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0 Insper Instituto de Ensino e Pesquisa Faculdade de Economia e Administração Marília Ayusso Ulson SECURITIZAÇÃO IMOBILIÁRIA NO BRASIL São Paulo 2013 1 Marília Ayusso Ulson Securitização Imobiliária no Brasil Monografia apresentada ao curso de Ciências Econômicas, como requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel do Insper Instituto de Ensino e Pesquisa. Orientador: Prof. Dr. Ricardo Humberto Rocha – Insper São Paulo 2013 2 Ulson, Marília Ayusso Securitização Imobiliária no Brasil / Marília Ayusso Ulson. – São Paulo: Insper, 2013. Monografia: Faculdade de Economia e Administração. Insper Instituto de Ensino e Pesquisa. Orientador: Prof. Dr. Ricardo Humberto Rocha 1.Introdução 2. Arcabouço Institucional para o Crédito Imobiliário 3. A Securitização Imobiliária no Brasil 4. O Caso Americano 5. A Crise do Subprime 6. Conclusão 3 Marília Ayusso Ulson Securitização Imobiliária no Brasil Monografia apresentada à Faculdade de Economia do Insper, como parte dos requisitos para conclusão do curso de graduação em Economia. EXAMINADORES Prof. Dr. Ricardo Humberto Rocha Orientador Professor Dr. José Carlos Luxo Examinador Professor Dr. Leonel Pereira Examinador 4 Agradecimentos Agradeço primeiramente a minha família, que sempre me deu suporte para seguir meus objetivos. Agradeço também ao professor Ricardo Rocha, que sempre foi muito atencioso e prestativo comigo durante todo o período da minha graduação, me ajudando em tudo o que precisei. Em especial, gostaria de agradecê-lo por ter me orientado neste trabalho. Agradeço também as minhas amigas Ana Cláudia Viol, Bianca Redua, Cristina Silveira, Gabriela Fornazier e Natalie Diacoumidis, que estiveram fortemente presentes durante toda a graduação, me dando apoio no que eu precisei e tornando essa fase da minha vida ainda mais feliz. 5 Dedicatória Dedico este trabalho a todos os leitores que se interessarem pelo tema. 6 Resumo ULSON, Marília Ayusso. Securitização Imobiliária no Brasil. São Paulo, 2013. 50 p. Monografia – Faculdade de Economia e Administração. Insper Instituto de Ensino e Pesquisa. Esse trabalho tem como objetivo estudar a securitização imobiliária como fonte primordial de crédito imobiliário. Para isso foi estudado o arcabouço institucional construído no Brasil até então, especificamente o SFI e o SFH, que são os dois principais sistemas de financiamento imobiliário instituídos no país. O trabalho trata com mais detalhe dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, que são valores mobiliários criados por advento do SFI. Adicionalmente, o trabalho analisa o modelo de financiamento imobiliário americano, especificamente a sua história e as principais características desse modelo nos dias de hoje. O estudo do modelo americano foi feito para tentar compreender onde é possível chegar em termos de desenvolvimento no mercado de financiamento imobiliário, uma vez que esse é o modelo mais desenvolvido do mundo. Por último, entra-se no detalhe da crise do subprime, levantando os principais motivos que levaram a essa situação e discorrendo sobre uma possível bolha imobiliária no mercado brasileiro. Além disso, o trabalho fala brevemente de lições que o Brasil poderia tirar com essa crise. Palavras-chave: crédito imobiliário, securitização imobiliária, Sistema Financeiro da Habitação, Sistema Financeiro Imobiliário, Certificado de Recebíveis Imobiliários, Companhias Securitizadoras, Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, Fannie Mae, Federal Housing Administration, Mortgage Backed Securities, Collateralized Debt Obligation, Credit Default Swap, Crise do Subprime. 7 Resumo Ulson, Marilia Ayusso. Real Estate Securitization in Brazil. São Paulo, 2013. 50 p. Monograph – Faculdade de Economia e Administração. Insper Instituto de Ensino e Pesquisa. This work aims to study the real estate securitization as a primary source of mortgage. In order to achieve this, it is studied the institutional framework built in Brazil so far, specifically the SFI and the SFH, which are the two main systems of housing finance in place in the country. It is also detailed in the work the ‘Certificados de Recebíveis Imobiliários’, which are securities crated by SFI’s institutional framework. Additionally, this paper analyzes the model of U.S. housing finance, specifically its history and today’s main features. It is important to study the American housing finance to analyze where Brazil can get in terms of development in the real estate financing market, since this is the most developed market in the world. Finally, we analyze the subprime crisis and try to detect the main reasons that led to this situation. It is also discussed the probability of a housing bubble in the Brazilian market. Moreover, the work speaks briefly of lessons that Brazil could learn with this crisis. Keywords: mortgage, real estate securitization, ‘Sistema Financeiro da Habitação’, ‘Sistema Financeiro Imobiliário’, ‘Certificado de Recebíveis Imobiliários’, Securitization Companies, ‘Alienação Fiduciária de Coisa Imóvei’, Fannie Mae, Federal Housing Administration, Mortgage Backed Securities, Collateralized Debt Obligation, Credit Default swap, Subprime Crisis. 8 Sumário 1. Introdução .......................................................................................................................... 9 1.1. Objetivo ..................................................................................................................... 10 1.2. Justificativa: ............................................................................................................... 10 2. Arcabouço Institucional para o Crédito Imobiliário ................................................... 13 2.1. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ................................................................ 13 2.2. O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) .................................................................... 16 3. A Securitização Imobiliária no Brasil ........................................................................... 22 3.1. Definição de securitização ......................................................................................... 22 3.2. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) .................................................... 23 4. O Caso Americano .......................................................................................................... 33 4.1. História do Financiamento Imobiliário Americano ................................................... 33 4.2. Financiamento imobiliário Americano nos dias de hoje ........................................... 38 5. A Crise do Subprime ....................................................................................................... 42 5.1. História ....................................................................................................................... 42 5.2. Bolha Imobiliária no Mercado Brasileiro .................................................................. 46 6. Conclusão ......................................................................................................................... 47 7. Bibliografia ...................................................................................................................... 49 9 1. Introdução Segundo José Carlos Luxo, em entrevista dada em 30/10/2009 ao Prof. Dr. Ricardo Humberto Rocha, todas as economias desenvolvidas ou em desenvolvimento possuem três pilares de sustentação, que são a produção, o consumo e o crédito. O terceiro pilar é extremamente importante para o desenvolvimento e crescimento sustentável. Para Moraes (2009, p. 11), a oferta de crédito no Brasil é prejudicada pelo ambiente legal. No âmbito do crédito imobiliário, algumas reformas institucionais foram feitas com a criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com o intuito de alavancar o setor por meio da securitização e conseqüente desenvolvimento do mercado secundário de crédito imobiliário. Securitização é a “conversão de determinados créditos em lastro para títulos ou valores mobiliários que serão emitidos posteriormente. A securitização serve, portanto, como suporte para a emissão de títulos ou valores mobiliários” (LUXO, 2007, p.36). Para Kendal e Fishman (1996, p.1) e Rosenthal e Ocampo (1998; p.12), securitização é a conversão de ativos (recebíveis, por exemplo) em um título, tornando, assim, ativos ilíquidos em títulos negociáveis (líquidos). Tais títulos são denominados asset backed securities, pois são lastreados nos ativos (empréstimos) e não na empresa que detinha tais ativos. A securitização de créditos imobiliários no Brasil é feita, preponderantemente, via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), veículo esse que foi instituído com a criação do SFI, por decreto da Lei 9.514, em novembro de 1997. Os CRI: (i) são títulos de crédito nominativo, lastreados em créditos imobiliários; (ii) constituem promessa de pagamento em dinheiro; (iii) constituem promessa de emissão exclusiva por companhias securitizadoras (MORAES, 2009, p.12). O mercado de securitização imobiliária no Brasil é considerado um setor de destaque no mercado de capitais, que vem ganhando importância como canal alternativo de investimento. Porém, ainda há muito espaço a ser conquistado. O financiamento habitacional é deficitário no Brasil. Para se ter uma idéia, o crédito imobiliário no Brasil corresponde a 5,7% do PIB, abaixo da média dos países em desenvolvimento, que é de 10%, e dos países desenvolvidos, que é de 55%. Nos Estados Unidos, a relação crédito imobiliário / PIB ultrapassa 90%.
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