Gayrimenkul Değerleme Esasları

233 Pages·2014·4.77 MB·Turkish

Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları
GAYRİMENKUL DEĞERLEME
ESASLARI
Ders Kodu: 1014
Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları

GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI

Ders Kodu: 1014
Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı

Doç Dr. Ali Hepşen

Bu kitabın tüm yayın hakları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’ye aittir. Sermaye
Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’nin izni olmadan hiç bir amaçla çoğaltılamaz, kopya
edilemez, dijital ortama (bilgisayar, CD, disket vb) aktarılamaz.
Ekim 2014

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 1
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

Sınav Alt Konu Başlıkları

Gayrimenkul Değerleme Esasları
1. Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Temel Kavramlar
2. Değerleme Süreci
3. Değerleme Yöntemleri
4. Gayrimenkul Piyasası ve Analizi
5. Gayrimenkul Finansmanı
6. Paranın Zaman Değeri ve Faiz Hesaplamaları
7. İpotek Kredileri
8. Değerleme Standartları ve Raporlama
8.1. Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ Seri:
VIII, No: 45

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 2
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

TABLO VE ŞEKİLLER LİSTESİ

Tablo 1: İpotekli Konut Kredisi Geri Ödeme Tablosu
Tablo 2: Farklı Vade ve Faiz Oranlarına Sahip Kredi İçin Geri Ödemeler

Şekil 1: Değerleme Süreci
Şekil 2: Gayrimenkul Finansman Yöntemlerin İşleyişi
Şekil 3: İpotek Piyasalarının İşlevleri
Şekil 4: İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetleştirme Yöntemleri
Şekil 5: Uluslararası Değerleme Standartlarının Yapısı
Şekil 6: Pazar Değeri Dışı Değeri Oluşturan Unsurlar

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 3
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

İçindekiler

1. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR ...................................................... 8

1.1. MÜLK VE MÜLKİYET HAKKI ...................................................................................................................... 9

1.2. ARAZİ VE ARSA ........................................................................................................................................... 10

1.3. FİYAT, MALİYET, PAZAR VE DEĞER KAVRAMLARI .......................................................................... 10

1.3.1. Pazar Değeri Kavramı ................................................................................................................................... 11

1.3.2. Pazar Dışı Değer Kavramları ........................................................................................................................ 13

2.DEĞERLEME SÜRECİ ………………………………………………………………………………….. 16
2.1. DEĞERLEME SORUNUN TANIMI .............................................................................................................. 18
2.2. ÖN ANALİZ VERİ SEÇİMİ VE TOPLANMASI .......................................................................................... 19
2.3. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ ........................................................................................ 20
2.4. ARAZİNİN DEĞER TAHMİNİ ...................................................................................................................... 20
2.5. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI ............................................................................ 22

2.6. DEĞER GÖSTERGELERİNİN UZLAŞTIRILMASI VE NİHAİ DEĞER TAHMİNİ ................................. 23

2.7. TANIMLANAN DEĞERİN RAPORLANMASI ........................................................................................... 23

3. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ ......................................................................................................................... 24

3.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI ................................................................................................... 24

3.2. MALİYET YAKLAŞIMI ................................................................................................................................ 32

3.3. GELİR İNDİRGEME (KAPİTALİZASYONU) YAKLAŞIMI ...................................................................... 39

3.3.1. Yöntemde Kullanılan Temel Kavramlar ....................................................................................................... 42

3.3.2. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi .................................................................................................................... 47

3.3.2.1. İpotek Kredisi Kapitalizasyon Oranı (İpotek Sabiti) ................................................................................. 47

3.3.2.2. Yatırım Bandı Yöntemi .............................................................................................................................. 48

3.3.2.3. Artık Değer Yöntemi ................................................................................................................................. 49

3.3.2.4. Brüt Kira (Gelir) Çarpanı Yöntemi ............................................................................................................ 49

3.3.3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi-İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi ............................................................... 50

3.4. GAYRİMENKUL PROJE YATIRIMLARININ DEĞERLEMESİ ................................................................ 53

3.4.1. Geri Ödeme Süresi ........................................................................................................................................ 55

3.4.2. Net Bugünkü Değer ...................................................................................................................................... 56

3.4.3. İç Verim Oranı .............................................................................................................................................. 58

3.4.4. Karlılık Endeksi (Fayda-Maliyet Oranı) ....................................................................................................... 62

3.5. KONU UYGULAMA SORULARI VE CEVAPLARI ................................................................................... 63

4. GAYRİMENKUL PİYASASI VE ANALİZİ .................................................................................................... 80

4.1. GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ AVANTAJLARI ............................................................................. 81

4.1.1. Gayrimenkul Değerinin Artması ................................................................................................................... 81

4.1.2. Gayrimenkul Yatırımları ile Enflasyona Karşı Korunma ............................................................................. 82

4.1.3. Beklenen Gelir Değişkenliğinin Az Olması .................................................................................................. 82

4.1.4. Sermaye Kazançları ...................................................................................................................................... 82

4.2. GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ RİSKLERİ ...................................................................................... 82

4.2.1. Yasal Riskler ................................................................................................................................................. 82

4.2.2. Likidite Riski ................................................................................................................................................. 83

4.2.3. Tamamlamama Riski .................................................................................................................................... 83

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 4
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

4.2.4. Anapara Kaybı .............................................................................................................................................. 83

4.2.5. Getiri Kaybı ................................................................................................................................................... 84

5. GAYRİMENKUL FİNANSMANI ..................................................................................................................... 85

5.1. GAYRİMENKUL FİNASMAN PİYASALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER ................................ 89

5.1.1. Doğrudan Finansman Yöntemi ..................................................................................................................... 90

5.1.2. Sözleşme Karşılığında Birikim Yöntemi ...................................................................................................... 91

5.1.3. Mevduat Finansmanı Yöntemi ...................................................................................................................... 91

5.1.4. İpotek Bankacılığı Yöntemi .......................................................................................................................... 91

5.1.5. Yöntemin Seçimini Etkileyen Unsurlar ........................................................................................................ 92

5.2. GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEK KAVRAMI VE ETKİNLİĞİ ................... 92

5.2.1. Genel Olarak İpotek Kavramı ....................................................................................................................... 92

5.2.2. Birinci El İpotek Piyasası ve İpotekli Konut Kredileri ................................................................................. 94

5.2.3. İkinci El İpotek Piyasası ve İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler ..................................... 95

5.2.3.1. Menkul Kıymetleştirmenin Tanımı ............................................................................................................ 95

5.2.3.2. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler ............................................................................... 96

5.2.3.2.1. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler .............................................. 98

5.2.3.2.2. Teminatlı İpotek Yükümlülükleri ........................................................................................................... 99

5.2.3.2.3. Getirisi Ayrılan İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetler ............................................... 100

5.2.3.2.4. İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Tahviller (İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler) ............................ 101

5.2.3.3. Türkiye’de İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymetleştirme Piyasası ................................... 102

5.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI ......................................................................................... 104

5.4. GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI ..................................................................................................... 113

5.5. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI ........................................................................................................... 115

6. FAİZ HESAPLAMALARI VE PARANIN ZAMAN DEĞERİ ....................................................................... 119

6.1. FAİZ KAVRAMI ........................................................................................................................................... 119

6.1.1. Basit Faiz ..................................................................................................................................................... 119

6.1.2. Bileşik Faiz ................................................................................................................................................. 120

6.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ ....................................................................................................................... 123

6.2.1. Bugünkü Değer Kavramı ............................................................................................................................ 123

6.2.2. Gelecekteki Değer Kavramı ........................................................................................................................ 124

6.2.3. Anüite Kavramı ........................................................................................................................................... 124

6.3. KONU UYGULAMA SORULARI VE CEVAPLARI ................................................................................. 129

7. İPOTEK KREDİLERİ ...................................................................................................................................... 144

7.1. GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ ........... 146

7.1.1. Sabit Faizli Eşit Taksitli İpotekli Konut Kredisi ......................................................................................... 146

7.1.2. Değişken Faizli İpotekli Konut Kredisi ...................................................................................................... 148

7.1.3. Diğer İpotekli Konut Kredisi Türleri .......................................................................................................... 150

7.1.3.1. Eşit Anapara Ödemeli (Sabit Amortismanlı) İpotekli Konut Kredisi ...................................................... 150

7.1.3.2. Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi ..................................................................................................... 150

7.1.3.3. Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi ............................................................................................. 151

7.1.3.4. Balon Ödemeli İpotekli Konut Kredisi .................................................................................................... 151

7.1.3.5. İndirimli İpotekli Konut Kredisi .............................................................................................................. 151

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 5
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

7.1.3.6. Karma İpotekli Konut Kredisi .................................................................................................................. 151

7.2. İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAŞILAN RİSKLER ......................................................... 152

7.2.1. Kredi Riski (Geri Ödememe Riski/Temerrüt Riski) ................................................................................... 152

7.2.2. Faiz Oranı Riski .......................................................................................................................................... 153

7.2.3. Erken Ödeme Riski ..................................................................................................................................... 153

7.2.4. Likidite Riski ............................................................................................................................................... 155

7.3. İPOTEK SİGORTACILIĞI ........................................................................................................................... 155

7.3.1. İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası .............................................................................. 156

7.3.2. İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası ................................................................................................... 156

7.3.3. Tapu Sicil Sigortası ..................................................................................................................................... 156

7.3.4. İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası .................................................................................................... 157

8. DEĞERLEME STANDARTLARI VE RAPORLAMA .................................................................................. 158

8.1. SERMAYE PİYASASINDA ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI HAKKINDA TEBLİĞ
(SERI: VIII, NO: 45) ............................................................................................................................................ 162

8.1.1. Amaç ve Kapsam ........................................................................................................................................ 162

8.1.2. Uluslararası Standartların Organizasyonu .................................................................................................. 164

8.1.3. Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri ......................................................................................................... 168

8.1.3.1. Arazi ve Mülk Kavramları ....................................................................................................................... 168

8.1.3.2. Gayrimenkul, Mülk ve Varlık Kavramları ............................................................................................... 170

8.1.3.3. Fiyat, Maliyet, Pazar ve Değer ................................................................................................................. 172

8.1.3.4. Pazar Değeri ............................................................................................................................................. 174

8.1.3.5. En Verimli ve En İyi Kullanım ................................................................................................................ 175

8.1.3.6. Yararlılık .................................................................................................................................................. 177

8.1.3.7. Diğer Önemli Kavramlar ......................................................................................................................... 179

8.1.3.8. Değerleme Yaklaşımları .......................................................................................................................... 180

8.1.4. Davranış Kuralları (Ahlaki İlkeler) ............................................................................................................. 182

8.1.4.1. Kapsam ..................................................................................................................................................... 183

8.1.4.2. Tanımlar ................................................................................................................................................... 183

8.1.4.3. Ahlaki İlkeler ........................................................................................................................................... 185

8.1.4.3.1. Dürüstlük ............................................................................................................................................... 185

8.1.4.3.2. Çıkar Çatışmaları .................................................................................................................................. 185

8.1.4.3.3. Gizlilik .................................................................................................................................................. 186

8.1.4.3.4. Tarafsızlık ............................................................................................................................................. 186

8.1.4.4. Yetkinlik ................................................................................................................................................... 187

8.1.4.5. Açıklama .................................................................................................................................................. 188

8.1.4.5. Değerlerin Rapor Edilmesi ....................................................................................................................... 189

8.1.5. Mülkiyet Türleri .......................................................................................................................................... 190

8.1.5.1. Taşınmaz Mülkiyeti ................................................................................................................................. 190

8.1.5.2. Kişisel Mülkiyet ....................................................................................................................................... 196

8.1.5.3. Şirket ........................................................................................................................................................ 199

8.1.5.4. Finansal Haklar ........................................................................................................................................ 202

8.1.6. Uluslararası Değerleme Standartlarına Giriş .............................................................................................. 207

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 6
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

8.1.6.1. Pazarlar ..................................................................................................................................................... 208

8.1.6.2. Fiyat, Maliyet ve Değer ........................................................................................................................... 208

8.1.6.3. Değerin Pazar ve Pazar Dışı Esasları ....................................................................................................... 209

8.1.6.4. Değerleme Sonuçlarının İletilmesi ........................................................................................................... 210

8.1.7. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 1: Pazar Değeri Esaslı Değerleme ......................................... 211

8.1.7.1. Kapsam ..................................................................................................................................................... 212

8.1.7.2. Tanımlar ................................................................................................................................................... 212

8.1.7.3. Standardın Açıklanması ........................................................................................................................... 215

8.1.8. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 2: Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları ..................... 216

8.1.8.1. Kapsam ..................................................................................................................................................... 217

8.1.8.2. Tanımlar ................................................................................................................................................... 217

8.1.8.3. Standardın Açıklanması ........................................................................................................................... 219

8.1.9. Uluslararası Değerleme Standardı-Standart 3: Değerlemenin Raporlanması ............................................. 221

8.1.9.1. Kapsam ..................................................................................................................................................... 221

8.1.9.2. Tanımlar ................................................................................................................................................... 222

8.1.9.3. Standardın Açıklanması ........................................................................................................................... 224

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 7
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

1. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR

Gayrimenkul (taşınmaz mülk), fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar
tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya
altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen, dokunulabilen maddi bir ‘şey’dir. Devletlerin
yerel yasaları, gayrimenkulü, kişisel mülkten ayıran esaslar koymuşlardır. Örneğin, ülkemizde
4721 sayılı Medeni Kanun’un 704ncü maddesine göre arsa-araziler, tapu kütüğünde ayrı
sayfaya kaydedilen bağımsız bölüm ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız
bölümler gayrimenkul konusuna girmektedir. Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu
ise gayrimenkul tanımını daha geniş ele alarak, 269ncu maddesinde gayrimenkullerin
mütemmim cüzüleri ve teferruatı; tesisat ve makinalar; gemiler ve diğer taşıtlar ile gayrimaddi
hakları gayrimenkul sınıflandırmasına dahil etmiştir.

Değerleme ise bir değer düşüncesi geliştirme faaliyeti veya süreci olup, bunu gerçekleştirecek
olan uzmanlardan yapacakları değerlemelerde bağımsız ve tarafsız bir şekilde piyasa ve çevre
koşullarını analiz ederek, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları
çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamaları beklenmektedir. Bu kapsamda, Seri: VIII,
No: 35 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve
Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğin 3ncü maddesi
gayrimenkul değerleme, gayrimenkul değerleme şirketi ve değerleme uzmanı tanımlamalarını
getirmiştir. İlgili maddeye göre,

• Gayrimenkul Değerleme, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir
gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız
ve tarafsız olarak takdirini;

• Gayrimenkul Değerleme Şirketi, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir
gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız
ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre
koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları
çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 8
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESESLARI

uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda
gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini;

• Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam
zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam
edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Sermaye
Piyasası Kurulu’nun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık
üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve
kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri; Sorumlu
Değerleme Uzmanı ise, şirketin ödenmiş sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi
olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı
sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme
çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme
raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını ifade
etmektedir.

Aşağıda gayrimenkul değerlemesine yönelik olarak bazı temel kavramlara ve tanımlamalara
yer verilmeye çalışılmıştır. İlgili unsurlara ilişkin detay bilgi çalışmanın 8nci Bölümü’nde
ayrıca ele alınmaktadır.

1.1. MÜLK VE MÜLKİYET HAKKI

Mülkiyet, sahiplikle ilgili tüm menfaatler, haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır.
Mülk, sahibine bu sahiplikten dolayı belirli bir menfaat edinme imkanı veren sahiplik
hakkından oluşur. Fiziksel bir varlık olan gayrimenkul ve hukuki bir kavram olan mülkiyet
arasında bir ayrım yapmak için mülkiyet hakkı terimi kullanılır.

Taşınmaz Mülkiyeti, bir taşınmaz mala sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve
gelirleri kapsar. Taşınmaz mülkiyeti üzerindeki menfaat ve gelir hakkının bir delili olarak
fiziksel olarak taşınmazın dışında bir tapu ile kanıtlanmalıdır. Taşınmaz mülkiyeti, fiziksel
olmayan bir kavramdır.

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 9