Kaufen oder mieten Wie Sie fuer sich die richtige Entscheidung treffen Edition

249 Pages·2010·2.38 MB·German

by  Gerd Kommer

Kaufen oder mieten?
Gerd Kommer studierte Betriebswirtschaftslehre und Politikwis-
senschaft in Deutschland und den USA. Er ist im Firmenkunden-
geschäft einer deutschen Bankengruppe in London tätig. Zu seinen
bisherigen Veröffentlichungen gehören Cleveres Banking. Profi-
Know-how für klein- und mittelständische Unternehmen (1999),
Souverän investieren mit Indexfonds, Indexzertifikaten und ETFs
(Campus 2002/2007) und Die Buy-and-Hold-Bibel. Was Anleger
für langfristigen Erfolg wissen müssen (Campus 2009).
Anregungen und Kritik zu diesem Buch nimmt der Autor gerne ent-
gegen. Seine E-Mail-Adresse lautet [email protected].
Gerd Kommer
Kaufen oder mieten?
Wie Sie für sich die richtige
Entscheidung treffen
Mit Rechen-Tool auf CD-ROM: Lohnt sich mein Kauf?
Campus Verlag
Frankfurt/New York
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Investieren heißt stets auch Risiken eingehen. Immobilieninvestitionen und andere
Finanzanlagen sind mit Verlustgefahren verbunden. Historische Daten bieten keine
Gewähr für zukünftige Renditen oder Erträge. Es besteht keine Garantie für die
Richtigkeit der Daten und Berechnungen in diesem Buch. Wir können daher keine
Haftung für Schäden übernehmen, die aus der Interpretation oder Umsetzung der
in diesem Buch gegebenen Empfehlungen resultieren. Die Aussagen in diesem Buch
spiegeln die persönlichen Ansichten des Autors wider und sind nicht als Anlageemp-
fehlungen im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes zu verstehen.
Für H. G.
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ISBN 978-3-593-39080-2
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Satz: Fotosatz L. Huhn, Linsengericht
Druck und Bindung: Beltz Druckpartner, Hemsbach
Gedruckt auf Papier aus zertifizierten Rohstoffen (FSC/PEFC).
Printed in Germany
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Inhalt
Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1 Die zwanzig größten Mythen über Kauf oder Miete . . . . . . . 13
2 Was uns die Immobilienbranche verschweigt . . . . . . . . . 23
2.1 Historische Wertsteigerungen von Wohnimmobilien:
Die große Ernüchterung . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.2 Kaufkosten und Nebenkosten von Wohnimmobilien . 34
2.3 Mietrenditen und Gesamtrenditen von Eigenheimen . . 41
2.4 Renditen von Eigenheimen im Vergleich zu anderen
Anlageklassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
2.5 Die Auswirkung einer Kreditfinanzierung auf
die Immobilienrendite . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.6 Schützen Wohnimmobilien vor Inflation? . . . . . . . 59
2.7 Sind Eigenheime eine sichere Anlage? . . . . . . . . . 64
2.8 Warum Hauspreisindizes das Risiko
von Eigenheiminvestitionen falsch darstellen . . . . . 70
2.9 Kann man die Rendite eines Immobilienobjektes
prognostizieren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
2.10 Warum Eigenheime auch künftig nur niedrige
Wertsteigerungen aufweisen werden . . . . . . . . . . 79
3 Ein Eigenheim als Lebensstilentscheidung und
Vermögensanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
3.1 Das Märchen von der verschenkten Miete . . . . . . . 83
3.2 Muss man sich vor steigenden Mieten schützen? . . . . 96
6 Kaufen oder mieten?
3.3 Der »Lage-Lage-Lage«-Mythos . . . . . . . . . . . . 99
3.4 Ein Eigenheim aus steuerlicher Sicht (Deutschland,
Österreich, Schweiz) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
3.5 Das Eigenheim als »positiver Zwangssparvertrag« . . . 110
3.6 Sind Eigenheime eine gute Altersvorsorge? . . . . . . . 115
3.7 Warum Sie keine Immobilie zur Vermietung erwerben
sollten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
3.8 Nichtfinanzielle Argumente in der Kauf-oder-Miete-
Entscheidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
3.9 W arum und wie uns die Immobilienbranche und
die Banken desinformieren . . . . . . . . . . . . . . . 138
4 Ein simples Investmentportfolio als Alternative
zu einem Eigenheim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
5 Expertenrat für Ihren Immobilienkauf und
dessen Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
5.1 Wie viel Eigenkapital einbringen? . . . . . . . . . . . 150
5.2 Wie spare ich heute, wenn ich in ein paar Jahren ein
Eigenheim kaufen möchte? . . . . . . . . . . . . . . . 154
5.3 Die beste Zinsbindungsdauer . . . . . . . . . . . . . 160
5.4 Die richtige Tilgungsdauer und der passende
Tilgungsmodus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
5.5 Sondertilgungen und Vorfälligkeitsentschädigungen . . 170
5.6 Eine Immobilie finanzieren und gleichzeitig
Vermögensanlagen tätigen . . . . . . . . . . . . . . . 176
5.7 Lohnt sich ein Bausparvertrag? . . . . . . . . . . . . 183
5.8 Kredite gekoppelt mit Kapitallebensversicherung,
Investmentfonds oder Bausparvertrag . . . . . . . . . 187
5.9 Restschuldversicherungen und Todesfallschutz . . . . 194
5.10 Wann rechnet sich ein Vorwärtsdarlehen? . . . . . . . 198
5.11 Kreditangebote richtig vergleichen . . . . . . . . . . . 202
6 Das Kaufen-versus-Mieten-Tool: Berechnen Sie, ob Kaufen
sich für Sie lohnt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
Inhalt 7
7 Zusammenfassung: Was heißt das alles für Sie? . . . . . . . . 208
Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
Inflationsbereinigte Wertsteigerungen von Wohnimmobilien
in zehn westlichen Ländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
Inhalt der CD-ROM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
Anmerkungen zu den Datenquellen . . . . . . . . . . . . . . 219
Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
Websites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Glossar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
Danksagung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
Register . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Einleitung
»Immer dann, wenn Sie sich auf der Seite der Mehrheit wieder-
finden, ist es Zeit innezuhalten und nachzudenken.«
Mark Twain (1835–1910), amerikanischer Schriftsteller
Buchstäblich von Geburt an haben wir es mit Wohnimmobilien
zu tun, und die meisten von uns stehen irgendwann vor der Ent-
scheidung Kaufen oder mieten? Die herrschende Meinung zu dieser
Gretchenfrage – seit Jahrzehnten von Politik, Medien, Banken, Bau-
sparkassen, Bauträgern, Maklern und unseren Eltern gebetsmüh-
lenhaft wiederholt – lautet: »Sobald Du genug Eigenkapital gespart
hast, kauf’ Dir eine Immobilie. Damit liegst Du nie verkehrt.« Es
fallen Stichworte wie »Betongold«, »Sachwert«, »sichere Anlage«,
»Inflationsschutz« und »beste Altersvorsorge«.
Häuser und Wohnungen gelten im Vergleich zu anderen Formen
der Vermögensbildung wie etwa Aktien, Anleihen oder Investment-
fonds als simple und solide Angelegenheit. Der Technologieaktien-
Crash in den Jahren 2000 bis 2002, die jüngste Finanzmarktkrise
von 2007 bis 2010 und die zahlreichen Beratungsskandale bei
Banken und Vermögensberatern haben die Wahrnehmung des Eigen-
heims als »Fels in der Brandung« noch weiter zementiert. Auch der
dramatische Preisverfall bei Wohnimmobilien, der sich während der
Finanzkrise in mehreren Ländern – darunter Spanien, Frankreich, Ir-
land, Großbritannien, die USA und Japan – ereignete, änderte daran
nichts. Knapp 60 Prozent aller bundesdeutschen Haushalte wohnen
zur Miete. Gut zwei Drittel aller Mieter wollen, sobald finanziell
möglich, ein Eigenheim kaufen.
In vielen Fällen ist dieser Wunsch getrieben von finanziellen
Vorstellungen, die – wie wir bald sehen werden – wenig mit der
wirtschaftlichen Realität von Eigenheimbesitz in Deutschland,