istanbul ili başakşehir ilçesi bahçeşehir projesi değerleme raporu

75 Pages·2011·13.7 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.

Tel : [phone]
Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ
BAHÇEŞEHİR PROJESİ
DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, EYLÜL 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor
RAPOR BİLGİLERİ .................................... .................................................................................... 3
Rapor Tarihi ........................................................................................................................................ 3
Rapor Numarası................................................................................................................................... 3
Rapor Türü .......................................................................................................................................... 3
Şirket Bilgileri ...................................................................................................................................... 3
Raporu Hazırlayanlar ........................................................................................................................... 3
Sorumlu Değerleme Uzmanları ............................................................................................................ 4
Müşteri Adı ve Bilgileri ......................................................................................................................... 4
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ................................................................... 4
Değerleme Tarihi ................................................................................................................................. 4
Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ......................................................................................................... 4
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ................................................................................. 5
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ................................................................................. 5
Gayrimenkulün Tapu Bilgileri ............................................................................................................... 7
Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler ......................................... 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ........................................................................................................ 9
Gayrimenkulün İmar Durumu ............................................................................................................ 11
1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notları ..........................................................................................12
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. .................................................................. 16
İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER .......................................................................... 17
Bölge Analizi ...................................................................................................................................... 17
İstanbul İli ..................................................................................................................................................17
Coğrafi Konum ......................................................................................................................................17
Demografik Yapı ....................................................................................................................................18
Ekonomik Yapı ......................................................................................................................................19
Ekonomik Coğrafya Açısından – NUTS ............................................................................................21
Ekonomik Nitelikler ..........................................................................................................................23
Başakşehir İlçesi ........................................................................................................................................24
1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ........... ......................................................................................... 25
Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ....................................................................... 25
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ....................................................... 25
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ............................................................................ 26
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ............................................................ 26
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler .......................................................... 26
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ .......................................................................................... 27
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ................................................................. 27
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ........................................................................................27
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ........................................................................................27
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ............................................................................................................................28
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri .................................................................. 28
Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması ............................................................................................ 29
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ............................................................................................................... 30
Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri ......................................................................................................... 30
Yakın Çevrede Piyasa Araştırması ....................................................................................................... 43
Arsa Değeri Araştırması ............................................................................................................................43
İş ve Ticaret Merkezi, Plaza, Mağaza, Dükkân Değeri Araştırması..........................................................45
Arsa Değeri ........................................................................................................................................ 47
Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri ......................................................................................................47
Gelir İndirgeme Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri .....................................................................................47
Maliyet Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri ..................................................................................................48
Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri ( İnşaat Yatırımları Dahil) ........................................................ 51
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri .................................................................................... 51
En Verimli Kullanım Analizi ................................................................................................................ 51
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ................................................................................... 52
RAPOR EKLERİ: ......................................................................................................................... 53
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR .......................................................................... 55
2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor

1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi
26.09.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAKKONUT – 09.11 – 114
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Mülkiyeti Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye ait Kuzu Toplu Konut
İnşaat Ltd. Şti. taahhüdü altında bulunan İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 parsel
numaralı gayrimenkul üzerinde “İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı
Gelir Paylaşım İşi” kapsamındaki A1-A2-B1-B2-B3-B4-B5 blokların onaylı bağımsız
bölümlerinden 1038 adet konut ve ticaret biriminin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği,
güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru
bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcıları Şehir ve Bölge Plancıları Büşra BİTER ve Elif
ÖZEL, Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR
tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.

3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları
Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanvekili olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu
ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik
hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada
Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi” işi kapsamındaki
bağımsız bölümlerden A1-A2-B1-B2-B3-B4-B5 bloklardaki konut ve ticaret birimi nitelikli 1038
adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespiti

1.9 Değerleme Tarihi : 26.09.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin 23.09.2011 tarih ve
EMD. 160.173/11 – 8804 sayılı yazısıdır.

Değerleme Uzmanı Sorumlu
Değerleme Uzmanı

Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ
Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor

2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri
Rapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 parsel numaralı gayrimenkul olup,
yüzölçümü 41.909,85 m² dir. Gayrimenkulün bulunduğu bölge Banu Evleri, Hilalpark Evleri,
Manolya Evleri gibi villa tipi ve blok tipi sitelerin yoğun olarak bulunduğu bir bölgedir.

5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 30 km., Fatih
Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 33 km., Sazlıdere baraj Gölü, Küçükçekmece Gölü ve
Büyükçekmece Gölü üçgeni ortasında olup, önemli noktalara takribi mesafesi ise; Atatürk
Havalimanına takribi 17 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 8 km., TEM otoyoluna takribi 3 km. dir.

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine E-5 üzerinden
ilerlerken Vatan Caddesi Kavşağından sağa dönülerek O-3 Bağlantı yoluna girilir. O-3 bağlantı
yolu üzerinden Avrupa Otoyolunda takribi 21 km ilerlendikten sonra Avcılar Haramidere
çıkışından çıkılır ve Esenkent Bahçeşehir yoluna dönülür. Esenkent yolunda takribi 2 km
ilerlendikten sonra döner kavşaktan Hoşdere Bahçeşehir yolu yönündeki 1. çıkışa girilir, bu
yolda takribi 650 m ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönüne dönülür ve
takribi 1 km ilerlendiğinde değerleme konusu taşınmaza intikal edilmiş olunur.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor

2.2 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İLİ : İSTANBUL
İLÇESİ : BAŞAKŞEHİR
KÖYÜ : DEREKÖY
YÜZÖLÇÜMÜ : 41.909,85 m²
NİTELİĞİ : ARSA
PAFTA :
ADA : 541
PARSEL : 1
CİLT NO :
SAHİFE :
EDİNME SEBEBİ : SATIŞ
TARİH / YEVMİYE NO : 09.04.2008 / 6763
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
MALİK/ HİSSE :
ANONİM ŞİRKETİ / TAM

Rehinler, Şerhler, Beyanlar, Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde:
14.09.2011 tarih, saat 09:30 itibari ile Başakşehir Tapu Müdürlüğü'nde yapılan takyidat
araştırmasında taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh, beyan, hak ve mükellefiyetin bulunmadığı
tespit edilmiştir.
Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır.

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor

2.3 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet Durumundaki Değişiklikler

 Taşınmazın beyanlar hanesinde 04.04.1988 tarih 2215 yevmiye ile koyulan ‘Seferberlik
durumunda buster düşme sahası olup can güvenliği bakımından tahliye edilmesi gerekli
sahadır.’ Beyanı; 14.03.2011 tarih 2820 yevmiye no ile kaldırılmıştır.

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–09.11– 114 No.lu Rapor

2.4 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu alan İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 numaralı parsellerde
kayıtlıdır.

K

9