Integra Realty Resources Portland Appraisal of Real Property Cully Boulevard Plaza Retail ...

211 Pages·2015·8.65 MB·English

Integra Realty Resources 
Portland 
Appraisal of Real Property 
Cully Boulevard Plaza 
Retail Property 
6723 ‐ 6921 NE. Killingsworth St.  
Portland, Multnomah County, Oregon 97218 
Client Reference: Contract 213006 
Prepared For: 
Portland Development Commission 
Effective Date of the Appraisal: 
December 16, 2014 
Report Format: 
t
Self‐Contained Appraisal Report 
f
IRR ‐ Portland 
File Number: 134‐2014‐0646 
a
r
D
t
f
a
r
D
Cully Boulevard Plaza 
6723 ‐ 6921 NE. Killingsworth St.  
Portland, Oregon
Integra Realty Resources  1220 SW Morrison St. T 503.478.1002 
Portland  Suite 800 F 503.274.8630 
  Portland, OR 97205 www.irr.com 

January 15, 2014  

t
Bruce Wood 

f
Portland Development Commission 
222 NW Fifth Avenue 
a
Portland, OR 97209‐3859 

SUBJECT:  Market Value Appraisal 
    Cully Boulevard Prlaza 
    6723 ‐ 6921 NE. Killingsworth St.  
    Portland, Multnomah County, Oregon 97218 
D
    Client Reference: Contract 213006 
    IRR ‐ Portland File No. 134‐2014‐0646 

Dear Mr. Wood: 
Integra Realty Resources – Portland is pleased to submit the accompanying appraisal of the 
referenced property. The purpose of the appraisal is to develop an opinion of the market 
value of the fee simple interest in the property. As requested, we also estimate market rent 
for the property. The client for the assignment is Portland Development Commission, and 
the intended use is for to assist the client in acquisition and lending decisions.   
The appraisal is intended to conform with the Uniform Standards of Professional Appraisal 
Practice (USPAP), the Code of Professional Ethics and Standards of Professional Appraisal 
Practice of the Appraisal Institute, applicable state appraisal regulations, and the appraisal 
guidelines of Portland Development Commission. The appraisal is also prepared in 
accordance with the appraisal regulations issued in connection with the Financial 
Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA). 
To report the assignment results, we use the Appraisal Report option set forth in Standards 
Rule 2‐2(a) of the 2014‐2015 edition of USPAP. This edition of USPAP establishes only 
minimum standards for the contents of an appraisal report and eliminates standards for a 
more comprehensive reporting format (i.e., the Self‐Contained Appraisal Report) that was 
available as an option previously. Nevertheless, USPAP permits appraisers to prepare a more
Bruce Wood 
Portland Development Commission 
January 15, 2014  
Page 2 

comprehensive report if it is appropriate to the intended use and intended users of the 
appraisal. 
In this assignment, we are providing a report that meets the former requirements for a Self‐
Contained Appraisal Report that were contained in Standards Rule 2‐2(a) of the 2012‐2013 
edition of USPAP. This reporting format contains the greatest depth and detail of the 
reporting options that were previously (and are currently) available under USPAP. It 
describes and explains the information analyzed, the appraisal methods employed, and the 
reasoning that supports the analyses, opinions, and conclusions. 
The subject is an existing L‐shaped commercial property containing 25,991 square feet of 
gross leasable area. The improvements were constructed in 1951. In the past, the building 
t
was occupied by several adult entertainment and restaurant businesses. Currently portions 
of the building are occupied by a taco restaurant afnd an adult entertainment business on a 
month‐to‐month basis. The building is in fair to poor condition, and re‐tenanting will require 
significant interior demolition as well as extearior repairs. The site area is 2.19 acres or 
95,396 square feet. 
r
D
Bruce Wood 
Portland Development Commission 
January 15, 2014  
Page 3 

Based on the valuation analysis in the accompanying report, and subject to the definitions, 
assumptions, and limiting conditions expressed in the report, our opinion of value is as 
follows: 
Value Conclusion
Appraisal Premise Interest Appraised Date of Value Value Conclusion
Market Value Fee Simple December 16, 2014
Underlying Land Value $1,900,000
Building Shell Value $600,000
Overall Indicated Value $2,500,000
Market Rent SF NNN Rent per SF per Year
Anchor Space 6,000 to 12,000 $12.00 to $15.00
t
Restaurant Space 1,500 to 2,500 $18

f
Extraordinary Assumptions and Hypothetical Conditions
The value conclusions are subject to the following extaraordinary assumptions that may affect the assignment 
results. An extraordinary assumption is uncertain information accepted as fact. If the assumption is found to 
be false as of the effective date of the appraisal, we reserve the right to modify our value conclusions.
1. Our inspection was limited by a large volume of personal property stored in the building, which made 
access difficult. Further, parts of ther building had to be inspected without lighting (using flashlights only), 
and we did not have access to the Mexican restaurant on the west end of the building. We primarily rely on 
the building inspector's report, which was also somewhat limited in scope, when analyzing conditions of 
the building. D
2. The cost of interior demolition assumes that there are no hazardous substances. It is estimated based on 
"typical" building configuration, and the estimate is very approximate. We recommend that the client 
obtain a professional estimate. 
Our value conclusions are also subject to the following hypothetical conditions:
1. Large portions of the building are used for storage of personal property. Our analysis and value 
conclusion is based on the assumption that fixtures and personal property have been removed in order to 
facilitate interior demolition.
2. The concluded value excludes the used restaurant equipment. We are not qualified to estimate the salvage 
value, if any, of the equipment.
Bruce Wood 
Portland Development Commission 
January 15, 2014  
Page 4 

If you have any questions or comments, please contact the undersigned. Thank you for the 
opportunity to be of service. 
Respectfully submitted, 
Integra Realty Resources ‐ Portland 

Lenka M. Keith, MAI, MRICS  Brian A. Glanville, MAI, CRE, FRICS 
t
Certified General Real Estate Appraiser  Certified General Real Estate Appraiser 
OR Certificate # C000784 (Exp. 09/30/2015)  ORf Certificate # C000160 (Exp. 04/30/2015) 
Telephone: 503‐478‐1009  Telephone: 503‐478‐1002 
Email: [email protected]  aEmail: [email protected] 

r
D
Table of Contents 
Summary of Salient Facts and Conclusions  1  Analysis and Adjustment of Sales  83 
Market Rent Analysis  87 
General Information  3 
Reconciliation and Conclusion of Value  95 
Identification of Subject  3 
Current Ownership and Sales History  3  Certification  96 
Purpose of the Appraisal  3 
Assumptions and Limiting Conditions  98 
Definition of Market Value  3 
Definition of As Is Market Value  4  Addenda 
Definition of Property Rights Appraised  4  A. Appraiser Qualifications 
Intended Use and User  4  B. Comparison of Report Formats 
Applicable Requirements  4  C. Defintitions 
Report Format  5  D. Financials and Property Information 
f
Prior Services  5  E. Comparable Data 
Scope of Work  5 
a 
Economic Analysis  8 
Portland MSA Area Analysis  8 
Surrounding Area Analysis  17 
Retail Market Analysis  r24 
Multifamily Market Analysis  38 
Property Analysis  D 51 
Land Description and Analysis  51 
Improvements Description and Analysis  56 
Real Estate Taxes  63 
Highest and Best Use  64 
Valuation  67 
Valuation Methodology  67 
Land Valuation  68 
Adjustment Factors  73 
Analysis and Adjustment of Sales  75 
Land Value Conclusion  77 
Sales Comparison Approach  78 
Adjustment Factors  82 
Cully Boulevard Plaza
Summary of Salient Facts and Conclusions  1 
Summary of Salient Facts and Conclusions 
Part One
Property Name Cully Boulevard Plaza
Address 6723 ‐ 6921 NE. Killingsworth St. 
Portland, Multnomah County, Oregon  97218
Property Type Retail ‐ Strip/Convenience Center
Owner of Record Kandace & Danielle Desmarais
Tax ID R317325 (1N2E17CD TL 2000) and R317300 (1N2E17CD TL 
2100)
Land Area 2.19 acres; 95,396 SF
Gross Building Area 25,991 SF
Gross Leasable Area 25,991 SF
Percent Leased 0% (Partly rented month‐to‐month)
Year Built 1951 t
Zoning Designation EXdh, Central Employment 
Highest and Best Use ‐ As if Vacant Retail use f
Highest and Best Use ‐ As Improved Continued retail use
Exposure Time; Marketing Period 6‐12 amonths; 6‐12 months
Effective Date of the Appraisal December 16, 2014
Property Interest Appraised Fee Simple
Market Value Indications
Value of Underlying Land $1,900,000 ($20.00 per SF of Site)
r
Shell Building Value $600,000 ($30.00 per SF of Building Shell)
Overall As‐Is Value $2,500,000
Market Rent D
Anchor $12.00 to $15.00 per SF per Year
Restaurant $18.00 per SF per Year
The values reported above are subject to the definitions, assumptions, and limiting conditions set forth in the accompanying report of which this 
summary is a part. No party other than Portland Development Commission and Prospective buyers, and other lenders such as Craft3, Vibrant Village 
Foundation, Enterprise Connumity Fund and the Conservation Fund may use or rely on the information, opinions, and conclusions contained in the 
report. It is assumed that the users of the report have read the entire report, including all of the definitions, assumptions, and limiting conditions 

Cully Boulevard Plaza
Summary of Salient Facts and Conclusions  2 
Extraordinary Assumptions and Hypothetical Conditions
The value conclusions are subject to the following extraordinary assumptions that may affect the assignment 
results. An extraordinary assumption is uncertain information accepted as fact. If the assumption is found to 
be false as of the effective date of the appraisal, we reserve the right to modify our value conclusions.
1. Our inspection was limited by a large volume of personal property stored in the building, which made 
access difficult. Further, parts of the building had to be inspected without lighting (using flashlights only), 
and we did not have access to the Mexican restaurant on the west end of the building. We primarily rely on 
the building inspector's report, which was also somewhat limited in scope, when analyzing conditions of 
the building.
2. The cost of interior demolition assumes that there are no hazardous substances. It is estimated based on 
"typical" building configuration, and the estimate is very approximate. We recommend that the client 
obtain a professional estimate. 
Our value conclusions are also subject to the following hypothetical conditions:
1. Large portions of the building are used for storage of personal protperty. Our analysis and value 
conclusion is based on the assumption that fixtures and personal property have been removed in order to 
facilitate interior demolition. f
2. The concluded value excludes the used restaurant equipment. We are not qualified to estimate the salvage 
value, if any, of the equipment.  a

r
D
Cully Boulevard Plaza
General Information  3 
General Information 
Identification of Subject 
The subject is an existing L‐shaped commercial property containing 25,991 square feet of gross 
leasable area. The improvements were constructed in 1951. The site area is 2.19 acres or 95,396 
square feet.  
Property Identification
Property Name Cully Boulevard Plaza
Address 6723 ‐ 6921 NE. Killingsworth St. 
Portland, Oregon  97218
t
Tax ID R317325 (1N2E17CD TL 2000) and R317300 (1N2E17CD TL 2100)

f
Current Ownership and Sales History 
a
The owner of record is Kandace & Danielle Desmarais. This party acquired the property from Bruno 
Thaddeus on July 31, 1997 for a price of $700,000. The transaction is recorded in 97115871. 
The property is under contract with a pending price of $2,750,000. The buyers are Habitat for 
r
Humanity, hacienda CDC, and Verde. The pending price includes some personal property of unknown 
value (excluded from our analysis and conclusions) and used restaurant equipment. According to the 
D
selling agent, the property was listed for approximately two months, and there was one competing 
offer. We were unable to communicate with the listing agent to confirm this information or 
circumstances of the second offer. To the best of our knowledge, no sale or transfer of ownership has 
occurred within the past three years. 
Purpose of the Appraisal 
The purpose of the appraisal is to develop an opinion of the market value of the fee simple interest in 
the property as of the effective date of the appraisal, December 16, 2014, and to estimate market 
rent. The appraisal is valid only as of the stated effective date. 
Definition of Market Value 
Market value is defined as: 
“The most probable price which a property should bring in a competitive and open market under all 
conditions requisite to a fair sale, the buyer and seller each acting prudently and knowledgeably, and 
assuming the price is not affected by undue stimulus. Implicit in this definition is the consummation of 
a sale as of a specified date and the passing of title from seller to buyer under conditions whereby: 
 Buyer and seller are typically motivated; 
 Both parties are well informed or well advised, and acting in what they consider their own 
best interests; 
Cully Boulevard Plaza