istanbul teknik üniversitesi fen bilimleri enstitüsü bir otel inşaatı projesine maliyet artı sabit kar sö

157 Pages·2015·4.14 MB·Turkish

İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ (cid:1)(cid:1)(cid:1)(cid:1) FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
BİR OTEL İNŞAATI PROJESİNE MALİYET ARTI
SABİT KAR SÖZLEŞME MODELİ
UYGULAMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ
YÜKSEK LİSANS TEZİ
İnş. Müh. Ahu GÜÇLÜ

Anabilim Dalı : İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİ

Programı : YAPI İŞLETMESİ

OCAK 2008
İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ (cid:1)(cid:1)(cid:1)(cid:1) FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
BİR OTEL İNŞAATI PROJESİNE MALİYET ARTI
SABİT KAR SÖZLEŞME MODELİ
UYGULAMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ
YÜKSEK LİSANS TEZİ
İnş.Müh. Ahu GÜÇLÜ
(501041005)
Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 24 Aralık 2007
Tezin Savunulduğu Tarih : 30 Ocak 2008

Tez Danışmanı : Y.Doç.Dr. Uğur MÜNGEN
Diğer Jüri Üyeleri Doç.Dr. Atilla DİKBAŞ
Öğr.Gör.Dr. Murat KURUOĞLU

OCAK 2008
ÖNSÖZ
Tez çalışmamda beni destekleyen ve yardımlarını esirgemeyen değerli hocalarım
Sayın Y.Doç.Dr. Uğur MÜNGEN ve Sayın Öğr.Gör.Dr. Murat KURUOĞLU’na
teşekkürlerimi sunarım. Ayrıca Sayın Doç.Dr. Atilla Dikbaş’a katkılarından ötürü
teşekkürü bir borç bilirim.
Çalışmamda büyük yardımlarını gördüğüm, her türlü bilgi birimi ile yanımda olan
değerli Yöneticilerim Sayın Mehmet Demirer ve Sayın Koray Karahasanoğlu’na
anlayış ve yardımları için teşekkürlerimi sunarım.
Maddi manevi desteğini esirgemeyen, bana her zaman güvenen, anlayış ve sabır
gösteren sevgili aileme sonsuz teşekkürlerimi sunarım.
Ocak, 2008 Ahu GÜÇLÜ
ii
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ ii
KISALTMALAR v
TABLO LİSTESİ vı
ŞEKİL LİSTESİ vıı
ÖZET vııı
SUMMARY x

1. GİRİŞ 1
1.1. Çalışmanın Amacı 1
1.2. Çalışmanın Arka Planı 1
1.3. Çalışmanın Sınırları ve Kapsamı 3

2. TANIM VE ESASLAR 5
2.1. Sözleşme Tipleri 5
2.1.1.Götürü Bedel Usul 5
2.1.2. Birim Fiyat Usulü 7
2.1.3. Maliyet Artı Kar Usulü 9
2.1.4. Sözleşme Tiplerinin Karşılaştırılması 13

3. MALİYET ARTI KAR SÖZLEŞMELER LİTERATÜR ARAŞTIRMASI 15
VE UYGULAMA ÖRNEKLERİ
3.1. Maliyet Artı Sabit Kar Sözleşme Örneği 16
3.2. Maliyet Artı Kar Sözleşmeye Sahip Uygulama Örneği 1 16
3.3. Maliyet Artı Kar Sözleşmeye Sahip Uygulama Örneği 2 17
3.4. Literatürde karşılaşılan Anket Çalışmasının Sonuçları 17

4. BİR OTEL İNŞAATI PROJESİNE "MALİYET ARTI SABİT KAR VE 20
SABİT ENDİREKT GİDER" SÖZLEŞME MODELİ UYGULAMASI
4.1. Proje Tanıtımı 20
4.2. Maliyet Artı Sabit Kar ve Endirekt Gider Tipi Sözleşme Yapısı 21
4.3. Maliyet Artı Sabit Kar ve Endirekt Gider Esasına Dayalı Sözleşme 23
Modelinden Beklenen Faydalar
4.4. Model Uygulaması 26
4.4.1. Proje Organizasyonu 26
4.4.2. İş Akışı 32
4.4.3. Projeler ve Detayların Hazırlanması 32
4.4.4. Planlama, İş Programı 33
4.4.5. Satın alma Ve Sözleşmeler 38
4.4.6. Hakediş Hazırlanması 40
4.4.7. Maliyet Kontrol 42
iii
5. MALİYET ARTI SABİT KAR VE ENDİREKT GİDER TİPİ SÖZLEŞME 44
MODELİ UYGULAMASINDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
5.1. Proje Koordinasyonu 44
5.2. Proje Organizasyonu 46
5.3. Maliyetlerin Kontrolü 51
5.4. Planlama 53
5.5. Taşeron Tedarikçi Seçimi 55

6. SONUÇLAR VE DEĞERLENDİRME 58
6.1 Sonuçlar ve Öneriler 58
6.1.1 Sözleşmesel Sonuçlar ve Öneriler 58
6.1.2 Organizasyon Açısından Sonuçlar ve Öneriler 60
6.1.3 İş Akışı Açısından Sonuçlar ve Öneriler 63
6.2 Değerlendirme 64

KAYNAKLAR 67

EKLER 69

EK.A İş Akış Diyagramı 69
EK.B İş Programı 70
EK.C Satınalma İş Programı 71
EK.D İş Programı Güncelleme Tablosu 72
EK.E Shopdrawing İş Programı 73
EK.F Maliyet Kontrol Tabloları 74
EK.G Optimize İş Akış Diyagramı 75
EK.H Maliyet Artı Sabit Kar Sözleşme Örneği 76
EK.I Maliyet Artı Sabit Kar ve Endirekt Genel Gider Sözleşme Taslağı 77

ÖZGEÇMİŞ 78

iv
KISALTMALAR
ATK : Mal Sahibi
DSG : Dekorasyon Satınalma Grubu
EMG : Elektromekanik Grup
ISG : İş Güvenliği
KKM : Kalite Kontrol Mühendisi
MID : Mali Ve İdari İşler Grubu
MIG : Mimari Grup
MMB : Merkez Muhasebe
MSG : Mimari Satınalma Grubu
PRM : Proje Müdürlüğü
PRT : Proje Takımı
RGD : Grup Direktörü
TAS : Taşeron
TKO : Teknik Ofis
TPT : Teklif Ve Pazarlık Takımı
TSG : Tasarım Grubu
UYG : Uygulama Grubu

v
TABLO LİSTESİ
Sayfa No
Tablo 2.1: Sözleşme tipleri avantaj dezavantaj karşılaştırma tablosu 15
Tablo 3.1: Anket çalışması 18

vi
ŞEKİL LİSTESİ
Sayfa No
Şekil 4.1 : Proje üst organizasyon yapısı ...................................................... 27
Şekil 4.2 : Yapımcı organizasyon yapısı ....................................................... 28
Şekil 5.1 : Mal sahibi organizasyon yapısı .................................................... 46
Şekil 5.2 : Proje revizyonları iletim döngüsü ……………………………... 50

vii
ÖZET
Projelerin başarılı olabilmesinde projeye ve proje sahibinin niteliklerine uygun
sözleşme tipinin uygulanması gereklidir. Bu çalışmada ülkemizde sıkça uygulanan
maliyet artı kar sözleşmelerin avantaj ve dezavantajları incelenmiş, belirlenen
dezavantajların ortadan kaldırılabilmesi için bir otel inşaatı projesine maliyet artı
sabit kar ve sabit endirekt gider esasına dayanan sözleşme modeli önerilmiş,
uygulaması takip edilerek sonuçları gözlenmiştir.
Otel inşaatı projesinde uygulanan sözleşme modelinin projenin ihtiyaçlarını tarafların
menfaati açısından ne derece karşıladığı, projenin performansını nasıl etkilediği,
diğer mevcut maliyet artı kar uygulamalar, maliyet artı sabit kar sözleşme örneği ve
literatür ile kıyas edilerek irdelenmiştir. Önerilen sözleşme tipi modelinin dünyada ve
özellikle Türkiye’de uygulama örneklerine pek rastlanılmaması açısından tez
çalışmasının aydınlatıcı olacağı düşünülmüştür.
Birinci bölümde çalışmanın amacı ve kapsamı açıklanmıştır.
Çalışmanın 2. bölümünde inşaat sektöründe kullanılan sözleşme tipleri literatürde
incelenmiş, inşaat projelerinin yapılarına uygunluk ve ihtiyaçlarına göre birbirleriyle
karşılaştırılmıştır.
Maliyet artı kar proje uygulamaları üzerine yapılan literatür, makale, tez çalışmaları
araştırılmış, çalışmanın 3. bölümünde araştırma sonuçlarından elde edilen ve
çalışmaya destek olabilecek diğer çalışmalar hakkında bilgi verilmiştir.
Çalışmanın 4. bölümünde bir otel inşaatı projesinde uygulanan maliyet artı sabit kar
ve sabit endirekt gider sözleşme modeli uygulamasının sözleşme yapısı ortaya
konularak, çalışmanın 3. bölümünde açıklanan “maliyet artı kar” ve “maliyet artı
sabit kar” sözleşme modelleri üzerine yapılan çalışmalar ile kıyas edilerek projenin
organizasyonu, iş akışı içerisindeki birimlerin çalışmaları, uygulama aşamalarında
karşılaşılan vakalar ile açıklanmıştır. Uygulama süreci; projenin ve sözleşmenin
yapısından kaynaklanan farklılıklarında ortaya konabildiği aşağıda belirtilen ana
başlıklar altında açıklanmıştır:
1. Proje Organizasyonu
2. İş Akışı
3. Proje Teslimleri
4. Planlama
5. Satınalma
6. Hakediş
7. Maliyet Kontrol
Çalışmanın son bölümünde sözleşme modelinin uygulama aşamasına geçildiğinde
sağlanan faydalar ve karşılaşılan problemler irdelenerek maliyet artı sabit kar
sözleşmeler için Mal Sahibinin performansını arttırmaya ve Yapımcının üstlenmiş
viii
olduğu riskleri azaltmaya yönelik sözleşme yapısı ve organizasyona yönelik öneriler
getirilmiştir. Bunlardan en önemlileri şunlardır;
• Mal Sahibi açısından denetimi güçlendirecek organizasyon yapısının
gerekliliği
• Yüklenicinin işin süresinin uzaması ve beraberinde getireceği maliyet riskinin
azaltılması için sözleşme şartları ve organizasyon yapısı olarak bazı
değişikliklere gidilmesi gerekliliğidir.
Çalışmada açıklanan öneriler doğrultusunda maliyet artı sabit kar ve endirekt gider
sözleşmeler için sözleşme taslağı ve optimize edilmiş iş akış diyagramı ortaya
konmuştur.

ix