istanbul ili büyükçekmece ilçesi mimarsinan mahallesi kent plus 202 adet bağımsız bölüm ...

46 Pages·2012·1.93 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.

Tel : [phone]
Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN
MAHALLESİ KENT PLUS 202 ADET
BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSTANBUL İLİ BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ MİMARSİNAN MAHALLESİ KENT
İSMİ PLUS 202 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
KURUM
RAPORU HAZIRLAYAN
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
KURUM
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde
herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve
TAPU BİLGİLERİ 3568 Parseller üzerinde kat mülkiyeti tesisi edilmiştir.
MEVCUT KULLANIM TAMAMLANMIŞ
515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 Parseller Emsal=2,00 Hmax=30,50
yapılaşma koşulları ile “Konut + Ticaret Alanı”, 3562 no.lu parsel
İMAR DURUMU “İlköğretim Tesis Alanı” olarak planlanmıştır.
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 1 BAĞIMSIZ
123.500,00 TL
BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU
HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 201 BAĞIMSIZ 43.942.500,00 TL
BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ
202 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 44.066.000,00 TL

1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor
İÇİNDEKİLER
RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4
Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4
Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5
Değerleme Tarihi: ............................................................................................................................................ 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................... 9
Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................13
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................15
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 16
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................16
İstanbul İli ..................................................................................................................................................16
Büyükçekmece İlçesi ..................................................................................................................................17
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................19
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................19
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................19
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 20
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................20
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..............................................................20
2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ .......... ......................................................................................... 21
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................21
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................21
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................21
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................22
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................22
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 23
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................23
Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması ......................................................................................................23
Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ............................................................................................................24
Gayrimenkullere Değer Takdiri ......................................................................................................................24
Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...............................................................................24
Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer ........................................................31
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................32
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................32
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 33

3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor
1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi
30.12.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT – 12.11 – 209
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Mimarsinan Mahallesinde
bulunan 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 no.lu parsellerin üzerinde bulunan konut niteliğindeki
202 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin
tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm
kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış
Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Burak BARAN ile Şirketimiz Değerleme
Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu
Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından
kontrol edilmiştir.
4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor
1.6 Sorumlu Değerleme Uzman ı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek
Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul
Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde
bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi
projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz
kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi
Mimarsinan Mahallesinde 515 Ada 1, 516 Ada 1 ve 3568 no.lu parsellerin üzerinde Kent Plus
Mimarsinan Projesine ait konut niteliğindeki 202 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve
sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin
temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir
değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 30.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı

Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ
Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi
Lisans No: 400446 Lisans No: 400902
5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor

2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu alan; İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan Mahallesi 515 ada 1, 516 Ada 1
ve 3568 no’lu parsel numaralı gayrimenkuller olup, parsellerin toplam yüzölçümü 41.415,71 m²
dir. Parsel üzerinde Mimarsinan Kent Plus Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında 660
adet konut, 6 adet dükkan bulunmaktadır, projenin bu rapora konu kısmı sadece konutları
kapsamaktadır.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde ilerlerken Avcılar Haramidere
Bağlantısı yönündeki çıkışa girilir ve takribi 7 km ilerlenip E-5 karayoluna devam edilir. Bu yol
üzerinde takribi 12 km ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönündeki 1. çıkışa
girilir ve takribi 1 km sonra döner kavşaktan Mustafa Kemal Bulvarı yönünde ilerlenerek
değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu Kent Plus Sitesine ulaşılmış olunur.

İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; Atatürk Havalimanına takribi 27 km,
Atatürk Olimpiyat Stadına takribi 30 km, Esenler Şehirlerarası Terminaline 35 km. ve Taksim
Meydanına takribi 45 km. uzaklıkta bulunmaktadır.

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Ta pu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Büyükçekmece Tapu Sicil
Müdürlüğünden 20.12.2011 tarihinde ve saat 10:00’da yapılan araştırmalar sonucu değerleme
konusu 202 adet bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti tesis edildiği öğrenilmiştir.

 20.12.2011 tarih, saat 10:00 itibari ile Büyükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan
takyidat araştırmasında rapora konu gayrimenkullerin tapu sicilinin, 151 cilt 14965
sayfa numarası ile 157 cilt 15467 sayfa numarası aralığında kayıtlı olduğu tespit
edilmiştir.
 Rapora konu 202 adet bağımsız bölüm üzerinde müşterek olarak “12.11.2010 tarih ve
20829 yevmiye no ile 22.08.2010 tarihli Yönetim Planı ve 516 ada 1 parsel üzerinde
bulunan bağımsız bölümler üzerinde “27.06.2007 tarih ve 14144 yevmiye no ile
Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 99 yıllığına kira şerhi” bulunmaktadır.
 Rapora konu Gayrimenkullerin müşterek olarak tapuları 16.06.2006 tarih ve 13340
yevmiye no ile Kat İrtifakı Tesisinden dolayı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş. adına kayıt edilmişlerdir.

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 209 No.lu Rapor
2.3 Gayrimenkullerin Kadastr al Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, 515 ada 1, 516 ada 1, 3568 ve
3562 parsel numaraları ile kayıtlıdır.

K

9