Houdt Amsterdam Airbnb in bedwang?

36 Pages·2016·2.72 MB·Dutch

TIJDSCHRIFT VOOR WOONBELEID IN DE REGIO AMSTERDAM
Vrijesectorhuur: niet alléén kleine studio's!
Exit-interview: Gerard Anderiesen
Hoe rijk zijn corporaties nu eigenlijk?
WWW.NUL20.NL Tweemaandelijks – september 2016 #88
Houdt Amsterdam
Airbnb in bedwang?
14 08

Vakantieverhuur: op stap met de handhavers Middensegment:
suggesties voor een gevarieerde vrijesectormarkt
12 16 31

Laurens Ivens over de strijd tegen de Gerard Anderiesen “De gemeente kan ASW, WSW en HA: huurdersorganisaties
illegale hotels nooit om de corporaties heen” fuseren en ontvlechten
20 23 28

IBW: hoe rijk zijn de corporaties nu Het Breed is klaar De praktijk van het passend toewijzen
eigenlijk?
PROGRAMMA PAKHUISNUL20. MAANDAG 26 SEPTEMBER 20:00 - 21:30 UUR.
Houdt Amsterdam Airbnb in bedwang?
MET: Laurens Ivens - wethouder Bouwen en Wonen
Amsterdam heeft de handhaving van woonfraude geïntensiveerd. Is dit genoeg? Of moeten het be-
leid en de handhaving rond vakantieverhuur verder aangescherpt? Terugblik op de zomer van 2016.
HAUT: woontoren van hout
MET: Bob Jansen - directeur Lingotto
Amsterdam krijgt de hoogste houten woontoren van Europa. Het geplande 73 meter hoge HAUT komt
in het Amstelkwartier aan de Spaklerweg. Hoe bouw je een houten woontoren? En waarom eigenlijk?
Wat wil Syntrus Achmea met de stad?
MET: Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea
De invloed van commerciële investeerders en beleggers neemt toe. Een van de grootste in Amsterdam is Syntrus Achmea. Recentelijk nam
zij 140 panden over van NV Stadsgoed; topman Jagersma wil ook alle vrijsectorwoningen van corporaties wel overnemen. Wat wil Syntrus
met Amsterdam?
Woonwensen van de stadsveteraan
MET: Bas Liesker / Meintje Delisse
Hoe word je gelukkig oud in de stad? Dat is de hamvraag van het verhalend onderzoek 'Stadsveteranen' van Heren 5 architecten.
Toegang is gratis. Je kunt je nog aanmelden: www.nul20.nl/agenda/ PakhuisNUL20 is een initiatief van NUL20 en debatcentrum Pakhuis De Zwijger.
De vastgoedhufter TIJDSCHRIFT VOOR WOONBELEID IN DE REGIO AMSTERDAM
D
e vastgoedhufter is gearriveerd, althans in het politieke debat in Am-
sterdam. Dankzij D66. Tot voor kort voldeed de term 'speculant' of 'huis-
jesmelker' nog om aan te duiden tot welke uitwassen het kapitalisme
in de woningmarkt kon leiden. Maar als zelfs de minister-president grossiert in
straattaal, kan je als keurige liberale partij niet meer aankomen met het zoet-
sappige 'huisjesmelker'.
Dat heeft D66-raadslid Reinier van Dantzig goed begrepen. Hij richt zijn pijlen
op twee misstanden in de woningmarkt: vastgoedhufters die 'willens en we- OP DE HOOGTE BLIJVEN?
tens studenten uitbuiten' door kamertjes ruim boven de 500 euro te verhuren Het belangrijkste woonnieuws kunt u volgen:
en vastgoedhufters die Airbnb misbruiken om woningen structureel in te zet- Dagelijks C www.nul20.nl
ten als illegaal hotel. C Twitter: @nul20
maanDelijks C nieuwsbrief
Hij heeft daar wel iets te pakken. Er is ontzettend veel geld te verdienen aan
tweemaanDelijks C tijdschrift
Amsterdamse woningen. En dan kruipt het bloed waar het niet gaan kan. Van
de zzp'er die de hele zomer bij zijn vriendin intrekt en zijn woning op Airbnb
Volg het laatste woonnieuws
zet, via jonge ondernemers met een full-servicebureau voor woningverhuur
via Twitter: @nul20
tot ondernemers die woningen en woonboten opkopen om ze voor vakantie-
verhuur in te zetten.
Maar op welk moment verander je van een creatieve ondernemende Amster-
dammer in een vastgoedhufter? Daar zal iedereen verschillend over denken.
Je hebt veel nette toeristen; maken we zelf immers geen gebruik van Airbnb in
het buitenland? Maar wie weken 'blowende Italianen', 'schreeuwende Fransen'
(aldus Van Dantzig) of dronken Engelsen (dit stereotype
ontbrak nog) naast zich heeft wonen, is er snel mee klaar.
Duidelijk is dat de toekomst van Amsterdam als prettige
woonwerkstad op het spel staat als deze ontwikkeling
niet wordt beteugeld. Dat zal nog lastig genoeg worden,
ondanks de opgevoerde hoge boetes en de verdrievoudi-
ging van de handhavingscapaciteit. Wat betreft vakan- NUL20 is een platform voor informatie en opinievorming over woonbeleid
en stedelijke ontwikkeling in de regio Amsterdam.
tieverhuur wil wethouder Ivens Airbnb bewegen om zelf
Het tijdschrift verschijnt tweemaandelijks, de nieuwsbrief maandelijks
actief de gemeentelijke regels te handhaven. Ik wens hem
en nieuwsberichten op frequente basis; op de website staan alle nieuws-
veel succes toe. Wat betreft de prijzen van particuliere stu- berichten en de volledige inhoud van het tijdschrift.
dentenkamers raad ik Van Dantzig aan kritisch te volgen Fred van der Molen NUL20 wordt mogelijk gemaakt door bijdragen van de Amsterdamse Fede-
hoe de collegeplannen om 'woningdelen' te versoepelen Hoofdredacteur ratie van Woningcorporaties (AFWC), de gemeente Amsterdam (Wonen,
zich ontwikkelen. NUL20 Grond & Ontwikkeling, stadsdelen), de Stadsregio Amsterdam en het
Amsterdams Steunpunt Wonen.
Het tijdschrift wordt kosteloos toegezonden aan beleidsmakers, project-
P.S. leiders, bewonersvertegenwoordigers, politici en andere betrokkenen bij
Wethouder Laurens Ivens is onze hoofdgast bij PakhuisNUL20 op maandag 26 het woonbeleid in de regio Amsterdam.
september. Het onderwerp: Airbnb, terugblik op de zomer van 2016.
Alle artikelen uit alle jaargangen van NUL20 zijn online beschikbaar via
september 2016 onze site nul20.nl. De nummers zijn bovendien in pdf-formaat te down-
loaden.
ABONNEE ADMINISTRATIE
Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail [email protected]
4 Nieuwsoverzicht ANDERS: Prezco, ovv: Nul20, Postbus 421, 1440 AK Purmerend, 020 - 3989190
8 eerste verdiepiNg Niet alleen kleine studio's!
HOOFDREDACTEUR: Fred van der Molen ([email protected])
11 tweede verdiepiNg H oudt Amsterdam Airbnb in bedwang? TEL: [phone]
12 Interview met wethouder Laurens Ivens MAIL: [email protected]
ADRES: Mr. Arntzeniusweg 20
14 Op stap met: de handhavers woonfraude
1098 GP Amsterdam
16 exit-iNterviewG erard Anderiesen REDACTIE: Bert Pots
Jaco Boer
20 derde verdiepiNgH oe rijk zijn de corporaties eigenlijk? Janna van Veen
Johan van der Tol (eindredactie)
23 vierde verdiepiNg
Joost Zonneveld
23 Plan van Gool kende roerige geschiedenis REDACTIERAAD: André Buys (Rigo)
Bart Truijens (RVE Grond en Ontwikkeling)
24 Galerie: Oplevering van Het Breed Marian Koers (RVE Wonen, Amsterdam)
Ingrid Houtepen (Steunpunt Wonen)
27 Kort BesteK Watervisie 2040
Joop de Haan ( PMB, Amsterdam)
28 Kort BesteK De praktijk van het passend toewijzen Muk van Ravels (Stadsregio)
Berthilde Lammertink (AFWC)
30 iNterviews Huurdersorganisaties fuseren en ontvlechten Winnie Terra (Huurdersvereniging Amsterdam)
35 LeesKamer FOTOGRAFIE: Nico Boink
VORMGEVING: Pieter Lesage
36 Barometer Verdichting biedt soelaas voor woningbehoefte
ADVERTENTIES: zie info op www.nul20.nl
DRUK: Prezco bv
* www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl
De Key denkt weer aan groei
D
e komende tien jaar stijgt het aantal sociale huur-
woningen van De Key in Amsterdam en Diemen met
ruim 2500. Ook zullen veel huren niet worden verhoogd. Zo
blijkt uit de nieuwe meerjarenbegroting van woonstichting
De Key.
Transformatie kantoorpand naar De Key wil veel nieuwe sociale huurwoningen voor star-
ters bouwen binnen of langs de ring A10. Directievoorzit-
starterswoningen ter Leon Bobbe verwacht dat per saldo de totale sociale
woningvoorraad van De Key in tien jaar groeit van 20.900
Een voormalig kantoorpand augustus gestart met de bouw- nu naar 23.450 woningen. Het aantal onzelfstandige woon-
van Ymere in Amsterdam- werkzaamheden. In het pand ruimtes blijft ongeveer gelijk.
Oost wordt omgebouwd hebben de afgelopen vijf maan- Daarnaast wordt tot 2026 213 miljoen euro geïnvesteerd in
naar sociale huurwoningen. den tijdelijk Syrische vluchte- woningverbetering, waaronder energiebesparende maat-
In het pand aan de Maurits- lingen gewoond. Gastvrij Oost, regelen. Naast deze investeringsagenda wil De Key ook zijn
kade komen 23 kleine wonin- een initiatief van bewoners en schulden verminderen, de komende tien jaar met bijna 281
gen voor eenpersoonshuis- ondernemers, startte begin miljoen euro.
houdens. Elf woningen zijn 2016 project Hoost om Syrische De Key wil al deze plannen mede financieren door voor
bestemd voor starters en vluchtelingen op kleine schaal
682 miljoen euro aan woningen en bedrijfsruimten te ver-
twaalf voor statushouders. op te vangen. Deze vluchte-
kopen. De verhuurresultaten in de sociale voorraad wor-
Oplevering begin volgend jaar. lingen hebben inmiddels zelf
den ingeschat op 323 miljoen
Het ontwerp is van de hand van een woning gevonden en zijn
euro.
architectenbureau Culd. Aan- verhuisd.
In 2016 kreeg een kwart van
nemer Dura Vermeer is begin
de huurders van De Key
geen huurverhoging. Ook de
Ook huurwoningen in Holland Park
komende jaren zullen veel
huurders geen huurverho-
Holland Park in Diemen De initiatiefnemers van Hol- ging krijgen. Maar ook het
krijgt ook vrije sector land Park zijn blij met de ver-
overgrote deel van nieuwe of
huurappartementen. Bouw- koop. Volgens André Snippe,
opnieuw verhuurde wonin-
fonds Investment Manage- directeur van Snippe Projecten,
gen krijgt lagere huurprijzen.
ment koopt twee complexen is het ook goed nieuws voor de
Vanaf 2017 ligt die huurprijs
met 226 woningen in het hart regio Amsterdam. “Daar zijn
overwegend lager dan 629
van het project. Blok 20 krijgt bijna geen aantrekkelijke vrije
euro (prijspeil 2016).
112 appartementen van 49 sector huurwoningen te vin-
tot 130 m2. Blok 21 bestaat uit den. Ook bij Holland Park heb-
114 appartementen van 50 tot ben we er al een fikse wachtlijst
120 m2. Beide blokken liggen voor. We kunnen straks niet ‘Huurstijging nog steeds te hoog’
rondom een besloten binnen- alleen een groot aantal huur-
tuin. De bouw is in juni gestart woningen aanbieden, maar De Woonbond vindt de dat de verhuurderheffing wordt
en vanaf begin 2018 kunnen de ook veel variatie: van heel huurstijgingen in Neder- afgeschaft, zodat corporaties
eerste huurders hun apparte- grote penthouses tot compacte land nog steeds veel te hoog, meer financiële ruimte krijgen.
ment betrekken. stadsappartementen.” ondanks de matiging ten De gemiddelde huren van par-
opzichte van eerdere jaren. ticuliere gereguleerde huurwo-
“Een gemiddelde huurstijging ningen stegen meer dan van
van 1,9 procent is bij een infla- corporatiewoningen: 2,3 versus
tie van 0,6 procent nog steeds 1,6 procent. Dat zal door het
te hoog. Voor veel huurders is nieuwe huurbeleid nog meer
de huur door de enorme stij- uit elkaar gaan lopen. Paping:
ging in voorgaande jaren al “Commerciële aanbieders heb-
onbetaalbaar geworden”, aldus ben van minister Blok ruim baan
Woonbond-directeur Ronald gekregen om de huren te verho-
Paping. gen. Daar zullen ze grif gebruik
Met een gemiddelde huur- van maken. Terwijl huurders
stijging van 1,9 procent in de hier al veel meer huur betalen
gehele huursector kent 2016 voor minder kwaliteit. Dat gat
de laagste huurstijging in wordt alleen maar groter.”
R 2016 jPaarpenin, ga ldvuins dret chenett ee CeBrSd-ecirj fteirjsd. Vhaunurwreeggiem edsi ew iul idtee eWnoloopnbenondde
BE
M voor huurverlaging: “Een half dat huurders instemmingsrecht
SEPTE miljoen hurende huishoudens krijgen bij de verkoop van cor-
kunnen de huur eigenlijk niet poratiewoningen aan commer-
opbrengen.” De woonbond wil ciële partijen.
4 NUL20 NIEUWS
* www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl
Wijzigingen in WWS
Veel meer woningen op Hembrugterrein
maken ‘Blokhokken’
H
et Zaanse college heeft de gemeenteraad voorgesteld om geen vijfhonderd maar dui-
mogelijk
zend woningen te bouwen op het Hembrugterrein. Het maximum aan bedrijfsfuncties
en woonruimtes is vastgesteld op 180.000 m2. De gemeente wil daarvan nu “op verzoek van
Het puntenstelsel (WWS)
de eigenaar” - het Rijksvastgoedbedrijf - maximaal twee derde bestemmen voor woning-
wordt op 1 oktober weder-
bouw. Dat zorgt voor ongeveer een verdubbeling van het eerder voorziene woningaantal.
om aangepast. Praktisch alle
Wethouder Dennis Straat zegt in het persbericht van de gemeente dat het wonen zorgt “voor
wijzigingen maken hogere
meer levendigheid, een betere aansluiting bij andere wijken in Zaanstad, grotere sociale veilig-
huren mogelijk. Zo komen
heid en een klantenkring voor de ondernemers op het terrein”.
gerenoveerde woningen in
Het samengaan van wonen en werken zou ook prima passen in toekomstvisie MAAK.Zaan- aanmerking voor meer punten
stad, waarin een grote ambitie voor binnenstedelijk bouwen en voor menging van functies op en krijgen kleine nieuwbouw-
bedrijfsterreinen is opgenomen. woningen in de regio’s Utrecht
Het Hembrugterrein is een voormalig defensieterrein. Eigenaar Rijksvastgoedbedrijf werkt en Amsterdam extra punten.
samen met Zaanstad en de provincie Noord-Holland aan het herontwikkelen van dit gebied. Woningen van minder dan 40
Het terrein wordt inmiddels al gebruikt voor creatieve bedrijvigheid, ambachtelijke bedrijven, m2 kunnen zo al naar de vrije
horeca, recreatie en evenementen. sector getild. Blok hoopt zo
de nieuwbouwproductie te
bespoedigen. Tegenstanders
van deze nieuwbouw hebben
deze woninkjes al bestempeld
als ‘Blokhutten’ respectievelijk
‘Blokhokken’.
De extra punten gelden voor
nieuwbouwwoningen tot 40 m2
die worden gebouwd van 2017
tot 2021 in de regio’s Utrecht en
Amsterdam. Zo levert een nieuw-
bouwappartement van 30 m2
en een WOZ-waarde van 69.500
euro straks geen 28 maar 54
punten op in de regio’s Amster-
dam en Utrecht. Dat maakt het
- in combinatie met het juiste
voorzieningenniveau - mogelijk
woningen van deze omvang al in
de vrije sector te verhuren.
In april trokken Amsterdamse en
Utrechtse afdelingen van Groen-
Links, PvdA, SP en verschillende
huurdersorganisaties naar Den
Haag om zich te verzetten tegen
de ‘Blokhokken’. Volgens de
actievoerders is deze maatregel
geen oplossing voor het tekort
aan betaalbare huisvesting en
De Alliantie blijft bij bouwplannen Staalmanplein jaagt die alleen de woonkosten
op. Ze wijzen er op dat bouwers
De Alliantie is niet bereid de van een portiekflat met 120 is de Woningwet gewijzigd. eerder bereid bleken om kleine
plannen voor vernieuwing woningen en 26 commerciële Corporaties mogen geen dure huurwoningen onder de huur-
van de Staalmanpleinbuurt in ruimten. Deze woningen wor- koopwoningen en parkeer- grens van 710 euro te ontwik-
Amsterdam Nieuw-West nog- den alsnog gerenoveerd. In de garages meer bouwen. Ook kelen. Het brede protest heeft
maals te wijzigen. Zo laat de voormalige bedrijfsruimten mogen we niet investeren in vooralsnog niets opgeleverd.
corporatie weten na kritiek van komen nieuwe sociale huur- de uitbreiding van het park”, Een andere wijziging is dat
SP, VVD en D66. Volgens deze woningen en woon/werku- aldus een woordvoerster. vanaf 1 oktober voor hoogni-
partijen wordt het gedachte- nits. De start van de renovatie De kritiek van erfgoedorga- veaurenovatie van woningen N
goed van Cornelis van Eesteren is gepland in 2018. Verder is het nisaties en politici dat alles een vergelijkbare puntentel- U
verkwanseld. “Het lag in de lijn plan om het plein te vergroten moet worden behouden, legt ling mag worden gevolgd als bij L
der verwachting dat er kritiek geschrapt. de corporatie naast zich neer. nieuwbouw: minimaal 40 pun- 2
zou komen op onze nieuwe “De keuze om het plan aan te “De buurt gaat achteruit. Alles ten voor de WOZ-waarde als de 0
plannen, maar we kunnen passen heeft te maken met behouden zoals het was, dat woning minstens 110 punten N
het niet iedereen naar de zin de grote behoefte aan sociale kan niet. Juist in het aange- heeft voor alle andere onder- I
maken”, aldus de corporatie. huurwoningen in Amsterdam. paste plan is meer sprake van delen. Voor overige renovaties E
Voor de zomer besloot Alli- We bouwen nu meer sociale behoud van bestaande wonin- mag 0,2 punt per investering van U
antie af te zien van de sloop huurwoningen. Bovendien gen.” 10.000 euro worden bijgeteld. W
S
5
SEPTEMBER 2016
* www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl
Studentenflat De Weesper
bestaat 50 jaar
D
e roemruchte studentenflat De Weesper aan de Wees-
perstraat bestaat 50 jaar. Het was het eerste grote
ontwerp van de later beroemd geworden architect Herman
Hertzberger. Op zaterdag 17 september organiseerde Stich-
ting Weesperflat 50 een reünie.
De Weesper bestaat uit zeven verdiepingen en biedt plek
Rochdale verder met
aan zo’n 250 studenten. Elke verdieping bestaat uit twee
afdelingen van achttien studentenkamers van twaalf vier-
Breehorngebied
kante meter groot. Bewoners hebben gemeenschappelijke
douches, wc’s en keuken. De Key is eigenaar van het gebouw.
Woningcorporatie Rochda- Syntrus Achmea kon Rochdale
Hertzberger stopte er zijn ‘ziel en zaligheid’ in, zegt hij in
le is gestart met de bouw in 2013 de plannen afstoffen. In
Het Parool van 10 september. De Amsterdamse krant ging
van negentig sociale huurwo- deze ‘eerste fase’ werden oude
met hem terug naar de flat. Hertzberger vindt het mooi dat
ningen in het Breehornge- woningen gesloopt en startte
vijftig jaar later nog steeds veel van zijn originele ontwerp
bied in Amsterdam Noord. De de bouw van tachtig woningen,
intact is. “Allerlei zaken waarvoor ik me architectonisch heb
appartementen van zo’n 53 twee hoven met veertig markt-
m2 zijn vooral geschikt voor woningen. Die werden in 2015 uitgesloofd zijn er nog.” Hij wijst op de ingang van een van de
tweepersoonshuishoudens. opgeleverd. Rochdale kan nu grotere, zelfstandige woningen op de etage, die hij ontwierp
Het projectgebied Breehorn is de eerste fase afronden met dit voor gehuwde studenten die al kinderen hadden. Hij stuit
onderdeel van de Waterland- appartementenblok van negen- daarbij wel direct op een ‘pijnpunt’: in vier van die grotere
pleinbuurt. tig sociale huurwoningen. appartementen zitten ‘scheefwoners’ die er al ruim voor de
Begin 2002 sloten Ymere, De appartementen zijn volgens invoer van het campuscontract zijn ingetrokken. Sommige
Stadgenoot, Rochdale en het Rochdale geschikt voor allerlei huurders zouden er al 25 jaar zitten.
stadsdeel een intentieover- doelgroepen, behalve voor
eenkomst over de vernieuwing gezinnen. Het ontwerp is van
van de Waterlandpleinbuurt LEVS architecten.
(het vroegere Nieuwendam- De volgende fase van Breehorn
Noord). In 2009 is het steden- omvat één hof van veertig
bouwkundig plan uitgewerkt, woningen en een appartemen-
maar de herontwikkeling van tenblok van tussen de vijftig en
het Breehorngebied viel ver- tachtig appartementen. Roch-
volgens voor jaren stil. Mede dale verwacht daarmee medio
dankzij de participatie van 2017 te starten.
Voortaan zelf
watergebruik afrekenen
Vanaf 1 oktober dienen tie met het nieuwe - verlaagde
alle Amsterdamse huis- - bedrag van hun servicekosten.
houdens hun watergebruik De hoogte van de waterreke-
rechtstreeks af te rekenen ning blijft gelijk. Als blijkt dat de
bij Waternet. Op dit moment verhuurder of VvE in het verle-
betalen veel huurders en eige- den te weinig heeft doorbere- Driehonderd nieuwe woningen
naren in een woning zonder kend, dan mag die geen nahef-
in Osdorp Centrum
watermeter hun drinkwater fing sturen. Als de verhuurder
via de huur of de servicekos- of VvE te veel heeft ingehou-
ten. Amsterdam heeft onge- den, dan dienen bewoners bij Eigen Haard gaat 245 wonin- bouw start naar verwachting
veer 100.000 woningen zonder de verhuurder of VvE aan te gen bouwen aan de Van in het voorjaar van 2017.
watermeter, waarvan 40.000 kloppen. De Wijksteunpunten Suchtelen van de Haarestraat Daarnaast zal Eigen Haard
corporatiewoningen. Wonen kunnen daarbij helpen. in Amsterdam Nieuw-West. samen met Stadgenoot een
Waternet en de woningcorpo- De hoogte van de waterreke- Het project in Osdorp Cen- vergelijkbaar blok ontwik-
raties hebben alle huishoudens ning wordt bepaald aan de trum bestaat uit verschillende kelen aan het Hoekenespad.
zonder watermeter een infor- hand van een aantal variabelen, woningtypes. Van eengezins- Dit project naast het eerder
matiebrief gestuurd met een waaronder de grootte van de woningen tot appartementen gerealiseerde nieuwbouw-
BER 2016 imnleoeg acaond et.e Z mij delidenenen e zni ckhu ndnaaern- wvaonn einegn. tOuoink, dlieg baaadn, wkeeuzikgehne oidf ihnu duer seonc ikaoleo hpu. uEri,g vernij sHeactaorrd- btilgo ke e‘Knagdeez iOnssdwoornpi’n ogmevna (th dueurr-
PTEM tevens online hun gegevens garage telt mee. Alleenwonen- bekijkt nog of de ontwikkeling en koop) en veertien sociale
SE checken. Alle corporatiehuur- den krijgen korting. van koopwoningen en vrije- huurappartementen. De bouw
ders krijgen medio september sectorhuur kan worden over- start naar verwachting eind
nog een brief van hun corpora- � waternet.nl/bijdebron gelaten aan marktpartijen. De dit jaar.
6 NUL20 NIEUWS
* www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl
Weesp in conflict met Ymere
Weesp is in conflict sociale woningbouw te inves-
geraakt met Ymere teren. "Ymere verkoopt haar
over investeringen in sociale aandeel in de Bloemendaler-
woningbouw. De woningcor- polder om elders meer inves-
poratie krijgt geen toestem- teringen te kunnen doen. Het
ming haar aandeel in het pro- college wil nu eerst duidelijk-
ject Weespersluis te verkopen, heid over het investeren van
tenzij zij harde toezeggingen middelen in Weesp," aldus de
doet over investeringen in gemeente.
sociale woningbouw. Volgens Volgens Ymere is dat een
Ymere vergelijkt de gemeente oneigenlijke koppeling: "In de
appelen met peren. Weespersluis worden alleen
Ymere participeert voor 14,5 koopwoningen gebouwd. Er is
procent in een consortium een groot aantal partijen ver- Transformatie Jan Bommerhuis
dat in de Bloemendalerpolder bonden aan de ontwikkeling
2.750 koopwoningen bouwt. van de wijk. De plannen voor Het voormalige Jan Bom- ontwerp van Penta architecten
Het aandeel van Ymere omvat de wijk kunnen nu niet meer merhuis in Amsterdam- drie woonlagen toegevoegd.
zo'n vierhonderd dure koop- worden gewijzigd," aldus de Oost wordt getransformeerd De appartementen variëren in
woningen. "De bouw van der- corporatiewoordvoerster. Zij tot een woongebouw. Project- omvang van 35 tot 88 m2. De
gelijke koopwoningen behoort wijst er ook op dat in dat geval ontwikkelaar Boelens de Gruy- woningen krijgen energielabel
niet meer tot de taak van een het bestemmingsplan moet ter ontwikkelt voor ASR 162 A. De Albert Heijn-supermarkt
corporatie. Wij willen daarom worden gewijzigd. Ymere - die huurwoningen in het pand aan blijft gevestigd op de hoek van
ons aandeel in de ontwikkeling een aantal jaren geleden de de Wibautstraat. De huurwo- de Eerste Oosterparkstraat.
van Weespersluis aan AM ver- plaatselijke corporatie inlijfde ningen in het middensegment Boelens de Gruyter herontwik-
kopen", zo verklaart een woord- - wil in gesprek met PvdA-wet- worden in de eerste helft van kelde eerder het Parool- en
voerster. Gebiedsontwikkelaar houder Eijking: "De gemeente 2018 opgeleverd. het Trouwgebouw in dezelfde
AM zou daarmee verantwoor- heeft een woonvisie. Op basis Het Jan Bommerhuis was jaren- buurt.
delijk worden voor de bouw daarvan worden prestatieaf- lang een dependance van de
van 800 woningen. spraken gemaakt. Dat is het Hogeschool Amsterdam. De
Personalia
Weesp grijpt de verkoop aan moment waarop wij praten bovenste laag van het pand
om Ymere te dwingen meer in over onze investeringen." wordt gesloopt. Er worden naar
Voorzitter Marc Calon ver-
trekt 1 januari bij Aedes,
De Samenwerking worstelt met verhuurderheffing
de branchevereniging van
woningcor-
De Amsterdamse Coöpera- plan vastgesteld. Daarin staat voor de deur. De Samenwerking poraties. Hij
tieve Woningvereeniging dat de vereniging serieus gaat zou graag zien dat een vleugel wordt voorzit-
Samenwerking betaalt jaarlijks kijken naar uitbreidingsmoge- beschikbaar komt voor oudere ter van LTO
bijna acht ton aan verhuurder- lijkheden en andere manieren leden die behoefte hebben aan Nederland, de
heffing. In het nieuwe beleids- van toewijzen. Tot dusver wordt een gelijkvloerse woning. ondernemers-
plan wordt daarom ingezet op uitsluitend op volgorde in de De Samenwerking is veel geld en werkgevers-
snelle vermindering van het wachtrij toegewezen. kwijt aan de verhuurderheffing. organisatie
aantal woningen onder de libe- Het liefst zou directeur Evert Dat is inderdaad een belasting voor de land- en tuinbouwsec-
raliseringsgrens. De vereniging Bartlema fuseren met onder- met een perverse uitwerking, tor. Calon is sinds 2009 voorzit-
zet ook de deur op een kier voor huurder Vereniging Het Nieu- beaamt PvdA-lid Bartlema. De ter van Aedes. Zijn tweede en
uitbreiding, andere manieren we Huis, die 188 appartemen- Samenwerking wordt extra laatste termijn zou volgend
voor woningtoewijzing en het ten aan het Roelof Hartplein getroffen doordat de heffing is jaar juni aflopen.
openstellen van het lidmaat- toewijst tegen een prijs die de gebaseerd op de WOZ-waarde,
schap. kosten niet volledig dekt. Het en die ligt in de gewilde buurt Gerard Anderiesen (62)
De Samenwerking is een vereni- Nieuwe Huis verhuurt groten- in Amsterdam-Zuid gemiddeld treedt per 1 oktober af
ging met ruim duizend wonin- deels eenkamerappartemen- op vier ton per woning. “Die als bestuurder bij woningcor-
gen in beheer, grotendeels ten met gedeelde douches. De heffing is daardoor bijna drie poratie Stadgenoot. Hij blijft
bestemd voor middeninkomens. installaties zijn verouderd en maandhuren per woning”, aldus tot 1 januari in
Voor het eerst is er een beleids- er staat een flinke renovatie Bartlema. dienst om zijn
Plan is daarom om bewoners taken over te N
te gaan benaderen of ze geen dragen. Stad- U
woningverbeteringen willen in genoot gaat L
ruil voor huurverhoging. In het verder onder 2
beleidsplan is bovendien een eenhoofdige 0
inkomensafhankelijke huurver- leiding. Zijn N
hoging vastgelegd. Het gros van taken worden verdeeld over
I
de huren ligt tussen 550 en 880 de huidige bestuursvoorzitter E
euro per maand. Gemiddeld ligt Marien de Langen en de vier U
de huur op 735 euro. directeuren. W
S
7
SEPTEMBER 2016
Middensegment huur: suggesties voor een gevarieerde vrijesectormarkt
Niet alleen kleine studio’s!
Vrije sector huurwoningen worden in Amsterdam steeds kleiner, terwijl de
huurprijzen stijgen. Is dat de onvermijdelijke toekomst? Of kan de gemeente via
slimme tenders, regulering en samenwerkingsverbanden het woningaanbod
in de vrije sector nog sturen? En wat is erg aan wonen in de regio? Gratis
adviezen van een belegger, een ontwikkelaar en een onderzoeker. | Bert Pots
Amsterdam trekt veel jonge, talent- verhuizen. We zijn nog ver verwijderd toch de stad verlaten. Buiten de stad
volle mensen aan. “Daar komt geen van Londense toestanden dat mensen zijn er nu nog betrekkelijk weinig vaca-
einde aan, lijkt het wel. Iedereen wil ge- zeker anderhalf uur moeten reizen om tures, maar dat gaat de komende jaren
nieten van de reuring van de stad”, con- een betaalbare woning te vinden. Aan veranderen. Alle scholen hebben te ma-
stateert onderzoeker André Buys van RI- de andere kant: een dergelijke uitstroom ken met vergrijzing. Overal ontstaat de
GO Research en Advies. “Maar diezelfde heeft wel gevolgen voor de samenstel- komende jaren een lerarentekort. Als de
mensen willen op een gegeven moment ling van de stadsbevolking. Willen we personeelsvraag vlakbij huis aantrekt,
hun studentenkamer achter zich laten. een stad met veel alleenstaanden en dan heeft Amsterdam wellicht het na-
Dan nemen ze wellicht eerst nog genoe- nog wat rijke gezinnen die zich zo’n du- kijken. Wij pleiten er dan ook voor on-
gen met een studio van 800 euro of meer, re woning wel kunnen permitteren?” derwijsgevenden weer voorrang te ge-
maar op een gegeven moment willen zij Herbert de Bruijne, voorzitter van het ven in de sociale sector. Voorwaarde is
zich settelen en zullen ze op zoek gaan college van bestuur van Openbaar On- wel dat zij zich voor langere tijd aan de
naar een grotere woning. Dan hebben derwijs aan de Amstel – verantwoorde- stad binden.”
ze een enorm probleem. De sociale voor- lijk voor het openbaar primair onderwijs
raad is vanwege lange wachtlijsten of in de stadsdelen Centrum en Zuid - ziet Nog meer studio’s
stringente inkomenseisen niet toegan- de bui al hangen. Hij waarschuwt voor Buys verwacht dat de situatie in de vrije
kelijk. Een koopwoning is financieel niet arbeidsmarktproblemen. “Jonge leraren sector eerder zal verslechteren dan ver-
haalbaar. En de vrijesectormarkt biedt kunnen in Amsterdam geen huis meer beteren. “Er komen steeds meer plan-
onvoldoende passende en betaalbare kopen. De sociale sector is in theorie nen voor de bouw van kleine stadsap-
woningen. Tegen die mensen zeggen we toegankelijk, maar lange wachtlijsten partementen en studio’s. Dat fenomeen
eigenlijk: rot maar op. Vertrek maar uit maken het onmogelijk een passende beperkte zich aanvankelijk tot het cen-
de stad.” woning te vinden. De vrije sector biedt trum van de stad, maar nu zie ik ook al
Is dat erg? Buys kijkt daar heel genuan- wellicht enkele jaren een - soms dure - dergelijke bouwplannen in Noord en
ceerd naar. “Als het openbaar vervoer oplossing, maar voor dat geld kunnen Zuidoost.”
op orde is, dan is het helemaal niet zo ze ook een woning kopen in Haarlem Robert Kohsiek, directeur van woning-
erg als mensen naar Almere of Zaanstad of Zaanstad. Dan gaat men op termijn ontwikkelaar en belegger Wonam, deelt
De KEA Toren in het Science Park met 152
appartementen van 60 tot 84 vierkante meter.
Huren van 880 tot 1100 euro. Opgeleverd in mei.
R 2016
BE
M
PTE
SE
8
Niet alleen kleine studio’s!
zijn vrees. Hij voorziet dat marktpartij-
en, aangemoedigd door de extra huur-
ruimte die minister Blok voor dergelijke
woninkjes biedt, voornamelijk heel klei-
ne appartementen ontwikkelen, terwijl
er juist vraag is naar grotere woningen.
“De markt raakt dan in onbalans. Het
zou wel eens lang kunnen duren voordat
we ontdekken dat Amsterdam niet de
juiste woningvoorraad heeft gebouwd.”
Tiny living
Jaap van der Bijl, managing director In-
vestor Relations bij Syntrus Achmea Real
Estate & Finance is minder bezorgd. Als
onderdeel van de oprichting van 1012
INC (zie kader) mag Syntrus voor het Ra- KING woontoren in het Oranjekwartier in Amsterdam Nieuw-West. Wonam bouwde daar net
bobank Pensioenfonds en het Pensioen- buiten de Ring twee woontorens met tweehonderd appartementen van ongeveer 60 en 80 m2
fonds voor de Landbouw circa 750 huur- met huurprijzen tussen 700 euro en 1100 euro. Opgeleverd in 2014.
woningen ontwikkelen op diverse loca-
ties in de stad. “Deze afspraak brengt bekeken welk aanbod op die specifieke fondsen woningen. Momenteel heeft
onze beleggingsportefeuilles niet alleen plek het meest voor de hand ligt.” slechts een klein aantal van hen heeft
meer in balans. Het mes snijdt aan meer- Voor deze ontwikkelposities wordt een belangstelling voor de ontwikkeling van
dere kanten. Amsterdam kent een groot marktconforme grondprijs betaald. De kleine stadsappartementen. De mees-
tekort aan huurwoningen in het mid- vrees dat de afspraak met de gemeente te fondsen zien ‘tiny living’ niet als een
densegment. Zo ontstaat de juiste ‘fit’”, vooral zal uitmonden in de bouw van duurzame ontwikkeling. Zij investeren
aldus Van der Bijl. “We bouwen appar- heel kleine en dure stadsappartemen- voor de lange termijn en voelen zich
tementen voor starters, gezinnen, mis- ten, noemt hij ongegrond. “Wij ontwik- meer thuis bij een wat grotere woning
schien voor senioren. Per locatie wordt kelen voor een groot aantal pensioen- voor de middenmoot. Dergelijke wonin-
SNEL STIJGENDE HUREN
De prijs van een vrije sector huurwoning is de afgelopen drie jaar harder gestegen dan de
prijs van een koopwoning. Zo blijkt uit recente berekeningen van de Nederlandse Vereniging
van Makelaars en Ortec Finance. De locatie speelt daarbij een belangrijke rol. Een woning
in Amsterdam heeft een 70 procent hogere huurprijs dan het nationale gemiddelde. De E
E
gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedraagt in Amsterdam meer dan 200 euro per jaar.
R
Om een betaalbare woning te vinden, is een potentiële huurder mede aangewezen op
S
het aanbod van corporaties. Maar het geliberaliseerde corporatiesegment is bescheiden T
van omvang. Corporaties verhuren in Amsterdam slechts veertienduizend woningen in de E
vrije sector. De groei van dat segment is bovendien beperkt. Vorig jaar werden 861 sociale
V
huurwoningen geliberaliseerd. E
In de Samenwerkingsafspraken 2015 met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging R
Amsterdam is vastgelegd dat corporaties ten minste twee derde van hun geliberaliseerde bezit D
André Buys (RIGO): “We zijn nog ver verwijderd van
aanbieden in het middensegment (< 971 euro). De gemiddelde huur in het middensegment I
Londense toestanden dat mensen zeker anderhalf E
bedraagt minder dan 850 euro. Deze woningen worden met voorrang aangeboden aan
uur moeten reizen om een betaalbare woning te P
huishoudens met een laag middeninkomen ( tot 43.786 euro). vinden.” I
N
G
9
SEPTEMBER 2016
stander van een stelsel waarin niet de een overal kan wonen. Maar we kunnen
woning, maar het huishouden wordt ge- voor gezinnen die per se in de stad wil-
subsidieerd. “Als dat politiek niet haal- len wonen wel wat anders doen. Waar-
baar is, dan moeten we de introductie om maakt Amsterdam geen ‘package
van een apart stelsel voor de bouw van deals’ met institutionele beleggers of
middeldure huurwoningen overwegen.” grote particuliere investeerders? Naar
Hij denkt aan een stelsel waarbij de ge- ik begrijp is er vandaag de dag veel geld
meente genoegen neemt met een la- beschikbaar dat een vastgoedbestem-
gere grondopbrengst en de belegger ming zoekt. Biedt hen op mooie plekken
voor langere tijd een lagere huur ac- in de stad de kans die onvermijdelijke
cepteert, dan maximaal haalbaar in de studio’s te bouwen, maar dan moeten ze
markt. “Het mechanisme dat een wo- op goedkopere plekken, in Nieuw-West,
ning in de vrije sector snel in prijs kan Noord of Zuidoost, ook wat ruimere ap-
stijgen, werkt heel ontwrichtend voor partementen van 70 m2 tot 85 m2 reali-
Robert Kohsiek (Wonam): “Waarom een stad. Het gaat daarbij niet alleen seren tegen een redelijke prijs.”
ontwikkelt de gemeente ook geen om jong talent dat moet kunnen wo-
samenwerkafspraken met de bouwers nen, maar ook om de mensen die de stad “Gezamenlijk aanbod”
van vrijesectorhuur woningen?” draaiende houden. Om mensen structu- Kohsiek bewandelt liever een ander pad.
reel een betaalbare woning te kunnen Hij is voorstander van meer samenwer-
bieden, moet de grondprijs omlaag.” king tussen beleggende partijen, ana-
gen zullen door de tijd heen een aantrek- Hij maakt een vergelijking met sociale loog aan de samenwerking tussen cor-
kelijk product blijven.” woningbouw. “Corporaties krijgen de poraties en gemeenten. ”De gemeen-
grond ook aangeboden tegen een spe- te heeft een woonvisie voor de sociale
Regulering middensegment ciale prijs. En de hoogte van de huur is sector en maakt vervolgens samenwer-
In de eerste tenders voor middenseg- gereguleerd.” kingsafspraken met corporaties en de
ment huurwoningen nam Amsterdam André Buys heeft zo zijn bedenkingen huurdersvereniging. Waarom ontwik-
alleen eisen op voor duurzaamheid en bij marktcontrair handelen. “Als we op kelt de gemeente ook niet een visie op
maximumhuren. Over woonoppervlak- mooie plekken in de stad zwaar onder de de vrije sector, inclusief vereisten op het
te werd niet gesproken. Zouden beleg- marktprijs gaan verhuren, dan creëren gebied van woningoppervlakte en hoog-
gers te porren zijn voor de bouw van wat we nieuwe ‘scheefwoners’. Die mensen te van de huren? Het is vervolgens aan
ruimere appartementen tegen een be- gaan daar nooit meer weg. Dat schiet grote institutionele beleggers, particu-
taalbare prijs? met het oog op de zo gewenste door- liere investeerders en corporaties met
De reactie van Jaap van Rhijn, vastgoed- stroming dus niet op.” Wat hem betreft een vrijesectorportefeuille daar een ge-
consultant en directievoorzitter van Col- is de stad toe aan een andere ‘mindset’. zamenlijk antwoord op te formuleren.
liers Nederland, is verrassend. Hij is voor- “We moeten af van het idee dat ieder- Laten we samen de schouders eronder
zetten.”
Langdurige afspraken over de hoogte
1012 INC
van de huur zijn wat Wonam betreft heel
Syntrus Achmea Real Estate & Finance investeert namens het Rabobank Pensioenfonds en goed mogelijk, zegt Kohsiek. “Onze wo-
het Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw in driehonderd kleine en grotere vrije sector ningen – veelal twee- en driekamerap-
huurwoningen en enkele tientallen bedrijfspanden, grotendeels in het Wallengebied. Het bezit partementen van minimaal 55 m2 voor
van NV Stadsgoed, een dochterbedrijf van woningcorporatie Stadgenoot, gaat over naar 1012 een prijs van tussen de 750 en 1100 euro
INC, een nieuw beleggingsvehikel met drie aandeelhouders: de pensioenfondsen via Syntrus - zijn vooral heel geliefd bij ‘doorstar-
Achmea, gemeente Amsterdam en Stadgenoot. tende singles’ en startende stellen die
Syntrus Achmea brengt namens beide fondsen 59 miljoen euro in. Dat geld gaat grotendeels geen belangstelling meer hebben voor
naar Stadgenoot, maar zo’n 7,5 miljoen is beschikbaar voor nieuwe aankopen. die kleine studio’s. Ze wonen daar voor
Verder neemt de belegger specifieke kennis en ervaring mee op het vlak van wonen, winkelen langere tijd. Voor de family offices die
en het transformeren van vastgoed. in onze woningen beleggen is het risi-
Volgens Jaap van de Bijl, managing director Investor Relations, is het voor waar een kunst dat co dus laag. Zij zijn niet zo van verras-
alle partijen elkaar hebben gevonden. De gemeenteraad heeft unaniem ingestemd. singen. Voor hen telt de aanwezigheid
Het nieuwe vehikel kent een lange wordingsgeschiedenis. De pensioenfondsen wilden de van een stabiel, iets meer dan inflatie-
zekerheid niet bij criminele praktijken betrokken te raken. Van de Bijl: “We hebben veel volgend rendement. Ze willen ook niet
aandacht besteed aan uitleg aan de fondsen hoe dat vehikel gaat functioneren. 1012 INC koopt die portefeuilles na vijf of tien jaar weer
alleen ‘schone panden’.” afstoten. We zouden dus afspraken kun-
Het Wallengebied is volgens hem wel interessant voor beleggers: “Het gaat om een gebied nen maken over huurhoogte voor tien
met hoge bezoekersstromen. Met gevoel voor de oorspronkelijke cultuur willen we een of vijftien jaar. Of bedenk een variant
meer gevarieerde mix laten ontstaan. Een mix ook waar de buurt wat aan heeft. Mochten daarop: we evalueren om de tien jaar
we nieuwe aankopen doen, dan moeten daar ook goede huurwoningen komen. We willen in het verloop van opbrengsten en kosten.”
R 2016 efoennd kswene thsebbabaer ng ezbicihed d eaeanro vmer vaonodre triienng troeta vliisjfetrieenn, jmaaara gr edcaotm vmraiatgtet eormd. ”een lange adem. Onze Vdeaunr R. “hMijonc phtla daet hsto oegetne s vtaonk d aec hhuteurr dnae
BE
SEPTEM Bweaiadreb pije jnasairoliejnksfo dnivdisdeenn nde wmoernd tg uenitogeegkeener md.e Dt ee ehnu irdeilgaeti wefo lnaaingg, pmoartaerf setuaiblliee lw roernddte vmoelgnetn, s Van eveeanu b keopmaeanld, de apne driioednte d wee gle ompe menatrek vtnani-
de Bijl goed verhuurd. “Dat is belangrijk om te onderkennen: mensen willen daar wonen.” de belegger een vergoeding te krijgen
voor de hogere grondwaarde. z”
10 EERSTE VERDIEPING