distincts vont
s'appliquer, étant entendu qu'à mesure de l'écoulement du temps, les « infiltrations » du droit
nouveau dans l'interprétation des textes anciens devraient se faire plus nombreuses.
En pratique, on sait que l'application dans le temps sera source de difficultés (négociations
formalisées, accords successifs, promesses synallagmatiques, contrats cadres conclus avant le 1er
octobre 2016, cession de contrats postérieurs).
Enfin, incertitude plus grande tirée de la possibilité offerte au juge d'appliquer immédiatement
certaines dispositions légales qui présenteraient un caractère d'ordre public particulièrement
impérieux.
Le texte énonce certes que les nouvelles dispositions présentent un caractère supplétif, à l'exception
de certains articles mentionnant expressément leur caractère impératif.
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Mais faut-il rappeler qu'une telle affirmation ne liera pas nécessairement les juges ?
Bref, les difficultés sont devant nous et manifestement pour longtemps.
Sur le fond, cette ordonnance codifie des principes jusque-là dégagés par la jurisprudence qui ne sont
pas véritablement des nouveautés ou proposent simplement une nouvelle rédaction plus claire des
dispositions anciennes dont les principes sont maintenus (les négociations précontractuelles et leur
rupture, l'obligation précontractuelle d'information, la formation du contrat, la validité du contrat,
les effets des contrats à l'égard des tiers).
Les grandes nouveautés de la réforme de février 2016 sont essentiellement les dispositions
suivantes:
- Distinction de l'article 1110 entre les contrats de gré à gré (stipulations librement négociées
entre les parties) et les contrats d'adhésion (les stipulations sont déterminées à l'avance par
une des parties) cela permet une nouvelle chasse aux clauses abusives puisque dans un
contrat d'adhésion, est réputée non écrite toute clause qui crée un déséquilibre significatif
entre les droits et obligations des parties (article 1171).
- Consécration de l'exception d'inexécution qui n'était jusqu'alors que retenue par la
jurisprudence (article 1219).
- Théorie de l’imprévision (article 1195) : une partie peut demander la modification du contrat
en cas de changement des circonstances économiques d'exécution.
- L’exécution forcée en nature devient la règle en cas d'inexécution des obligations avec
toujours l’exigence d'une mise en demeure préalable.
Les exceptions au principe d'exécution en nature sont légalement fixées (exécution
impossible, disproportion manifeste entre le coût pour le débiteur et son intérêt pour le
créancier) par l'article 1221.
- La notion de "prestation" de services est encadrée par un nouveau texte.
- En ce qui concerne les moyens de preuve, l'article 1366 consacre la signature électronique
« l’écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve
que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé
dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité ».
On notera qu'en revanche :
- disparaissent les distinctions des obligations de faire, de ne pas faire et de donner,
- qu'il n'y a toujours pas de codification de la notion d'obligation de moyens / de résultat.
On peut donc noter que les notions de « violence économique » et « dépendance économique »
viennent de faire leur entrée dans le Code civil, elles étaient jusque-là essentiellement réservées aux
« consommateurs ».
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On veut toujours plus protéger celui qui est considéré comme le faible et le principe de la force
obligatoire des contrats est une nouvelle fois battu en brèche.
Enfin, l'office du juge sort considérablement renforcé, puisqu’il devient un « partenaire » des parties
avec de nouveaux pouvoirs.

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L’OBLIGATION PRÉCONTRACTUELLE D’INFORMATION

Article 1112-1 du Code civil :

« Celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le
consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement cette dernière ignore
cette information ou fait confiance à son contractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la
prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le
contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la
lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information
peut entrainer l’annulation du contrat dans les conditions de l’article 1130 du Code civil ».

Avant ce texte, la jurisprudence et la loi, par des textes spéciaux, ont déjà consacré l’obligation
précontractuelle d’information. :

- La Jurisprudence : l’obligation d’information est, depuis longtemps, largement reconnue par
les Tribunaux, et au fil du temps, les discussions relatives au manquement à l’obligation
d’information, dans le domaine du droit immobilier en particulier, sont devenues du point de
vue judiciaire omniprésentes et à fort enjeu.

Exemple en droit de la construction : un couvreur est mandaté par un maître de l’ouvrage. Il
indique que la toiture doit être intégralement reprise. Le maître de l’ouvrage n’a pas les
moyens d’investir, et demande une intervention limitée autour des souches de cheminée.
Les infiltrations reviennent. Un expert est mandaté, qui retient à la charge de l’entrepreneur
un manquement à son obligation de conseil et d’information : il aurait dû conseiller la
réfection complète de la toiture. Le Tribunal de grande instance de NIMES, en raison du
manquement à son obligation d’information et en vertu du principe de la réparation
intégrale, a condamné le couvreur à régler l’intégralité des travaux de réfection de la toiture.
Son marché à l’origine était de 4000 €, et il a été condamné à 25 000 €. La notion
d’enrichissement sans cause n’a pas été retenue, en vertu du principe de la réparation
intégrale.

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- Les textes spéciaux : il existe de nombreux textes spéciaux, consacrant l’obligation
d’information :

o Pour le professionnel, en général, dans ses relations avec les consommateurs : la loi
du 17 mars 2014 dite Loi HAMON a consacré l’obligation précontractuelle
d’information dans le Code de la consommation pour tous les contrats de vente ou
de prestations de services, conclus postérieurement au 13 juin 2014. Il faut donc
disposer de conditions générales de vente ou de prestations de services (notamment
pour les constructeurs).

o Le vendeur d’immeuble : tenu à des obligations d’information imposées par le Code
de la construction et de l’habitation, par le Code de l’environnement : transmission
des diagnostics, information sur les risques naturels.

o Le bailleur d’immeuble : transmission des diagnostics

o L’assureur : l’obligation précontractuelle d’information à la charge de l’assureur, qui
est prévue dans le Code des assurances

o Le contrat de franchise avec l’obligation pour le franchiseur de délivrer un document
d’information précontractuelle sous peine de nullité du contrat de franchise ( qui
doit contenir notamment une présentation de l’état général et local du marché, les
comptes annuels, le réseau d’exploitants).

Le nouveau texte :
Il s’agit là de la consécration d’un devoir général d’information en droit commun, texte d’ordre public
auquel il ne peut être dérogé contractuellement.

L’apport de ce texte :
- Délimite le contenu de l’obligation d’information
- Instaure une obligation générale d’information à la charge des deux parties
- Précise les règles de preuve
- Et les sanctions encourues.

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 Quel est le contenu de cette obligation d’information ?

Le texte parle d’une « information dont l’importance est déterminante pour le consentement de
l’autre ».
D’après ce texte :
- Ce qui n’est pas déterminant : l’estimation de la valeur de la prestation

- Ce qui est déterminant : « les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu
du contrat ou la qualité des parties ».
Concernant ce dernier point, la notion de « lien direct et nécessaire » n’est pas forcément évidente à
déterminer.
Ce devoir d’information ne porte pas sur l’ensemble des informations relatives du contrat, mais
seulement les informations qui pourraient avoir une influence sur le consentement du contractant.

 Qui est débiteur de ce devoir d’information ?

Le texte ne fait pas de différence selon la qualité de la partie : cette obligation d’information incombe
en conséquent au particulier ou au professionnel.
Avant la réforme, la jurisprudence ou la loi ont consacré un devoir général d’information, mais il était
fait souvent référence à la qualification professionnelle de l’une des parties.
Ce texte institue une symétrie d’information et les parties, de ce point de vue-là, sont sur un plan
d’égalité, et ce quel que soit la qualité de la partie : particulier ou professionnel.
Ce texte pourrait être un nouveau moyen de défense pour les professionnels face à leurs clients
particuliers.

Application au droit de la construction :

Cette solution n’est pas nouvelle, mais cette disposition rappelle que cela concerne les deux parties,
tant l’entrepreneur que le maître de l’ouvrage.
Le maître de l’ouvrage n’est pas exonéré de toute obligation d’information, et doit mettre à la
disposition du professionnel les informations importantes en sa possession :
- Communication d’un rapport d’expertise en cas d’intervention après un sinistre
- Communication d’une étude de sol, de préconisations d’un bureau d’étude
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- Information à donner sur un conflit de voisinage : sur une servitude de passage, une
servitude de vue, une servitude non aedificandi, une contestation sur un bornage, des bornes
qui ont été déplacées.

Certes, il pourra être toujours possible de reprocher au constructeur de ne pas s’être suffisamment
renseigné sur la situation du bien, le nouveau texte précise que l’obligation d’information porte sur
ce qui « est légitimement ignoré ».
Mais, dans certains cas, il pourrait être également reproché au maître de l’ouvrage de ne pas avoir
transmis une information essentielle, que le constructeur pouvait légitimement ignoré.

Application au bail :
Il existe pour le bail d’habitation des textes spécifiques qui instituent une obligation spéciale
d’information.
Avec ce nouveau texte, peut-on reprocher à un locataire de ne pas avoir informé le propriétaire de sa
situation de surendettement, d’un licenciement récent, de l’imminence de l’ouverture d’une
procédure collective à son encontre?
La jurisprudence antérieure l’admettait en cas d’intention frauduleuse (de dol), mais avec ce
nouveau texte, la responsabilité du locataire peut être admise même sans intention frauduleuse
(étant précisé que la fraude est souvent difficile à prouver).
Ce type d’informations peut être considéré comme déterminant pour le bailleur.

Application au droit de la vente :
Les cas sont plus limités en droit de la vente.
L’acquéreur peut voir sa responsabilité engagée s’il n’a pas donné une information sur la révision
d’un POS, qu’il est le seul à connaître de par ses fonctions municipales.
La responsabilité du marchand de biens pourrait également être retenue, s’il n’a pas donné une
information au vendeur sur la situation future du bien.

 Comment transmettre l’information ?

La preuve, comme auparavant, en la matière est primordiale.
Le texte précise « Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que
l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie ».

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Le mécanisme est donc en deux temps :

- Premier temps : celui qui n’a pas reçu l’information doit prouver qu’elle était pour lui
déterminante.

- Deuxième temps : si cette preuve est démontrée, l’autre partie prouvera qu’elle a donné
cette information.
Les moyens de communication des informations sont libres, étant précisé que pour le débiteur de
l’obligation d’information, cette information doit être donnée avant la signature du contrat.
Dans de nombreux litiges, nos clients nous indiquent avoir donné l’information…. oralement (ce qui
est bien évidemment insuffisant).
Il ne suffit donc pas de donner l’information, il faut prouver l’avoir donnée.

Application en droit de la construction :
Il faut prévoir la transmission de l’information, avant la signature du contrat.
Plusieurs solutions :
- La remise systématique avec le devis de conditions générales de prestation de service
adaptées à son activité. (Loi HAMON)

- Pour des informations spécifiques au chantier, à des difficultés techniques particulières : il
faut porter les informations :

o sur le devis,
o le marché de travaux
o un courrier remis en main propre contre récépissé
o un courrier recommandé.

Application en droit de la vente :
Exemple : l’existence d’un procès en cours ? La contestation d’un permis de construire ? L’absence de
souscription d’une assurance dommages ouvrage ? L’existence d’une servitude non aedificandi, de
vue, de passage… ?
Peut-on se contenter de mentionner l’information sur le compromis ?
Le texte instaure une obligation d’information précontractuelle, donc avant la signature du contrat
(or le compromis est un contrat).
En pratique, le projet de compromis est remis à l’avance à l’acheteur, et il faut justifier de la
transmission de ce document avant le jour de la signature.
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