DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis, Nish İstanbul, Bahçelievler, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/16 Rapor No: 2010/TGYO/16 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 17iş günüGün - Sözleşme Tarihi ve No: 07.06.2010–2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Nishistanbul Projesi içinde yer alan 8 Adet Ofisin Değerlemesi - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Nish İstanbul Projesi, Çoban Çeşme Sanayi Caddesi No:11 Yenibosna, Bahçelievler/ İSTANBUL - Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: İnşaatı devam etmekte olankonut+ofis+perakende projesi - Tapudakiİncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Emsal KarşılaştırmaYöntemlerine %100 ağırlık verilmiştir Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: 7.725.000 TL $4.905.696 € 4.019.878 Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Gayrimenkul Değeri: 7.725.000 TL $4.905.696 € 4.019.878 Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ–Lisans No: 401095 - DeğerlemeElemanı: Muammer EMANET–Lisans No: 401074 1 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/16 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ.................................................................................................................................................3 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:..............................................................4 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:.............................................................................................................................4 0212 356 26 46..................................................................................................................................................................4 2.2 MüşteriBilgileri:..............................................................................................................................................4 3 DEĞER TESPİTİ.....................................................................................................................................................5 4 DEĞER TANIMI......................................................................................................................................................5 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER..........................................6 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:.................................................................................................................................6 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,................................................................................................................6 6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER.......................................................................................................................................................7 6.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları:....................................................................................................................7 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:................................8 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:...........................................................................................9 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:.....................................................................................................................10 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler :.......10 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER................................................10 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri:...........................................................10 7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:.......................................................................10 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULEİLİŞKİN ANALİZLER.................................................11 8.1 İstanbul ili Hakkında Genel Bilgiler:..........................................................................................................11 8.2 Bahçelievler İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:.............................................................................................12 8.3 Piyasa Araştırması:........................................................................................................................................13 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:.........................................................................................13 9 DEĞERLEME........................................................................................................................................................14 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:......................................................................................................14 9.2 Değerleme Yaklaşımları:..............................................................................................................................14 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:...............................................................................15 11 SONUÇ.....................................................................................................................................................................16 2 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/16 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 30.06.2010 Rapor No: 2010/TGYO/16 Raporun Türü ve Amacı: Yukarıda adresi belirtilen tesisin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Raporu Hazırlayanlar : MuammerEmanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 30.06.2010 Dayanak Sözleşmenin Tarihi: 07.06.2010 Dayanak Sözleşmenin Numarası: 2010/TGYO Raporun Kurul DüzenlemeleriKapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: RaporTorunlarGYO için düzenlenmiştir 3 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/16 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: PrimeGayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: 0212 272 02 02 - Fax No : 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık-Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, 2. Bölge Yenibosna, 243DS3A pafta, 338 ada, 3 no’lu parsel üzerinde ki Nish İstanbul Projesi’nde yer alan 8 Adet Ofisin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 4 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/16 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olanbirpara birimiyleyapılmıştır. 5 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/16 5 DEĞERLEMEYEKONUGAYRİMENKULLERHAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Yenibosna’da, Çobançeşme Sanayi Caddesiüzerinde konumluNish İstanbul Projesi’dir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, Nish İstanbul Projesi Çobançeşme Sanayi Caddesi’nde yer almaktadır. Halihazırda inşaatı devam etmekte olan proje 243DS3A pafta, 338 ada, 3 no’lu parsel üzerinde yer almaktadır. Gayrimenkul batıda Sanayi Caddesi, doğuda boş bir arsa, güneyde ise Çalışlar Sokak ile sınırlandırılmıştır. Gayrimenkul’ün bulunduğu alanda Spotçular Çarşısı, Bahçelievler çöp arıtma tesisi, Bahçelievler mezarlığı bulunurken yakın çevresinde ise; Atatürk Havalimanı, Kuyumcu kent, WOW Otel, Dünya Ticaret Merkezi, İhlas Koleji, Airport AVM ve sanayi birimleri bulunmaktadır. Havalimanı’na yakınlığı ile konumu gayrimenkul ve yakın çevresinin en büyük avantajıdır. E-5 ve TEM karayolları bölgeye olan ulaşılabilirliği artırmaktadır. Çevrenin gelişim potansiyeli ve reklam kabiliyeti taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir. Gayrimenkullerinbazı merkezlere olan yaklaşıkuzaklıkları: E-5 Karayolu : 0,67km Atatürk Havaalanı : 3,83km TEM Karayolu : 7,74km Kent Merkezi(Eminönü) : 16,2 km Merkezi İş Alanı(Büyükdere Caddesi) : 21km 6 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/16 6 GAYRİMENKULÜNHUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 GayrimenkulünTapuKayıtları: 45 No.lu Bağımsız Bölüm 46 No.luBağımsız Bölüm İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna MEVKİİ Köyaltı Köyaltı ADA NO. 338 338 PARSEL NO. 3 3 YÜZÖLÇÜMÜ 32.889,90 32.889,90 B.B. NO. 45 46 BLOK NO. A A KAT 8 8 NİTELİĞİ İşyeri İşyeri SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş. 47 No.lu Bağımsız Bölüm 48 No.lu Bağımsız Bölüm İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna MEVKİİ Köyaltı Köyaltı ADA NO. 338 338 PARSEL NO. 3 3 YÜZÖLÇÜMÜ 32.889,90 32.889,90 B.B. NO. 47 48 BLOK NO. A A KAT 8 8 NİTELİĞİ İşyeri İşyeri SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş. 49 No.lu Bağımsız Bölüm 50No.lu Bağımsız Bölüm İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna MEVKİİ Köyaltı Köyaltı ADA NO. 338 338 PARSEL NO. 3 3 YÜZÖLÇÜMÜ 32.889,90 32.889,90 B.B. NO. 49 50 BLOK NO. A A KAT 9 9 NİTELİĞİ İşyeri İşyeri SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş. 7 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/16 51 No.lu Bağımsız Bölüm 52 No.lu Bağımsız Bölüm İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna MEVKİİ Köyaltı Köyaltı ADA NO. 338 338 PARSEL NO. 3 3 YÜZÖLÇÜMÜ 32.889,90 32.889,90 B.B. NO. 51 52 BLOK NO. A A KAT 9 9 NİTELİĞİ İşyeri İşyeri SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş. 6.2 Gayrimenkuller ileİlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nden aldığımız yazılı takyidat bilgisinde, rapora konu gayrimenkuller üzerinde müştereken aşağıda belirtilen notların mevcut olduğu gördük. (Bağımsız bölümleri gösteren tapu kayıt listesi raporun eklerinde yer almaktadır.) BeyanlarBölümü : • Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satışı yasaklanmıştır (15/10/2007 Tarih ve 13256 Yevmiye no. ile)(Bakanlar Kurulu 2007/12484 Kararı) • Yönetim Planı: 02/06/2009. • Yönetim Planı Değişikliği: 04/02/2010. Şerhler Bölümü : • 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (BEDAŞ lehine 99 yıllığı 1 TL’dan 31331-31332 no.lu trafo merkezi ve kablo geçiş güzergahı için 99 yıl süre ile) (Başlama tarih: 09/04/2009 Süre: 99 yıl) 8 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No: 2010/TGYO/16 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Bahçelievler Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden şifahen alınan bilgilere göre gayrimenkulün konumlu olduğu parselin 21.06.2009 onay tarihli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı paftasında “Ticaret + Hizmet Alanı” içinde kaldığı tespit edilmiştir. Ticaret+Hizmet alanlarında; büro, çarşı, konaklama, sergi, teşhir, lokanta v.b. tesisler yapılabilir. Bu alanda KAKS(Emsal)=2,50olarak belirlenmiştir. Çekme mesafeleri ise; Yan bahçe: 5 m Yol cephesi: 10 m Şeklinde belirlenmiştir. Değerleme konusu gayrimenkuller henüz inşaat aşamasında olduğundan dolayı yapı kullanma izin belgesine sahip değildir. Gayrimenkulün Bahçelievler Belediyesi İmar Arşivi’nde yer alan dosyasında, dört adet tadilat yapı ruhsatı ve bir adet mimari proje olduğu görülmüştür. Bunların onay tarihleri ve numaraları aşağıdaki gibidir: Mimari Proje: 01/07/2008 tarih ve 2008/3003onay no. ile. Yapı Ruhsatı (A Blok Tadilat): 03/20 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (B Blok Tadilat): 03/21 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (C Blok Tadilat): 03/22 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (D Blok Tadilat): 03/23 onay numaralı. Taban AlanıKatsayısı (TAKS):Yapının taban alanının parsel alanınaoranından elde edilen sayıdır. Taban alanı, yapının parsel içinde plan ve yönetmelik hükümlerine göredüzenlenmiş zeminde kaplayacağı alandır. Işıklıklar, eklentiler (müştemilat) bu alana katılmaz. Emsal(KAKS):Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölümve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 9 Büyükdere Caddesi,No:108, Enka Binası,Kat:6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul
Description: