istanbul ili avcılar ilçesi firuzköy mahallesi 1 adet arsa değerleme raporu

25 Pages·2011·2.44 MB·Turkish

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.
Tel : [phone]
Faks : (216) 474 03 46

[email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ
1 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİNDE
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ 1 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ KAMULAŞTIRMA ŞERHİ VARDIR. Bkz. Sayfa:8
MEVCUT KULLANIM BOŞ
İMAR DURUMU E=2,00 TİCARET ALANI
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
TOPLAM ARSA DEĞERİ 19.634.400,00 TL

1
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor
RAPOR BİLGİLERİ ........................................ ........................................................................................... 4
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4
Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4
Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5
Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ........................................................................................... 6
Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ................................................................................................. 8
Gayrimenkulün Tapu Bilgileri .......................................................................................................................... 8
Firuzköy 525 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı ............................................................................................ 8
Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................... 8
Gayrimenkulün İmar Durumu........................................................................................................................10
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri ............................................................................................10
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ............................................................................11
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER .................................................................................................... 11
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................11
İstanbul İli ..................................................................................................................................................11
Avcılar İlçesi ...............................................................................................................................................12
Gayrimenkulün Yakın Çevre Analizi ...............................................................................................................13
Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ................................................................................13
Gayrimenkulün Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ...............................................................14
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ..................................................................................... 14
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler ....................................................................14
2
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................14
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 15
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................15
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................15
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................15
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................16
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................16
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 17
Gayrimenkulün Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri .....................................................................................17
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................17
Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ......................................................................18
Gayrimenkulün Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi .........................................................................18
Yakın Çevrede Ticaret Emsali araştırması ..................................................................................................18
Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler .........................................................................................19
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................20
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................20
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 21
Rapora Konu Gayrimenkule Ait Fotoğraflar ........................................................................................ 22

3
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor
1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi
30.12.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAKKONUT – 12.11 – 207
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan 1 adet
parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin tespitine
yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve
kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul
Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile
Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme
Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.

4
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor
1.6 Sorumlu Değerleme Uzman ları
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik
hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada
Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Avcılar İlçesi Firuzköy
Mahallesinde bulunan 1 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı
altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti
ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

5
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor

2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri
Rapora konu parsel İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde 1 adet gayrimenkuldür.
Avcılar İlçesinde Avrupa Otoyolunun kuzeyinde bulunan parsellerin toplam yüzölçümü
15.103,39 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissesi tamdır.

6
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor

İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; O-3 Avrupa otoyolunda, İstanbul-Çorlu yolu üzerinde
Büyükçekmece yönünde ilerlerken Atatürk Bulvarı bağlantısından O-3 Kuzey Yanyolu’na girilir. 9
km kadar bu yol izlendikten sonra Koza Evleri’nin önündeki caddeye girilerek yol bitimine dek
devam edilir. Caddenin bitiminden karşıdaki toprak yola girilerek 100 metre bu yolda seyredilir.
Bu noktanın batı, kuzey ve doğu cenahlarında bulunan arsalar, değerlemeye konu
gayrimenkullerdir.
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; O-3 Karayoluna 2 km, D-100 Karayoluna 10
km uzaklıkta olan gayrimenkuller Ispartakule Mevkine 1 km Atatürk Olimpiyat Stadına 6 km,
Atatürk Havaalanına 16 km uzaklıktadır.

7
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor
2.2 Gayrimenkulün Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkullerin tapu kayıtları, Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 12.12.2011
tarihinde saat 10:30’ da temin edilmiştir.
2.2.1 Firuzköy 525 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı

TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl İSTANBUL Ada 525
İlçe AVCILAR Parsel 2
Mahalle FİRUZKÖY MAH. Yüzölçümü 15.103,39 m²
Cilt/Sayfa 113/11140 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM
Tarih ve Yevmiye No 26.05.2009 – 11586
Edinme Sebebi SATIŞ
TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz YOKTUR
Şerh 05.04.2007 tarih 4608 yevmiye no.su ile kamulaştırma şerhi.
Rehin YOKTUR
Hak ve Mükellefiyet YOKTUR
Beyan YOKTUR
525 Ada 2 Parselin tamamı imar uygulaması sebebiyle 02.06.2008 tarih 10034 yevmiye no.su
ile Fikret Yoluç adına kayıtlı iken , 26.05.2009 tarih 11586 yevmiye no.su ile Emlak Konut
Son Üç Yıla İlişkin
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye satış işlemi sebebiyle kaydolmuştur.
Tapu Hareketleri
Ayrıca 22.08.2011 tarih 14345 yevmiye no.su ile terkin edilmiş olan TOKİ lehine şufa hakkı
vardır.

2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri
İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi’nde bulunan incelemeye konu 1 adet
gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel
1 İstanbul Avcılar Firuzköy 525 2

8
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
EMLAK KONUT–12.11– 207 No.lu Rapor

9