Grundstücke vererben und verschenken: Steuer- und Bewertungsrecht PDF
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Horst Haar | Yvonne Kollak | Gerhard Sievert Grundstücke vererben und verschenken Steuer- und Bewertungsrecht STEUERPRAXIS Horst Haar | Yvonne Kollak | Gerhard Sievert Grundstücke vererben und verschenken Horst Haar | Yvonne Kollak | Gerhard Sievert Grundstücke vererben und verschenken Steuer- und Bewertungsrecht Bibliografische Information Der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über <http://dnb.d-nb.de> abrufbar. 1. Auflage 2007 Alle Rechte vorbehalten ©Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr.Th.Gabler | GWVFachverlage GmbH, Wiesbaden 2007 Lektorat: RA Andreas Funk Der Gabler Verlag ist ein Unternehmen von Springer Science+Business Media. www.gabler.de Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigtauchohnebesondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Umschlaggestaltung: KünkelLopka Medienentwicklung, Heidelberg Druck und buchbinderische Verarbeitung: Wilhelm & Adam, Heusenstamm Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Printed in Germany ISBN 978-3-8349-0410-2 Vorwort Grundstücke vererben und verschenken – kaum ein Thema, das im Steuerrecht so intensiv dis- kutiert wird wie dieses. Der mit Spannung erwartete Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 07.11.20061 hat nun wie erwartet die Wende eingeläutet: Die erhebliche Begünstigung der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ver- fassungswidrig. Der Gesetzgeber wurde aufgefordert, bis Ende 2008 eine verfassungskonforme Regelung zu erlassen – mit Grundstückswerten, die annähernd den Verkehrswerten entsprechen. Ungewiss ist, ab wann die neuen Regelungen angewendet werden sollen. Die politische Diskus- sion geht in die Richtung, eine Neuregelung noch in diesem Jahr in Kraft zu setzen. Derzeit ist ungewiss, in welchem Maße und Umfang auch das Erbschaftsteuergesetz durch Schaf- fung neuer Freibeträge, anderer Steuersätze usw. verändert wird. Insbesondere soll als Ausgleich für den höheren Ansatz des Grundstückswerts eine günstigere Freibetragsregelung für selbst bewohnte Eigenheime geschaffen werden. Ob dann im Ergebnis die alte oder die neue Gesetzes- fassung günstiger ist, wird vom Einzelfall abhängen. Es bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber diese Vorgaben umsetzt. Für viele Bürger stellt sich somit gerade jetzt die Frage, ob sie ihre Grundstücke noch vor einer gesetzlichen Änderung unter Anrechnung des günstigen Wertes auf ihre zukünftigen Erben über- tragen sollen. Dieses Buch soll daher einen umfassenden Überblick zur geltenden Gesetzesla- ge schaffen. Um die Auswirkungen in den unterschiedlichen Steuerrechtsgebieten im Überblick zu haben, werden in diesem Buch die steuerlichen Folgen eines Grundstückserwerbs von Todes wegen sowie die einer Grundstücksschenkung sowohl aus erbschaft- und schenkungsteuerlicher Sicht als auch aus einkommensteuerlicher Sicht mit vielen Fallbeispielen dargestellt. Dabei wird ausführlich auf die Ermittlung des erbschaftsteuerlichen Grundstückswertes einge- gangen. Unabhängig von der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes hat der Gesetzge- ber die Vorschriften zur Grundbesitzbewertung durch das Jahressteuergesetz 2007 teilweise geän- dert. In diesem Buch sind deshalb sowohl die bis Ende 2006 geltenden Regelungen dargestellt und erläutert (um noch nicht abgeschlossene Erbschaftsteuerfälle beurteilen oder nachvollziehen zu können) als auch die seit Anfang 2007 neu in Kraft getretenen Nachfolgevorschriften. Bremen, im April 2007 Horst Haar Yvonne Kollak Gerhard Sievert 1 Beschluss vom 07.11.2006 – 1 BvL 10/02. 55 In dieser Ausarbeitung sind alle Werte in € angegeben. Soweit hier noch aus der Vorgeschichte von dargestellten Sachverhalten Jahre angesprochen sind, in denen der € noch nicht galt, han- delt es sich bei den genannten Beträgen um die aus Vereinfachungsgründen bereits umgerech- neten DM-Beträge. Inhaltsübersicht Vorwort 5 Inhaltsübersicht 7 Abkürzungsverzeichnis 19 Literaturverzeichnis 21 Bearbeiterverzeichnis 21 § 1 BewertungvonGrundstücken 23 A. DasWichtigstezuGrundbesitzwerten 23 I. AllgemeineverfahrensrechtlicheGrundsätze 23 1. Einführung durch das Jahressteuergesetz 1997 – Gültigkeit bis längstens 31.12.2008 23 a) Grundsätzliches 23 b) Verhältnis zur Einheitsbewertung 24 c) Gesetzliche und sonstige Grundlagen für die Bewertung 24 2. Maßgebende Wertverhältnisse 25 a) Bedeutung der Wertverhältnisse 25 b) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 25 c) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 26 3. Tatsächliche Verhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt 26 4. Bedarfsbewertung 26 a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 26 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 27 5. Grundlagenbescheid 27 6. Zuständigkeit 28 a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 28 aa) Gesonderte Feststellungen nur für Grundbesitz 28 bb) Durchführung von gesonderten Feststellungen bei Grundbesitz von Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften 28 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 29 aa) Gesonderte Feststellungen nicht nur bei Grundbesitz 29 bb) Zuständigkeiten für die verschiedenen gesonderten Feststellungen 30 cc) Feststellungen erfolgen nur, wenn diese von Bedeutung sind 31 dd) Zuständigkeitsregelung zur Entscheidung, ob eine Feststellung von Bedeutung ist 31 ee) Entscheidungsfindung zur Bedeutsamkeit von Feststellungen 31 7. Verwendung der Grundbesitzwerte – einmalig oder mehrfach 33 a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 33 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 34 aa) Gültigkeit für ein Jahr 34 bb) Antragsmöglichkeit des Erklärungspflichtigen 34 8. Abrundung 34 9. Der Bescheid und sein Inhalt 35 7 Inhaltsübersicht a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 35 aa) Allgemeines 35 bb) Art der wirtschaftlichen Einheit 35 cc) Zurechnung bei mehreren Beteiligten 35 dd) Bekanntgabe des Bescheides 35 ee) Beispiele zur Bekanntgabe 36 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 36 aa) Allgemeines 36 bb) Grundstücke des Grundvermögens 37 cc) Zurechnung bei Fällen des Vermächtnisses 37 dd) Betriebsgrundstücke 37 10.Rechtsbehelfe 38 a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 38 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 39 11.Erklärungsabgabe 39 a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 39 aa) Generelle Regelung 39 bb) Frist 39 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 40 aa) Allgemeines 40 bb) Grundsatzregelung 40 cc) Regelung bei Gemeinschaften, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften 40 dd) Ausnahme für Anteile an Kapitalgesellschaften 41 ee) Keine Mehrfachanforderung von Erklärungen 41 ff) Frist 41 II. DiewirtschaftlicheEinheitbeiderGrundbesitzbewertung 41 III. VerfahrensrechtlicheUnterschiedebeiSchenkungengegenüber Erbschaften 44 IV. BetriebsgrundstückebeiderGrundbesitzbewertung 45 1. Definition 45 2. Grundsätze 46 a) Allgemeines 46 b) Einzelfirma mit Grundstück, das zu 100% betrieblich genutzt wird 46 c) Einzelfirma und Grundstück mit unterschiedlichem Nutzungs- und Funktionszusammenhang 47 d) Einzelfirma mit Grundstück, das ertragsteuerlich Betriebsvermögen ist bei Nutzung zu eigenen und fremden gewerblichen Zwecken 47 e) Einzelfirma mit Grundstück als gewillkürtem Betriebsvermögen (anteilig bilanziert) und Nutzung zu gewerblichen Zwecken und zu Wohnzwecken 48 f) Einzelfirma und Grundstücke bei Beteiligung von fremden Dritten/Ehegattengrundstücke 48 g) Grundstücke bei Personengesellschaften 49 h) Grundstücke von Kapitalgesellschaften 50 3. Verfahren 50 4. Betriebsgrundstück im Besteuerungszeitpunkt und in der Hand des Erwerbers 51 8 Inhaltsübersicht 5. Wertermittlung 51 6. Auswirkung von Betriebsgrundstücken bzw. Grundstücken des Grundvermögens auf den Wert des Betriebsvermögens und die Erbschaftsteuer 52 a) Entscheidung bei der Einordnung des Grundstücks 52 b) Folgen für Schulden im Zusammenhang mit Grundstücken/ Betriebsgrundstücken 52 c) Auswirkung auf die Erbschaftsteuer 52 7. Zurückbehalten eines Grundstücks als wesentliche Betriebsgrundlage 54 8. Kein Betriebsgrundstück, wenn es nach dem Erwerb außerhalb eines Betriebes genutzt wird 54 9. Keine Anwendung des §26 BewG 55 V. WertermittlungbeiGrundstücken–allgemein 56 B. DieBewertungunbebauterGrundstücke 57 I. AbgrenzungzubebautenGrundstücken 57 1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 57 2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 58 II. ÜberblicküberdieBewertung 58 III. Qm-Preis 59 1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 59 2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 59 3. Vorderland und Hinterland 59 IV. WertbeeinflussendeUmstände 61 V. NachweisdesgemeinenWertes 61 1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 61 2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 62 VI. SonderfällederBewertungvonunbebautenGrundstücken 62 1. Bodenrichtwerte 62 2. Umrechnungskoeffizienten und Grundstücksgröße 63 3. Umrechnungskoeffizient und Geschossflächenzahl 64 4. Bodenrichtwerte und abweichende Erschließung 64 5. Ermäßigung des Bodenrichtwerts 65 VIII.GebäudevongeringemUmfang/vonuntergeordneterBedeutung 65 1. Erläuterungen 65 2. Das Gebäude kann keiner Nutzung zugeführt werden 65 3. Das Gebäude kann nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden 66 4. Grundstücke als Sonderfall des §147 BewG mit unbedeutender Nutzung des Gebäudes 66 C. DieBewertungbebauterGrundstückeimErtragswertverfahren 67 I. ÜberblicküberdasVerfahren 67 II. DasErtragswertverfahrenimEinzelnen 67 1. Begriff Jahresmiete / Netto-Kaltmiete 67 2. Durchschnittliche Jahresmiete (beiBewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007) 68 a) Mietermittlungszeitraum 68 9 Inhaltsübersicht b) Übliche Miete 69 c) Nur zeitweise Vermietung 70 d) Beispiele: 70 aa) Beispiel zur üblichen Miete 70 bb) Beispiel zur üblichen Miete und zur Jahresmiete 70 e) Nutzungszeitraum unter 3 Jahren 71 f) Sanierungen und Nutzungsänderungen 73 3. Jahresmiete bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 74 a) Begriff 74 b) Übliche Miete 75 4. Wertminderung wegen Alters 77 5. Fiktives Baujahr 78 6. Zuschlag bei Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen 78 7. Mindestwert 79 a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 79 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 79 8. Nachweis des gemeinen Wertes 79 a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 79 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 80 9. Gesamtfälle zum Ertragswertverfahren 80 a) Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 80 aa) Fall zur Selbstnutzung und Nutzung durch Angehörige 80 bb) Fall zur Fremdvermietung 81 cc) Fall zum zeitweisen Leerstehen 82 dd) Fall zur Selbstnutzung und Vermietung 83 ee) Fall zu Wohnung und Büro 84 ff) Fall zur Eigentumswohnung 85 gg) Fall zur Nutzungsänderung 86 hh) Fall zur doppelten Erbschaft 88 b) Betriebsaufspaltung – entgeltliche Überlassung eines Grundstücks 90 aa) Behandlung bei Besteuerungszeitpunkten vor dem 01.01.2007 90 bb) Behandlung bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 91 D. Sonderbewertung 91 I. Anwendungsbereich 91 II. Berechnungsverfahren 92 III. BedenkengegendasVerfahren 93 IV. NachweisdesgemeinenWertes 93 1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 93 2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 94 V. Mischbewertung 95 1. Allgemeines 95 2. Steuerbilanzwerte liegen vor (Grundstück eines bilanzierenden Steuerpflichtigen) 95 2. Steuerbilanzwerte liegen (zum Teil) nicht vor 97 3. Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts 98 a) Bei Bewertungen für Bewertungsstichtage vor dem 01.01.2007 98 b) Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 99 10
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