Direito Imobiliário PDF
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Direito Civil - Lei de Introdução ao Código Civil, Direito Econômico Parte Geral e Direito das Coisas Fabiano Del Masso Luís Paulo Cotrim Guimarães Direito Tributário Direito Imobiliário Guilherme de Carvalho Jr. Washington Carlos de Almeida Direito Internacional Direito Notarial e Registral Friedmann Wendpap Juliana de Oliveira Xavier Ribeiro Rosane Kolotelo Direito Processual Civil - Processo Cautelar Direito Ambiental Nelton Agnaldo Moraes dos Santos Márcia Dieguez Leuzinger e Sandra Cureau Direito Processual Civil - Procedimentos Especiais Ética Alexandre David Malfatti Viviane Séllos Gondim Direito de Empresa Armando Luiz Rovai PRÓXIMOS LANÇAMENTOS: Direito Constitucional Direito Civil Tomos I e II Obrigações Luis Carlos Hiroki Muta Direito Civil Direito Eleitoral Responsabilidade Civil Ricardo Cunha Chimenti Direito Civil Direito Administrativo Família Márcia Walquiria Batista dos Santos João Eduardo Lopes Queiroz Direito Civil Sucessões Direito da Seguridade Social - Direito Previdenciário, Infortunística, Assistência Social Direito Civil e Saúde Contratos Jediael Galvão Miranda Direito Processual Civil Direito do Trabalho Processo de Conhecimento – Tomo I Rodrigo Garcia Schwarz Direito Processual Civil Direito Processual do Trabalho - Processo Execução – Tomo II de Conhecimento e Tutelas de Urgência (antecipada e cautelar) - Tomo I Direito do Consumidor Thereza C. Nahas Direito Constitucional Direito Processual do Trabalho - Execução Tomo III e Procedimentos Especiais - Tomo II Yone Frediani Direito Penal Parte Especial Direito Penal - Parte Geral Christiano Jorge Santos Legislação Penal Especial Direito Processual Penal Filosofia do Direito Tomos I e II Gustavo Henrique Badaró História do Direito (cid:36)(cid:73)(cid:82)(cid:69)(cid:73)(cid:84)(cid:79)(cid:0)(cid:41)(cid:77)(cid:79)(cid:66)(cid:73)(cid:76)(cid:73)(cid:102)(cid:82)(cid:73)(cid:79) (cid:55)(cid:65)(cid:83)(cid:72)(cid:73)(cid:78)(cid:71)(cid:84)(cid:79)(cid:78)(cid:0)(cid:35)(cid:65)(cid:82)(cid:76)(cid:79)(cid:83)(cid:0)(cid:68)(cid:69)(cid:0)(cid:33)(cid:76)(cid:77)(cid:69)(cid:73)(cid:68)(cid:65) (cid:36)(cid:73)(cid:82)(cid:69)(cid:73)(cid:84)(cid:79) (cid:41)(cid:77)(cid:79)(cid:66)(cid:73)(cid:76)(cid:73)(cid:102)(cid:82)(cid:73)(cid:79) © 2008, Elsevier Editora Ltda. Todos os direitos reservados e protegidos pela Lei no 9.610, de 19/02/1998. Nenhuma parte deste livro, sem autorização prévia por escrito da editora, poderá ser reproduzida ou transmitida, sejam quais forem os meios empregados: eletrônicos, mecânicos, fotográficos, gravação ou quaisquer outros. Projeto Gráfico Interface Designers Copidesque Vania Coutinho Santiago Maria da Glória Sanhago Editoração Eletrônica SBNIGRI Artes e Textos Ltda. Revisão Gráfica Mariana Rimoli Dumans Coordenação Acadêmica Thereza Nahas e Márcia Conceição Alves Dinamarco Projeto Gráfico Elsevier Editora Ltda. A Qualidade da Informação Rua Sete de Setembro, 111 — 16o andar 20050-006 — Rio de Janeiro — RJ — Brasil Telefone: (21) 3970-9300 Fax: (21) 2507-1991 E-mail: [email protected] Escritório São Paulo Rua Quintana, 753 – 8o andar 04569-011 – Brooklin – São Paulo – SP Telefone: (11) 5105-8555 ISBN: 978-85-352-2502-0 Muito zelo e técnica foram empregados na edição desta obra. No entanto, podem ocorrer erros de digitação, impressão ou dúvida conceitual. Em qualquer das hipóteses, solicitamos a comunicação à nossa Central de Atendimento, para que possamos esclarecer ou encaminhar a questão. Nem a editora nem o autor assumem qualquer responsabilidade por eventuais danos ou perdas a pessoas ou bens, originados do uso desta publicação. Central de Atendimento Tel.: 0800-265340 Rua Sete de Setembro, 111, 16o andar – Centro – Rio de Janeiro E-mail: [email protected] Site: www.campus.com.br CIP-Brasil. Catalogação-na-fonte. Sindicato Nacional dos Editores de Livros, RJ _________________________________________________________________________ A444d Almeida, Washington Carlos de, 1961- Direito imobiliário / Washington Carlos de Almeida. Rio de Janeiro : Elsevier, 2008. (Direito ponto a ponto) Inclui bibliografia ISBN 978-85-352-2502-0 1. Direito imobiliário - Brasil. 2. Bens imóveis - Brasil. I. Título. II. Série. _0_8__-0__2_5_5__._______________________________________________C_D__U_:_ _3_4_7__.2__3_(8__1_) Dedicatória Dedico a presente obra a toda minha família, verdadeiro pilar de sustentação de uma vida digna e que me fez acreditar que sonhos não constituem metas inatingíveis. O Autor Washington Carlos de Almeida É bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, pós-graduado em Docência do Ensino Superior pela Universidade Federal do Rio de Janeiro, Mestre e Doutor em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Professor de Direito Civil e Membro da Unione Mundiale Degli Agraristi Universitari (UMAU – Pisa, Itália), do Comitê Americano de Derecho Agrário (CADA – Argentina) e da Associação Brasileira de Direito Agrário (ABDA). Série Direito Ponto a Ponto A crescente competitividade no mercado profissional e a demanda de um público cada vez mais exigente motivaram a Editora Campus/ Elsevier a conceber a série Direito Ponto a Ponto. O Direito, em essência, desafia para uma trajetória profissional que se inicia em um complexo curso de graduação e segue pelo exame da OAB, a advocacia, a preparação para concursos públicos e, ainda, as constantes alterações legislativas, que mudam sistemas, conceitos e procedimentos. Os personagens do Direito precisam, portanto, absorver diaria- mente cada vez mais informações em um curto período de tempo. O desafio é aprender e compreender, pensar e raciocinar, crescer e amadurecer intelectualmente. A necessidade premente de livros que atinjam o ponto de equilíbrio necessário para obter conhecimento direto sem prejuízo do aprofundamento doutrinário, da interpretação jurisprudencial, da discussão atual de assuntos polêmicos é o fundamento da série Direito Ponto a Ponto. A série é escrita por autores de intensa atuação profissional e aca- dêmica, imbuídos do espírito de renovação e do compromisso de manter excelência do conteúdo doutrinário e aprimoramento contí- nuo das novas edições. Os autores são advogados, juízes, promotores, especialistas, mestres, doutores e professores, todos comprometidos com o ensino jurídico. Pontos polêmicos e de interesses profissionais, pontos de concursos e pontos de graduação são tratados em cada um dos volumes. É o Direito ponto a ponto que oferecemos a nossos leitores. Editora Campus/Elsevier Apresentação A presente obra, em todo seu conteúdo, não possui como premissa singular esgotar o tema referente ao direito de propriedade, tampouco discorrer de maneira profunda sobre os meandros que norteiam a posse e sua proteção. Na verdade, a real intenção consiste em apresentar ao leitor um importante ramo do Direito que muito mais do que abranger rela- ções jurídicas específicas, almeja regular todas as disposições concernentes aos bens imóveis, estabelecendo, para tanto, um com- plexo de normas capazes de reger a propriedade imóvel, além de todo direito que recaia sobre coisa material rotulada como imóvel. A implicação prática de tal amplitude é tamanha que no contexto do mundo globalizado, em que nos deparamos com uma significa- tiva quantidade de transações envolvendo bens imóveis, o Direito Imobiliário assumiu uma especial importância como instrumento regulatório, que se faz presente desde o momento da incorporação imobiliária, passando pela esfera de registro da propriedade imó- vel, alcançando, outrossim, o momento da perda da propriedade imobiliária nos casos delimitados pelo Código Civil. Os mecanismos de proteção da propriedade e a conseqüente limitação do exercício do direito correspondente à propriedade imobiliária, também ca- racterizam importante objeto de estudo nesta obra. Com efeito, para o alcance deste desiderato, importantes notas foram atribuídas aos antecedentes históricos do Direito Imobiliário. Desde a origem do instituto, através do advento da Lei nº 601/1850, em que o reconhecimento da posse dava-se através do “Registro do Vigário”, até os dias de hoje em que não somente o Código Civil fixa diretrizes para o exercício do direito da propriedade imobiliária, como temos também convenções condominiais em que os próprios condôminos elaboram regras que serão aplicadas no âmbito do con- domínio edilício em que habitam, podemos perceber a constante evolução pela qual passou o Direito Imobiliário. Ainda no tocante ao condomínio em edificações, insta salientar a inserção de item próprio sobre o tema incorporação. A pertinência do tema escolhido justifica-se pela considerável quantidade de celeumas judiciais que temos observados quando da elaboração e ulterior celebração do contrato de incorporação imobiliária, sobretu- do no que compete a aferição de grau de responsabilidade e conse- qüências do inadimplemento de cada ente envolvido no contrato. Por sua vez, seguindo esta tendência do Direito contemporâneo, marcada de maneira especial pela análise da casuística, inserimos no corpo da obra capítulo especial, voltado ao estudo dos pormeno- res correspondentes ao registro público cuja repercussão no direito de propriedade é relevantíssima na medida em que engloba a apli- cação de legislação extravagante, pouco estudada pelos acadêmi- cos e demais operadores do Direito. Derradeiramente, algumas considerações foram tecidas sobre os loteamentos urbanos e rurais, regidos por legislação própria, mas que possuem características particulares, conforme estão dispostos em zona urbana ou rural. Práticas como o parcelamento ilegal, clan- destino e irregular do solo marcam os principais problemas que as- solam a proliferação de loteamentos eivados de ilicitude em inúme- ras cidades brasileiras, merecendo sensível reprimenda pelas auto- ridades competentes, e de forma prioritária do eventual proprietá- rio de unidade imobiliária, que poderá adquirir propriedade marcada por irregularidades insanáveis, sobretudo por prejuízos causados ao meio ambiente, além da não-obediência dos pressupostos de regulação localizados no Estatuto da Cidade, outro importante diplo- ma comentado no decorrer desta obra. Portanto, a real intenção quando da elaboração deste manual de Direito Imobiliário foi a de introduzir o profissional da área jurídica aos meandros que a disciplina apresenta e que poderão fazer a diferença quando do estudo do direito de propriedade, neste caso voltado à propriedade imobiliária. Com o desenvolvimento da legislação corres- pondente à matéria, aliado à intensa especulação imobiliária atual- mente praticada em nosso país, uma pausa para reflexão e estudo tornam-se ferramentas indispensáveis para o profissional do Direito, especialmente aquele que milita na seara do Direito Imobiliário. Washington Carlos de Almeida Capítulo 1 Do Direito Imobiliário 1.1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS O Direito Imobiliário disciplina as relações jurídicas que têm por objeto os bens imóveis, sendo que as incorporações imobiliárias constituem uma especialidade notória do Direito Imobiliário. Na definição de Rubens Limongi França, o Direito Imobiliário “é o mesmo que o direito sobre bens imóveis. Complexo de normas que rege a propriedade imóvel. Compreende não só os direitos de propriedade, mas todo e qualquer direito sobre coisa material que se considere imóvel” (França, 1977, v. 27, p. 172). O Registro Imobiliário no Brasil tem sua origem fixada pela Lei no 601, de 18 de setembro de 1850 e seu Regulamento no 1.318, de 30 de janeiro de 1854, quando passou a posse a ser reconhecida perante o vigário da Igreja Católica. Por isso essa lei passou a ser conhecida por “Registro do Vigário” e se fazia na freguesia da situação do imóvel. O feito desse registro era meramente declaratório, para diferenciar o domínio particular do domínio público, conforme lição de Waldemar Loureiro. (Erpen, 1997, p. 109.) As exigências registrais no Brasil vão se tornando cada vez mais necessá- rias, sendo que: “No Código Civil, de 1917, o registro público transfor- mou-se numa instituição pública com a função de operar a transmissão do domínio, por ser considerado um dos meios aquisitivos da propriedade. O Código Civil dedicou a Seção VI, do Capítulo XI, do Título III, do Livro II – Do Direito das Coisas – ao Registro de Imóveis (arts. 856 a 862)” (Arruda). Para Maria Helena Diniz, o Direito Imobiliário é um “Complexo de normas disciplinadoras da propriedade imóvel ou de qualquer Direito Real sobre bem imóvel” (Diniz, 1998, v. 2, p. 166). 1.2. DOS DIREITOS SUBJETIVO E OBJETIVO É considerado Direito Objetivo o conjunto de leis e regras jurídicas em vigor numa determinada sociedade. Trata-se de um complexo de normas 1
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