Immobilien-Management: Prüfkriterien zu Lage, Substanz, Rendite

143 Pages·1989·3.178 MB·German

by  Jürgen Platz (auth.)

Platz . Immobilien-Management
Ju rgen Platz
Immo bilien
Management
Prufkriterien zu
Lage, Substanz, Rendite
GABLER
CIP-Titelaufnahme der Deutschen Bibliothek
Platz, Jiirgen:
Immobilien-Management - Prtifkriterien zu Lage, Substanz, Rendite /
JUrgen Platz. - Wiesbaden : Gabler, 1989.
Der Gabler Verlag ist ein Unternehmen der Verlagsgruppe Bertelsmann
© Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden 1989
Lektorat: Ulrike M. Vetter
Das Werk einschlief3lich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschiitzt. Jede Ver
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mung des Verlages unzullissig und strafbar. Das gilt insbesondere fUr Vervielflil
tigungen, Ubersetzungen, Mikroverfilrnungen und die Einspeicherung und Ver
arbeitung in elektronischen Systemen.
Satz: Roddert Fotosatz, Mainz
ISBN-13: 978-3-409·19123-4 e·ISBN·13: 978·3-322-85730-9
DOl: 10.1007/978-3-322-85730-9
Vorwort
1m Wein ist Wahrheit,
mit beiden pflegt man anzustojJen.
Peter Sirius
Wahrend meiner jahrzehntelangen Tatigkeit im Bau- und Immobilienbereich eines
groBen Versicherungsunternehmens habe ich Erfahrungen gesammelt, wie Liegen
schaften aus der Sicht eines institutionellen Anlegers zu beurteilen sind und wie sie
dort behandelt werden. Das Immobilien-Management hat sich mir aus zahlreichen
Perspektiven - der juristischen, der steuerlichen, der wirtschaftlichen und der asthe
tischen - als eine reizvolle Aufgabe erOffnet und die eigene positive Einstellung zu
Kapitalanlagen in solchen sichtbaren Werten gepragt.
Mein besonderes Interesse gilt in dies em Zusammenhang der Chance und den Mog
lichkeiten zur dynamischen Gestaltung, sei es bei Neubauten oder Gebauden des
Bestandes. Immobilien sollten aktiv betreut werden. Sie sind den standigen Wandlun
gen und Anforderungen des Marktes anzupassen, die notwendigen Steuerungs-und
Kontrollvorkehrungen sind einzurichten. Die Immobilie ist folgerichtig nicht als
toter Anlageposten, sondern als Produktionsfaktor anzusehen und mit allen Aus
wirkungen einem Profit-Center zu unterstellen.
Wertgestaltung und -erhaltung sowie Erwirtschaftung von Ertragen sind Maximen,
denen ich das Immobilien-Management stets gewidmet habe. Dabei hatte ich gern
von Anfang an auf einen Leitfaden zuruckgegriffen, wie ich ihn mit diesem Werk
zur Anleitung und Ausbildung in der Praxis schaffen mochte. Es geht mir nicht urn
eine wissenschaftliche Arbeit, sondern darum, eine systematische Ubersicht und
Unterstutzung fur die Praxis anzubieten und aus meinem Erfahrungsschatz Einblicke
und Ausblicke in die Materie der Immobilien und ihre Handhabung im Wirtschafts
und Geschaftsleben zu geben.
Uber die geschichtliche Entwicklung von Immobilien und ihre Funktionen bringe
ich dem Leser die stets wiederkehrenden Anforderungen an Gebaude naher: Es hat
standig Komfortsteigerungen im Wohnbereich und Nachfrage nach Nutzungsviel
faIt bei gewerblichen Gebauden gegeben; dieser Trend ist ungebrochen. Aktuell sind
dabei die vielfaltigen Nutzungs- und Beteiligungsmoglichkeiten von Time- und Use
Sharing bis Leasing oder Mietkauf.
Fur den Nutzer des Leitfadens versuche ich, Merkmale und Methoden fur die Trans
parenz einer Immobilie aufzuzeigen, sie gleichsam "glasern" zu machen. Hierfiir
sind die Beurteilungskriterien zu Lage, Substanz, Ertrag und Rendite systematisch
beschrieben und mit kopierfahigen Anlagen erganzt.
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AuBerdem widme ich mich dem vorgenannten Hauptanliegen des Bestandsmanage
ments, wozu einerseits die Pflege und Erhaltung des Grundbesitzes, andererseits die
dynamische Verwaltung gehOren. Der moderne Immobilienmanager hat steuernd
darauf hinzuwirken, daB die Nutzbarkeit der Immobilie erhalten und an aktuelle
Marktforderungen angepaBt wird.
Mit speziellen AusfUhrungen zu Aufsichtsbestimmungen fUr GrundstUcksanlagen
bei Versicherungsunternehmen und Steuerfragen befasse ich mich im letzten Teil.
tIber die SprichwOrter mag der Leser schmunzeln oder nachdenken.
Dortmund, im Marz 1989 JUrgen Platz
6
Inhalt
Vorwort .. 5
Einfiihrung 11
1. Geschichte ond Fonktionen von Immobilien 15
1.1 Immobilienentwicklung durch die Jahrhunderte . 15
1.2 EinfluB der Architektur . . . . . 16
1.3 Wohnen ........... 18
1.3.1 Geschichtliche Entwicklung . 18
1.3.2 Materialwandel und Typenvielfalt 18
1.3.3 Komfortsteigerungen und QualiUitsanforderungen 20
1.3.4 Versorgungs-und Entsorgungstechniken . . . 21
1.3.5 Wohnung und Arbeitsplatz . . . . . . . . . 23
1.3.6 Nutzerorientierte Wohn-und Siedlungsformen 24
1.3.7 Mehrgenerationenwohnen . . . . 27
1.4 Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien 27
1.4.1 Systematik gewerblicher Immobilien 27
1.4.2 Mischformen mit Beispielen 28
1.4.3 Entwicklungstendenzen 34
1.5 Ausblicke zum Eigentumserwerb an Immobilien . 36
1.5.1 Aktiengesellschaften . 36
1.5.2 Time-Sharing. . . . . . . . . . . . . 37
1.5.3 Kombiprodukte. . . . . . . . . . . . 38
1.5.4 Eigentumsbeteiligung/Nutzformen/Us e-Sharing 39
1.5.5 Anlageverhalten in der deutschen Lebensversicherung . 41
2. Transparenz: Die gUiserne Immobilie . . 45
2.1 Die Lage: Makro-und Mikrostandort 45
2.2 Substanz . . . . . . . . . . . . 47
2.2.1 Allgemeine Merkmale zur Beurteilung von Grundstiicken
und Gebauden . . . . . . . . . . . . . 47
2.2.2 Bedeutung von Altlasten bei der Beurteilung . 48
2.2.3 Bodenwert . . . 52
2.2.4 Gebaudewert . . 52
2.3 Ertrag und Ertragswert 53
2.3.1 Reinertrag . . . 53
2.3.2 Ertragswert 55
2.3.3 Musterbeispiel einer Ertragswertberechnung . 57
7
2.4 Rendite . . . . . . . . . . . . . . . 58
2.4.1 Formel zur Berechnung der Rendite 58
2.4.2 Jahrlicher Reinertrag 59
2.4.3 Investitionssumme ...... . 59
2.4.4 Renditevorgaben . . . . . . . . 62
2.4.5 Musterbeispiel einer Rendite-Ermittlung 63
2.4.6 Ermittlung des Soll-Kaufpreises . . . . 65
3. Bestandsmanagement - Pflege des Grundbesitzes 67
3.1 MaBnahmen zur Erhaltung der Gebaude . . 67
3.2 Planung der Instandhaltungsaufwendungen 69
3.2.1 Strategie ............ . 69
3.2.2 Finanzieller Rahmen. . . . . . . . 70
3.2.3 Planungszeitraum und Planungszeitpunkt . 71
3.2.4 Feststellung des Erhaltungsbedarfs. . . . 72
3.2.5 Aufstellung des MaBnahmen-und Kostenplans 72
3.2.6 Vergaben, Uberwachung ..... 73
3.3 EDV- gestfitztes Instandhaltungsprogramm 74
3.3.1 Allgemeines 74
3.3.2 Voraussetzungen 74
3.3.3 Funktionen 75
3.4 Schonheitsreparaturen 77
3.5 Die gepflegte Immobilie - Imagepflege . 77
3.6 Zusammenfassung ........ . 78
4. Dynamisches Bestandsmanagement 81
4.1 Objektmanagement. . . . . 83
4.2 Vermietungsmanagement .. 84
4.3 Werbe-und PR-Management 85
4.4 Computerunterstfitzung der Verwaltung 86
4.5 Kostenmanagement. . . . . . . . . 88
4.5.1 Analysen der Kostenarten und -entstehung 88
4.5.2 Kostensenkungsanregungen ...... . 89
4.5.3 Aktivierung von Ressourcen und Ertragen 91
4.5.4 Renditeprogramm . 92
4.5.5 Kostenbudgetierung ..... 93
4.6 Controlling . . . . . . . . . . . 94
4.6.1 Controlling im operativen Sinne 94
4.6.2 Strategisches Controlling 95
4.6.3 Strategisches Radar . . . . . 95
8
5. Aufsichtsbestimmungen fUr Grundstiicksanlagen bei Versicherungs-
untemehmen . . . . . . . . . . . . . 97
5.1 Zufiihrung zum gebundenen Verm6gen . . . . . 97
5.2 Funktionsausgliederungen . . . . . . . . . . . 98
5.3 Umsatzsteuerfragen bei ImmobilienverauBerungen 99
5.3.1 Allgemeine Leitsatze. . . . . . . 99
5.3.2 Wirtschaftliche Vorteile und Folgen . . . . 100
5.3.3 Modelle . . . . . . . . . . . . . . . . 101
5.3.4 Umsatzsteuer bei Immobilienverkaufen aus der Sicht
von Verkaufer und Kaufer 107
Anlagen (1-23) ... 109
Stichwortverzeichnis 151
9
Verzeichnis der Anlagen
Seite
Anlage 1 Priifliste Immo bilienerwerb 111
Anlage 2a Checkliste Grundstiicks-/Hauserwerb 112
Anlage 2b Merkblatt fUr Erwerber von Offentlich geforderten
Wohnungen 116
Anlage 2c Vordruck fiir eine Anfrage an die Gemeinde- oder
Kreisverwaltung 118
Anlage 3a Technische Beurteilung des Objekts 119
Anlage 3b Beschreibung der Gebaude 119
Anlage 4 Bodenwertermittlung 120
Anlage 5 Verfahren zur Bauwertermittlung (Blanko-Muster) 121
Anlage 6 Verfahren zur Bauwertermittlung (Musterbeispiel) 123
Anlage 7 Bei der Ermittlung des Reinertrages zu beriicksichtigende
Aufwendungen 125
Anlage 8 Ertragswertermittlung 126
Anlage 9 Renditeanforderungen beim Immobilienerwerb 127
Anlage 10 Rendite-Ermittlungsbogen fUr Immobilien 128
Anlage 11 Kaufpreisermittlung bei einer bestimmten Renditevorgabe 129
Anlage 12 Mangelkarte (pro Haus) 129
Anlage 13 MaI3nahmenplanung mit Kostenschatzung (pro Haus) 130
Anlage 14 Instandhaltungskosten fUr den gesamten Grundbesitz 130
Anlage 15 Kostenplanung und Etatabgleichung 131
Anlage 16 Vorlaufige Planungstechnik 131
Anlage 17 Arbeitsformular fUr Angebotszusammenstellung 132
Anlage 18a Maskenaufbau "Budget" 134
Anlage 18b Maskenaufbau "MaI3nahme" 134
Anlage 18c Maskenaufbau "SolI/1st" 134
Anlage 19 Druckliste Kostenaufstellung 135
Anlage 20 Dialogverkehr Instandhaltungsprogramm 136
Anlage 21 Immosoft Wohnungsverwaltungs-Ablaufdiagramm 138
Anlage 22 Untersuchung des Immobilienbestandes 139
Anlage 23 Maskenaufbau "Rendite" 149
10
Einfiihrung
Alles sallte so einfach wie m6glich gemacht werden,
aber nicht einfacher.
Albert Einstein
Wer beruflich intensiv mit Immobilien umgeht, wird zu der Feststellung kommen,
daB sich einige wesentliche Merkmale und Beurteilungskriterien der Immobilien
regelmaBig wiederholen, so daB dem erfahrenen Immobilienmanager die Einordnung
auch der unterschiedlichsten Objekte nach Raster-Kategorien moglich ist, zum Beispiel
- nach Struktur und Nutzungskriterien: Jedes Gebaude verrat aus Baujahr und
auBerer Gestalt vorab seine Verwendungsfahigkeit und laBt die Einordnung
nach Nutzungsschwerpunkten und Marktbedarf zu;
- nach Substanz und Erhaltungsfahigkeit: Die Besichtigung erMfnet dem Immo
bilienfachmann von vornherein Einblicke in die Bausubstanz; aus der Erfah
rung weill er, daB Materialien aus den 50er J ahren auswechslungsbedurftig sind
und daB ein angegriffenes Stahl-Beton-Gerippe kaum noch sanierungsfahig sein
wird;
- nach Anpassung und Modernisierung: Vorkriegsgebaude konnen nach Art der
Materialien durchaus modernisierungsWOrdig sein;
- nach Wirtschaftlichkeit: Die Uberlegungen zur Rentabilitat eines Gebaudes
bewegen sich ausnahmslos in Richtung auf das Verhaltnis zwischen Aufwand
und Ertrag.
Wegen dieser inhaltlichen Gleichartigkeit lassen sich also - bezogen auf eine Vielzahl
von Immobilien - allgemeine Ableitungen und Nutzprogramme entwickeln. Sie
erleichtern den Umgang mit Immobilien deshalb, weil Einordnungen moglich und
Einzelbehandlungen erspart werden.
Von Bedeutung ist des weiteren jeweils die Frage, aus welcher Motivation heraus die
Beschaftigung mit einer Immobilie erfolgt, wie die internen Zielsetzungen und die
auBeren EinfluBfaktoren sind, die hier zunachst kursorisch aufgeftihrt und anschlie
Bend detailliert dargestellt werden:
- Operative und strategische Anlagepolitik des Hauses
- Anlagebedarf
- Anlagelogistik
- Pflege des Grundbesitzes
- Dynamisches Immobilien-Management
- Schnittstellenpflege
- Controlling, operativ, strategisch und praventiv
- Renditevorgaben
- Wirtschaftlichkeit und Verantwortung
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