Immobilienfinanzierung - Neue Kredite, neue Wege

129 Pages·2013·1.253 MB·German

by  Kai Oppel

Immobilienfinanzierung
Neue Kredite, neue Wege
KaiOppel
4.Auflage
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Inhalt
Immobilienfinanzierung: Die größten Fehler 5
J Fehler1:UnpassendeTilgung 6
J Fehler2:FalscheZinsbindung 12
J Fehler3:BlindesVertrauen 21
J Fehler4:KnappeKalkulation 26
J Fehler5:UngenutzteFördermöglichkeiten 31
Neue Wege zum Kredit: Baugeldvermittler 37
J SoarbeitenBaugeldvermittler 38
J DaranerkennenSieeinengutenBaugeldvermittler 44
J SonutzenSiedenBaugeldvermittlerfürsich 48
Die neue Kreditvielfalt 57
J Überblick:WelcherKrediteignetsichfürwen? 58
J Festzinsdarlehen 59
J Volltilgerdarlehen 61
J Konstant-Darlehen 63
J Vollfinanzierung 64
J DieRentenhypothek 69
J Familienhypotheken 71
J FestzinsdarlehenmitAusstiegsoption 72
J KfW-Kredite 76
J KfW-Kombidarlehen 79
3
J Bauspardarlehen 80
J VariableDarlehen 84
J Cap-Darlehen 90
J KombinierteDarlehen 92
J Fremdwährungsdarlehen 95
J Spezialkredite 102
J Realkredite 104
J Kapitalbeschaffung 105
J WelcheDarlehenbringtdieZukunft? 106
Wenn der Kredit läuft: Anschlussfinanzierung 111
J DiegrößtenFehler 112
J IntelligenteLösungen 118
J Stichwortverzeichnis 125
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Vorwort
Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich seit den
AnfängenderFinanzkrise2008aufeinemwahrenHöhenflug.
BesondersindendeutschenGroßstädtenhabendiePreisefür
Immobilieneigentumseit2010vielerortsumbiszu50Prozent
angezogen. In einigen Lagen haben sich die Kaufpreise ver-
doppelt. Erste Experten warnen bereits vor einer Immobilien-
blase. Doch: Angetrieben durch niedrige Kreditzinsen und die
anhaltende Inflationsangst hält der Immobilienboom auch
2013an.
Dieser TaschenGuide ist für Immobilienkäufer und Häusle-
bauer zu einem gefragten Begleiter und Ratgeber geworden.
In der aktualisierten vierten Auflage dreht sich alles um die
Finanzierung von Immobilien. Egal, ob Sie als Eigennutzer
oder Kapitalanleger kaufen: Damit Ihr Immobilienerwerb ein
solides Investment wird, finden Sie Tipps, die der aktuellen
Situation mit steigenden Objektpreisen und niedrigen Hypo-
thekenzinsen gerecht werden. Zudem gibt das Buch einen
Überblick über die neusten Kreditarten und Möglichkeiten,
dieFinanzierungzubestmöglichenKonditionenzuerhalten.
KaiOppel
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Immobilienfinanzierung:
Die größten Fehler
Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau des eigenen
HausesistfürvieleMenschendiegrößteInvestitionimLeben.
Daher ist es entscheidend, die Finanzierung umsichtig zu
planen,dennjederFehlerkostetschnelltausendeEuro.
IndiesemKapitellesenSie
J welcheStolpersteinebeiderTilgungdrohen,
J welcheZinsbindungfürSiedierichtigeist,
J wieSieIhrVorhabenrichtigkalkulierenund
J welcheFörderungensinnvollseinkönnen.
6
Immobilienfinanzierung:DiegrößtenFehler
Fehler 1: Unpassende Tilgung
1 Prozent, 2,5 Prozent – weiß ich nicht: Bei der Wahl der
optimalen Anfangstilgung sind die meisten Bauherren unsi-
cher. Wie Studien gezeigt haben, halten viele eine Anfangs-
tilgung von 1 Prozent oder von 2,5 Prozent für richtig. Das
Problem:SolchepauschalenAnnahmenkönnendieBaufinan-
zierungunnötigverteuern–oderschlimmstenfallsgefährden.
Warum verschätzen sich so viele Darlehensnehmer bei der
Wahl der Tilgung? Ein Hauptgrund: Sie wissen nicht, was die
Tilgung bedeutet. Tilgung ist ein anderes Wort für Rückfüh-
rung.Siebesagt,wievielGeldregelmäßigeingesetztwird,um
den Kredit zurückzuzahlen. Die Anfangstilgung bei einem
üblichen Hypothekenkredit mit festem Zins bezeichnet dabei
lediglichdieRückführungsleistungbeidererstenRate.Schon
beiderzweitenRateistderTilgungssatzetwashöher.
Beispiel:ZinsundTilgungverschiebensich
Ü
HerbertKunzemöchteeinenKreditüber100.000Euroaufneh-
men und mit 1 Prozent Anfangstilgung starten. Liegen die
Bauzinsenbei4,5Prozent,soergäbesichdarausfürHerrnKunze
eineMonatsrateinHöhevon458,33Euro.Wennmansichdiese
Rate genauer ansieht, stellt man fest, dass sie sich aus einem
ZinsanteilundeinemTilgungsanteilzusammensetzt.Undweildie
Rateimmergleichhochseinsoll,verschiebtsichjedenMonatder
AnteilvonZinsundTilgung.Dasheißt:ImerstenMonatwürde
HerrKunze375EurofürZinsenbezahlenund83,33Eurofürdie
Tilgung. Beides zusammen ergibt die Monatsrate von 458,33
Euro.ImzweitenMonatjedochbezahltHerrKunzeschonetwas
wenigerZinsen–nämlich374,69Euro.SeinTilgungsanteilhatim
Gegenzugum32Centzugenommen.DieRatebeträgtweiterhin
458,33Euro.ImLaufederZeitändertsichdieZusammensetzung
immermehr.Nach10Jahren,wenndieRestschuldnoch87.530
7
Fehler1:UnpassendeTilgung
Euro beträgt, liegt der Anteil der Zinszahlungen bei nur noch
328,24 Euro und der Tilgungsanteil beläuft sich bereits auf
130,09Euro.
Im Lauf der Immobilienfinanzierung steigt innerhalb der
gleichbleibenden Monatsrate (beim Annuitätendarlehen,
siehe Abschnitt „Festzinsdarlehen“)der Tilgungsanteil an und
der Anteil für die Zinszahlungen nimmt ab. Dies verdeutlicht
diefolgendeGrafik.
DerTilgungsanteilwirdmitdenJahrenimmergrößer.
DiegeradeLinieobenzeigtdiegleichbleibendeRate.Oberhalb
der Kurve (laufende Tilgung) befindet sich der Tilgungsanteil.
ErnimmtmitdenJahrenzu.UnterhalbderLine(Zinsen)sehen
SiedenZinsanteil.Dieserverringertsich.
Doch wie hoch ist die richtige Tilgung? Das muss jeder
individuell kalkulieren. Zwei Faktoren sind bei der Wahl der
8
Immobilienfinanzierung:DiegrößtenFehler
Tilgungshöhe besonders zu berücksichtigen: erstens der Um-
fang der zur Verfügung stehenden Mittel, zweitens die aktu-
elleHöhederKreditzinsen.DieswirdaufdenfolgendenSeiten
erläutert.
DieoptimaleTilgungshöhegibtesnicht.Sieistimmervondenfinanziel-
lenVerhältnissen, denWünschendes Darlehensnehmersunddem Bau-
zinsniveauabhängig.
Zusammenhang zwischen Bauzinsen und
Tilgung
Es klingt paradox: Hohe Hypothekenzinsen haben zumindest
einen Vorteil – man ist schneller schuldenfrei. Wieso dies so
ist,zeigtfolgendeÜberlegung:
Beispiel:EinflussderZinshöheaufdieKreditlaufzeit
Ü
HerbertKunzeausdemobigenBeispiel(S.6)nimmteinDarlehen
über 100.000 Euro auf und startet mit einer einprozentigen
Tilgung. Nehmen wir an, dass der Kreditzins nicht 4 Prozent
beträgt,sondernsatte9Prozent–wieesbeispielsweiseAnfang
der90er-Jahre,kurznachderWiedervereinigung,derFallgewe-
senist.IndiesemFallmüssteHerrKunzeeineMonatsratevon
stolzen833,33Euroaufbringen.
Wenn wir diese Rate genauer ansehen, stellen wir fest: Der
TilgungsanteilwächstschnelleralsbeiniedrigerVerzinsung.Das
hateineeinfacheUrsache:WeildieRateinsgesamtvielhöherist,
wird durch die einprozentige Tilgung mehr Geld zurückgeführt.
DieFolge:HerrKunzewärebeieinemHypothekenzinsniveauvon
9 Prozent bereits nach 25 Jahren schuldenfrei – also 15 Jahre
früheralsbeieinemZinsniveauvon4Prozent.Allerdingshater
dafüraucheinVielfachesanKreditkostenzahlenmüssen.
Erkauft wird diese schnellere Tilgung durch einen hohen
Hypothekenzins. Weil die Höhe der Hypothekenzinsen einen