Ejendomsvurdering af ejerlejligheder

126 Pages·2012·36.96 MB·Danish

Ejendomsvurdering af ejerlejligheder
Hvordan kan brugsrettigheder inddrages?
4. semester
Land Management
Aalborg Universitet
1. februar 2018- 8. juni 2018
Emma Viklund Larsen og Hasse Thougaard Ruby
http://www.shl.dk/dk/music-centre-district/

Institutforplanlægning
Landinspektørvidenskab
Rendsburggade14
9000Aalborg
Sekretær:LeneSømodFlou
Tlf:99409880
Semester: Synopsis:
4.semester
Nærværende rapport omhandler de nye danske ejen-
Tema: domsvurderinger med fokus på ejerlejligheder og de-
res brugsrettigheder. Rapporten tager udgangspunkt i
Kandidatspeciale
denantagelse,atbrugsrettighedertilf.eks.altaner,par-
Projekttitel: keringspladserellerdepotrumpåvirkerværdienafejer-
lejligheden.Projektetundersøgerderfor,omdissehar
Ejendomsvurderingafejerlejligheder,
enværdi,oghvaddeteventueltkrævesforatmedtage
hvordankanbrugsrettighederinddrages? disseivurderingen.Projektetertodeltmedenforana-
lyseogenhovedanalyse.
Projektperiode:
I foranalysen undersøges en case i forhold til, om det
1.februar2018-8.juni2018 er tydeligt, hvilken værdi altaner, parkeringspladser
og depotrum kan have. Det undersøges yderligere via
Gruppemedlemmer: offentligt tilgængelige dokumenter, hvordan de nye
ejendomsvurderingerskalforetages.
EmmaViklundLarsen
Ihovedanalysensøgesyderligere,nyereinformationer
HasseThougaardRuby
ommodellenforvurderingafejerlejligheder.Detgøres
igennemkontaktmedICE(ImplementeringsCenterfor
Semesterkoordinator:
Ejendomsvurderinger)ogdeltagelsevedseminar.Pro-
BentHulegaardJensen
jektetundersøgerefterfølgende,hvilkefordeleogulem-
per,derkanværevedinddragelseafdissebrugsrettig-
Projektvejleder:
heder. Afsluttende fremkommer anbefalinger til SKAT
EsbenMunkSørensen for,hvordanbrugsrettighederfremoverbørhåndteresi
forholdtilvurderingafejerlejligheder.
Sidetal:112siderudenbilag
Bilag:14bilag
Rapportens indhold er frit tilgængeligt, men offentliggørelse (med kildeangivelse) må kun ske efter aftale med
forfatterne.

DepartmentofPlanning
Surveying,planningandlandmanagement
Rendsburggade14
DK9000Aalborg
Secretary:LeneSømodFlou
Tel:[phone]
Semester: Synopsis:
4.semester
Thisreportisaboutthenewdanishpropertyvaluation
Theme: system,withfocusoncondominiumsandtheirusage
rights. The report is based on the assumption, that
Master’sthesis
userrightstoforexamplebalconies,parkeringspaces
Titel: or storage rooms, affects the value either possitve or
negative. The project therefore investigates whether
Propertyvaluationofcondominiums,
thesehaveavalue,andwhatdatamayberequiredto
howcanrightsofusebeinvolved? workonforincludetheseinthepropertyvaluation.
Theprojectisintwopieceswithainitialanalysisanda
mainanalysis.
Projectperiod:
1.februay2018-8.june2018 In the initial analysis, a case is investigated to see
if it’s clear what value balconies, parking spaces and
Group: storagespacesmayhave.Itisfurtherinvestigatedinthe
publicly available documents, how the new property
EmmaViklundLarsen
valuationshouldbemade.
HasseThougaardRuby
In the main analysis, more information on the mo-
delforvaluationofcondominiumsissought.Thiswill
Semestercoordinator: be done through contact with ICE (Real Estate Evalu-
ation Center) and attendance at a seminar. The pro-
BentHulegaardJensen
jectafterwardsinvestigatestheprosandconsoftheuse
of these usage rights. In conclusion there are recom-
Supervisor:
mendationstoSKATforhowusagerightsinthefuture
EsbenMunkSørensen shouldbehandledinrelationtovaluationofcondomi-
niums.
Pages:112pages
Appendix:14
The contents of this report is freely available, but can only be puplished with accept from the authors and with
indicationofsourcereference.

Forord
Nærværende projektrapport er udarbejdet på 4. semester af kandidatuddannelsen, arealfor-
valtningogplanlægning,påAalborgUniversitet.Deterdetafsluttendespecialepåuddannel-
sen,hvoreftertitlensomlandinspektør/cand.geomopnås.RapportenerudarbejdetafEmma
ViklundLarsenogHasseThougaardRubyiperiodenfra1.februartil8.juni2018medvejled-
ningafEsbenMunkSørensen.
Semesteretbestårudelukkendeafproblembaseretprojektarbejde,hvormedprojektetafdæk-
kerenarbejdsmængdepå30ECTSpointfortopersonerinævntetidsperiode.Valgafmetoder,
problemstillingeroglignendeiprojektethængerblandtandetsammenmedderessourcer,der
harværettilrådighed.
Projektet udspringer af, at der kommer nyt ejendomsvurderingssystem, som skal give nye
ejendomsvurderinger i 2019 og 2020 efter en perioden med fastlåst ejendomsvurdering
siden 2011. Ydermere er grunddataprogrammet og matriklens udvidelse i gang, som blandt
andet påvirker registrering af ejerlejligheder. Projektet fokuserer på ejendomsvurdering af
ejerlejligheder.
Iforbindelsemedprojektetsundersøgelserharderværetkontakttilenrækkepersonerogder
erforetagetinterviews.Idenforbindelseskalderrettessærligttaktildepersoner,derharværet
direktebehjælpeligeidenforbindelse:
• AlfLassenNielsenfraKøbenhavnsKommune
• BjarneHustedfraA.EnggaardA/S
• CatrineGyllingJensenfraSKAT-Udviklingogforenkling
• JanEgPedersenfraSKAT-ICE
• MichaelDalsagerogHenrikHauthornJensenfraHome
• PerSeverinsenfraThorkildKristensenEjendomsmæglerfirmaet
• Geoforumforprojektgruppensdeltagelseiseminaret’Fragrunddatatilejendomsvurde-
ring’
vii
Læsevejledning
Rapporten er et produkt af problembaseret læring, hvor der tages udgangspunkt i en
problemstilling.Projektrapportenerinddeltienforanalyseogenhovedanalyse.Foranalysen
styresafinitierendeproblem.Gennemforanalysensundersøgelseafdetinitierendeproblem,
opnåsenforståelseafemnet,ogproblemetdefinerespånyt.Irapportenshoveddelopstillesen
problemformuleringpåbaggrundafvidenfraforanalysen.Problemformuleringenerderefter
styrendeforhovedanalysen,hvordersøgesløsningerpåproblemet.Resuméellerindledning
ogkonklusionkanlæsesseparatforatfåethurtigtoverblikoverrapportensindhold.
Indholdetirapportenerinddeltinummereredekapitler,somyderligereerinddeltinumme-
reredeafsnit.Enillustrationafinddelingensespåfigur1.Figurerogtabellererligeledesnum-
mereredeefterdetkapiteldeindgåri,oghvilkenrækkefølgedefremgår.Eksempelvisvilleto
figurerikapitletillustreretpåfigur1heddefigur4.1ogfigur4.2.Bilagfindessidstirapporten.
Tiladskillelseafbilagogvedhenvisninganvendeslitrering.
Figur1.Illustrationafrapportensinddeling.
Kildehenvisninger anvendes løbende i teksterne efter Harvard-metoden, hvor [efternavn,
årstal, evt. sidetal] fremgår ved det, der knytter sig til kilden. I litteraturlisten kan efternavn
ogårstalgenfindes,ogherstårflereoplysningeromkilden.Itekstenskelnesdermellem,om
kildehenvisningenståriellereftersætninger.Stårkildehenvisningenisætningen,detvilsige
førpunktum,erdetblotfraforgåendepunktumfremtilkilden,derknyttersigtilhenvisningen.
Stårkildehenvisningenefterpunktumknytterkildensigtiltekstenfraforgåendelinjeskiftfrem
tilkildeangivelsen.
Citateranvendesundervejsiprojektrapportenvedatsættecitatetisituationstegn,tekstenmed
kursivogmedkildehenvisningumiddelbarteftercitatet.Citatersersåledesud:”citat”[forfatter,
år,s.xx].Icitaterneerdernoglegangeindsatforfatternesbemærkningsåledes:[bemærkning].
Ligeledes anvendes de kantede parenteser, når en del af citatet undlades, således: ”citat [...]
citatfortsat.”Dekantedeparenteserogindholdetafdisseerdermedikkeendelafcitaterne.
Lovgivningerenvæsentligdelafrapportensindhold.Loveerindsatsomdeøvrigekilder,men
anvendes også med kaldenavne. Et eksempel på kaldenavn er ved ’Bekendtgørelse af lov om
ejerlejligheder’,somkaldesejerlejlighedsloven.
Irapportenerderblankesider.Idenelektroniskversionsesderbortfradisse.Vedudskriftaf
projektetpådobbeltsidetpapir,vilallekapitlerstartepåethøjresideopslag.
viii
Summary
The purpose of the project is to investigate the advantages and disadvantages of including
usage rights in the assessment model and how they may be included. The project is divided
intotwoparts,aninitialanalysisandamainanalysis.Intheinitiatinganalysis,thepurposeis
toinvestigatehowusagerightsaffectthevalueofcondominiumsandwhatparametersSKAT
uses in the new property valuation model. It can be concluded from the publicly available
report,thattheEngbergCommitteeincludes11parameters.Usagerightsforparkingspaces,
balconiesandcustodyspacesarenotpartofthecurrentmodelofpropertyvaluationsmodel.
ICE(PropertyValuationImplementationCenter)orSKAThasnotpublishedanythingsincethe
EngbergCommitteeReportin2014,aboutwhichparametersareincludedinthemodelmore
specifically.ThemodelthatICEdevelopsisunderdevelopmentandwillbeupdatedoverthe
nextcoupleofyears.
A case study has been conducted in the initial analysis, on the owner association at
Østre Havnegade 52, 9000 Aalborg, to investigate how usage rights affect the value of each
condominium.Itcanbeconcludedfromthestudythatrightsofusingbalconiesandparking
spaces can have a significant impact on the value of the condominium. For example the
parkinglotsaresoldtotheownersofthecondominiumsfor200.000DKK.astheapartments
wereattheprojectstage.Someapartmentshavetherighttousethreeparkingspaces.These
usagerightsfollowtheapartmentsfornextsale,andinthiscontext,thisvaluewillbeincluded
inthevaluationoftherealestateagent.Thevalueofthebalconiesdependsonorientation,size
andview.Theprecisevalueofthebalconieshasnotbeenpossibletoclarify,butaccordingto
interviewswithPerSeverinsenandBjarneHusted,thesebalconiesareessentialforthetarget
groupwhobuytheseapartments.
Furthermore, it can be concluded from the case study that the price difference in the case
of housing from the cheapest to the most expensive apartment is the difference of 11.430
DKKpersqm.Thefloorwiththebiggestdifferencebetweenthelowestandhighestpriceper
squaremetersisonthe8thfloor,wherethedifferenceisDKK4.851DKKpersqm.betweentwo
apartmentsonthesamefloor,correspondingto15%difference.Thismeansthat8.TV,which
is182sqm,is882.882DKKmoreexpensivethan8.MF,justbasedonthedifferenceinsquare
meterprice.
ix
Thepurposeofthemainanalysiswastoinvestigatetheprosandconsofincorporatingusage
rights in the valuation model and whether it is possible to increase the accuracy of this. The
main analysis should be seen as further development of the assessment model Step 2 "Find
NeighborsandCalculateNextPrice"and3"CorrectforPropertyCharacteristics".
It can be concluded that there are a number of different theoretical advantages and
disadvantagesofinvolvingusagerrightsinthepropertyvaluations.Themainadvantagesare
higheraccuracyandgreatertransparency.Accuracycanbeincreasedbyforexampleinvolving
theparkinglotsinthepropertyvaluationmodel,asshowedinthecasestudy,thatthesecould
have a significant value which could give price differences from 0 DKK. to 600.000 DKK. If
these parking lots are included in the valuation, it will also be possible, depending on how
theassessmentsarepresented,totheownerstobeabletospecifywhichgivestheapartment
value,thusgivinggreatertransparency.
There are a number of disadvantages to be taken into account when drawing up data and
using the usage rights in the valuation. No cost-benefit analysis has been made of the usage
rights. For example, if balconies must be included in the property valuation, data that is not
representative enough to be used in the model, so it must be prepared for that. Data exists
at a number of real estate agencies, which are used to compile statistics on the sales. In this
context, theyregister whetherthe apartmenthasabalconyornot. Thisdatamay be usedin
additiontotheworkofcompilingdataforthevaluationmodel.Thisworkrequiresresources
both economically and temporally. The relatively large amount of work, are one of the main
disadvantagesofincorporatingtheuserrightsintheassessments.Anotherdrawbackisthento
evaluatetheseusagerightswithhighenoughaccuracyinrelationtotherealpurchaseprices
forthese.
The project has formulated in a number of recommendations for SKAT, if they is desired to
include the usage rights in the assessment. The specific recommendations can be read in
section5.4.6onpage93.Therecommendationsintheprojectgenerallydescribe,whatitems
SKATshouldpayattentionto,andthecost-benefitoftheirinvolvementshouldbeinvestigated
morecloselywiththeassessmentmodel.
x