Facility Management: Strategisches Immobilienmanagement in der Praxis

173 Pages·1998·18.5 MB·German

by  Hans-Dieter Lochmann (auth.)

Lochmann/Kollgen (Hrsg.)· Facility Management
Hans-Dieter LochmannlRainer Kollgen (Hrsg.)
Facility
Management
Strategisches Immobilienmanagement
in der Praxis
GABLER
Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einheitsaufnahme
Facility-Management: strategisches
Immobilienmanagement in der Praxis
Hans-Dieter Lochmann; Rainer Kollgen (Hrsg.).
Wiesbaden : Gabler, 1998
1. Auflage 1998
Nachdruck 2000
Aile Rechte vorbehalten
© Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden 1998
Softcover reprint of the hardcover 1s t edition 1998
Lektorat: Ulrike M. Vetter
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Satz: FROMM MediaDesign GmbH, Selters/Ts.
ISBN-13: 978-3-322-84677-8 e-ISBN-13: 978-3-322-84676-1
001: 10.1007/978-3-322-84676-1
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Vorwort
Die westlichen Industriegesellschaften machen den Sprung von der Industrie-zur
Dienstleistungs-und Informationsgesellschaft. Das laBt sich leicht an der zuneh
menden Zahl von angebotenen Dienstleistungen im privaten und beruflichen
Bereich feststellen. DaB Flying Pizzas und Facility Management zu den Services
gehOren, die langfristig Substanz haben, hat sich inzwischen bewiesen. Sie sind
das Ergebnis von rechnerischem Kalkiil und der Frage: Kann uns jemand den
erforderlichen Service Level und die notwendige QualiUit leisten?
Wie alle Markte unterlaufen auch die Immobilienmarkte Phasen unterschiedlicher
Nachfrage- und Angebotssituationen. Zusatzlich verandern sie sich durch neue
Anforderungen, die Investoren und Nutzer gleichermaBen an sie stellen und die
auf diese Weise neue MaBstabe setzen.
Eine geringe Inflation und erhOhte Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung
disziplinieren Entwickler und ImmobilieneigentOmer gleichermaBen. Die Immo
bilienmarkte verandern sich von einer Spekulation auf Inflationsgewinne hin zu
einer Industrie mit mehr Professionalitat, Transparenz und hOheren Anforderun
gen an die Eigenkapitalrendite.
In Zukunft wird die Immobilienbranche Wertsteigerungen aus der Verbesserung
des laufenden, operativen Ergebnisses erzielen. Diese neue Fokussierung auf
bessere Bewirtschaftungsergebnisse wird den Trend weiter fOrdern, daB die
Dienstleistungspalette erfolgreicher Immobiliengesellschaften konzentriert und
ausgedehnt wird. Die Dynamiken der Konkurrenz werden die Immobilienbranche
nicht mehr verschonen.
Komplexere Aufgabenstellungen erfordern ein qualifiziertes und ganzheitliches
Management. Ein Management, das die Effizienz steigert und gleichzeitig zur
Kostenreduzierung beitragt: das Facility Management fUr Immobilien.
Ohne Zweifel ist Facility Management ein wichtiger Baustein in Unternehmun
gen, in denen die Immobilie nicht zum Kerngeschaft gehOrt. Weil dies fUr die
Mehrzahl der deutschen Unternehmen zutrifft, bin ich vom langsamen, aber
konstanten Wachstum eines professionellen Facility Management in Deutschland
fest iiberzeugt.
Michael von Zitzewitz
7
Was will dieses Buch?
Facility Management hat in den letzten Jahren weltweit standig an Bedeutung
gewonnen, wurde aber von der deutschen Wirtschaftsoffentliehkeit auf wunder
same Weise nahezu fibersehen. Uber die Ursachen zu spekulieren ware zweifellos
interessant, doch das will dieses Buch nieht.
Dieses Buch mochte in komprimierter Form einen Uberblick fiber die wichtigsten
Themengebiete und die brennendsten Fragen des Facility Management geben. Es
schlagt dabei einen Bogen von Problemen der Definition fiber die Standortbestim
mung und wichtige Praxisfragen bis hin zu Spekulationen fiber die Zukunft des
FM.
Durch einen derart weit gefaBten Ansatz wendet es sich an den gestandenen
FM-Spezialisten ebenso wie an den Wirtschaftsstudenten, es spricht den Praktiker
genauso an wie den an FM-Prozessen interessierten Planer.
Ebenso weit gefaBt wie der Ansatz ist der Erfahrungshintergrund derjenigen, die
zu diesem Buch beigetragen haben. Es sind Autoren aus den USA, GroBbritannien
und Deutschland. Der praxisgepriifte Gebaudebewirtschafter mit seinem 40jiihri
gen Erfahrungshintergrund in einem deutschen GroBunternehmen ist genauso
vertreten wie der Management-Theoretiker einer weltweit operierenden Consul
tingfirma.
DaB Erfahrungsberichte und Praxisdarstellungen hier zu einem groBen Teil ame
rikanische und britische Facility-Management-Geschichte zitieren, ist allein dem
Entwicklungsstand der FM- Branche in Deutschland zuzuschreiben. Der mogliche
Vorteil einer Orientierung an den Erfahrungen anderer Lander liegt aber auf der
Hand: Mogliche zukfinftige Entwicklungen des FM hierzulande konnen so anti
zipiert, zumindest aber in ihrer potentiellen Reichweite erkannt werden.
Die Herausgeber mochten sich an dieser Stelle besonders bei Donald V. Freiert,
Jr., Senior Vice-President Corporate Properties Banc One Corporation, Columbus,
Ohio, und bei Kent A. Wiegel, Senior Vice-President Washington Mutual, Seattle,
Washington, fUr ihre Mitarbeit und Unterstfitzung bei der Erstellung der Fallstu
dien zum Facility Management bei Banc One und Washington Mutual bedanken.
Dieses Buch erhebt keinen Anspruch auf Vollstandigkeit in der Bearbeitung eines
unerschOpflichen, sich standig weiter entwickelnden Themenkomplexes.
Es ist in erster Linie ein Reader, der informiert, fUr das Thema anwarmt, seine
wichtigsten Aspekte beschreibt und hoffentlich Lust auf die Praxis und Raum fUr
mehr eigene Ideen im Facility Management macht.
Rainer Kollgen
Hans-Dieter Lochmann
9
Inhalt
Vorwort ................................................................. 5
Was will dieses Buch? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Kapitell
Facility Management im Umfeld des modernen Managements . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Hans-Dieter Lochmann
1.1 Uberblick............................................................ 13
1.2 Facility Management und Kemkompetenzen 14
1.3 Facility Management und Shareholder Value 17
Kapite12
Was ist Facility Management? ............................................. 23
Frank Seifert
2.1 Herkunft und Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
2.2 Traditionelle Definitionen von Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.3 Ein neuer Ansatz zur Definition von Facility Management .................... 27
Kapitel3
Der Facility-Management-Lebenszyklus in einem Unternehmen ............... 31
Rainer Kollgen/Christopher H. Wolf
3.1 Produkt- und Untemehmens1ebenszyklus .................................. 31
3.2 Der Gebaudelebenszyklus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.3 Konsequenzen fUr die Facility-Management-Organisation .................... 36
3.4 Das IORC-Modell .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Kapitel4
Die Entwicklung des Facility-Management-Marktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
John D. Goldstein/Rainer Kollgen
4.1 Chancen fUr Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
4.2 Am Anfang war die US Air Force ........................................ 44
4.3 Der Beginn des Booms in den USA und GroBbritannien ...................... 45
4.4 Die ersten Management-Buyouts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
4.5 Ubemahmen und Beginn der Konzentration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
4.6 Der deutsche Facility-Management-Markt - der ewige Spatstarter?
Mogliche und realistische Entwicklungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Kapitel5
Kernkompetenzen, Outsourcing und Allianzenbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Rainer Kollgen
5.1 Konzentration auf Kemkompetenzen - die neue Arbeitstei1ung ................ 55
10 Inhalt
5.2 Die neuen Spielregeln in der arbeitsteiligen Wirtschaft ....................... 57
5.3 Wie Facility Management den Komplexitatsgrad reduzieren kann .............. 60
Kapite16
Kundenorientierung ...................................................... 65
John W Davis/William H. Knotts III/Edward R. Lyons
6.1 Fiihere Ansatze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
6.2 Modeme Methoden .................................................... 66
6.3 Kundenzufriedenheit................................................... 68
6.4 Entwicklung des Facility-Management-Anbieter-/Kundenverhaltnisses . . . . . . . . . . 69
Kapite17
Human Resources ........................................................ 73
John W Davis/William H. Knotts III/Edward R. Lyons
7.1 Veranderungen im Personalbereich ....................................... 73
7.2 Produktivitatsgewinn durch neue Prozesse ................................. 74
7.3 Fiihige Mitarbeiter finden ............................................... 76
7.4 Hilfreiche Fragen fUr den Arbeitgeber ........................... . . . . . . . . . . 77
Kapite18
Lieferantenmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
Mark Mundahl
8.1 Die Rolle des Facility Managers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
8.2 Auswahl extemer Lieferanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
8.3 Beziehungen mit Vorzugslieferanten ...................................... 81
8.4 Lieferantenstandards und Leistungsmessung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
8.5 Leistungsbezogene Vertrage ............................................. 83
8.6 Anzahl der Lieferanten ................................................. 85
Kapite19
Technologie .............................................................. 87
John W Davis/William H. Knotts III/Edward R. Lyons
9.1 Call-Center revolutionieren Facility Management ........................... 87
9.2 Intemet-Anwendungen im Facility Management ............................ 90
9.3 Electronic Imaging .................................................... 90
9.4 Bar Coding. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .. .. . . . . . . . . . . 91
9.5 Technologie-Training .................................................. 93
Kapitell0
Benchmarking ........................................................... 95
Rainer Kollgen
10.1 Alter Wein in neuen Schlauchen ......................................... 95
10.2 Schritte des Benchmarking ............................................. 98
10.3 Wichtige Benchmarking-Foren im Facility Management ..................... 100
Inhalt 11
Kapitel11
Controlling .............................................................. 103
Edward Wagoner
11.1 Berichtswesen....................................................... 103
11.2 Zero-Based Budgeting ................................................ 105
11.3 Berichterstattung, Controlling und Benchmarking .......................... 107
Kapitel12
Flachenmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 109
Patrick M. Dawson
12.1 EinfluB technologischer und organisatorischer Veriinderungen
auf Btirolandschaften ................................................. 109
12.2 Der Trend zur Reduzierung von Gebaudeflachen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
12.3 EinfluB der Technologie auf den Arbeitsraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 112
12.4 Optimierte Btiros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 113
12.5 Auswirkungen der Trends auf Gebaude und Flachen ........................ 114
12.6 Fallbeispiel Workstyle 2000 - die Losung der British Telecom. . . . . . . . . . . . . . .. 117
Kapitel13
Das Ausbildungsangebot fUr Facility Management in Deutschland ............. 119
Klaus Michael Ahrend
13.1 Uberblick........................................................... 119
13.2 Schulungsangebote von deutschen Hochschulen und Seminaranbie~ern . . . . . . . .. 119
13.3 Interne WeiterbildungsmaBnahmen ...................................... 124
13.4 Weiterbildung tiber das Internet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 125
13.5 Schulungsangebote im Ausland ......................................... 125
Kapitel14
Facility-Management-Selbstdiagnose ....................................... 127
Christopher H. Wolf
14.1 Der aktuelle Test: Ich und mein Facility Management ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 127
14.2 Auswertung des Fragebogens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 130
14.3 AbschlieBende Fragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 131
Kapitel15
Die Auswahl des richtigen Partners. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 133
Christopher H. Wolf
15.1 Vorbereitungen....................................................... 133
15.2 Dimensionen der Partnerauswahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 135
15.3 Auswahl des Partners, Vertragsverhandlungen ............................. 139
15.4 Die haufigsten Fehler ................................................. 141
12 Inhalt
Kapitel16
Fallbeispiel Bane One, Columbus, Ohio - managen Sie
Ihren Facility-Management-Partner ........................................ 143
Rainer Kollgen
16.1 Anpassung an Veranderungen - Banc One Immobilien-
und Facility Management .............................................. 143
16.2 Erste Schritte - Die Einrichtung der Customer-Service-Abteilung ............. 146
16.3 Die Auswahl der Facility-Management-Partner ............................ 147
16.4 Die Arbeit in der Praxis - gemeinsame Entwicklung der Ziele ................ 148
16.5 Aus den Erfahrungen lemen ............................................ 149
Kapitel17
Faeility-Management-Fallbeispiel Washington Mutual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 151
John D. Goldstein
17.1 Firmengeschichte..................................................... 151
17.2 Untemehmensimmobilien der Washington Mutual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 151
17.3 Die Entrscheidung zum Outsourcing ..................................... 152
17.4 Der AuswahlprozeB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 153
17.5 VertragsabschluB ..................................................... 154
17.6 Betriebliche Innovationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 155
17.7 Hauptempfehlungen................................................... 155
Kapitel18
Ausblick in die Zukunft 159
Rainer KoligenlChristopher H. Wolf
18.1 DieSzenario-Entwicklung ............................................. 159
18.2 Annahmen tiber das wirtschaftliche Umfeld Deutschland .................... 159
18.3 Szenario 1 - Facility Management satt ................................... 161
18.4 Szenario 2 - Erfolg auch ohne Facility Management ........................ 163
18.5 Szenario 3 - Kein Erfolg, kein Facility Management. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 165
18.6 Szenario 4 - Facility-Management-Boom in schlechten Zeiten . . . . . . . . . . . . . . .. 166
18.7 Die Bedeutung der Szenarien und die Aufgabe des Lesers . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 168
Anhang
Ausbildungsangebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 169
Benchmarking Code of Conduct . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 174
Literatur ................................................................. 176
Verzeichnis der Abbildungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 178
Die Autoren .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 181
13
1. Facility Management im Umfeld
des modernen Managements
Hans-Dieter Lochmann
In diesem Kapitel wird eine Standortbestimmung fur das heutige Fa
cility Management vorgenommen. FM wird in Beziehung zu verschie
denen modernen Management- und Wirtschaftstheorien gesetzt. Das
Kapitel vergleicht den Status von Facility Management in verschiede
nen fUhrenden Wirtschaftsnationen. Es endet mit der Entwicklung
einer FM-Strategie in fUnf Schritten.
1.1 Uberblick
Facility Management, Gebaudemanagement, Infrastrukturdienste, Hausverwal
tung, Standortverwaltung, Liegenschaftsmanagement, Corporate-Real-Estate
Management - jeder, der in einem Unternehmen arbeitet, wird zumindest einen
dieser Begriffe bereits gehOrt und sieh mit den jeweiligen Abteilungen und
Bereichen schon auseinandergesetzt haben. Ob es urn die Eimichtung eines neuen
Buros fUr einen neuen Kollegen, eine zu laute Klimaanlage, einen tropfenden
Wasserhahn in der Teekuche der Abteilung, eine durchgebrannte Sicherung, den
Aufzug oder die Brandmeldeanlage geht - in jedem Unternehmen sorgen uner
kannte "gute Geister" dafUr, daB die Infrastruktur fur das Erbringen der eigentli
chen Unternehmensleistung reibungslos funktioniert. Die zahllosen Dienstlei
stungen, die mit der Bereitstellung und Unterhaltung dieser betrieblichen Infra
struktur verbunden sind, werden haufig als selbstverstandlich angesehen oder gar
nicht bewuBt wahrgenommen. Erst wenn es bei den halbjahrliehen oder jahrlichen
Budgetrunden in den Unternehmen urn die Kostenseite geht, kommen die Berei
che und Abteilungen, die fUr die Bereitstellung dieser Services sorgen, wieder
starker ins BewuBtsein.
Facility Management stand bislang nieht im Mittelpunkt der Diskussion urn neue
Managementkonzepte. Zwar ist in den vergangenen Jahren der Begriff immer
haufiger in der Fachliteratur, auf Industriekonferenzen und innerhalb der Unter
nehmen aufgetaucht. Selbst demjenigen, der tagtaglich als interner oder externer
Kunde die Dienstleistungen nutzt, ist der Begriff mit Sicherheit weniger gelaufig
als traditionelle Begriffe wie Gebaudeverwaltung, Hausverwaltung oder wie auch
immer die entsprechenden Abteilungen bezeiehnet sind.
Eine effiziente Nutzung der Facilities, also der Immobilien und Liegenschaften
eines Unternehmens, hat im angloamerikanischen Raum in der Vergangenheit
deutlich an Interesse und auch an Bedeutung gewonnen. In Deutschland und im