istanbul ili bakırköy ilçesi kartaltepe mahallesi novus resıdent 132 adet bağımsız bölüm değerleme PDF
Preview istanbul ili bakırköy ilçesi kartaltepe mahallesi novus resıdent 132 adet bağımsız bölüm değerleme
Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr İSTANBUL İLİ BAKIRKÖY İLÇESİ KARTALTEPE MAHALLESİ NOVUS RESIDENT 132 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ BAKIRKÖY İLÇESİ KARTALTEPE DEĞERLEME KONUSU MAHALLESİ NOVUS RESIDENCE 132 ADET BAĞIMSIZ İŞİN İSMİ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI EDEN KURUM A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE RAPORU HAZIRLAYAN KURUM DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ 30.12.2011 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan TAPU BİLGİLERİ gayrimenkuller üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Kat mülkiyeti tesis edilmiştir. MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA 257 Ada 33 no.lu ve 257 Ada 38 no.lu parseller İMAR DURUMU E:2,50 H:Serbest yapılaşma koşulları ile “Konut Alanı” olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 18 18.215.300,00 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 114 BAĞIMSIZ 82.062.600,00 BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ 132 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 100.277.900,00 1 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor RAPOR BİLGİLERİ ........................................ ........................................................................................... 4 Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4 Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4 Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4 Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4 Raporu Hazırlayanlar .................................................................................. Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Sorumlu Değerleme Uzmanları .................................................................. Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Müşteri Adı ve Bilgileri ............................................................................... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ....................... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Değerleme Tarihi ........................................................................................ Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: ............................................................. Hata! Yer işareti tanımlanmamış. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................11 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................12 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 13 Bölge Analizi ..................................................................................................................................................13 İstanbul İli ..................................................................................................................................................13 Bakırköy İlçesi ............................................................................................................................................14 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................15 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................16 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................16 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 17 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................17 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................17 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 18 2 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanıla n Varsayımlar ..........................................................................18 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................18 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................18 Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................19 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................19 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 20 Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................20 Çevrede Konut Değeri Araştırması ................................................................................................................20 Arsa Değeri ....................................................................................................................................................21 Gayrimenkullere Değer Takdiri ......................................................................................................................22 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...............................................................................22 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer ........................................................26 En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................26 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................27 RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 28 3 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi 30.12.2011 1.2 Rapor Numarası EMLAK KONUT – 11.11 – 220 1.3 Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mahallesi, 257 ada 33 parsel ve 257 ada 38 parsel numaralı gayrimenkuller üzerindeki Novus Residence’da bulunan 132 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.1 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor 1.2 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.3 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8 Ataşehir / İSTANBUL 1.4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) “İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Kocaeli İli Gebze İlçesi Güzeller Mahallesinde bulunan 34 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.5 Değerleme Tarihi : 08.12.2011 1.6 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir. 5 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mahallesi, 257 ada 33 parsel ve 257 ada 38 parsel numaralı toplam 14.600 m² yüzölçümlü gayrimenkuller üzerindeki Novus Residence kapsamında 6 bloktaki 132 adet bağımsız bölümdür. Bölge imar planında konut alanı olarak belirlenmiştir. Projenin, çevresinde Bakırköy Belediyesi Evlendirme Dairesi inşaatı, değerlemeye konu taşınmazlara benzer özellikte konutlar, tren yolu ve park bulunmaktadır. Proje bölgenin en prestijli yapılarındandır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan Yeşilköy- Bakırköy sahilyoluna ve E-5 karayoluna oldukça yakındır. 6 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne yaklaşık 23,8 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 34,7 km.’dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara yaklaşık mesafesi ise; Atatürk Havalimanına yaklaşık 6,2 km., Sabiha Gökçen Havalimanı’na takriben 61,5 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul’dan Tekirdağ yönüne D-100 Karayolu üzerinde ilerlenirken, Ataköy Kavşağına girilerek takriben 855 m. gidilir. Dönemeçten sola dönülüp Kilitbahir Sokak boyunca yaklaşık 380 m. devam edilerek sağdaki Lale Sokak’a girilir ve takribi 150 m. ilerlenerek rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgeye varılmış olur. 7 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Bakırköy Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 23.12.2011 tarihinde ve saat 09:45’de temin edilmiştir. Tapu Sicil Müdürlüğü’nden edinilen bilgiye göre 257 ada 33 parsel ve 257 ada 38 parsel no’lu gayrimenkuller üzerinde hiçbir takyidata rastlanmamıştır. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. İncelemeye konu bağımsız bölümlerin Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan takyidatları ve cevap yazısı ektedir. 8 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. EMLAK KONUT–11.11– 220 No.lu Rapor 2.3 Gayrimenkullerin Kadastr al Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Kartaltepe Mahallesi 257 ada 33 numaralı parselde ve 257 ada 38 numaralı parselde kayıtlıdır. 9
Description:The list of books you might like
