Estudo do mercado imobiliário em Angola

67 Pages·2017·4.43 MB·Portuguese

ÍNDICE

PREFÁCIO (Palavras do Administrador Supervisor da SONANGOL E.P.)…..………………………………………3

1. RESUMO EXECUTIVO ................................................................................................................. 4

2. ÂMBITO E METODOLOGIA ......................................................................................................... 5

3. CONHECER O PAIS ANGOLA E A CIDADE LUANDA ....................................................................... 8
3.1. O País Angola .......................................................................................................................... 8
3.2. A Cidade Luanda .................................................................................................................... 10

4. CONTEXTO MACRO-ECONÓMICO E DEMOGRÁFICO ................................................................... 11
4.1. Enquadramento Internacional ................................................................................................ 11
4.2. Economia Nacional (Balanço 2016) ......................................................................................... 14
4.3. Enquadramento Socio-Demográfico ....................................................................................... 17
4.4. Actividade Económica e Perespectivas de Crescimento .......................................................... 19

5. ENQUADRAMENTO JURIDICO LEGAL (TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE) .......................................... 21
5.1. Enquadramento Jurídico – Constituição da República de Angola21
Lei de Terras (Lei 9/04, de 9 de Novembro), Regulamento Geral de Concessão de Terrenos
(Decreto nº 58/07, de 13 de Julho) .......................................................................................... 21
5.2. Regime jurídico de compra e venda de imoveis no domínio privado
(Art.º 410º e 874º do Cód. Civil) ............................................................................................. 25
5.3. Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (Lei 26/15, de 23 de Outubro) ............................... 26
5.4. Regime Fiscal e Tributação ..................................................................................................... 26

6. O MERCADO IMOBILIÁRIO EM LUANDA .................................................................................. 30
6.1. Enquadramento do mercado imobiliário em Luanda e respetivas condicionantes ................... 30

7. APRESENTAÇÃO ESTATÍSTICA E ANALÍTICA DOS SEGMENTOS .................................................. 32
7.1. Segmento - Escritórios ........................................................................................................................ 33
7.2. Segmento - Comercial ........................................................................................................................ 36
7.3. Segmento - Residencial ...................................................................................................................... 40
7.4. Segmento - Logístico .......................................................................................................................... 44
7.5. Segmento - Terrenos .......................................................................................................................... 47

8. ANÁLISE QUALITATIVA SWOT DOS 5 SEGMENTOS ................................................................. 49
8.1. Análise Resumo SWOT Qualitativo dos Segmentos na Óptica do Investidor ........................... 49

9. CONCLUSÕES ......................................................................................................................... 55

10. NOTAL FINAL - APRECIAÇÃO DE UM EXPERT EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................. 58

11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................................ 59
12. ANEXOS & AGRADECIMENTOS À EQUIPA ................................................................................ 61

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PREFÁCIO
PALAVRAS DO ADMINISTRADOR SUPERVISOR DA SONANGOL E.P.
A economia angolana vem sofrendo ajustes nos últimos anos, o que, implica uma actualização constante
dos valores praticados nos diferentes segmentos do mercado imobiliário.
A Sonangol E.P., como qualquer empresa com a sua dimensão e carteira de investimentos, tem
necessidade de reflectir no seu balanço financeiro valores de mercado actualizados dos seus activos,
incluindo os imobiliários. Nesse sentido, e de modo a termos uma referência credível, decidiu-se pela
elaboração deste estudo pela equipa da Sonip – Sonangol Imobiliária e Propriedades, Limitada (“Sonip”),
empresa cujo objecto social compreende a promoção, investimento e intermediação imobiliária, e gestão
do património da Sonangol E.P.
O estudo que aqui apresentamos, teve como principais objectivos:
• Efectuar-se uma recolha criteriosa e de qualidade de uma amostra mais abrangente possível do
mercado imobiliário em Luanda;
• Produzir-se informação com base em “standards” internacionais, de modo a atribuirmos
credibilidade ao trabalho;
• Aprimorar os conhecimentos, através de formação do quadro de trabalhadores da Sonip na área
de avaliação imobiliária.
Assim, como resultado deste estudo, construiu-se uma base de dados com mais de 500 activos
inventariados de acordo com os padrões de referência no mercado. Este trabalho foi elaborado
integralmente por colaboradores da Sonip. Os mesmos foram submetidos a acções de formação de modo
a capacitá-los para o efeito. Durante a elaboração do estudo, a Sonip recebeu o apoio de algumas áreas
da Sonangol E.P., sendo de salientar que a equipa que concebeu o trabalho foi constituída unicamente por
colaboradores da Sonangol, sem qualquer apoio de consultores.
O estudo reflecte a dedicação exclusiva dos colaboradores da Sonip e confirma, sem qualquer dúvida, que
a liderança da empresa, reconhece a qualidade dos quadros internos e aposta na sua valorização. No
final, o trabalho foi submetido à apreciação do Dr. Victor Reis, formado em Avaliação Imobiliária, para
uma revisão isenta sobre o estudo realizado e que teceu comentários gerais positivos ao documento
produzido.
O estudo é já resultado da aplicação efectiva dos valores da Sonangol, Transparência, Rigor, Excelência,
Compromisso e Rentabilidade. Os colaboradores da Sonangol deverão sentir-se orgulhosos do trabalho
produzido por esta equipa, que é prova de que havendo liderança, com objectivos claros e motivação, e
compromisso dos colaboradores, é possível produzir um trabalho com rigor e excelência, alinhado com
as melhores práticas dos mercados, nacional e internacional.
Sonangol. Somos Energia!

3
ENG.º

JOÃO DOS SANTOS

ADMINISTRADOR EXECUTIVO
DA SONANGOL E.P.
1. RESUMO EXECUTIVO
A SONIP – Sonangol Imobiliária e Propriedades, Lda., é uma empresa de direito Angolano, subsidiária da
Sonangol E.P, constituida em 2009, com sede em Luanda, Rua Rainha Ginga, nº 14, Ingombotas – Luanda e um
Capital Social de USD 100.000.000. Possui uma carteira de mais de 4.000 clientes (particulares e empresas) e
um portfólio de activos avaliados em USD 1.2 Mil Milhões de Dólares.
A empresa tem como como objecto social a materialização da política habitacional da Sonangol E.P, a
promoção, investimento, intermediação imobiliária e a gestão do património imobiliário do Grupo Sonangol.
O sector imobiliário tem sido um dos principais alvos de investimento em Angola, um país no qual a oferta e a
procura de produtos imobiliários continuam desencontradas e onde continuam ainda por preencher uma
grande parte das necessidades imobiliárias.
O presente Estudo de Mercado do Sector Imobiliário na Província de Luanda foi elaborado por profissionais do
sector e tem como objectivo apresentar a pesquisa resultante de um extenso levantamento feito em 2016/2017
sobre 500 imóveis, que foram cadastrados em base de dados (plataforma digital) e efectuada uma análise dos
dados dos sector imobiliário nos segmentos habitacional, logístico, comercial, escritórios e terrenos, na
província de Luanda. O mesmo, pretende ser útil quer na óptica dos investidores do sector, quer para uso de
outros agentes imobiliários, pesquisadores universitários, ou mesmo, para uso do cidadão comum com
particular interesse na procura ou oferta de imóveis e terrenos.
No seu desenvolvimento, efectua-se um retrato do contexto actual do País, sobretudo Luanda, e obtém-se um
importante instrumento de caracterização do perfil demográfico, macro e socioeconómico da população de
Luanda (PIB, Rendimento per capita, taxa de câmbio, taxa de crescimento, taxa de juro, inflação, entre outro
indicadores), efectua-se um mapeamento da legislação em vigor aplicável ao sector de âmbito legal e fiscal,
bem como os yields – índices de rentabilidade observados, a avaliação da qualidade e volume da oferta e
procura do mercado imobiliário na província de Luanda, com principal enfoque na procura e oferta por cada
um dos diferentes usos, sendo amostragem selecionada uma análise SWOT dos segmentos abrangidos.
Como fecho, apresentam-se as conclusões e recomendações com base na análise efectuada à amostra
selecionada, onde se apresentam os preços por m2, os yields – índices de rentabilidade, as tipologias e o
mapeamento por zonas da cidade para arrendamento, venda ou trespasse.
4
2. ÂMBITO E METODOLOGIA

2.1. Âmbito - Como âmbito, a delimitação de zonas para caracterização do mercado imobiliário da cidade
de Luanda, foi considerada a nova divisão política e administrativa da cidade, que altera significativamente
a disposição a que os agentes do sector anteriormente efectuavam estudos análogos, pelo que,
observamos as seguintes zonas nomeadamente*
1. Zona de Luanda;
2. Zona de Talatona;
3. Zona de Belas;
4. Zona de Viana;
5. Zona do Kilamba Kiaxi;
6. Zona do Cazenga;
7. Zona do Icolo e Bengo;
8. Zona do Cacuaco;
PLANO DIRECTOR GERAL METROPOLITANO DE LUANDA*19
* Sendo a mais revelante a elevação de Talatona à categoria de município e consequente a sua
dissociação do município de Belas;
Tendo em conta o número reduzido índice de demanda imobiliária e dos registos para pesquisa no
município da Quissama, este foi abrangido no presente estudo;

Na caracterização do mercado imobiliário de Luanda foram consideradas quatro zonas de análise: Baixa
da Cidade de Luanda (CBD), Cidade (restante munícipio da Cidade de Luanda), Luanda Sul (Talatona e
Benfica) e Outras zonas de relevância (Camama, Viana e Cacuaco).

Em termos de âmbito dos segmentos* estudados a abrangência foi centrada nos segmentos de
escritórios, comércio, habitacional, terrenos e logístico.

* Os Segmentos hotelaria-turismo e outros - Pela sua particularidade de rentabilização, não
foram alvo de análise do presente estudo.
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2.2. Metodologia - Em termos de metodologia utilizada para a recolha da informação, foi utilizado o
método directo dos dados do mercado, mediante o levantamento de natureza quantitativa atravéz de um
questionário (ficha de registo do imóvel). Após seleção da amostra estratificada (baixa, média e alta renda)
foram usados os métodos estatísticos e não estatísticos.
Para efeito de determinação do intervalo de amostragem, foi usada a seguinte formula:

Onde:
K= intervalo de amostragem
K= n /N
N= Numero total de imóveis do universo (Luanda)
n= Amostragem número de imóveis selecionados do universo

2.3- Procedimento - Após avaliação do âmbito e escolha dos métodos a utilizar, a primeira selecção da
amostra para a realização deste Estudo do Mercado Imobiliário foi primeiramente realizado um
levantamento no terreno de todos os projectos imobiliários existentes, (fontes - 80% de based research
(pesquisa), 20% levantamento no terreno in loco).

Para a realização do estudo, foi realizado um levantamento físico de todos os projectos imobiliários na
província de Luanda, incluindo as suas carcterísticas, mapeamento e imagens fotográficas tendo como
base as seguintes fontes de informação:
▪ Trabalho de campo;
▪ Contactos realizados por telefone e e-mail;
▪ Governo Provincial de Luanda (GPL);
▪ Research (web, Jornal de Angola);
▪ Consultores, Promotores Imobiliários;
▪ Mediadores e Agentes imobiliários;

Após avaliação do âmbito e escolha dos métodos a utilizar, foi realizado o seguinte procedimento:
 Levantamento físico e fotográfico de todos os projectos imobiliários existentes;
 Cadastro de toda informação recolhida numa ficha de registo do imóvel (preço, área, ano de
construção);
 Introdução de toda informação disponível na ficha de registo do imóvel numa base de dados
(Plataforma Digital com acesso restrito) mediante o mapeamento geográfico dos imóveis
(município, distrito, bairro e comuna);
 Cálculos dos preços por m2 por tipologia, zona e a média da Yield por cada segmento.

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É igualmente importante realçar a que, os valores aqui apresentados são um radiografia dos “asking
prices”, ou seja, preços ao qual, estão colocados no mercado imobiliário os activos disponíveis, que será
em alguns casos diferente do valor efectivo de transacção (compra, venda, arrendamento ou trespasse
dos imóveis/propriedades), devendo para tal calculando-seum factor desconto que se estima estar num
intervalo de 5%-25% (factor de conversão imobiliária que estimar a diferença entre o asking price e o
preço final de venda o qual o imóvel em proposta possa poderá ser transacionado). Em termos
estatísticos, registou-se um número total de mais de 500 imóveis, repartidos da seguinte forma pelos
diferentes segmentos:

BASE DE DADOS DE IMÓVEIS CADASTRADOS (%)
Comercial
11%
Escritórios
Comercial 14%
Escritórios
Terrenos
Terrenos 4%
Residencial
Logístico 66%
Logístico
Residencial
5%
Residencial
Logístico
Terrenos
Escritórios
Comercial
0 50 100 150 200 250 300 350 400
DISTRIBUIÇÃO DOS IMÓVEIS CADASTRADOS POR SEGMENTOS (UNIDADES)

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3. CONHECER O PAIS ANGOLA E A CIDADE LUANDA
3.1. O País Angola
A República de Angola está dividida em 18 províncias, é um país localizado na costa Ocidental do
continente Africano, limitado a norte e nordeste pela República Democrática do Congo, a sudeste pela
Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste pelo Oceano Atlântico.

▪ População (Cenco 2014) : 25.789.024 Hab.

▪ Capital: Luanda
▪ Língua Oficial: Português
▪ Área Total: 1.246.700 Km2

▪ PIB / Hab (2016): 51.700 Kwanza

▪ Moeda: Kwanza (AOA)

MAPA DE ANGOLA (FONTES: https://www.google.co.ao/maps/search/utip.gov.ao/pais E /IATA CODE ICAO) *22 e 33
8
Depois de anos de forte crescimento, a economia de Angola vive um período de instabilidade. o PIB do
País sofreu uma grande desaceleração em 2009, como resultado da crise econômica internacional, e
entrou em fase de estagnação a partir de 2014.
Segundo estimativas do Fundo Monetário Internacional (FMI), o PIB deve retomar o crescimento em 2017
com uma subida em ritmo leve de 1,3%.
Já o índice de desemprego manteve considerável estabilidade nos últimos dois anos, enquanto a inflação
começou a aumentar novamente em 2015, quando subiu para 10,28%, e acelerou para 34,7% em 2016.
De acordo com as previsões do FMI, esse indicador fechará 2017 em 27%, e será de 17,8% em 2018.

Angola é dona de uma beleza natural única e incomparável, o grande potêncial adormecido é o turismo,
bem como um enorme potencial mineiro, agrícola, onde as principais indústrias ainda são incipientes.
A Economia Angolana apresenta uma dependência acentuada no petróleo, que representou 97% das
exportações angolanas em 2015, desta forma, uma parcela diminuta recai para a exportação de
diamantes, madeira, peixe, produtos agrícolas e serviços. * 28
Em termos demográficos, com o Censo efectuado em Angola no início de 2014, confirmou-se Luanda
como principal polo demográfico, com 6,9 milhões de pessoas, correspondente a cerca de 27% da
população de Angola. * 22
9
3.2. A Cidade Luanda
Luanda é a capital de Angola apesar de ser a menor província de Angola, com 18.826 km² de área, é maior
cidade do País, onde a sua população ronda aproximadamente os 6.945.386 habitantes.

Luanda tem uma baía fabulosa, a continuação uma península a “denominada” Ilha de Luanda, que se
estende por mais de catorze quilómetros de praias, restaurantes, moradias de luxo, hotéis e habitações
tradicionais de pescadores. O centro da cidade está a sofrer transformações e arranha-céus muito
sofisticados contrastam com os musseques dos arredores da cidade, acredita-se que cerca de 50% da
população da capital vivem nas zonas suburbanas. Luanda é também a província de Angola mais
industrializada e com o maior crescimento económico, por ter sofrido poucos efeitos durante a guerra
civil e, por ter beneficiado do êxodo das populações a partir das suas áreas de origem.
Com a estabilidade económica e social dos últimos anos, Luanda tem contado com um muito elevado
número de investimentos em diferentes sectores de actividade.
Após a reforma administrativa de 2016, a província viu alargada a sua área, passando a contar com nove
Municípios:
1. Cacuaco
2. Belas
3. Cazenga
4. Ícolo e Bengo
5. Luanda
6. Quissama
7. Viana
8. Belas
9. Kilamba-Kiaxi
MAPA DA DIVISÃO ADMINISTRATIVA DA PROVÍNCIA DE LUANDA *33
10
Os anteriores municípios de Ingombota, Maianga, Rangel, Samba e Sambizanga, passaram a
constituir o novo Município de Luanda. (Vide Tabela º 1 em anexo).