istanbul ili başakşehir – esenyurt ilçeleri hoşdere mevkii 18 adet parselin değerleme raporu

40 Pages·2011·7.34 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.

Tel : [phone]
Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR – ESENYURT İLÇELERİ
HOŞDERE MEVKİİ 18 ADET PARSELİN
DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT – 04.11 – 053

İSTANBUL, NİSAN 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor
İÇİNDEKİLER
RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................................. 3
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 3
Rapor Numarası .............................................................................................................................................. 3
Rapor Türü ...................................................................................................................................................... 3
Şirket Bilgileri .................................................................................................................................................. 3
Raporu Hazırlayanlar ...................................................................................................................................... 3
Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı ................................................................................................... 4
Müşteri Adı ve Bilgileri ................................................................................................................................... 4
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ......................................................................... 4
Değerleme Tarihi ................................................................................................................................. 4
Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ................................................................................................................... 4
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER ...................................................................................................... 5
Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ..................................................................................... 5
Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri ............................................................................................................ 8
Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri ....................................................................................................... 8
Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri .............................................................................................................. 8
Gayrimenkullerin İmar Durumu ...................................................................................................................10
1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı ........................................................................................10
1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı .............................................................................................................11
1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı .......................................................................................................12
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ...........................................................................................................13
Bölge Analizi. .................................................................................................................................................13
İstanbul İli ..................................................................................................................................................13
Coğrafi Konum ......................................................................................................................................13
Başakşehir İlçesi ........................................................................................................................................14
Esenyurt İlçesi ...........................................................................................................................................14
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ......................................................................................................15
1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ..........................................................................15
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi .........................................................15
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ..................................................................................................15
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ..............................................................15
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ............................................................16
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................................16
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ........................................................................16
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ........................................................................................16
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ........................................................................................17
Gelir Yöntemi Yaklaşımı ............................................................................................................................17
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ........................................................................17
Çevrede Arsa Değeri Araştırması .................................................................................................................18
Çevrede Konut Değeri Araştırması ...............................................................................................................19
Çevrede Ticari Değeri Araştırması ................................................................................................................19
Çevrede Yapılaşma Koşulu Araştırması ........................................................................................................19
Gayrimenkullere Emsal Yöntemi ile Arazi Değer Takdiri .............................................................................20
Gayrimenkule Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile Değer Takdiri .......................................................22
Nihai Değer Takdiri .......................................................................................................................................24
Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Değerleri ........................................................................................26
En Verimli Kullanım Analizi...........................................................................................................................27
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...........................................................................................27
RAPOR EKLERİ: ..................................................................................................................................................30

2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor

1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi
29.04.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT – 04.11 – 053

1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’nin talebi üzerine İstanbul İli,
Başakşehir ve Esenyurt İlçelerinde bulunan Hoşdere Mevkiindeki 18 adet parselin Sermaye
Piyasası Kurulu Mevzuatına uygun olarak güncel Pazar değerinin tespitine yönelik, Yetkin
Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından
temin edilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme
Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Okan TUĞBERK ile Şirketimiz Değerleme
Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisi
Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir.
3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek
Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul
Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde
bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi
projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz
kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
İstanbul İli, Başakşehir ve Esenyurt İlçelerinde bulunan Hoşdere Mevkiindeki 18 adet parselin
m² birim ve toptan güncel Pazar Değerlerinin tespiti.
1.9 Değerleme Tarihi : 29.04.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş ile şirketimiz arasında
imzalanan 26.04.2011 tarihli “İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, Hoşdere Köyü sınırları içerisinde
bulunan ekli listedeki taşınmazların SPK Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerine ilişkin
değerleme raporu yaptırılması” konulu işe ait sözleşmedir.

4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor

2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri
Rapora konu alan, İstanbul İli, Başakşehir ilçesi 1 pafta 94, 95, 98, 973 parsel, 1-4 pafta 1917
parsel, 4 pafta 120, 136, 137, 319, 467, 978, 27 parsel numaralı gayrimenkuller ve Esenyurt
İlçesi 1-4 pafta 1862, 1859 parsel, 4 pafta 465, 453, 30 ve 31 parsel numaralı gayrimenkullerdir.
Toplam yüzölçümleri 1.124.230 m² olup, T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi hissesine isabet
eden kısmı 1.105.887,87 m² dir. Askeri alan içerisinde yer alan gayrimenkuller tarla vasıflıdır.
Yakın çevrede ısıtma soğutma küçük sanayi sitesi, Mercedes Benz Fabrikası ve villa tarzı
yapılardan oluşan siteler vardır.
5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor

İncelemeye konu alanın ana arterlere takribi mesafesi; TEM Otoyoluna 1 km, Boğaziçi
Köprüsüne 49 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 44 km, önemli noktalara takribi mesafesi
ise; Atatürk Havalimanına 25 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 14 km, İstoç’a 23 km. dir.

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine
Avrupa Otoyolu üzerinden takribi 40 km ilerledikten sonra sağdan Hadımköy yönünde çıkış
yapılarak Hadımköy –İstanbul Yoluna girilir. Hadımköy İstanbul yolu üzerinde takribi 3 km
ilerleyip sağa Hadımköy-Hoşdere Yoluna dönülerek takribi 2 km ilerledikten sonra sağda ve
solda değerlemeye konu parsellere intikal edilmiş olunur.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor

2.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri
26.04.2011 tarihinde Başakşehir ve Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılan araştırmada
tespit edilen tapu kayıt bilgileri tablo şeklinde rapor ekine konulmuştur.

2.3 Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri
26.04.2011 tarihinde Başakşehir ve Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılan araştırmada
tespit edilen tapu takyidat bilgileri tablo şeklinde rapor ekine konulmuştur.

2.4 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu alanlar İstanbul İli, Başakşehir ilçesi 1 pafta 94, 95, 98, 973 parsel, 1-4 pafta
1917 parsel, 4 pafta 120, 136, 137, 319, 467, 978, 27 parsel ve Esenyurt İlçesi 1-4 pafta 1862,
1859 parsel, 4 pafta 465, 453, 30 ve 31 parsel numarası ile kayıtlıdır.

K

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Emlak Konut–04.11–053 No.lu Rapor
K
9