Gewerbeimmobilien: Bauherren, Planer, Wettbewerbe

244 Pages·1996·16.358 MB·German

by  Dr. Volker E. Amelung (auth.)

Gewerbeimmobilien
Springer
Berlin
Heidelberg
New York
Barcelona
Budapest
Hongkong
London
Mailand
Paris
SantaClara
Singapur
Tokio
Volker E. Amelung
Gewerbeimmobilien
Bauherren, Planer, Wettbewerbe
Mit53 Abbildungen und17Tabellen
, Springer
Dr. VolkerE. Amelung
Brandholzweg156
21218 Seevetal
ISBN978-3-642-64626-3 e-I$BN-13: 978-3-642-60955-8
DOl: 10.1007/978-3-642-60955-8
DieDeUlscheBibliothek_Cip-Einheitsaufnahme
Amelung,VolkerE.:
Gewerbeimmobilien:Bauherren,Planer,Wettbewerbe;
mit17TabellenI VolkerE.Amelung.•Berlin;Heidelberg;NewYork;
Barcelona;Budapest;Honkong;London;Mailand;Paris;SantaClara;
Singapur;Tokio:Springer,1996
ISBN 978-3-642-64626-3
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o Springer-VerlagBerlinHeidelberg1996
SoflcO\'crreprintoflhl'hardcover1stedition 1996
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Vorwort
Der Markt fUr Gewerbeimmobilien hat - vor allem dureh die deutsehe Wiederver
einigung - in den letzten Jahren einen enormen Bedeutungszuwaehs erlangt. Trotz
demexistiertnaehwie voreinerhebliehesDefizitanwissensehaftliehenArbeitenzu
diesem Themenkomplex. Das vorliegende Bueh will einen Beitrag zur SehlieBung
dieserLtieken leisten.
Der deutsehe Gewerbeimmobilienmarkt ist zunehmend dureh die Trennung von
Nutzung und Eigentum gekennzeiehnet. Ftir AuBenstehende ist dies aber in den
meisten Hillen nieht zu erkennen. Wer sind die wiehtigsten "Player" auf diesem
intransparentenMarktundwelchessindihreEntseheidungskriterien?
Nieht weniger komplex sind die Marktstrukturen bei den Anbietern von Planungs
leistungen. Die klassisehe Vorstellung vom Arehitekten als Dirigenten des Bauge
sehehens entsprieht keineswegs mehr der Realitat. Neue Berufsgruppen, wie bei
spielsweise die aus GroBbritannien aufden deutsehen Markt ddingenden Chartered
und Quantity Surveyors treten fUr Teilplanungsleistungen in Konkurrenz mitArehi
tekten. Anhand von Beispielen wird aufgezeigt, welche Kombination von Planern
fUr dieuntersehiedliehenBauherrengeeignetist.
In der Kulturdiskussion spielt die arehitektonisehe Gestaltung von Gewerbeimmo
bilien leider immer noeh eine viel zu geringe Bedeutung. Aber im Zusammenhang
mit der Hauptstadtplanung Berlins ist eine deutliehe Trendwende zu verzeiehnen.
Die Ergebnisse der Wettbewerbe werden in den Medien zunehmend intensiv disku
tiert. Frappierend ist dabei, daB aussehlieBlieh die Ergebnisse, nieht aber die Ver
fahren betraehtet werden. Neben einer eingehenden Analyse der einzelnen Verfah
rensformenwirdaufgezeigt, welcheVergabeformfUrwelehenBauherrendie geeig
nete ist. Bauherren, Arehitekten, Stadtplaner und Politiker sollen in die Lage ver
setzt werden, aktiv und engagiert ihre Interessen zu vertreten. Dadureh wird das
"Abenteuer Wettbewerb" mit seinen enormen Innovationspotential kalkulierbarer.
Urn eine generelle Diskussion tiber das Wertbewerbswesen zu initiieren, werden
sowohl konkrete Vorsehlage zur Optimierung der bestehenden Verfahren als aueh
alternativeAnsatzevorgestellt.
Mein besonderer Dank gilt meinen akademischen Lehrern Herro Professor
Brauehlin von der Hoehsehule St. Gallen sowie Herro Professor Pfarr von der
Teehnisehen Universitat Berlin. Ohne ihre tatkraftige Untersttitzung harte dieses
Bueh nieht in dieser Form entstehen konnen. Vor allem die vielen Gesprache und
Anregungen dureh Professor Pfarr ermogliehten mir als Okonom VersHindnis fUr
die komplexen Strukturen der Bauwirtsehaft. Ganz herzlieh moehte ieh mich an
VI Vorwort
dieser Stelle auch bei Stefan Sander, Oliver Koch, Heidi Wolff, Gesa Hastedt und
insbesondere ChristianeMelbeck bedanken, die mireine groBe Hilfe bei der Erstel
lungdes Manuskriptes waren. Herro Thomas Lehnertvom Springer-Verlag gilt be
sondererDank fur seineumfangreicheUnterstiitzungund Geduldbei derVeroffent
lichungdieses Buches.
Hamburg/ St. Gallen, imSeptember 1995 VolkerEricAmelung
Inhaltsverzeichnis
Ablctirzungsverzeichnis XI
Einleitung
Teil A: Planungvon Gewerbeimmobilien 5
1 Nachfrage nach Gewerbeimmobilien 6
1.1 Allgemeine EntwicklungderNachfrage 6
1.2 Bauherren 7
1.2.1 Eigenbedarfsbauten 7
1.2.2 Institutionelle Anleger 10
1.2.2.1 Geschlossene und offene Immobilienfonds 10
1.2.2.2 Immobilien-Leasinggesellschaften 13
1.2.3 Private Investoren 17
1.2.4 Offentliche Bauherren 18
1.2.5 Projektentwicklerals temporiire Nachfragetriiger 21
1.2.5.1 Projektentwicklungund Projektentwickler 21
1.2.5.2Projektentwicklungals Dienstieistungvon Maklern
und Baubetreuern 24
1.2.5.3 Developer 25
1.2.5.4AusgangslagenfurProjektentwicklungvon Developern
und deren Praxisrelevanz 26
1.3 EntscheidungskriterienderBauherren 29
1.3.1 Kosten 29
1.3.2 Benotigte Bauzeitundfixe Bezugstermine 35
1.3.3 BeriicksichtigungderInteressen derMitarbeiter 36
1.3.4 Funktionalitiitund Flexibilitiit 38
1.3.5 Interne und externeAkzeptanz 40
1.3.6 Standort 4I
1.3.7 BedeutungderArchitekturqualitiit 43
1.4 EntscheidungsprozessederBauherren 48
1.4.1 AnonymisierungderEntscheidungund Pluralitiitder
Entscheidungsinstanzen 48
1.4.2 EntscheidungsstrukturenderBauherren 50
vm Inhaltsverzeichnis
2 Anbieter von Planungsleistungen 54
2.1 Planungsleistungen 54
2.1.1 HonorarordnungfurArchitekten und Ingenieure (HOAI) 54
2.1.2 LeistungsbildObjektplanungderHOAI 55
2.1.3 Typologisches RasterpotentiellerAnbieterarchitektonischer
Planungsleistungen 61
2.2 UntemehrnensintemeBauabteilungen 63
2.2.1 Grundlagenundtypologisches Raster 63
2.2.2 BedeutunguntemehmensintemerBauabteilungen 64
2.3 Freischaffende Architekten 66
2.3.1 BerufsbildfreischaffenderArchitekten 66
2.3.2 Architektemechtund Standesorganisationen 68
2.3.3 Branchenstruktur 70
2.4 Generalplaner 75
2.4.1 Tatigkeitsfeldund Selbstverstandnisvon Generalplanem 75
2.4.2 Bedeutung in der Praxis 78
2.5 Generaluntemehrnerund -iibemehmer 78
2.5.1 Defmitionenund theoretische Grundlagen 78
2.5.2 LeistungsurnfangvonGeneraluntemehrnem 79
2.5.3 Vor- und NachteilevonGeneraluntemehmem 81
2.5.4 Generaluntemehrnervertrage aus derSichtderBeteiligten 83
2.6 Totaluntemehrnerund -iibemehmer 85
2.6.1 Definitionenund Leistungsurnfang 85
2.6.2 Totaluntemehrnervertrageaus derSichtder Beteiligten 86
2.7 Exteme Berater 87
2.7.1 Bedeutungvon Maklem irnPlanungsprozeB 87
2.7.2 Bedeutungvon spezialisiertenUntemehmensberatemim
PlanungsprozeB 90
2.8 Exteme ProjektsteuererundProjektleiter 94
2.8.1 DefmitionenundAbgrenzungen 94
2.8.2 Bauherrenaufgaben 95
2.8.3 LeistungsbildProjektsteuerung 98
2.8.4 Projektsteuerungund-leitungaus derSichtderBeteiligten 99
Inhaltsverzeichnis IX
3 Rahmenbedingungen einesBauprojektes 101
3.1 Baurecht 101
3.2 Ebenenderraumlichen Planung 102
3.2.1 Stadtentwicklungsplanung 103
3.2.2 Bauleitplanung 104
3.3 "Verwaltungsdschungel" 106
3.4 Exteme Einfliisse 109
Teil B: Vergabeformen architektonischerPlanungsleistungen 115
1 Grundlagen der Vergabe von architektonischen Planungsleistungen 116
1.1 Vergabe vonGrundstiicken 116
1.1.I MarktfUr Baugrundstiicke 116
1.1.2 Kriterien und Verfahren der Vergabe stadtischerGrundstiicke
am Beispiel derStadtstaaten HamburgundBerlin 117
1.1.3 "BerlinerModell" derTreuhandanstalt 119
I.1.4 Investorenwettbewerbe 12I
1.2 Abhangigkeitenzwischen den Beteiligten 123
1.3 Problemebei derVergabearchitektonischerPlanungsleistungen 126
1.4 Kombinationen derAngebotstragem 128
2 GRW-konformeWettbewerbe 135
2.1 Gmndziigedes Verfahren und dessen Praxisrelevanz 135
2.1.1 Grundlagen undZielevon Wettbewerben 136
2.1.2 GeschichtlicherAbrilldes Wettbewerbswesens 137
2.1.3 Grundsatzeund Richtlinien fUrWettbewerbeaufdem
GebietderRaumplanung, des Stadtebaues und des Bau-
wesens von 1977 139
2.2 Auslobungsphase eines GRW-konformenWettbewerbes 146
2.2.1 Exkurs: Architektur-undwettbewerbsorientierte Berater 147
2.2.2 ZusammensetzungderJuryund dieAuswahl eingeladener
Architekten 148
2.2.3 Auslobungsunterlagen 150
2.2.4 Wettbewerbsausschiisse derArchitektenkammem 152
2.2.5 Riickfragenkolloquium 152
2.2.6 DauerundKosteneinesWettbewerbsverfahrens 153
x Inhaltsverzeichnis
2.3 EntscheidungsphaseeinesGRW-konfonnenWettbewerbes 155
2.3.1 Vorpriifung 156
2.3.2 Fonnalisierte Bewertungsverfahren 156
2.3.3 Preisgericht 158
3.3.4 Wettbewerbsdokumentationunddie weitere Beauftragung 160
2.4 Vor- undNachtei1edes Verfahren 162
3 FreihandigeVergabe und Gutachterverfahren 167
3.1 Freihandige Vergabe 167
3.1.1 Grundziigedes Verfahrens unddessen Praxisrelevanz 167
3.1.2 Vor- undNachteiledes Verfahrens 168
3.2 Gutachterverfahren 172
3.2.1 GrundzOgedes Verfahrens und dessen Praxisrelevanz 172
3.2.2 Exkurs: Die "Freese-Olympiade" 173
3.2.3 Vor- und Nachteile des Verfahrens 174
4. Verbesserungsmoglichkeiten bestehender Vergabeverfahren
und alternative Ansatze 177
4.1 Vergleichende BeurteilungbestehenderVergabeverfahren 177
4.1.1 Stiirken-/Schwachen-Analyse 177
4.1.2 Nutzwertanalyse 181
4.2 Losungen furdie Probleme bestehenderVergabeformen 183
4.2.1 Freihandige Vergabe und Gutachterverfahren 183
4.2.2 AuslobungsphaseGRW-konfonner Wettbewerbe 184
4.2.3 Entscheidungsphase GRW-konfonnerWettbewerbe 189
4.3 AlternativeAnsatze 194
4.3.1 Fragebogen- und Interview-Ansatz 195
4.3.2 Minimalwettbewerb-Ansatz 198
4.3.3 Auslober-Ansatz 200
4.3.4 Mitarbeiter-Ansatz 202
4.3.5 Team-Ansatz 203
4.3.6 Kopplungs-Ansatz 205
5 Zusammenfassungund Ausblick 208
Anhang1-4 211
Literaturverzeichnis 217
Stichwortverzeichnis 229