Entwicklung betrieblicher Immobilien: Beschaffung und Verwertung von Immobilien im Corporate Real Estate Management PDF
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Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft Thomas Glatte Entwicklung betrieblicher Immobilien Beschaffung und Verwertung von Immobilien im Corporate Real Estate Management Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft Der Leitfaden des Baubetriebsund der Bauwirtschaftwill die in Praxis, Lehre und For- schungalsQuerschnitts-FunktionenangelegtenFelder–vonderVerfahrenstechniküber dieKalkulationbishinzumVertrags-undProjektmanagement–ineinheitlichkonzipier- tenundinhaltlichzusammenhängendenDarstellungenerschließen.DieReihemöchtealle anderPlanung,demBauunddemBetriebvonbaulichenAnlagenBeteiligten,vomStu- dierenden über den Planer bis hin zum Bauleiter ansprechen. Auch der konstruierende Ingenieur, der schon im Entwurf über das anzuwendendeBauverfahren und damit auch überdieWirtschaftlichkeitunddieRisikenbestimmt, sollindieser Buchreihepraxisori- entierteundmethodischabgesicherteArbeitshilfenfinden. Herausgegebenvon FritzBerner BerndKochendörfer Thomas Glatte Entwicklung betrieblicher Immobilien Beschaffung und Verwertung von Immobilien im Corporate Real Estate Management ThomasGlatte InstitutfürBaubetriebswesen TechnischeUniversitätDresden Dresden,Deutschland ISSN1615-6013 ISBN978-3-658-05686-5 ISBN978-3-658-05687-2(eBook) DOI10.1007/978-3-658-05687-2 Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detailliertebibliografischeDatensindimInternetüberhttp://dnb.d-nb.deabrufbar. SpringerVieweg ©SpringerFachmedienWiesbaden2014 DasWerkeinschließlichallerseinerTeileisturheberrechtlichgeschützt.JedeVerwertung,dienichtaus- drücklichvomUrheberrechtsgesetzzugelassenist,bedarfdervorherigenZustimmungdesVerlags.Das giltinsbesonderefürVervielfältigungen,Bearbeitungen,Übersetzungen,MikroverfilmungenunddieEin- speicherungundVerarbeitunginelektronischenSystemen. DieWiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesemWerk be- rechtigtauch ohnebesondere Kennzeichnung nicht zuderAnnahme, dasssolcheNamenimSinneder Warenzeichen- undMarkenschutz-Gesetzgebung alsfreizubetrachtenwärenunddahervonjedermann benutztwerdendürften. Lektorat:KarinaDanulat,AnnettePrenzer GedrucktaufsäurefreiemundchlorfreigebleichtemPapier. SpringerViewegisteineMarkevonSpringerDE.SpringerDEistTeilderFachverlagsgruppe Springer Science+BusinessMedia www.springer-vieweg.de Man mag immerhin Fehler begehen – bauen darf man keine (Johann Wolfgang von Goethe). Vorwort AlsichimJahre1986eineLehrezumBaufacharbeitermitAbiturinmeinerHeimatstadt Dresden begann, war dies mehr eine fremdbestimmte Entscheidung als ein freiwilliger Entschluss. Abgesehen von den damaligen gesellschaftlichen Rahmenbedingungen ist es eine mittlerweile fast 200-jährige Bautradition in meiner Familie gewesen, die mei- ne künftigeberufliche Orientierung vorgebensollte. Meine handwerklichen Fähigkeiten auf dem Bau blieben aber bestenfalls durchschnittlich. Allerdings machten mir gerade imanschließendenStudiumdesBauingenieurwesensnebendenbautechnischenThemen diebetrieblichenAbläufeundinsbesonderediebetriebswirtschaftlichensowierechtlichen Aspekte des Bauens Spaß. Die Vertiefung in der Studienrichtung Baubetriebswesen an der TU Dresden sowie ein baurechtliches Aufbaustudium am Europäischen Institut für Postgraduale Bildung an der TU Dresden (EIPOS) öffneten mir letztendlich die Tür in RichtungderImmobilienwirtschaft. Seit2003bzw.2004binichbereitsalsLehrbeauftragterfürProjektentwicklungander TechnischenUniversitätDresdenundderFachhochschuleMainztätig.Zudemunterstüt- ze ich seit Jahren EIPOS, die IREBS Immobilienakademieund die Universität Stuttgart mitLehraufgabenindenGebietendesCorporateRealEstateManagementsundderPro- jektentwicklung.InalldiesenJahrenhabeichmichbemüht,denStudentennichtnureine fachlichinteressanteundpraxisnaheVorlesungzubieten.EswarvielmehrauchmeinZiel, einVorlesungsskriptzurVerfügungzustellen,welchesfürdasSelbststudiumtauglichist und idealerweise die Zeit des Studiums in Form eines praxisorientierten Nachschlage- werkes überdauernkann. So ist mit den Jahren aus einer spärlichen Loseblattsammlung einderartumfangreichesWerkentstanden,dasletztendlichinirgendeinerFormgebunden werdenmusste. JahrfürJahrsindmeineganzpersönlichenErfahrungenausdenverschiedenstenPro- jekten meiner Tätigkeit im Immobilienmanagementder BASF, einem global agierenden Chemieunternehmen, in die Vorlesungen und somit in die Skripte eingeflossen. Zudem warfürmichderDialogmitdenStudenten–vieleverfügtenbereitsübereinigepraktische ErfahrungenodergareinigeJahreBerufserfahrung–immersehrfruchtbarundspannend. Zudemkannauchichfürmichnichtproklamieren,aufjedeFachfragesoforteineAntwort zu wissen. Jedoch war undistes fürmichimmer ZielundAnsporn,inBerufundLehre einkompetenterPartnerzusein. VII VIII Vorwort DaherwardieErstellungundWeiterentwicklungdesVorlesungsskripteseinguterAn- lass, das eigene tagtägliche Tun zu strukturieren, zu analysieren, zu reflektieren sowie die gelegentlich aufgedeckten fachlichen Lücken nachzuarbeiten und auszumerzen. So- mithabeichletztendlichallmeinenKollegenundfachlichenWegbegleiternsowiemeinen StudentenfürdiejeweiligeZusammenarbeitunddenInput,denichindenletztenJahren bekommenhabe,zudanken.JedervonihnenhateinenkleinenBeitragdazugeleistet,dass ichnunmehrdasgesammelteWisseninFormeinesBuchespublizierenkann. Ichwürdemichsehrfreuen,wennaufdiesemWegeweitereFachleuteundStudenten der Bau- und Immobilienwirtschaft Interesse am betrieblichen Immobilienmanagement sowiederProjektentwicklungbekommenoderhiermitihreKenntnissevertiefen. MeinbesondererDankgiltHerrnUniv.-Prof.Dr.-Ing.RainerSchach(InstitutfürBau- betriebswesen der Technischen Universität Dresden), Herrn Dipl.-Ing. Franz Villinger (BASF SE), Herrn Klaus Forkert MRICS (Sachverständigenbüro Forkert) und Herrn Dipl.-Wirtsch.-Ing.BjörnChristmann(BayerRealEstateGmbH)fürdiegewährteUnter- stützungsowiediekonstruktivenAnmerkungenundAnregungenzudiesemBuchprojekt. Neulußheim/DresdenimMai2014 ThomasGlatte Abkürzungsverzeichnis Abkürzungen AHO AusschussesderVerbändeundKammernfürIngenieureundArchitekten fürdieHonorarordnunge.V. AP AcidPotential(Versauerungspotential) B-Plan Bebauungsplan BAR Bruttoanfangsrendite BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BBR BundesamtfürBauwesenundRaumordnung BER BreakEvenRendite BGF Bruttogrundfläche bL betriebsnotwendigeLiegenschaften BKI BaukosteninformationszentrumDeutscherArchitektenkammern BMVBS BundesministeriumfürVerkehr,BauundStadtentwicklung BMZ Baumassenzahl BRE BritishResearchEstablishment BREEAM BREEnvironmentalAssessmentMethod BRI Bruttorauminhalt BRW-RL Bodenrichtwert-Richtlinie CHF SchweizerFranken CI CorporateIdetity CRE CorporateRealEstate(betrieblicheImmobilien) CREM Corporate Real Estate Management (betriebliches Immobilienmanage- ment) CSR CorporateSocialResponsibility DGNB DeutscheGesellschaftfürNachhaltigesBauene.V. DIN DeutschesInstitutfürNormunge.V. EESC EuropeanEconomicandSocialCommittee IX X Abkürzungsverzeichnis EHS Environment,Health,Safety(sieheauchSGU) EK Eigenkapital EKZ Eigenkapitalverzinsung EP EutrophicationPotential(Überdüngungspotential) ETW Eigentumswohnung FAS FinancialAccountingStandards FFH Fauna-Flora-Habitat FK Fremdkapital FNP Flächennutzungsplan GFZ Geschossflächenzahl gif GesellschaftfürimmobilienwirtschaftlicheForschunge.V. GIK Gesamtinvestitionskosten GK Gebäudeklasse GrESt Grunderwerbssteuer GrEStG Grunderwerbssteuergesetz GrSt Grundsteuer GrStG Grundsteuergesetz GRZ Grundflächenzahl GU Generalunternehmer GÜ Generalübernehmer GuV Gewinn-undVerlustrechnung(FormderRechnungslegung) GWP Treibhauspotential(engl.:globalwarmingpotential) HGB Handelsgesetzbuch HNF Hauptnutzfläche HQE HauteQualitéEnvironnementale IAS InternationalAccountingStandards IASB InternationalAccountingStandardsBoard IFRS InternationalFinancialReportingStandards ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung IRR InternalRateofReturn(internerZinsfuß) KNA Kosten-Nutzen-Analyse KV Kapitalverhältnis KW Kapitalwert KWA Kostenwirksamkeitsanalyse LBauO LandesbauordnungdesLandesRheinland-Pfalz LBO LandesbauordnungdesLandesBaden-Württemberg LCC LifeCycleCost(Lebenszykluskosten) LEED LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign MBO Musterbauordnung KF Konstruktionsfläche MF Mietfläche MB Messbetrag
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