Die Zukunftsfähigkeit bestehender Shopping Center: Ein Bewertungssystem zur Beurteilung PDF
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Philipp Lüttke Die Zukunftsfähigkeit bestehender Shopping Center Ein Bewertungssystem zur Beurteilung Die Zukunftsfähigkeit bestehender Shopping Center Philipp Lüttke Die Zukunftsfähigkeit bestehender Shopping Center Ein Bewertungssystem zur Beurteilung Mit einem Geleitwort von Univ.-Prof. Dr.-Ing. Manfred Helmus Philipp Lüttke Wuppertal, Deutschland Zugl. Dissertation, Bergische Universität Wuppertal, 2014 OnlinePlus Material zu diesem Buch finden Sie auf http://www.springervieweg.de/978-3-658-14286-5 ISBN 978-3-658-14285-8 ISBN 978-3-658-14286-5 (eBook) DOI 10.1007/978-3-658-14286-5 Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen National- bibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar. Springer Vieweg © Springer Fachmedien Wiesbaden 2016 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlags. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Der Verlag, die Autoren und die Herausgeber gehen davon aus, dass die Angaben und Informa- tionen in diesem Werk zum Zeitpunkt der Veröffentlichung vollständig und korrekt sind. Weder der Verlag noch die Autoren oder die Herausgeber übernehmen, ausdrücklich oder implizit, Gewähr für den Inhalt des Werkes, etwaige Fehler oder Äußerungen. Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Springer Vieweg ist Teil von Springer Nature Die eingetragene Gesellschaft ist Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH Geleitwort Der Boom der Shopping Center Branche kennt kaum Grenzen. Nachdem bereits nahezu alle Großstädte über ein flächendeckendes Netz aus Centern verfügen, werden nun die Mittelstädte mit diesem „neuen“ Einkaufs-Typus konfrontiert. Bei all diesen städtebaulich integrierten und perfekt auf die Konsumenten abgestimm- ten Einkaufstempeln geraten viele Pioniere der Shopping Center in den Schatten und werden nur allzu oft stiefmütterlich behandelt. Fakt ist, dass sich unsere Gesellschaft in einem permanenten Wandel sowohl in demographischerSichtals auch –bedingt durch die technische Entwicklung –in Bezug auf unser Konsumverhalten,befindet. Die Betreiber eines Shopping Centers stehen somit permanent vor der Herausfor- derung, das Center in Bezug auf den Konsumenten und das Umfeld anzupassen. Welche neuen Geschäftsmodelle müssen integriert werden? Wie stark muss der Einfluss der digitalen Welt sein? Welche energetischen Konzepte werden vom Konsumenten wahrgenommen? Herr Dr.-Ing. Philipp Lüttkeuntersucht in seiner Arbeit das Zusammenspiel zwi- schen den Konsumenten und der Konzeption eines Shopping Centers. Das Center wird nicht nur als funktionale Gebäudehülle betrachtet, sondern auch unter dem Fokus derwesentlichen Aspekte der Handelsweltanalysiert.Dabei wird derhyb- ride Kunde in seine Bestandteile zerlegt und messbar gemacht. Dieser Ansatz schafft es,harte und weiche Faktoren messbar zu machen und in Form eines Be- wertungssystems für bestehende innerstädtische Shopping Center abzubilden. Dieses Bewertungssystem verbindet einfache, logische Ansätze mit Statistiken und mathematischen Algorithmen zu einem verständlichen Ergebnis. Ich freue mich sehr über diese innovativeArbeit zurBewertung bestehender Shop- ping Center und hoffe, dasssichdieses Instrument alsfester Bestandteil der Shop- ping Center Branche etabliert. Univ.-Prof. Dr.-Ing. Manfred Helmus Vorwort Wiesehen die Shopping Center der Zukunft aus? Um diese Frage zu beantworten, bedarf es einer dezidierten Analyse der gegenwärtigen und zu erwartenden Kon- sumentenstrukturen und -bedürfnisse. Hierzu gehört ebenso die Analyse der auf den Konsumenten einwirkenden Mechanismen bzw. Umweltgegebenheiten. Nur so können das Gebäude, das Management und das Angebot zielgerichtet bestimmt werden. Das Ziel, weiche Faktoren messbar zu machen, wird dadurch nicht gelöst, sondern nur mithilfe von kausalen Abhängigkeiten eingegrenzt. Im Zentrum der Betrachtung stehen drei Einflussebenen, die die Bedürfnisse des Konsumenten, die Wahrnehmung von Nachhaltigkeit und die strukturelle Konstellation der zukünftigen Handelswelt analysieren. Hinzu kommt die Be- trachtung des Immobilientyps, die zu einer Abgrenzung verschiedener Wirkungs- ebenen führt. Zu diesen gehören die Gebaute Atmosphäre, die Gemanagte Atmo- sphäre und die Angebotsatmosphäre. Alle drei Einflussebenen finden sich in den Wirkungsebenen bzw. Atmosphären eines Shopping Centers wieder. Unter Ein- beziehung der demographischen Entwicklung und den Funktionsparametern eines Shopping Centers können wesentliche Erkenntnisse über diese drei Atmosphären abgebildet werden. Auf Basis dieser Untersuchung wurde ein Bewertungssystem entwickelt, das die Zukunftsfähigkeit von Shopping Centern beurteilt. Der Anwender des Bewertungssystems muss die Merkmale des betreffenden Shopping Centers gemäß einer vordefinierten Eingabestruktur angeben. Aus die- sen Eingaben und den geltenden Randbedingungen wird dann die Ergebnisermitt- lung abgeleitet. Die hierbei verwendeten algorithmischen Vorgänge berücksichti- gen zwar die bereichsspezifischen Kriterien, sind aber in ihrer grundlegenden Konstruktion nahezu deckungsgleich. Anhand des Ergebnisses kann das unter- suchte Shopping Center kritisch geprüft werden. Besonderer Dank gilt den Fachleuten aus der Immobilienbranche, die durch ihre Diskussionsbeiträge und Bereitstellung von Analysen zur Entstehung dieses Werkes beigetragen haben. Dazu zählt HerrDr. e.h. Wolfgang Bays,Herr Kersten Peter,Herr Wolfgang Pins und Herr Rainer Borst. Mein Dank richtet sich auch an meine betreuenden Professoren Herrn Univ.-Prof. Dr.-Ing. Manfred Helmus, Herrn Univ.-Prof. Dr.-Ing. Felix Huber, Frau Prof. Dr.-Ing. Stefanie Friedrichsenund Herrn Univ.-Prof. Dr.-Ing. Reinhard Hartesowie alle Personen, die mich bei der Erstellung dieser Arbeit tatkräftig un- terstützt haben. Dipl.-Ing. Philipp Lüttke Inhaltsübersicht Geleitwort.......................................................................................V Vorwort.........................................................................................VII Inhaltsverzeichnis..........................................................................XI Abbildungsverzeichnis...............................................................XVII Tabellenverzeichnis....................................................................XIX Abkürzungsverzeichnis...............................................................XXI 1 Anlass, Gegenstand und Zielsetzung.....................................1 1.1 Situationsbetrachtung............................................................................2 1.2 Zielsetzung und Fokus der vorliegenden Arbeit...................................2 1.3 Gang der Untersuchung und Entwicklung............................................4 2 Stand der gesellschaftlichen Entwicklung im Fokus der Handelswelt..............................................................................7 2.1 Shopping Center –Betrachtung einer Handelsagglomeration..............7 2.2 Demographische Entwicklung und deren Bedeutung für die Handelswelt.........................................................................................20 3 Analyse und Auswertung der Ausgangslage für das Beurteilungssystem................................................................31 3.1 Einflussebene 1: Bedürfnisse eines Konsumenten und dessen Relevanz für die Gestaltung................................................................32 3.2 Einflussebene 2: Wahrnehmung von Nachhaltigkeit und baulichen Aspekten.............................................................................................57 3.3 Einflussebene 3:Strukturelle Konstellationen zukünftiger Handelswelten.....................................................................................74 X Inhaltsübersicht 4 Entwicklung eines Bewertungssystems zur Beurteilung bestehender Shopping Center.............................................117 4.1 Konzeption des Bewertungssystems.................................................118 4.2 Evidenz der Ergebnisse und inhaltliche Konkretisierung der Teilaspekte........................................................................................125 5 Nachweis der Anwendbarkeit und Verifizierung der instrumentellen Funktion....................................................161 5.1 Fallbeispiel „Forum City Mülheim“.................................................162 5.2 Fallbeispiel „Höfe am Brühl“...........................................................166 6 Zusammenfassung und Ausblick.......................................171 6.1 Zusammenfassung............................................................................171 6.2 Erweiterbarkeit des Bewertungssystems...........................................173 6.3 Grenzen der Gültigkeit und Anwendbarkeit.....................................174 Literaturverzeichnis...................................................................177 Hinweise zum Bewertungssystem (Excel-Datei)......................191 Inhaltsverzeichnis Geleitwort.......................................................................................V Vorwort.........................................................................................VII Inhaltsübersicht..............................................................................IX Abbildungsverzeichnis...............................................................XVII Tabellenverzeichnis....................................................................XIX Abkürzungsverzeichnis...............................................................XXI 1 Anlass, Gegenstand und Zielsetzung.....................................1 1.1 Situationsbetrachtung............................................................................2 1.2 Zielsetzung und Fokus der vorliegenden Arbeit...................................2 1.3 Gang der Untersuchung und Entwicklung............................................4 2 Stand der gesellschaftlichen Entwicklung im Fokus der Handelswelt..............................................................................7 2.1 Shopping Center –Betrachtung einer Handelsagglomeration..............7 2.1.1 Begriffsdefinition und Abgrenzung...........................................7 2.1.1.1 Definition.....................................................................8 2.1.1.2 Begriffliche Abgrenzung..............................................9 2.1.1.3 Shopping Center –Statistische Kennwerte..................9 2.1.2 Entwicklung und Kategorisierung von Shopping Centern.......10 2.1.2.1 Entwicklung des Shopping Centers zwischen 1960 und 2012 ....................................................................10 2.1.2.2 Kategorisierung der Shopping Center Typen in Deutschland................................................................13 2.1.3 Erfolg und Wertschöpfung eines Shopping Centers von heute16 2.1.3.1 Erfolgsfaktoren...........................................................17 2.1.3.2 Wertschöpfungskette eines Shopping Centers...........17 XII Inhaltsverzeichnis 2.2 Demographische Entwicklung und deren Bedeutung für die Handelswelt........................................................................................20 2.2.1 Bevölkerungsstrukturen der Bundesrepublik Deutschland......20 2.2.1.1 Bevölkerungsquerschnitt und -entwicklung...............20 2.2.1.2 Wanderungsbewegungen...........................................22 2.2.2 Einflussfaktoren der demographischen Entwicklung auf das Shopping Center......................................................................23 2.2.2.1 Der ältere Mensch –eine Einstellungssache?............23 2.2.2.2 Einfluss der demographischen Entwicklungen auf die Konsumgesellschaft..............................................25 3 Analyse und Auswertung der Ausgangslage für das Beurteilungssystem................................................................31 3.1 Einflussebene 1: Bedürfnisse eines Konsumenten und dessen Relevanz für die Gestaltung................................................................32 3.1.1 Begriffsdefinition und Abgrenzung.........................................32 3.1.1.1 Atmosphären als Wirklichkeit der Ästhetik...............32 3.1.1.2 Erlebnisvermittlung....................................................33 3.1.2 Wahrnehmungstheoretische Grundlagen.................................35 3.1.2.1 Das Dreispeicher-Modell der menschlichen Wahrnehmung............................................................35 3.1.2.2 Analyse der sensorische Reize...................................37 3.1.3 Multimodale Wahrnehmung....................................................41 3.1.3.1 Interaktionseffekte aus der Wahrnehmungspsychologie.......................................41 3.1.3.2 Gedächtnismodell im Kontext der multimodalen Erlebnisvermittlung....................................................42 3.1.3.3 Fazit der Untersuchung..............................................45 3.1.4 Verführung in Shopping Centern.............................................46 3.1.4.1 Begriffliche Einordnung.............................................46 3.1.4.2 Erwartungshaltung der Kunden –Wie sieht der Händler der Zukunft aus?...........................................47 3.1.4.3 Die 7 Hochgefühle des Menschen..............................52 3.1.4.4 Untersuchung der Grundintentionen der Konsumenten.............................................................54 3.1.4.5 Bauliche Umsetzung in Shopping Centern.................55 3.2 Einflussebene 2: Wahrnehmung von Nachhaltigkeit und baulichen Aspekten.............................................................................................57
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