ebook img

Immobilienleasing und Steuern: Eine investitionstheoretische Analyse PDF

331 Pages·1999·14.942 MB·German
Save to my drive
Quick download
Download
Most books are stored in the elastic cloud where traffic is expensive. For this reason, we have a limit on daily download.

Preview Immobilienleasing und Steuern: Eine investitionstheoretische Analyse

Kühn Immobilienleasing und Steuern GABLER EDITION WISSENSCHAFT Franz Kühn Immobilienleasing und Steuern Eine investitionstheoretische Analyse Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Klaus Dittmar Haase Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH Die Deutsche Bibliothek -ClP-Einheitsaufnahme Kühn, Franz: Immobilien leasing und Steuern: eine investitionsthearetische Analyse / Franz Kühn. Mit einem Geleitw. von Klaus Dittmar Haase. -wiesbaden: Dt. Univ.-Verl. ; wiesbaden: Gabler, 1999 (Gabler Edition Wissenschaft) Zugi.: Passau, Univ., Diss., 1999 Alle Rechte vorbehalten © Springer Fachmedien Wiesbaden 1999 Ursprünglich erschienin bei Betrlebswitschaffncher Verlage Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden, und Deutscher Universitäts-Verlag, Wiesbaden GmbH, 1999 Lektorat: Ute Wrasmann / Stephanie Brich Der Gabler Verlag und der Deutsche Universitäts-Verlag sind Unternehmen der Bertelsmann Fachinformation GmbH. Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrech~ich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlag~~ unzulässig und strafbar. Das gift insbeson dere für Vervielfältigungen, Ubersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. http://www.gabler.de http://www.duv.de Höchste inhal~iche und technische Qualität unserer Produkte ist unser Ziel. Bei der Produktion und Verbreitung unserer Werke wollen wir die Umwelt schonen. Dieses Buch ist deshalb auf säure freiem und chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt. Die Einschweißfolie besteht aus Polyäthylen und damit aus organischen Grundstoffen, die weder bei der Herstellung noch bei der Verbren nung Schadstoffe freisetzen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. ISBN 978-3-8244-7021-1 ISBN 978-3-663-08552-2 (eBook) DOI 10.1007/978-3-663-08552-2 Geleitwort v Geleitwort Seit seiner Einführung in Deutschland vor mehr als 30 Jahren hat sich das Leasing zu einem bedeutenden Finanzierungsinstrument entwickelt. Entsprechend zahlreich sind auch die Veröffentlichungen der betriebswirtschaftlichen Fachliteratur zu dieser The matik. Dennoch zeigen insbesondere die jüngeren Veröffentlichungen, dass die Dis kussion zu den steuerlichen Leasingsystemeffekten keineswegs abgeschlossen ist. So konzentrierte sich die Fachliteratur bisher weitgehend auf Mobilienleasingverträge; Immobilienleasingverträge wurden nur vereinzelt analysiert - trotz ihrer erheblichen Bedeutung. Zudem besteht auch in der Steuerwirkungsanalyse offenbarer Forschungs bedarf; denn nach einem ersten Forschungsschwerpunkt zum theoretischen Beweis, dass das Leasingsystem auf vollkommenem Kapitalmarkt steuerneutral wirkt (in den siebziger Jahren), sind erst jüngst wieder Bemühungen zu erkennen, die Steueraneu tralitäten in einem länderspezifischen Kontext mit den konkreten steuerlichen Bedin gungen des Leasingnehmers und -gebers zu erfassen, und zwar unter Rückgriff auf das methodische Instrumentarium der Steuerneutralitätsforschung. Hierzu tragen vor allem die Veröffentlichungen von Buhl u.a. (z.B. 1993), aber auch von Schweitzer (1992), Schimmelschmidt (1994) und Mellwig (1995) bei. Schon in diesen Arbeiten werden die Arbitragemöglichkeiten aufg rund unterschiedlicher Ertragsteuerbelastungen (insbes. der gewerbeertragsteuerlichen Hinzurechnungen), der Abschreibungsanteile an den Anschaffimgskosten des Leasingobjektes, der Länge der Grundmietzeit usf. disku tiert, wobei z.T. widersprüchliche Untersuchungsbefunde aufgeklärt werden konnten (Mellwig). Trotz überzeugender Erkenntnisfortschritte fehlt jedoch nach wie vor eine umfassende und zugleich detaillierte Untersuchung der steuerlichen Einzeleffekte des Inunobilien leasing; denn neben zahlreichen Arbeiten mit sehr enger, z. T. kasuistischer Thematik, etwa zur zeitoptimalen Strukturierung der Leasingraten, stehen solche mit breitem Blickfeld, die sich auf wenige Parameter beschränken, wie auf das Zusammenspiel von Leasingraten- und Abschreibungsstruktur bei abweichenden Ertragsteuerbelastungen. In diesem Spannungsfeld gelingt es Kühn, einen breiten Kreis von wichtigen Einzelpa rametern so zu analysieren, dass er ihre jeweiligen Effekte bis zu nicht weiter zerlegba ren Einzeleinflüssen aufgliedern und im relativen Gewicht beschreiben kann; beispiel haft sei auf die Zerlegung des Leasingraten- und des Abschreibungseffektes in jeweils drei Teileffekte (vgl. Abschnitt C. III. 1.2.3.) verwiesen. Erst in dieser Form wird deutlich, dass sich jeder dieser Effekte wiederum aus gegenläufigen Einzeleffekten zusammensetzt, deren Kenntnis fiir Gestaltungsempfehlungen vorausgesetzt werden müsste. Insofern kann sich die künftige Fachdiskussion auf wesentlich detailliertere Erkenntnisse über den Wirkungszusammenhang der Steuervariablen stützen und wird die vorliegende Arbeit sicherlich als einen beachtlichen Erkenntnisfortschritt würdi gen. Prof. Dr. Klaus D. Haase Vorwort VII Vorwort Die vorliegende Arbeit wurde im Wintersemester 1998/1999 von der wirtschaftswis senschaftlichen Fakultät der Universität Passau als Dissertation angenommen. Sie ent stand während meiner Tätigkeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am dortigen Lehr stuhl für Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Betriebswirtschaftliehe Steuerlehre von Herrn Prof. Dr. Klaus Dittmar Haase. Untersucht man den sportlichen Charakter der Erstellung eines derartigen Werks, so ist diese in jedem Fall als eine Ausdauerleistung anzusehen, deren Intensität sowohl vom eingenen Anspruch als auch vom eigenen Antrieb abhängig ist. Weiterhin handelt es sich um eine Einzeldispizlin und weniger um eine Mannschaftssportart, so daß im we sentlichen eine Einzel-und weniger eine Mannschaftsleistung erbracht wurde. Die Be zeichnung "Einzelleistung" darl jedoch in diesem Zusammenhang keineswegs so ver standen werden, daß der Einzelne die geforderte Leistung ohne jegliche Unterstützung erbringen würde oder überhaupt könnte. Ganz im Gegenteil ist zur Erreichung eines entsprechenden Leistungsniveaus auch hier, wie bei jeder anderen Individualsportart, eine laufende, vielfaltige und solide Unterstützung notwendig, zu der es einer Vielzahl von Helfern bedarl. Insofern muß es also auch hier so etwas wie eine "Mannschaft" geben. Da jedoch am Ende nicht die ganze Mannschaft zur Siegerehrung aufgerufen wird, liegt es am "Einzelkämpfer", im Zeitpunkt des Erfolgs all denjenigen zu danken, die dafür - in welcher Form auch immer - mitverantwortlich waren. Wenngleich mir be wußt ist, damit kein Neuland zu betreten, erscheint mir diese Stelle als geeigneter Ort, einem solchen Bedürfnis nachkommen zu können. An erster Stelle möchte ich dabei meinem Doktorvater, Herrn Prof. Dr. Klaus Dittmar Haase danken, und zwar sowohl dafür, daß er mir diese Arbeit überhaupt ermöglicht hat als auch für seine Rolle als "Teamchef', die stets so gestaltet war, dem Sportler - nicht nur in wissenschaftlicher Hinsicht -genügend Freiraum zur Verfügung zu stellen. Für die Übernahme des Koreferats danke ich Herrn Prof. Dr. Jürgen Steiner. Meinen "Trainingspartnern" am Lehrstuhl, Herrn Dipl.-Kfm. Ralf Alefs, Herrn Dipl. Kfm. Thomas Niederer und Herrn Dipl.-Kfm. Norbert Wurmsdobler, danke ich insbe sondere für die freundschaftliche und kollegiale Zusammenarbeit und die Diskussions bereitschaft, auch außerhab der Universität und der Wissenschaft. Sehr wichtig für den Fortschritt der Arbeit war dabei auch Herr Dipl.-Kfm. Gerhard Stummer, der die Ent stehung der hinter den Arbeitsergebnissen stehenden Zahlenwerke durch sein Fachwis sen und Geschick im Umgang mit der entsprechenden Software deutlich beschleunigte. Ganz sicher nicht zuletzt ist meine Familie zu nennen, ohne deren Unterstützung die Arbeit ebenfalls nicht zustande gekommen wäre. Dies gilt für meine Eltern ebenso wie für meine Frau, deren Geduld und Verständnis nicht zu unterschätzen sind. Meinen Sohn bitte ich (genauso wie meine Frau) an dieser Stelle nochmals um Verständnis dafür, soviel Zeit mit der Erstellung dieser Arbeit und nicht mit ihnen verbracht habe. Franz Kühn Inhaltsverzeichnis IX Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis .... .. ............ XIII Abkürzungsverzeichnis .. . ..... XVII Symbolverzeichnis ............. .. . XXI A. Einführung I. Begriff des Leasing ...... 1 11. Problemstellung und Zielsetzung der Untersuchung. .. .. 2 III. Aufbau der Untersuchung.. ............. ............... ........................ .7 IV. Einordnung der Untersuchung in die Betriebswirtschaftliche Steuerlehre. .. . ..... 7 B. AUgemeine Grundlagen des Leasing 9 I. Die Entwicklung des Leasing ..... 9 I. Die Entwicklung des Gesamtmarkts ............ 9 2. Die Struktur der Leasingobjekte . .. .......... 13 3. Die Entwicklung des Immobilienleasing . .. .. 14 4. Die zukünftig erwartete Entwicklung .... .. .. 19 11. Vertragstheoretische Grundlagen des Leasing .. . . ........ 22 I. Vertragsbeteiligte und Vertragsbeziehungen ... . .22 I . 1 Vertragsbeteiligte .... 22 1.2. Grundformen der Vertragskonstellationen ...................... 27 1.3. Besonderheiten beim Immobilienleasing ...................... . .. .......... 29 2. Erscheinungsformen von Leasingverträgen .... . ......... 31 2.1. Finanzierungs-/Operatingleasing ........................................... .. . .... 31 2.1.1. Operatingleasing.. .. ................................ . ........... 32 2.1.2. Finanzierungsleasing (i.w.S.) .................................................. . . ..... 32 2.2. Andere Einteilungskriterien.. .. ................ .. .. ...... 34 3. Vertragstypen und Vertragsformen .... . .... 35 3. I. Vollamortisationsverträge . . .. 36 3.2. Teilamortisationsverträge .......... .. .. ... 38 3.2.1. Teilamortisationsverträge i.e.S. .. .... 39 3.2.2. Mieterdarlehensverträge .... ................ . .. 41 4. Rechtliche Einordnung von Leasingverträgen. .. ................... .43 4. I. Zivilrechtliche Einordnung ... . . .......... 43 4.2. Steuerrechtliche Einordnung .............. . . .... 45 5. Begriffsdiskussion und endgültige Abgrenzung ..46 6. Zuordnung von Leasingverträgen .. 47 6.1. Grundsätzliches.. .. .............. . ..47 6.2. Handelsrechtliche Zuordnung ..49 6.3. Steuerrechtliche Zuordnung ..... .. ........................... . ....... 50 6.3. I. Immobilienleasingerlaß fur Vollamortisationsverträge .. . .. 52 6.3.1.1. Zurechnung der Gebäude .. .52 6.3.1.2. Zurechnung des Grund und Bodens ................ . .54 6.3.1.3. Spezialleasing . .. ............ .. ...... 54 6.3.2. Immobilienleasingerlaß fur Teilamortisationsverträge .. ..56 6.3.2.1. Zurechnung der Gebäude. ..58 6.3.2.2. Zurechnung des Grund und Bodens .. . .......... 60 6.3.2.3. Spezialleasing . .. ...... 61 x Inhaltsverzeichnis C. Steuerorientierte Vorteilhaftigkeitsanalyse des Immobilienleasing 63 L Vorgehensweise und Instrumentarium. . ........................... 63 1. Beurteilungsmethoden ...................................................................................... 63 1.1. Totalmodelle ............... .. . ........................................... .......... 64 1.2. Partialmodelle ............................................................................................ 65 2. Kapitalwertmethode .. . ..................... 67 2.1. Kapitalwert und Steuern. . ....................................................... 69 2.2. Prämissen und Probleme ............................................................................. 70 2.3. Kapitalwertkalkül und Untersuchungsgegenstand ...................................... 75 2.3.1. Entscheidungsrelevante FinanzierungsaIternativen ............................... 75 2.3.2. Kapitalwert bei fremdfinanziertem Kauf .............................................. 79 2.3.3. Kapitalwert der Leasingfinanzierung.. . ........................ 80 2.3.4. Gegenüberstellung der Entscheidungsalternativen ............................... 80 2.3.5. Systembetrachtung im Leasingfall ........................................................ 81 2.3.6. Verbleibende Prämissen ................................. ..83 3. Steuerliche Beurteilung der mit den Handlungsalternativen verbundenen Zahlungen. . ................................................................ 85 3.1. Kaufalternative ........................................................................................... 85 3.2. LeasingaIternative .. . ............. 86 3.2.1. Zahlungen während der Grundmietzeit ................................................. 86 3.2.2. Zahlungen am Ende der Grundmietzeit . . ........................... 90 4. Der steuerkorrigierte Kalkulationszinsfuß .... . ......... 90 5. Planungszeitraum . ... ......... ........... . ................ 92 11. Leasing auf vollkommenen Kapitalmärkten.... . .............................................. 96 I. Keine Berücksichtigung der Besteuerung ............................................................ 96 2. Berücksichtigung eines einfachen Steuersystems ................................................. 99 3. Resultierende Indifferenzleasingraten .. . . ............................ 102 3.1. Einflußlosigkeit der Besteuerung.... . ..... 103 3.2. Begründung des Steuereinflusses aufIndifferenzleasingraten.... . ........ 107 3.2.1. Verlauf der steuerlichen Abschreibung als Ursache steuerbeeinflußter Leasingraten . . ........................................ 110 3.2.2. Verlauf der Zahlungsüberschüsse als Ursache steuerbeeinflußter Leasingraten . . ........... 112 4. Ergebnis .. ........ 116 III. Steuerbedingte Vorteilhaftigkeitspotentiale des Immobilienleasing. . . ........ 117 1. Einfluß der Ertragbesteuerung .. . . .............. 119 1.1. Entscheidungsrelevante Steuerarten und Steuersätze .. . .. 119 I. 1.1. Gewerbeertagsteuer.. . 119 I. I. I. I. Gewerbesteuerliche Hinzurechnung von Dauerschulden ............. 121 1.1.1.2. Folgerung fur die Berücksichtigung gewerbesteuerlicher Hinzurechnungen ... . ............... 127 1.1.2. Allgemeine Erfolgsteuern .. . ..................... 127 1.1.2.1. Körperschaftsteuer .. . ........... 127 1.1.2.2. Einkommensteuer. .129 1.1.2.3. Kirchensteuer.. ............................. 129 1.1.2.4. Solidaritätszuschlag . . ...... 131 I. 1.3. Ertragsteuerliche Gesamtbelastung . . ...................................... 131 Inhahsverzeichnis XI 1.2. Ertragsteuerliche Vorteilhaftigkeitspotentiale ............................................. 132 1.2.1. Ausgangsfall (bzw. fehlende Vorteilhaftigkeit des Leasing bei identischen realen Steuerbedingungen) ............................. 132 1.2.2. Ansatz-und Bewertungsunterschiede als Ursachen leasingspezifischer Vorteilhaftigkeitspotentiale ................................... 137 1.2.3. Besteuerungsunterschiede als Ursachen leasing- spezifischer Vorteilhaftigkeitspotentiale .............................................. 142 1.2.3.1. Unterschiedliche Steuersätze ....................................................... 142 1.2.3.1.1. Die Leasingratenwirkung ..................................................... 145 1.2.3.1.2. Die Abschreibungswirkung .................................................. 148 1.2.3.1.3. Gegenüberstellung der Wirkungen ....................................... 151 1.2.3.1.4. Ergebnis .............................................................................. 153 1.2.3.2. Abschreibungen .......................................................................... 156 1.2.3.2.1. Abschreibbare Anschaffungskostenteile ............................... 156 1.2.3.2.2. Abschreibungsverfahren ....................................................... 162 1.2.3.3. Gewerbeertragsteuer ................................................................... 171 1.2.3.3.1. Gewerbesteuerliche Hinzurechnungsvermeidung .................. 171 1.2.3.3.2. Gewerbesteuerliche Hebesätze ............................................. 176 1.2.3.3.3. Gewerbesteuerbefreiungen ................................................... 182 2. Einfluß der Substanzbesteuerung ....................................................................... 184 2.1. Relevante Steuerarten ................................................................................ 184 2.2. Substanzsteuerliche Vorteilhaftigkeitspotentiale ......................................... 185 3. Einfluß der Verkehrsteuern ................................................................................ 190 3.1. Relevante Steuerarten ................................................................................ 190 3.1.1. Grunderwerbsteuer ............................................................................. 190 3.1.2. Umsatzsteuer. ..................................................................................... 191 3.2. Verkehrsteuerbedingte Beeinflussung von Kalkulation und Vorteilhaftigkeitspotentialen ............................................................... 194 3.2.1. Grunderwerbsteuer. ............................................................................ 194 3.2.1.1. Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Käufer ................ 195 3.2.1.2. Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Verkäufer .................................................................................. 197 3.2.2. Umsatzsteuer ...................................................................................... 201 4. Gestaltungsabhängige Vorteilhaftigkeitspotentiale des Leasing .......................... 205 4.1. Struktur der Leasingraten. .......................................................................... 205 4.1.1. Mietsonderzahlung (mit anschließend linearem Verlauf der Leasingraten) .................................................................. 206 4.1.2. Degressive Leasingratenstruktur ......................................................... 211 4.1.2.1. Steuerliche Anerkennung degressiver Leasingraten ..................... 211 4.1.2.2. Degressive Leasingraten und steuerliche Nichtanerkennung ...................................................................... 214 4.1.3. Progressive Leasingratenstruktur ........................................................ 218 4.2. Restwerteinfluß aufLeasingratenkalkulation und Vertragsgestaltung .............................................................................. 223 4.2.1. Differenzen von Marktwert und steuerlichem Restbuchwert am Vertragslaufzeitende .............................................. 223 4.2.2. Leasingvertragskalkulation unter Berücksichtigung von Restwerten abweichend vom steuerlichen Buchwert .......................... 226 4.2.3. Exkurs: Die Kalkulation von Vollamortisationsverträgen ................... 231 XII Inhahsverzeichnis 5. Immobilienleasing und nichtunternehmerische Leasingnehmer ... . ... 234 5.1. Privates Immobilienleasing .. . ............................... . . ... 234 5. 1. 1. Einschränkungen hinsichtlich der Vergleichsalternativen . . ........ 234 5.1.2. Kalkulationsüberlegungen .. 235 5.1.3. Steuerbedingte Vorteilhaftigkeitspotentiale ....... 239 5.2. Kommunales Immobilienleasing ............ . . ....... 245 6. Beeinflussung der Vorteilhaftigkeitspotentiale des Leasing durch aktuelle Steuerreformen . . ....... 248 6.1. Substanzsteuerliche Änderungen ....... . . .. 248 6.1.1. Abschaffung der Vermögensteuer ...... . . .. 248 6.1.1.1. Beeinflussung von Kalkulation und Vorteilhaftigkeitspotentialen ........ 251 6.1.1.1.1. Ertragsteuerliche Belastungsidentität. . . .. 254 6.1.1.1.2. Ertragsteuerliche Belastungsunterschiede bei identischer Rechtsform von Leasinggeber bzw. Leasingnehmer ..... . . .. 257 6.1.1.1.3. Ertragsteuerliche Belastungsunterschiede und unterschiedliche Rechtsform von Leasinggeber bzw. Leasingnehmer ........ . . .. 260 6.1.1.2. Auswirkung des Wegfalls der Vermögensteuer. ... ..262 6.1.2. Abschaffung der Gewerbekapitalsteuer ...... . . .. 262 6.1.2.1. Beeinflussung von Kalkulation und Vorteilhaftigkeitspotentialen ........ 264 6.1.2.1.1. Ertragsteuerliche Belastungsidentität ........... 267 6.1.2.1.2. Ertragsteuerliche Belastungsabweichungen die nicht gewerbesteuerlich verursacht sind ... 267 6.1.2.1.3. Ertragsteuerliche Belastungsabweichungen (auch) aufg rund von Unterschieden in den gewerbesteuerlichen Hebesätzen .. . .... 270 6.1.2.2. Auswirkung des Wegfalls der Gewerbekapitalsteuer.. .. . .. 272 6.2. Ertragsteuerliche Veränderungen .... ..272 6.2.1. Senkung des Solidaritätszuschlags .272 6.2.2. Geplante Verringerung der Einkommen-bzw. Körperschaftsteuersätze ... .274 6.2.3. Auswirkungen der Absenkung der Ertragsteuertarife. ..277 D. Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 279 Anhang 1 ........... . .. 285 Anhang 2 ...... . ..287 AnhangL ..288 Literaturverzeichnis .... .. 291 Rechtsquellenverzeichnis ... . ..... 311

See more

The list of books you might like

Most books are stored in the elastic cloud where traffic is expensive. For this reason, we have a limit on daily download.