Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen: Typische und atypische Beispiele der Immobilienbewertung

275 Pages·1981·7.96 MB·German

by  F. Pohnert (auth.)

Fritz Pohnert . Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen
Industrie AB
0008831 662
F. Pohnert
Diplom-Volkswirt
Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen
Typische und atypische Beispiele
der Immobilienbewertung
CIP-Kurztitelaufnahme der Deutschen Bibliothek
Pohnert, Fritz:
Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen: typo u.
atyp. Beisp. d. Immobilienbewertung/F. Pohnert
- Wiesbaden: Gabler, 1981.
(Reihe Bankgeschafte; 8)
ISBN-13: 978-3-409-49081-8 e-ISBN-13: 978-3-322-85829-0
DOl: 10.1007/978-3-322-85829-0
NE: Schriftenreihe die Bankgeschafte
© 1981 Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden
Softcover reprint of the hardcover 1st edition 1981
Umschlaggestaltung: H. Koblitz, Wiesbaden
Satz: Composer-Satz GUnter Hartmann, 6085 Nauheim
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ISBN-13: 978-3-409-49081-8
Inhalt
Einfiihrung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Teil A Wohnhauser
Normales Einfamilienhaus (1-2). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 13
II Normales Mehrfamilienhaus (3). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 25
III Uberdimensioniertes Eigenheim (4-5) .................... 28
IV Eigenheim mit Gastebetten (6-10). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 36
V Eigenheim mit Praxisraumen (11-12). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 42
VI Umwandlung alterer Miethauser in Eigenheime (13). . . . . . . . . .. 46
VII Eigentumswohnung/Penthouse (14-16). . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 49
VIII Miethaus im sozialen Wohnungsbau (17). . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 54
Teil B Historische Bauten
Haus aus dem Mittelalter (18-19). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 61
II Modernisierung eines alten Miethauses (20-22) . . . . . . . . . . . . .. 64
III SchloB (23-26). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 67
IV Burg mit Wohnungen (27). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 71
Teil C Hotel- und Gaststattengewerbe
Gaststatte (28-30) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 79
II Hotel mit Restaurant, Souvenirshop und Kiosk (31-32) .. . . . .. 89
III Hotel garni (33-35) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 96
IV Reiterhof (36-37) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 100
V SchOnheitsfarm (38) ....................... -. . . . . . . . . . .. 108
VI Feriendorf mit Servicezentrum (39-40) . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 111
VII KongreBzentrum (41) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 118
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Teil D Objekte karitativen oder sozialen Charakters
Altenheim (42-44) .................................... 125
II Seniorenheim (45). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 129
III Kur-Sanatorium (46). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 134
IV Privatklinik (47) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 137
V Privat-Schule (48) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 140
Teil E Freizeitanlagen
Tennishalle (49) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 145
II Squash-Anlage (50-51). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 149
III Fitness-Center (52) ................................... , 153
IV Freizeitbad (53-54) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 157
V Freizeitpark (55) ........... , .......................... 163
VI Eissporthalle (56) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 167
VII Campingplatz (57-58) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 171
VIII Bootsanleger-und Kioskgrundstuck (59). . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 178
IX Privates Theater (60-61) ............................... 181
X Lichtspieltheater (62-63). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 184
Teil F Einkaufsstdtten
I Liden mit Wohnungen (64-66) ......................... , 189
II SB-Markt (67-70) ..................................... 195
III Kaufhaus (71-72) .................................... , 202
IV Multifunktionales Zentrum (73) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 205
Tei! G Industrie- und Gewerbebetriebe
I Produktionshallen mit Burogebaude (74-75) ................ 209
II Lagerhalle mit eingebautem Bura (76-77) .................. 213
III Gewerbebetrieb (78-79) ................................ 216
IV Alter Industriebetrieb (80-81) ........................... 219
V Neuzeitliche Industrieanlage (82-83) ...................... 225
VI Brauerei(84) ......................................... 232
VII Schrattverwertungsanlage (85-86) ........................ 237
VIII Tanklager (87) ........................................ 241
IX Kiihlhaus (88) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 244
X Ziegelei (89) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . .. 247
XI Fernheizwerk (-) ..................................... 249
XII Tiiikstelle (90-91) .................................... 251
XIII Burahochhaus (92-94) ................................. 254
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Teil H Abbau-, Auffiill-und Anbaubetriebe
Sand-und Kiesbaggerei mit Miilldeponie (96-97). . . . . . . . . . . .. 261
II Gartnerei (98-99). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 264
III Weingut (100-103) .................................... 266
Anhang
Formular Ermittlung des Beleihungswertes ............................. 271
Baupreisindextabelle .............................................. 275
F aktorentabelle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 277
Abschreibungstabellen (Ross, Gerardy, Vogels) .......................... 279
Rentenbarwertfaktorentabelle. ...................................... 283
Literaturverzeichnis ............................................... 285
Stichwortverzeichnis .............................................. 287
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Einfdhmng
In der Literatur iiber Wertermittlungen beschriinken sich die Autoren nur auf wenige
Beispiele. Gewohnlich handelt es sich um aIlgemein iibliche Standardflille. Fiir Ob
jekte, die von der Norm abweichen, ist es mitunter recht miihsam, die an vielen Stel
len eingestreuten Hinweise und Andeutungen aufzuspiiren.
Viele befragte Gutachter empfanden daher den Gedanken an eine Beispielsammlung,
auch wenn sie zwangslliufig nur Stiickwerk werden konnte, als niitzlich und forde
rungswiirdig.
Mit Hilfe des bereitwillig zur VerfUgung gesteIlten Materials sowie zuglinglichen Wert
ermittlungen aIler Art, vor allem von den Landesbanken, war es moglich, auf sterile
und konstruierte FliIle zu verzichten, nur Namen, Orte und StrajSenbezeichnungen
sowie einige andere das Bankgeheimnis gefiihrdende Angaben mUjSten geiindert wer
den.
Die vorliegende Zusammenstellung von Wertermittlungen mit Erlliuterungen* setzt
fUr den Leser etwas Praxis voraus und ist als Erglinzung zur einschlligigen Literatur
wie Michaelis, Rossler-Langner, Gerardy, Vogels, um nur einige zu nennen, gedacht.
Die Beispiele erheben keinen Anspruch auf Aligemeingiiltigkeit, sondern soIlen ledig
Iich ein GefiihI fiir die Methodik vermitteln, wie eine Wertermittlung im spezieIlen
Fall aussehen konnte und sei es auch nur, um ext erne Gutachten nachvollziehen zu
konnen. Die verwandten Grundstiicks-, Raummeter- und Mietpreise sind hierbei nur
als Anhaltspunkte zu sehen. Die Muster wurden auch nicht immer unbedingt iiber
einen Kamm geschoren.
Aufbauend auf StandardfaIle sollen auch seltenere und atypische Objekte beriick
sichtigt werden. Die Dberglinge sind flie8end, sehen doch heute viele Kreditinstitute
bereits Tennishallen und Ferienzentren als klassische Beleihungsobjekte an. Auch
wenn im iibrigen klein ere Institute mit einem geringeren BeIeihungswert operieren,
die Probleme bleiben die gleichen.
Es ist empfehIenswert, die einzelnen Beispiele nicht erst bei Bedarf herauszupicken,
sondern sich mit dem Inhalt des Buches zunlichst einmal in groben Ziigen vertraut
zu machen. Nur so Ili8t sich erkennen, auf welch oftmals verschiedenen und manch
mal geradezu abenteuerlichen Wegen die einzelnen Institute und Gutachter zum Ver
kehrswert und ggf. zum Beleihungswert gelangen.
* Die in den Beispielen verzeichneten Hinweisziffern beziehen sich auf die entsprechenden Text
ziffern in den ErHiuterungen. Die doppelt eingeklammerten Textziffern, wie z. B. (10) auf Seite
37, finden sich nicht in den Beispielen. 1m Inhaltsverzeichnis sind die Textziffern hinter dem je
weiligen Untertitel vermerkt.
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Teil A
Wohnhiiuser
A I Normales Einfamilienhaus
Erlauterungen zu A I
Die Wahl des richtigen Formulars stellt den Gutachter vor groBe Probleme, falls ihm 1)
nicht sein Auftraggeber diese Schwierigkeit abnimmt. Es ist unbestritten, daB das
Formular eine Wertermittlung beeinflussen kann. So verfiihrt ein zu knappes Form-
blatt, das oft nur fiir den Empfanger gedacht ist, den Sachverstandigen u. U. zur
Oberflachlichkeit; er unterlaBt womoglich die erforderlichen Nebenberechnungen.
AuBerdem sind zu knappe Formulare nicht immer nachvollziehbar. Ein ausfiihrliches
Muster schlieBt all diese Fehler nicht unbedingt aus, kann aber unnotigen Ballast
enthalten. (Es darf daher auch einmal eine Zeile Hnausgefiillt bleiben, wenn sich
nur stereotype Aussagen abzeichnen sollten.) Erst recht wirkt sich das Formular
auf die Methodik aus, ob also, vereinfacht ausgedriickt, z. B. nach dem Hypothe
kenbankgesetz bzw. nach den Beleihungsgrundsatzen fiir Offentlicht-rechtliche
Sparkassen oder nach der Wertermittlungsverordnung vorgegangen werden solI.
Anregungen der Bundesarchitektenkammer, die Vielzahl der Wertermittlungsvor
drucke zu vereinheitlichen, scheiterten am Widerstand der Verbandeder Kredit-
und Versicherungswirtschaft. Insbesondere widerspricht aus der Sicht der Spar
kassen und Landesbanken die von der Bundearchitektenkammer angeregte Dek
kungsgleichheit von Verkehrswert - gemaB Wertermittlungsverordnung - und
Beleihungswert den geltenden Beleihungsgrundsatzen fiir Offentlich-rechtliche
Sparkassen.
Der Beleihungswert ist namlich kein objektiver Begriff, sondern das Ergebnis der
Bewertung verschiedener Grunddaten durch die Sparkassen und Landesbanken
im Hinblick auf ihre spezifischen Sicherungsinteressen. Der Verkehrswert ist nur
einer der Berechnungsfaktoren, der aber nicht in gleicher Weise wie der Beleihungs
wert das Element der Dauerhaftigkeit beinhaltet.
Eine mogliche negative Entwicklung des Marktes muB durch angemessene Sicher
heitsabschlage wenigstens teilweise beriicksichtigt werden. Unter Umstanden ist
schon in den Ansatzen eine spiirbare Zuriickhaltung ohne Beriicksichtigung kiinfti
ger Wertsteigerungen erforderlich. Man kann den Beleihungswert auch - nicht
ganz korrekt - als langfristigen Verkehrswert bezeichnen. Dr. Bellinger/Kerl be
zeichnen den Beleihungswert als den Wert, der auf lange Sicht durch Verkauf reali
siert werden kann. Weyers spricht yom "risikogeminderten" Dauerwert. Bei Beach
tung all dieser einschneidenden Unterschiede konnen manche MiBverstandnisse ver
mieden werden. Aile Beteiligten miissen sich auch in Zukunft mit der Zweigleisig
keit abfinden.
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Die Bundesarchitektenkammer hat den Bedenken Rechnung getragen und ein
Zusatzformular fur die Ermittlung des Beleihungswertes entwickelt - als Leer
formular im Anhang aufgenommen - und dabei die Unterschiede zwischen Belei
hungswert und Verkehrswert herausarbeitet. Grundsatzliche Einwendungen sind
kaum anzubringen, nur ist jetzt ein erheblicher Mehraufwand durch Ausfullen eines
zweiten F ormulars in Kauf zu nehmen. Schaeffer halt nach wie vor die Schaffung
eines gemeinsamen Formulars fur moglich. Gleichzeitig bringt Ruchardt in scharfer
Form die weiterhin ablehnende Haltung der Kreditwirtschaft zum Ausdruck. 1m
ubrigen bleibt nach Auffassung der Kreditinstitute die Festsetzung des Beleihungs
wertes ihnen selbst vorbehalten (weiter s. Ziff. 9!).
Fur die praktische Anwendung ist allgemein in formaler Hinsicht zu beachten, dag
die geforderten Abschlage von Kreditinstituten teilweise nicht erst am Ende der
Wertermittlung, sondern bereits wahrend des Rechenvorganges vorgenommen wer
den. Bei der Ertragswertberechnung mug der Risikoabschlag yom Reingewihn und
nicht erst yom Ertragswert abgesetzt werden. Falls fur die Sachwertberechnung die
sogenannte Indexmethode (s. Ziff. 2!) gewahlt wird, ist der Abschlag in einem vorge
schriebenen niedrigeren Spezialindex enthalten. Zu erwahnen sind neben den Wert
ermittlungen fur aIle Beleihungen, Erbauseinandersetzungen, Kaufe und Verkaufe:
o Brandversicherungen benotigen in erster Linie den Wiederherstellungswert
o Fur die Einheitsbewertung wird ein pauschalierter Sach- und Ertragswert ange
strebt; Verkehrswertgesichtspunkte treten in den Hintergrund
o Wertermittlungen fur Zwangsversteigerungen sind meist von besonderer Vorsicht
gepragt, da das geringste Gebot haufig unter dem Verkehrswert und sogar noch
unter dem Beleihungswert liegt
o Wertermittlungen zur Entschadigung fur Enteignung und Teilenteignung sind
unter gerechter Abwagung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten
aufzustellen
o Fur Vermogensbewertungen ist die spezielle Aufgabenstellung im einzelnen maB
gebend.
In diesem Handbuch wurden moglichst viele Vordrucke verwandt, so fur dieses und
das folgende Beispiel die bereits erwahnten Entwurfe der Bundesarchitektenkammer.
1m Deutschen Sparkassenverlag sind ein verbessertes vierseitiges sowie ein neues zwei
seitiges und ein neues sechsseitiges Formular erschienen. (Die letzten beiden Formu
lare berucksichtigen sowohl den Dauerwert im Sinne der Beleihungsrichtlinien wie
auch die Ermittlung des Verkehrswertes auf der Grundlage der Wertermittlungsme
thoden nach den Wertermittlungsrichtlinien 1976; diese WertR sind im Bundesge
setzblatt in 1976 verOffentlicht.) Viele Institute benutzen historisch gewachsene
hauseigene Vordrucke. Manche Versicherungen, Bausparkassen und Privatbanken
bevorzugen wegen des uberwiegenden Massengeschafts Kurzformulare nach stark ver
einfachten Richtlinien, wobei besonderer Wert auf problemlose Anwendung und auf
Einheitlichkeit der Berechnungsgrundlagen gelegt wird. Selbstverstandlich muB es
jedem Sachverstandigen vorbehalten bleiben, sich vor allem bei komplizierten Wert
ermittlungen frei von Vordrucken zu entfalten. Schwierige Wertermittlungen, z. B.
in der Hotelbranche, sind nicht selten uber 100 Seiten stark.
2) Den Realkreditinstituten und Sparkassen ist die Ermittlung der angemessenen Her-
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