Investitionen in Handels- immobilien

391 Pages·2014·5.78 MB·German

Band 72 Schriften
zu Immobilienökonomie
und Immobilienrecht
Herausgeber:
IREIBS International Real Estate Business School
Prof. Dr. Sven Bienert
Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel
Prof. Dr. Kristof Dascher
Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz
Prof. Dr. Tobias Just
Prof. Dr. Kurt Klein
Prof. Dr. Jürgen Kühling, LL.M.
Matthias Segerer
Prof. Gabriel Lee, Ph. D.
Prof. Dr. Gerit Mannsen
Investitionen Prof. Dr. Dr. h.c. Joachim Möller
Prof. Dr. Wolfgang Schäfers
Prof. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS
in Handels-
Prof. Dr. Steffen Sebastian
Prof. Dr. Wolfgang Servatius
immobilien Prof. Dr. Frank Stellmann
Prof. Dr. Martin Wentz
Allgemeine theoretische
Grundlagen sowie deren
Übertragung auf das Beispiel
des deutschen LM-Discounters
unter Berücksichtigung der
jeweils wesentlichen Akteure
Matthias Segerer

Investitionen in Handelsimmobilien

Allgemeine theoretische Grundlagen sowie deren Übertragung
auf das Beispiel des deutschen LM-Discounters
unter Berücksichtigung der jeweils wesentlichen Akteure
Die Deutsche Bibliothek – CIP Einheitsaufnahme

Segerer, Matthias
Investitionen in Handelsimmobilien – Allgemeine theoretische Grundlagen sowie deren Übertragung auf
das Beispiel des deutschen LM-Discounters unter Berücksichtigung der jeweils wesentlichen Akteure
Matthias Segerer
Regensburg: Universitätsbibliothek Regensburg 2014
(Schriften zu Immobilienökonomie und Immobilienrecht; Bd. 72)
Zugl.: Regensburg, Univ. Regensburg, Diss., 2014
ISBN: beantragt
ISBN: beantragt
© IRE|BS International Real Estate Business School, Universität Regensburg
Verlag: Universitätsbibliothek Regensburg, Regensburg 2014
Zugleich: Dissertation zur Erlangung des Grades eines Doktors der Wirtschaftswissenschaften,
eingereicht an der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften der Universität Regensburg
Tag der mündlichen Prüfung: 05. Februar 2014
Berichterstatter: Prof. Dr. Kurt Klein
Prof. Dr. Wolfgang Schäfers
Lena, Lisa und Marion
Geleitwort
Im Jahr 2012 entfallen rund 35 % (8,8 Mrd. €) der Gesamtinvestitionen in Gewerbeimmobilien auf
Handelsimmobilien (vgl. HAHN (Hrsg.): Retail Real Estate Report 2013/2014). Unter den meist insti-
tutionellen Anlegern befinden sich vor allem Versicherungen und Pensionskassen. Dabei entwickelt
sich das Anlagerinteresse erst nach der Bankenkrise 2008. Dieser große Marktanteil (2.stärkste Anla-
geklasse nach Büro mit 45 %) und ihre späte Wertschätzung werfen eine Reihe grundlegender For-
schungsfragen auf, welche in der vorliegenden Dissertation aufgegriffen werden.
So ist zunächst unklar, ob Handelsimmobilien überhaupt ein Investitionsgut sind. Dafür spricht, dass
reine Handelsimmobilien in erster Linie dem stationären Einzelhandel als Betriebsmittel dienen. Er-
gänzend ist zu bemerken, dass diese Verzahnung von Handel und Immobilie für die wissenschaftliche
Betrachtung ein großes Hindernis darstellt, weil Immobiliencharakteristika von der Standortwahl über
die Bausubstanz bis hin zur Ausgestaltung der Verkaufsfläche die Betriebsform des Mieters wider-
spiegeln.
Gegen die Annahme des Investitionsgutes spricht, dass Inwertsetzung und wirtschaftlicher Erfolg die-
ses Immobilientypus von der Akzeptanz durch die Konsumenten abhängen. Damit ergibt sich je nach
Branche eine mehr oder weniger starke Konsumgutausprägung.
Zusätzlich zwiespältig in Bezug auf das Anlagerisiko ist der Einfluss der Öffentlichen Planung zu
beurteilen. Diese sieht nämlich die Handelsnutzung vorrangig unter dem Aspekt der Daseinsvorsorge
und leitet zu deren Sicherung erhebliche Restriktionen für die Immobilienwirtschaft ab, angefangen
von verknapptem Grundstücksangebot über die Erteilung von Baurecht bis hin zur Einflussnahme auf
die sortimentsbezogene Nutzung von Verkaufsflächen.

Matthias Segerer schafft sich Grundlagen, indem er zunächst den Typus Handelsimmobilie herausar-
beitet, die Bestimmungsgründe seines Marktes und dessen zeitlicher Entwicklung theoretisch konzi-
piert und empirisch überprüft. Dabei löst er das Problem der Verflechtung von Immobilie und Nut-
zercharakteristika, indem er die jeweiligen Akteure und ihre Perspektiven als Handelsbetriebsmittel,
Konsumentenmarkt und Instrument der Stadtentwicklung in den Mittelpunkt der Betrachtung stellt.
Dann erst lassen sich über die jeweiligen Zielsetzungen die investitionswirksamen Einflussgrößen
bestimmen und damit auch wissenschaftlich begründen.

Die vorliegende Dissertation geht aber nach Erarbeitung dieser Grundlagen noch einen Schritt weiter
und rückt mit dem LM-Discounter die in ihrer Multiplikation wohl dynamischste Betriebsform des
letzten Jahrzehnts in den Fokus der Betrachtung. Auf den ersten Blick mögen die zur Familie der
Fachmarktimmobilien gehörenden Zweckbauten nur sehr beschränkt die Vielfalt der Handelsimmobi-
lien widerspiegeln. Aber gerade die fehlende Marktrestriktion für ihre Errichtung hat für eine hohe
Bestandsdichte in einem als Oligopol zu bezeichnenden LM-Handelsmarkt gesorgt, dessen Entwick-
lungskonstanz auch noch durch eine unelastische Konsumentennachfrage gewährleistet ist. Damit
eröffnet sich in besonderer Weise die Möglichkeit, Investitionscharakteristika sowohl räumlich in
Abhängigkeit von den ökonomischen Grundlagen der Handelstätigkeit als auch den immobilienwirt-
schaftlichen Charakteristika der Expansionsmöglichkeiten und den unternehmensspezifischen Fähig-
keiten zur Generierung eines steten Mietzahlungsflusses zu untersuchen. Zieht man noch in Betracht,
dass der gesamte Lebensmittelmarkt etwa die Hälfte des Einzelhandelsumsatzes auf sich vereint und
dabei die LM-Discounter wiederum auf einen Anteil von 40 % kommen, wird durch diese Auswahl
ein sowohl aus immobilien- als auch volkswirtschaftlicher Gesamtsicht wesentlicher Beitrag zur Etab-
lierung der Handelsimmobilien als wissenschaftliches Untersuchungsobjekt geleistet. Dies schlägt sich
auch in einem zunehmenden Investoreninteresse nieder.

Neben der Erarbeitung fundamentaler theoretischer Grundlagen und praxisbezogenen Handlungsanlei-
tungen stellt ein weiterer Schwerpunkt der Arbeit die sehr aufwendige Entwicklung von Erklärungs-
modellen dar. Damit sind nicht nur Modelle unter Einschluss quantitativer Methoden der empirischen
Wirtschaftsforschung gemeint. Dies gilt auch für die Vielzahl der theoretisch hergeleiteten Erklärungs-
und Wirkungsmodelle. Sie stehen für den eingangs bekundeten Vorsatz einer möglichst systemischen
Betrachtung und entsprechen der Komplexität des Forschungsgegenstands.

Fasst man zusammen, so behandelt die vorliegende Dissertation ein komplexes, für die Immobilien-
ökonomie neues und für das Teilgebiet der Handelsimmobilien grundlegendes Thema. Dies geschieht
innovativ, stringent und genügt immer hohen wissenschaftlichen Maßstäben. Der Beitrag zur Theorie
der Immobilienökonomie umfasst sowohl institutionelle als auch typologische Aspekte. Der Hauptbei-
trag allerdings berührt den Kern immobilienwirtschaftlicher Aufgabenstellung, nämlich auf der
Grundlage der empirischen Überprüfung theoretisch hergeleiteter Risikomerkmale die Markttranspa-
renz zu erhöhen und damit Investitionsentscheidungen zu unterstützen.
Hinter der Fülle theoretischer und empirischer Ansätze und des aufwendigen methodisch-technischen
Einsatzes verbirgt sich eine sehr engagierte und gründliche Bearbeitung. Die Relevanz der erzielten
Ergebnisse ist gleichermaßen für Wissenschaft und Praxis gegeben.
In diesem Sinne wünsche ich der Dissertation eine weite Verbreitung und eine rege Diskussion.

Prof. Dr. Kurt Klein

IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft
Universität Regensburg
Vorwort
Eine Menge Personen bzw. Institutionen haben mich bei der Erstellung der Arbeit maßgeblich unter-
stützt.
Dank an
 Ingrid Böhm: Verwaltungsunterstützung
 Dr. Benedikt Fleischmann: Programmiertechnische Unterstützung Huff-Modell
 Peter Geiger: Korrekturlesen
 Jens Hirsch: Programmiertechnische Unterstützung Huff-Modell
 Gerlinde Karl: Prüfungsvorbereitung und Formalia
 Christine Segerer: Korrekturlesen
 Saskia Williams: Korrekturlesen
 Christian Witt: Diskussion der Theorien
 IREBS-Kollegen für immer gute Stimmung
 SHKs und nWHKs für die Unterstützung beim Datensammeln (Claudia Orszullok, Sebastian
Schnejdar, Dagmar Schreiner, Katharina Speer)
 Anonym: Datenlieferant der Vertragsmieten
 Bayerisches StWIVT: Zentrale Orte
 Edeka Zentrale Hamburg: Aggregierte Verkaufsflächenzahlen
 Geoport: Daten zu Angebotsmieten
 Infas Geodaten: Daten zu Straßenabschnitten
 WiGeoGIS: Routenplaner WiGeo Network

Großer Dank an
 Prof. Dr. Kurt Klein: Betreuung der Dissertation und Erstellung des Gutachtens, Finanzierung
der Stelle und Konferenzteilnahmen, Unterstützung bei Projekten bzw. Verwaltungsakten und
noch vieles mehr
 Prof. Dr. Wolfgang Schäfers: Betreuung der Dissertation und Erstellung des Gutachtens
 Meine Eltern: Ermöglichen des Studiums und Kinderbetreuung
 Meine Schwiegereltern: Kinderbetreuung
Inhaltsübersicht VI

Inhaltsübersicht
Inhaltsübersicht ...................................................................................................................... VI
Inhaltsverzeichnis ................................................................................................................ VIII
Abbildungsverzeichnis ........................................................................................................ XIV
Tabellenverzeichnis ........................................................................................................... XVII
Abkürzungsverzeichnis ....................................................................................................... XIX
1 Einführung ......................................................................................................................... 1
1.1 Problemstellung ....................................................................................................................... 1
1.2 Stand der Forschung ................................................................................................................ 2
1.3 Vorgehensweise ..................................................................................................................... 10
1.4 Wissenschaftliche Einordnung .............................................................................................. 16
2 Zielsetzungen der Akteure im Spannungsfeld der Handelsimmobilie ....................... 18
2.1 Einordnung in den Gesamtkontext ........................................................................................ 18
2.2 Zielsetzungen der Akteure im Spannungsfeld ....................................................................... 19
2.3 Implikationen für Investitionscharakteristika der Handelsimmobilie ................................... 38
3 Einzelhandel und Immobilienwirtschaft im systemischen Verhältnis ....................... 41
3.1 Einordnung in den Gesamtkontext ........................................................................................ 41
3.2 Definitorischer Rahmen: Handelsimmobilien ....................................................................... 43
3.3 Angebot an und Nachfrage nach Handelsimmobilien ........................................................... 57
3.4 Implikationen für Investitionscharakteristika der Handelsimmobilie ................................... 98
4 LM-Discounter und ihre Investitionscharakteristika ................................................ 102
4.1 Einordnung in den Gesamtkontext ...................................................................................... 102
4.2 Immobilientyp und LM-Discounter .................................................................................... 103
4.3 Einzelhandelsmarkt und LM-Discounter ............................................................................ 106
4.4 Immobilienmarkt und LM-Discounter ................................................................................ 117
4.5 Einzelobjekt und LM-Discounter ........................................................................................ 120
4.6 Implikationen für Investitionscharakteristika der LM-Discounterimmobilie ...................... 135
Inhaltsübersicht VII

4.7 Implikationen für die Empirie ............................................................................................. 147
5 Determinanten der Standortwahl von LM-Discountern ........................................... 156
5.1 Einordnung in den Gesamtkontext ...................................................................................... 156
5.2 Theoretischer Rahmen ......................................................................................................... 160
5.3 Empirisches Modell zur Makrostandortwahl von LM-Discountern .................................... 163
5.4 Diskussion der Ergebnisse ................................................................................................... 186
6 Determinanten der Gestaltung der LM-Nahversorgung .......................................... 194
6.1 Einordnung in den Gesamtkontext ...................................................................................... 194
6.2 Theoretischer Rahmen ......................................................................................................... 197
6.3 Daten ................................................................................................................................... 204
6.4 Empirisches Modell zur LM-Nahversorgung ...................................................................... 213
7 Determinanten der Mietpreise von LM-Discountern und
LM-Discounterimmobilien ........................................................................................... 237
7.1 Einordnung in den Gesamtkontext ...................................................................................... 237
7.2 Theoretischer Rahmen ......................................................................................................... 240
7.3 Empirisches Modell zur Mietpreisanalyse .......................................................................... 249
7.4 Diskussion der Ergebnisse ................................................................................................... 303
8 Implikationen für Investitionen in LM-Discounterimmobilien ................................ 316
8.1 Einordnung in den Gesamtkontext ...................................................................................... 316
8.2 Basisimplikationen .............................................................................................................. 317
8.3 Implikationen für Investitionscharakteristika ...................................................................... 318
8.4 Implikationen für die Immobilienpraxis .............................................................................. 323
9 Ergebnisse und Zukunft der Handelsimmobilie ........................................................ 328
9.1 Beantwortung der Forschungsfragen ................................................................................... 329
9.2 Ausblick............................................................................................................................... 335
Literatur ................................................................................................................................ 338
Inhaltsverzeichnis VIII

Inhaltsverzeichnis
Inhaltsübersicht ...................................................................................................................... VI
Inhaltsverzeichnis ................................................................................................................ VIII
Abbildungsverzeichnis ........................................................................................................ XIV
Tabellenverzeichnis ........................................................................................................... XVII
Abkürzungsverzeichnis ....................................................................................................... XIX
1 Einführung ......................................................................................................................... 1
1.1 Problemstellung ..................................................................................................................... 1
1.2 Stand der Forschung ............................................................................................................. 2
1.2.1 Handelsimmobilie ............................................................................................................................. 2
1.2.2 Investitionen in Handelsimmobilien ................................................................................................. 5
1.2.3 LM-Discounter .................................................................................................................................. 7
1.3 Vorgehensweise .................................................................................................................... 10
1.3.1 Forschungsansatz ............................................................................................................................ 10
1.3.2 Forschungsfragen ............................................................................................................................ 12
1.3.3 Gang der Untersuchung ................................................................................................................... 13
1.4 Wissenschaftliche Einordnung ........................................................................................... 16
2 Zielsetzungen der Akteure im Spannungsfeld der Handelsimmobilie ....................... 18
2.1 Einordnung in den Gesamtkontext .................................................................................... 18
2.2 Zielsetzungen der Akteure im Spannungsfeld .................................................................. 19
2.2.1 Konsumenten................................................................................................................................... 19
2.2.2 EH-Unternehmen ............................................................................................................................ 22
2.2.3 Immobilieninvestoren...................................................................................................................... 25
2.2.4 Immobilien-Projektentwickler ......................................................................................................... 27
2.2.5 Immobilienbetreiber ........................................................................................................................ 29
2.2.6 Öffentliche Planung......................................................................................................................... 31
2.3 Implikationen für Investitionscharakteristika der Handelsimmobilie ........................... 38
3 Einzelhandel und Immobilienwirtschaft im systemischen Verhältnis ....................... 41
3.1 Einordnung in den Gesamtkontext .................................................................................... 41
3.2 Definitorischer Rahmen: Handelsimmobilien .................................................................. 43
3.2.1 Handelsforschung: Betriebsform ..................................................................................................... 44