escuela politécnica nacional facultad de ciencias administrativas

164 Pages·2011·4.01 MB·Portuguese

ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL

FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE EMPRESA QUE REALICE
ESTUDIOS DE MERCADO DE PRODUCTOS EN PROYECTOS
INMOBILIARIOS PARA CONSTRUCTORES E INVERSIONISTAS
EN LA CIUDAD DE QUITO

PROYECTO DE TITULACIÓN O TESIS DE GRADO PREVIO A LA OBTENCIÓN
DE TITULO DE ESPECIALISTA EN GESTIÓN DE PROYECTOS

MILTON GEOVANNY PAREDES PAREDES
[email protected]

Director: Ing. Edison Romero, Mba.
[email protected]

Quito, septiembre 2011
ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

ORDEN DE ENCUADERNACIÓN

De acuerdo con lo estipulado en el Art. 17 del instructivo para la Aplicación del
Reglamento del Sistema de Estudios, dictado por la Comisión de Docencia y
Bienestar Estudiantil el 9 de agosto del 2000, y una vez comprobado que se han
realizado las correcciones, modificaciones y mas sugerencias realizadas por los
miembros del Tribunal Examinador al informe del proyecto de titulación
presentado por MILTON GEOVANNY PAREDES PAREDES.

Se emite la presente orden de empastado, con fecha mes día de año.

Para constancia firman los miembros del Tribunal Examinador:

NOMBRE FUNCIÓN FIRMA
Ing. Edison Romero M. Director
Ing. Patricio Espín Z. Examinador
Ing. Eddy Orozco A. Examinador

_________________________
Ing. Geovanny D`Ambrossio
DECANO
DECLARACIÓN

Yo, Milton Geovanny Paredes Paredes, declaro bajo juramento que el trabajo aquí
descrito es de mi autoría; que no ha sido previamente presentada para ningún
grado o calificación profesional; y, que he consultado las referencias bibliográficas
que se incluyen en este documento.
La Escuela Politécnica Nacional puede hacer uso de los derechos
correspondientes a este trabajo, según lo establecido por la Ley de Propiedad
Intelectual, por su Reglamento y por la normatividad institucional vigente.

MILTON GEOVANNY PAREDES PAREDES
CERTIFICACIÓN

Certifico que el presente trabajo fue desarrollado por Milton Geovanny Paredes
Paredes, bajo mi supervisión.

Ing. Edison Romero, Mba.
DIRECTOR
AGRADECIMIENTOS

El agradecimiento imperecedero al Señor Ingeniero Edison Romero por su valiosa
colaboración, experiencia y paciente guía en la elaboración del presente
documento.
Al cuerpo docente de las carreras de Posgrado de la Escuela Politécnica Nacional
quienes aportan de manera significativa y con alta calidad al desarrollo de
proyectos y el cumplimiento de los sueños de los profesionales al querer ser cada
día mejores en sus metas académicas y profesionales.
A las autoridades y personal administrativo de la Escuela Politécnica Nacional
quienes son los gestores de la gran maquinaria educativa superior que fabrica los
sueños de los jóvenes emprendedores acompañándolos al logro de sus metas.
A la Escuela Politécnica Nacional por ser una Institución Superior de jerarquía en
el Ecuador que me ha cobijado en sus aulas alimentándome del conocimiento que
será bien valorado en el medio profesional, por haberme brindado la oportunidad
de ser un mejor profesional y ser humano.
Agradecimientos especiales a mis compañeros de posgrado por su vasta
experiencia y humanismo.
A Annabelle Moncayo, Christian Paredes, Gabriela Valdivieso, Colin Doran
Marcelo Carvajal y su equipo, Rafael Amores y Clyde Mujica por su apoyo y
colaboración constante a las ideas y procedimientos.
También el agradecimiento a la Cámara de la Construcción de Quito, el Colegio
de Arquitectos del Ecuador, la Cámara de Comercio de Quito, la Facultad de
Arquitectura de la Universidad Central del Ecuador y otras instituciones que han
colaborado directa o indirectamente en la consecución del presente trabajo.
DEDICATORIA

A Dios Padre como aliento y esencia de mi vida.
A Adriana, mi madre, mi luz de cada día y personificación del amor divino de Dios,
te adoro mi viejita linda.
A Luis Alberto, mi padre, mi incondicional ejemplo, apoyo y fuerza
A mi compañera de vida, mi esposa y confidente Annabelle, por tu amor,
comprensión y paciencia, este logro también es el tuyo, te amo.
A mi pequeña Antonella por brindarme tus juegos y sonrisas en los momentos
difíciles.
A mis hermanos Patricio, Myriam, Mónica y sus cónyuges por su amor, voz de
aliento y confianza depositada en mí.
A Guillermo, Annabelle y familia por su cariño y aceptación
A David, Alexis, Max, Gabriela y Christopher por perdonar la ausencia del tío en
estos tiempos
A Elián por haberme inspirado a lograr esta iniciativa.
Al nuevo ser que algún día vendrá…

Milton G.
ÍNDICE DE CONTENIDO

LISTA DE FIGURAS ……………………………...……………………………………… i
LISTA DE TABLAS ……………..…………….………..…..………………...………… iii
LISTA DE ANEXOS …………………………….……..…………………...…………… v
RESUMEN…………………………….……………….………………………………… vi
ABSTRACT…………………………….……………….…………………….....……… vii

1 INTRODUCCIÓN ................................................................................................. 1
1.1 ANTECEDENTES ................................................................................................ 2
1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA...............................................................6
1.2.1 LOS PROBLEMAS PUNTUALES .................................................................... 10
1.2.1.1 Los objetivos del estudio ........... .........................................................................10
1.2.1.2 Los objetivos de la propuesta...............................................................................11
2 MARCO TEÓRICO ............................................................................................ 12
2.1 SITUACIÓN DEL SISTEMA INMOBILIARIO EN QUITO ............................ 13
2.2 MODELO UTILIZADO ..................................................................................... 23
2.3 PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN................................................23
3 METODOLOGÍA ................................................................................................ 24
3.1 SELECCIÓN ....................................................................................................... 24
3.2 MARCO DE DESARROLLO...............................................................................24
3.2.1 ESTUDIO DE MERCADO ................................................................................. 25
3.2.1.1 Descripción del producto - servicio .................................................................... 25
3.2.1.2 Tabulación general al resultado de las encuestas.................................................26
3.2.1.3 La competencia - características...........................................................................38
3.2.1.3.1 Modelo de solicitud de proyecto ......................................................................... 38
3.2.2 EL POTENCIAL MERCADO PARA LA EMPRESA ....................................... 43
3.2.2.1 Muestra para la encuesta realizada...................................................................... 43
3.2.2.2 La demanda insatisfecha ..................................................................................... 43
3.2.3 ANALISIS FODA DE LA EMPRESA ............................................................... 45
3.2.3.1 Fortalezas ............................................................................................................ 45
3.2.3.2 Oportunidades ..................................................................................................... 45
3.2.3.3 Debilidades ......................................................................................................... 46
3.2.3.4 Amenazas ............................................................................................................ 46
3.2.3.5 Estrategia de ventas ............................................................................................. 47
3.2.4 ESTUDIO TÉCNICO .......................................................................................... 53
3.2.4.1 Localización del Proyecto (Empresa) ................................................................. 55
3.2.4.2 Dimensionamiento .............................................................................................. 59
3.2.5 CONCLUSIÓN DE ANÁLISIS GENERAL TÉCNICO - COMERCIAL ......... 61
3.2.5.1 Producto .............................................................................................................. 61
3.2.5.2 Plaza .................................................................................................................... 61
3.2.5.3 Mercado Objetivo ............................................................................................... 62
3.2.5.4 Promoción ........................................................................................................... 62
3.2.5.5 Precio .................................................................................................................. 62
3.2.6 ANÁLISIS INSTITUCIONAL Y ORGANIZACIONAL .................................. 63
3.2.7 ANÁLISIS FINANCIERO .................................................................................. 65
3.2.7.1 Cálculo de variables VAN y TIR ........................................................................ 68
3.2.7.2 Análisis de Riesgos ............................................................................................. 72
3.2.8 ASPECTO LEGAL ............................................................................................. 79
4 RESULTADOS Y DISCUSIONES .................................................................... 81
4.1 RESUMEN DE RESULTADOS DE ESTUDIO ................................................ 81
4.2 DISCUSIONES ................................................................................................... 82
5 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .................................................. 83
5.1 CONCLUSIONES ............................................................................................... 83
5.2 RECOMENDACIONES ..................................................................................... 84
REFERENCIAS .................................................................................................................. 85
ANEXOS ............................................................................................................................. 87
i

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 – Cuadros de oferta de vivienda en Quito y Guayaquil a 2008 - Gridcon .............. 3
Figura 2 – Cuadros de realción del PIB Ecuador vs % de la Cartera de Vivienda a 2008 .... 4
Figura 3 – Desembolsos por Rango de Monto ...................................................................... 7
Figura 4 – Tamaño promedio del m2 por zona...............................................................8 - 19
Figura 5 – Ofertas de proyectos por zonas......................................................................8 - 19
Figura 6 – Precios promedio del mercado (dic. 2009)...........................................................8
Figura 7 – Estado de proyectos (a dic. 2009).........................................................................9
Figura 8 – Zonas de Quito para la construcción.............................................................9 - 16
Figura 9 – Componentes de un proyecto..............................................................................12
Figura 9.1 – Operaciones de créditos hipotecarios a noviembre 2009.................................14
Figura 10 – Proyectos en la ciudad de Quito a mayo del 2007...........................................15
Figura 11 – Índice de proyectos nuevos en períodos (2007-2009)......................................17
Figura 12 – Índice de proyectos en marcha; períodos (2007.2009).....................................18
Figura 13 – Ubicación de zonas de oficinas en Quito..........................................................21
Figura 1M – Gráfica de la tabulación – Tipo de obras realizadas por constructores...........26
Figura 2M – Gráfica de la tabulación – Mayor utilidad em tipología de obras...................27
Figura 3M – Gráfica de la tabulación – Cantidad de obras realizadas al año......................28
Figura 4M – Gráfica de la tabulación – Porcentaje de obras con el estado.........................28
Figura 5M – Gráfica de la tabulación – Costos de obras realizadas por constructores........29
Figura 6M – Gráfica de la tabulación –Zonas de Quito preferidas para realizar proyectos.29
Figura 7M – Gráfica de la tabulación – Fuente de financiamento de proyectos..................30
Figura 8M – Gráfica de la tabulación – Entidades financieras más conocidas....................31
Figura 9M – Gráfica de la tabulación – Empresas de estudio de mercado más
conocidas..............................................................................................................................32