Kocaeli İli Körfez İlçesinde Yer Alan Körfezkent 2. Etap Projesi Bünyesindeki 790 Adet Bağımsız ...

29 Pages·2013·2.97 MB·Turkish

EMLAK KONUT
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ'NDE YER ALAN
KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ
790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
HAZIRLAYAN KURUM REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
TALEP TARİHİ - NO 21.03.2013
SÖZLEŞME TARİHİ 21.03.2013
DEĞERLEME TARİHİ 24.03.2013
RAPOR TARİHİ 08.04.2013
RAPOR NO EML-1303034
KULLANIM AMACI PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
GİZLİLİK DERECESİ HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ
DEĞERLEME KONUSU
790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM
YAVUZ SULTAN SELİM MAHALLESİ, MEVLANA CADDESİ
DEĞERLEME ADRESİ NO:129 KÖRFEZKENT 2. ETAP PROJESİ BÜNYESİNDEKİ 790 ADET
BAĞIMSIZ BÖLÜM
KÖRFEZ / KOCAELİ
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren KURT Berrin KURTULUŞ SEVER
Lisans No : 402003 Lisans No : 401732
1 EML-1303034 KÖRFEZ
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
1.44 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
1.5 - Değerleme Rapor Özeti
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
2.1 - Tapu Kayıtları
2.2 - Takyidat Bilgileri
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
3.1 - Tanımı
3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
3.3 - Ulaşım Özellikleri
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
5.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
6.1 - Piyasa Değeri Yaklaşımı
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
7 - Sonuç
EKLER
Ek 1 - Bağımsız Bölüm Mülkiyet Listesi
Ek 2 - Bağımsız Bölüm Değer Listesi
Ek 3 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek 4 - Tapu Kaydı - kopya)
Ek 5 - İmar durum yazısı(kopya)
Ek 6 - Yapı Kullanma İzin Belgeleri(kopya)
Ek 7 - Mahal Listesi(kopya)
Ek 8 - Çarşaf Liste (kopya)
Ek 9 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)
2 EML-1303034 KÖRFEZ
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 790 adet bağımsız
bölümündeğerlemetarihindekipazardeğerinin belirlenmesiamacıile
hazırlanmıştır.
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye
Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım
ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de
amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu
şekilde tanımlanmaktadır:
Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız
istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama
olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar
altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir
anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken
tahmini tutardır.
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
* Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B
K: 1-2-3-4-5-6-7-8 Ataşehir / İSTANBUL
1.2.2 - Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
* Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak,
Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2,
Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı
Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği
üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak
üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve
35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı
çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
3 EML-1303034 KÖRFEZ
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 790 adet taşınmazın
( 1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi
talebi bulunmaktadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkuller İçin Yapılan
1.4 -
Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmazlar için 08.04.2013 tarih ve EML-1303034
numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
ErenKURTveBerrinKURTULUŞSEVERdeğerlemeişlemindegörev
almış olup, Onur BÜYÜK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur.
Aynı taşınmazlar için 23.12.2012 tarih ve EML-1211024 nolu rapor
şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
4 EML-1303034 KÖRFEZ
1.5 - Değerleme Rapor Özeti
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
KOCAELİ KÖRFEZKENT EMLAK KONUTLARI
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ 2. ETAP PROJESİ
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
RAPOR TARİHİ 08.04.2013
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ BKZ. EK-4
RAPOR KONUSU 790 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN 3 ADET
BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ OLUP
787 ADEDİNİN İSE SATIŞ SÖZLEŞMELERİ YAPILMIŞ, ANCAK
TAPU DEVİRLERİ HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞTİR.
BAĞIMSIZ BÖLÜMLER KONUT OLARAK KULLANIMA UYGUN
OLUP HALİ HAZIRDA BAZI BAĞIMSIZ BÖLÜMLER
MEVCUT KULLANIM KULLANILMAKTA, BAZILARI İSE BOŞ DURUMDADIR.
15.11.2012 TARİHİNDE KÖRFEZ BELEDİYESİ'NDEN ALINAN
YAZILI İMAR DURUMUNA GÖRE ;
1920 ADA 2 NUMARALI PARSEL1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA
İMAR PLANINDA TOPLU KONUT ALANINDA KAMAKTA OLUP
İMAR DURUMU E=1.50, Hmax=30.50 m.' DİR.
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
31 MART 2013 İTİBARİYLE SATIŞI HENÜZ
GERÇEKLEŞMEMİŞ 3 ADET BAĞIMSIZ
BÖLÜMÜN DEĞERİ 276.457,28 TL
31 MART 2013 İTİBARİYLE SATIŞI
GERÇEKLEŞMİŞ ANCAK TAPU DEVİRLERİ
HENÜZ YAPILMAMIŞ 787 ADET BAĞIMSIZ
BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 88.828.718,76 TL
5 EML-1303034 KÖRFEZ
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
İli : Kocaeli
İlçesi : Körfez
Bucağı :
Mahallesi : Yarımca
Köyü :
Sokağı :
Mevkii :
Pafta No :
Ada No : 1920
Parsel No : 2
Alanı : 53.966,20 m²
YİRMİ BLOKLU ON KATLI BETONARME
Vasfı :
APARTMAN VE ARSASI
Sınırı : Planındadır.
Tapu Cinsi : Kat Mülkiyeti
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM
Sahibi :
ORTAKLIĞI A.Ş.
:
Bağımsız Bağımsız bölüm bilgileri EK-1 ve Ek-4' deki
Bölüm listede sunulmuştur.
:
2.2 - Takyidat Bilgileri
Körfez Tapu Müdürlüğü'nden 28.03.2013 tarihinde alınmış olan
taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belgeler ekte
sunulmuştur. Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında
takyidat bulunmamaktadır.
Beyan: Yönetim Plan (18.03.2011-2458)
İrtifak(AT)Diğer İrtifak Hakkı: TEDAŞ Genel Müdürlüğü Lehine
A=102,60M²,B=102,60m²,C=91,00m² irtifak hakkıvardır.(Başlama
tarih: 06/08/2012 Süre:99 yıl) (08.08.2012-6998)
(İlgili şerhin taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır)
Beyan(AT Bu taşınmazın mülkiyeti KM ne çevrilmiştir.(Başlama
Tarih:23/10/2012) (23.10.2012-9452)
6 EML-1303034 KÖRFEZ
Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım
2.2.1 -
Satım İşlemleri
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan 790 adet bağımsız
bölümün son üç yıllık dönemde mülkiyetinde herhangi bir değişiklik
olmadığı belirlenmiştir.
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler
İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler
Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden 1920 ada 2 parsel için,
15.11.2012 tarih M.41.3.KÖR.0.13.03.00-310-05-919-2053-7726 sayı
ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'ye hitaben
düzenlenmiş olan imar durum belgesine göre,
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ''toplu konut'' alanında
kalmaktadır. E:1,50 ve hmax: 30,50 m.dir.
Son üç yılda planlarda değişiklik olmamıştır.
7 EML-1303034 KÖRFEZ
2.3.2 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
1920 Ada 2 parselde bulunan bloklara ait 05.01.2010 tarih 390/78
nolu yeniden alınan yapı ruhsatları, A bloklar için 16.12.2009 tarih 390-
31 nolu, B bloklar için 17.12.2009 tarih ve 45 nolu ilk yapı ruhsatları
incelenmiştir. 14.08.2012 tarih 377 nolu bütün bloklara ait yapı
kullanma izin belgeleri incelenmiştir.
Yapı Ruhsatı Bilgileri
Bağımsız
Ada / Parsel Blok No Ruhsat Tarihi Ruhsat No İnşaat Alanı
Bölüm Adedi
1920 / 2 A1 05.01.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 A2 05.01.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 A3 05.01.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 A4 05.01.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 A5 05.01.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 A6 05.01.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 A7 05.02.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 A8 05.01.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 A9 05.01.2010 390/78 39 4.357,00
1920 / 2 B1 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B2 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B3 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B4 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B5 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B6 05.02.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B7 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B8 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B9 05.02.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B10 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
1920 / 2 B11 05.01.2010 390/78 40 5.470,00
TOPLAM RUHSAT İNŞAAT ALANI 99.383,00
8 EML-1303034 KÖRFEZ
Yapı Kullanma İzin Bilgileri
Yapı
Yapı Kullanma
Kullanma Bağımsız
Ada / Parsel Blok No İzin Belgesi İnşaat Alanı
İzin Belgesi Bölüm Adedi
Tarihi
No
1920 / 2 A1 14.08.2012 377/29 39 3.699,00
1920 / 2 A2 14.08.2012 377/30 39 3.699,00
1920 / 2 A3 14.08.2012 377/31 39 3.699,00
1920 / 2 A4 14.08.2102 377/32 39 3.699,00
1920 / 2 A5 14.08.2012 377/33 39 3.699,00
1920 / 2 A6 14.08.2012 377/34 39 3.699,00
1920 / 2 A7 14.08.2012 377/35 39 3.699,00
1920 / 2 A8 14.08.2102 377/36 39 3.699,00
1920 / 2 A9 14.08.2012 377/37 39 3.699,00
1920 / 2 B1 14.08.2012 377/38 40 4.801,00
1920 / 2 B2 14.08.2012 377/39 40 4.801,00
1920 / 2 B3 14.08.2102 377/40 40 4.801,00
1920 / 2 B4 14.08.2012 377/41 40 4.801,00
1920 / 2 B5 14.08.2012 377/42 40 4.801,00
1920 / 2 B6 14.08.2012 377/43 40 4.801,00
1920 / 2 B7 14.08.2102 377/44 40 4.801,00
1920 / 2 B8 14.08.2012 377/45 40 4.801,00
1920 / 2 B9 14.08.2012 377/46 40 4.801,00
1920 / 2 B10 14.08.2012 377/47 40 4.801,00
1920 / 2 B11 14.08.2102 377/48 40 4.801,00
TOPLAM 86.102,00
9 EML-1303034 KÖRFEZ
2.3.3 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
Taşınmazların ruhsat, iskan ve projelerine uygun inşa edildiği
görülmüştür.
2.3.4 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel
Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG.0.15.00.07/1248 sayılı yazısında geçen;
"Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı
gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse
Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul
edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların
fenni mesuliyetinin 15.12.2003 tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda
da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca
kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı
üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S. 10970
Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş
verildiği anlaşılmıştır.
10 EML-1303034 KÖRFEZ