foncier et immobilier a oran. legislations et strategies d'acteurs.

381 Pages·2014·10.88 MB·French

République Algérienne Démocratique et Populaire
Ministère de l‘Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique
Université des Sciences et de la Technologie d‘Oran Mohamed BOUDIAF

FACULTE D‘ARCHITECTURE, DE GENIE CIVIL ET D‘HYDRAULIQUE
DEPARTEMENT D‘ARCHITECTURE

THESE EN VUE DE L‘OBTENTION DU DIPLOME DE DOCTORAT ES-SCIENCES
SPECIALITE : ARCHITECTURE
OPTION : URBANISME

Présentée par
Najet Mouaziz-Bouchentouf

FONCIER ET IMMOBILIER A ORAN.
LEGISLATIONS ET STRATEGIES D’ACTEURS.

Soutenue publiquement le mercredi 26 novembre 2014 à 15h devant le jury composé de :

Président Mr RAHAL Driss Jaoued Professeur USTO.

Rapporteur Mme ANOUCHE Karima Maître de Conférences A. USTO.

Examinateur Mr HIMOURI Slimane Professeur Université Abdelhamid
Ibn Badis de Mostaganem.

Examinateur Mr MADANI Mohammed Maître de Conférences A. USTO.

Examinateur Mr HADEID Mohammed Maître de Conférences A.
Université d‘Oran.

Examinateur Mr TRACHE Sidi Mohammed Maître de Conférences A.
Université d‘Oran.

Invité Mr BRAHIMI Kouider Professeur USTO.

(2014)
0
A papa (1936-2010)

1
RESUME : Foncier et immobilier à Oran. Législations et stratégies d’acteurs.

Cette thèse s‘interroge sur les rapports qu‘entretiennent les différents acteurs de la
société avec le foncier et de son corolaire l‘immobilier. Elle est le fruit de vingt ans de
recherches sur ce domaine. L‘Algérie pays majoritairement agraire et rural jusqu‘à la veille de
la colonisation et qui continue à l‘être au lendemain de l‘indépendance va s‘urbaniser à un
rythme effréné. Aux profondes transformations de la société précoloniale qui a vu la
désagrégation des tribus et des grandes familles et l‘émiettement des grande propriétés par
l‘émergence de la propriété individuelle, va succéder à l‘indépendance un bouleversement des
rapports au sol par les différentes mesures à caractère socialiste consistant à limiter la
propriété, puis à la reconnaitre par la constitution de 1989. Entre l‘Etat, les propriétaires, les
bénéficiaires, les habitants et les pouvoirs locaux vont se tisser des relations conflictuelles,
chacun usant de stratégies particulières pour arriver à ses fins, tantôt en appliquant la
législation, tantôt en l‘instrumentalisant. Cette situation atteint son paroxysme dans la
dynamique urbaine particulière de l‘irrégularité foncière pour laquelle les habitants déploient
des compétences et des aptitudes à revendiquer et à défendre leur droit à la ville.

Mots-clés : irrégularité foncière, réserves foncières communales, acteurs, législation
foncière, compétences et mobilisation des habitants, cession des biens de l‘état, propriété,
comité de quartiers, Oran, Algérie, gouvernance.

2
.خهػبفنا دبٓجنا دبٍجٍراشزسلاأ دبؼٌششزنا .ٌاشْٔ داسبقػ :زجًٕنا
ْٕ .داسبقؼنا ٍي خٍؼٍجطنا ّزجٍزَٔ ضسلأا غي غًزجًنا ًف خهػبفنا دبٓجنا فهزخي ٍٍث دبقلاؼنا ًف شحجر خحٔشطلأا ِزْ
لأ ،سبًؼزسلاا خٍشػ ىزح ًفٌشنأ ًػاسزنا غثبطنا بٍٓهػ تهغٌ ذهث ًْ شئازجنا .لبجًنا ازْ ًف شحجنا ٍي بيبػ 02 حشًص
ًزنأ سبًؼزسلاا مجق بي غًزجًنا ًف خقًٍػ داشٍٍغر ساذحإ ىنإ .خؼٌشس حشٍرٕث للاقزسلاا ةبقػأ شضحزنا فٕسٔ لازر
للاقزسلاا حسٕص شٌسبقر حجُر فٕسٔ ،خصبخنا خٍكهًنا سٕٓظ ًف حشٍجكنا دبٍكهًنا ذزفرٔ مئبجقنأ حشٍجكنا شسلأا ككفر دذٓش
ٍٍث .9191 وبػ سٕزسد ىهػ فشؼزنا ىص ٍئ خٍكهًنا ٍي ذحهن ًكاشزشلاا غثبطنا شٍثاذزنا فهزخي مجق ٍي غقإنا ضسأ ىهػ
حدذحي دبٍجٍراشزسا واذخزسبث مك ،عاشص دبقلاػ ءبُث ًف خٍهحًنا دبطهسنأ ٌبكسنأ ٌٍذٍفزسًنأ ةبحصأٔ ،خنٔذنا
ًضاسلأا وبظزَا وذػ دبٍيبٌُد ًف ّرٔسر كنر غهث ذقٔ .عسززنا ًف بَبٍحأٔ ،ٌَٕبقنا قٍجطر قٌشط ٍػ بيإ ،ّضاشغأ قٍقحزن
. .خٌُذًنا ًف ىٓقح ٍػ عبفذنأ بٓث خجنبطًهن داسذقنأ داسبًٓنا ششَ يزنا ٌبكسهن خجسُنبث خصبخ خٌشضحنا قطبًُنا ًف

داسبًٓنأ ،ضسلأا دبؼٌششزنأ ،خهػبفنا فاشطلأأ ،خٍػبًجنا ًضاسلأا ًطبٍزحأ ،خٍيبظُنا شٍغ ضسلأا :دبًهك
.ىكحنأ ،شئازجنا ،ٌاشْٔ ،ًحنا خُجن ،خٍكهًنأ ،خنٔذهن خكٕهًي لٕصأ غٍثٔ خئجؼر ًٍٍٍقًنأ

Abstract: Land and property in Oran. Legislations and strategies of actors.

This thesis examines the relationships between the different actors of society with the
land and its corollary property. It is the fruit of twenty years of research on this area. Algeria
is predominantly agrarian and rural country until the eve of colonization and continues to be
the aftermath of independence will be urbanized at a rapid pace. To profound changes in pre-
colonial society that saw the disintegration of large families and tribes and the fragmentation
of large properties in the emergence of private property, will succeed independence upheaval
reports on the ground by the various measures socialist character of limiting the property and
then to recognize the 1989 constitution. Between the state, owners, beneficiaries, residents
and local authorities will build relationships conflict, each using specific strategies to achieve
his ends, either by applying the law, sometimes in the instrumentalizing. This culminated in
the dynamics of the particular urban land irregularity for which the inhabitants deploy skills
and abilities to claim and defend their right to the city.

Keywords: irregular land, communal land reserves, actors, land legislation, skills and
mobilizing residents, sale of state assets, property, neighborhood committee, Oran, Algeria,
governance.

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REMERCIEMENTS

Toute ma reconnaissance s‘adresse en premier lieu au Professeur Brahimi Kouider qui a
accepté de diriger ce travail, qui m‘a encouragée et qui n‘a jamais douté des mes capacités à
arriver jusqu‘au bout.

Je remercie également Dr Belguidoum Said (IREMMAM) qui a codirigé ce travail pour ses
précieux conseils.

Mes remerciements vont également au Professeur Pierre Signoles qui m‘a reçue pour mon
premier stage à l‘EMAM à Tours en 2007 et qui n‘a jamais ménagé son temps pour
m‘orienter. Nos discussions et ses remarques notamment lors des journées doctorales à Oran
(avril 2009) ont été très fructueuses.

Je n‘omettrai pas de citer le Professeur Souiah Sid-Ahmed qui m‘a accordé de son précieux
temps malgré un emploi du temps toujours très chargé.

Je remercie professeure Bekkouche Ammara d‘avoir eu l‘amabilité de présider ce jury, Mr
Hadeied et Mr Trache qui me font l‘honneur de participer à ce jury.

Je tiens vivement à remercier Professeur Rahal Driss Jaoued, Professeur Himouri Slimane, Dr
Madani Mohammed et Dr Anouche Karima, d‘avoir eu l‘amabilité de participer à ce jury.
Qu‘ils trouvent ici l‘expression de ma profonde reconnaissance.
Je remercie mes collègues du département d‘architecture Hakima, Fadéla, Abdellah, Fafa et
Kamel pour leur continuel encouragement.

Un travail de thèse qui ne dure pas moins de 6 années ne peut s‘accomplir sans aide.
Nombreuses sont les personnes qui ont donné de leurs temps et de leurs énergies et cela sans
aucune contrepartie.

Je commencerai par messieurs les directeurs de l‘urbanisme et de la construction, du cadastre
et des domaines d‘Oran qui m‘ont reçue et qui m‘ont accordé des entretiens.

Les différentes APC et leurs présidents. Ma conversation avec Mr Benkada Sadek, ancien
maire d‘Oran sur la gouvernance a beaucoup éclairé cette recherche. Le maire de Sidi Chami
Mr Kacha Said qui m‘a ouvert les portes de l‘APC et qui a permis que je puisse discuter avec
tout le personnel technique. Mr Bouhedda Hamid responsable technique du secteur urbain
d‘Es-Seddikia, et enfin Mr Zouainia Réda de l‘APC de Bir El Djir.

La subdivision des domaines d‘Es-Sénia m‘a été accessible grâce à Mme Bahloul Houria et à
sa fille wafaa, la direction des domaines d‘Oran grâce à Mr Derriche et à Amine, la DUC
d‘Oran grâce à Latifa, Safia, Nadia, Mohammed et Karim. Il y a aussi Mr Abdellaoui de la
subdivision d‘urbanisme d‘Es-Sénia avec qui j‘ai beaucoup discuté de la loi 08-15 sur la mise
en conformité des constructions.

Le peu de personnes que j‘ai pu approcher à l‘agence foncière d‘Oran qui ont bravé les
interdits.
4
Mr Lehiani de l‘ANIREF, Mr Saddok propriétaire à Belgaid et Mr Bouziane chef de bureau
du foncier de l‘APC d‘Es-Sénia qui m‘ont beaucoup éclairée sur certaines situations foncières
à Oran à travers non entretiens.

Les habitants des quartiers de El Moustakbal 3, de Ain El Beida, de "Chteibo" (Nedjma) qui
ont accepté de se livrer au jeu des question-réponses, et qui ont en même temps livré un peu
de leurs vies.

Les membres de la coordination de l‘UNAC de Bir El Djir et les habitants des îlots 11 et 20
et de la cité El Wiam particulièrement Mr Gueddih et Mr Lazreg, ainsi que l‘association
ONZA d‘El-Ançor et son président Mr El Ansri qui se démènent au quotidien pour leur droit
à la ville et à la vie et qui sont fiers d‘exhiber leurs parcours de combattants pour leur
reconnaissance en tant qu‘habitant à part entière.

Mme Mansouri de la direction de l‘environnement d‘Oran, nos entretiens m‘ont révélé la
réalité sur l‘environnement à Oran et particulièrement le cas El Ançor. C‘est aussi grâce aux
articles percutants et virulents de Salah C. du Quotidien d‘Oran sur l‘ilot 11 et 20, et à nos
discussions que ce travail a pu voir le jour.

Enfin tout l‘aimable personnel du centre de documentation du CRASC, du CDES, du
département d‘architecture et de l‘IGAT.

Je finirai par ma famille, Fodil, Lynda et Nassim-Ali, ils ont supporté mes sautes d‘humeurs,
mes déprimes, mes absences, et mes longues journées et soirées assise à mon bureau en face
de mon ordinateur.

A toutes ces personnes un grand merci !

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LISTE DES SIGLES ET ABRÉVIATIONS DIVERSES UTILISES.

AADL Agence d‘amélioration et de développement du logement.
ACL Agglomération chef lieu.
AEP Alimentation en eau potable.
ALN Armée de libération nationale.
ALGERFU Agence locale de gestion et de régulation foncière urbaine.
ANIREF Agence nationale d‘intermédiation et de régulation foncière.
APC Assemblée populaire communale.
APW Assemblée populaire de Wilaya.
AS Agglomération secondaire.
CALPIREF Comité d‘assistance à la localisation et à la promotion des investissements et de
la régulation du foncier.
CEM Collège d‘enseignement moyen.
CES Coefficient d‘emprise au sol.
CNEP Caisse nationale de l‘épargne et du logement.
COS Coefficient d‘occupation au sol.
CSP Catégorie socioprofessionnelle.
DLEP Direction des logements et des équipements publics.
DPAT Direction de la programmation et de l‘aménagement du territoire
DRAL Direction de la règlementation et de l‘animation locale.
DUC Direction de l‘urbanisme et de la construction.
FIS Front islamique du salut.
FLN Front de libération nationale.
FONAL Fond national du logement.
GHI Groupement d‘habitat individuel.
LOF Loi d‘orientation foncière.
LPA Logement promotionnel aidé.
LSP Logement socio-participatif.
MARA Ministère de l‘agriculture et de la révolution agraire.
MUCH Ministère de l‘urbanisme de la construction et de l‘habitat.
RFC Réserves foncières communales.
RGPH Recensement général de l‘habitat et de la population.
ONS Office national des statistiques.
OPGI Office de promotion et de gestion immobilière.
PCD Plan communal de développement.
PDAU Plan directeur d‘aménagement et d‘urbanisme.
PMU Plan de modernisation urbaine.
PSD Plan sectoriel de développement.
POS Plan d‘occupation des sols.
PUD Plan d‘urbanisme directeur.
PUP Périmètre d‘urbanisation provisoire.
RA Révolution agraire.
RFC Réserves foncière communales.
SAU Surface Agricole Utile.
SEOR Société des eaux d‘Oran.
SMNG Salaire minimum national garanti.
UNAC Union Nationale des Associations et Comités.
UNFA Union Nationale des Femmes Algériennes.
UNPA Union Nationale des Paysans Algériens.
URBOR Urbanisme d‘Oran.
UNPMA Union Nationale de la Promotion du Mouvement Associatif.
URSA urbanisme de Saida.
VRD voirie et réseaux divers.
ZA zone d‘activités.
ZHUN zone d‘habitat urbaine nouvelle.
ZI zone industrielle.

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TABLE DES MATIERES

REMERCIEMENTS…………………………………………………………………………4
LISTE DES SIGLES ET ABRÉVIATIONS DIVERSES UTILISES……………………6
INTRODUCTION GENERALE…………………………………………………………...11
PREMIÈRE PARTIE : LES HERITAGES : ANALYSE DES STRUCTURES ET
POLITIQUES FONCIERES ET IMMOBILIERES EN ALGERIE…………………….31
CHAPITRE I : PROPRIETE PRIVEE EN ALGERIE, DE SA LENTE
INSTAURATION A SA LIMITATION AU LENDEMAIN DE
L’INDEPENDANCE.........................................................................................................33

A- DU PRECOLONIAL AU COLONIAL : PETITE HISTOIRE DE LA PROPRIETE
PRIVEE……………………………………………………………………………………….34
1- Le régime foncier précolonial……………………………………………………….35
2- La colonisation foncière…………………………………………………………......39
a- Le début de la dépossession :…………………………………………………………40
b- Les lois foncières de la dépossession…………………………………………………41

3- La ville coloniale……………………………………………………………………..47
a- La population urbaine musulmane en perpétuelle croissance………………………...47
b- La ville : un espace ségrégué et ségrégatif……………………………………………48

B- LA LIMITATION DE LA PROPRIETE PRIVEE : LE PROCESSUS S‘INVERSE.........52
1- Options de l’Algérie indépendante versus héritage de la colonisation…………...53
a- La propriété…………………………………………………………………………...53
b- l‘autogestion : le corollaire de la vacance………………………………………….....57

2- Les biens-vacants : la substitution et la réappropriation…………………………59
a- La législation………………………………………………………………………….59
b- Les retombées socio-spatiales………………………………………………………...61

CHAPITRE II : LA MAITRISE DU FONCIER COMME IMPERATIF AU
DEVELOPPEMENT SOCIALISTE »……………………………………………………65

A- COLLECTIVISATION DU FONCIER AGRICOLE ET MUNICIPALISATION DU
FONCIER
URBAIN……………………………………………………………………………………...67

1- La révolution agraire : la terre à ceux qui la travaillent………………………….68
a- La propriété foncière non coloniale à l‘indépendance………………………………..69
b- Contenu du dispositif juridique de la Révolution agraire…………………………….70
c- Deux critères pour la nationalisation : l‘absentéisme et la concentration foncière…..73
d- Difficultés d‘application, contournement, réactions des propriétaires, ambigüités de
l‘Etat…………………………………………………………………………………..75
2- Les réserves foncières communales RFC : un logement pour chaque famille…..77
7
a- Contenu et objectifs des RFC…………………………………………………………79
b- la mise en œuvre des RFC…………………………………………………………….84
c- Résultats et tentative de bilan…………………………………………………………85

B- CESSION DES TERRAINS A ORAN AU PROFIT DES PARTICULIERS :
RESULTATS ET ANALYSE………………………………………………………………..88
1- La cession de la wilaya des terrains à bâtir : une clientèle privilégiée…………...89
2- Cession des terrains par l’APC d’Oran : servir les couches moyennes………….95
a- Les lots individuels……………………………………………………………………96
b- Les coopératives immobilières………………………………………………………100
c- Les
lotissements………………………………………………………………………….108

CHAPITRE III : LIBERALISME, GOUVERNANCE ET DEVELOPPEMENT
DURABLE………………………………………………………………………………….111

A- LE LIBERALISME PROGRESSIF : DE LA REFORME URBAINE A LA
RECONNAISSANCE DE LA PROPRIETE PRIVEE……………………………...............113
1- Cession des biens de l’Etat : la réforme urbaine ou le déblocage de l’ascension
sociale……………………………………………………………………………….114
a- Contenu du dispositif………………………………………………………………..115
b- Les retombées socio-spatiales………………………………………………………118

2- La constitution de 1989 et la loi d’orientation foncière : la fin du monopole de
l’APC………………………………………………………………………………..123
a- Le libéralisme du marché foncier………………………………………………..107
b- Les trois âges de l‘agence foncière……………………………………………...111

B- LE TOURNANT DES ANNEES 2000 : LES NOUVEAUX PARADIGMES DE LA
GOUVERNANCE ET DU DEVELOPPEMENT DURABLE……………………………..136
1- Gouvernance foncière: mythe ou réalité ?........................................................137
a- Quelques aspects de la gouvernance et de la concertation…………………..139
b- Propriété foncière et POS de Belgaid : la difficile concertation……………143

2- Durabilité ou foncier : faut-il faire un choix ?………………………………152
a- Développement durable : mise à niveau réglementaire…………………………154
b- El Ançor et le parc des grands-vents : discours et réalités du développement
durable…………………………………………………………………………...157

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE…………………………………………..164
DEUXIEME PARTIE : IRREGULARITE FONCIERE, TRAITEMENT ET
MOBILISATION DES HABITANTS DE NEDJMA, BIR EL DJIR ET AIN EL BEIDA
(PERIPHERIE
D’ORAN)…………………………………………………………………………………...166
8
CHAPITRE IV : IRREGULARITE FONCIERE : POSITIONNEMENT ET
« TRAITEMENT » D’UNE DYNAMQIUE URBAINE PARTICULIERE……………168
A- LA DELICATE CONSTRUCTION D‘UNE CATEGORIE D‘ANALYSE :
L‘IRREGULARITE
FONCIERE………………………………………………….................................................170
1- Les périphéries des villes du sud : définir pour mieux distinguer………………171
a- Le clandestin au Maroc……………………………………………………………...173
b- L‘urbanisation illégale du Caire……………………………………………………..174
c- Nouakchott entre informel et rationnel……………………………………………...176
d- L‘habitat spontané périurbain en Tunisie……………………………………………178
e- L‘urbanisation spontanée ou « la stratégie gagnante » des mal-lotis au Sénégal…...179
2- L’irrégularité foncière : entre légalité et légitimité………………………………181
a- Acte I de l‘irrégularité : la cession de l‘agence foncière ou de l‘APC………………188
b- Acte II de l‘irrégularité : la construction du logement……………………………....190
c- Acte III de l‘irrégularité : les mutations des terrains et des logements……………...194

B- LE « TRAITEMENT » DE L‘IRREGULARITE FONCIERE A POSTERIORI A
TRAVERS LA NON-CONFORMITE DES CONSTRUCTIONS…………………………196
1- De la prise en charge des constructions illicites aux règles de leur mise en
conformité : diversité des notions pour une même finalité……………………...197
2- Mise en œuvre : l’APC, la commission de Daïra et les contrevenants, un système
d’acteurs complexe…………………………………………………………………201

CHAPITRE V : PARTICIPATION CITADINE, MOBILISATION ET
COMPETENCES : NOTIONS ET CONCEPTS………………………………………..212
A- L‘APPROCHE DE L‘URBAIN PAR LA MOBILISATION DES CITADINS….........214
1- Réalités de la mobilisation citadine au Maroc et en Tunisie…………………….215
a- Le contexte tunisien : une participation mi-figue mi-raisin………………………...215
b- Le contexte marocain : la particularité maghrébine…………………………………217
2- Le contexte algérien : qu’en est-il après octobre 1988 ? ………………………...220
a- La cité Améziane : un exemple exceptionnel de réussite de coopération entre habitants
et pouvoirs publics…………………………………………………………………..222
b- Les autres opérations aux antipodes de l‘expérience « Boudraâ-Salah »…………224
B- LA PRODUCTION DES QUARTIERS : NEDJMA, MOUSTAKBAL 3 ET AIN EL
BEIDA………………………………………………………………………………………235
1- Production et évolution des quartiers……………………………………………..236
a- Nedjma : l‘illégal qui devient irrégulier……………………………………………..237
b- El Moustakbal 3 : l‘agence foncière, le FONAL et l‘OPGI, trois opérations à l‘origine
du quartier…………………………………………………………………………...243
9