DEĞERLEME RAPORU 8 Adet Ofis, Nish İstanbul, Bahçelievler, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No

17 Pages·2010·0.2 MB·Turkish

DEĞERLEME RAPORU
8 Adet Ofis, Nish İstanbul,
Bahçelievler, İstanbul
30 Haziran 2010
Rapor No: 2010/TGYO/16
Rapor No: 2010/TGYO/16
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
- Değerleme Süresi: 17iş günüGün
- Sözleşme Tarihi ve No: 07.06.2010–2010/TGYO
- Değerlenen Mülkiyet Hakları: Nishistanbul Projesi içinde yer alan 8 Adet Ofisin
Değerlemesi
- Raporun Konusu: Değer tespiti
Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:
- Adres: Nish İstanbul Projesi, Çoban Çeşme Sanayi
Caddesi No:11 Yenibosna, Bahçelievler/
İSTANBUL
- Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: İnşaatı devam etmekte olankonut+ofis+perakende
projesi
- Tapudakiİncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz.
Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)
- İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi)
Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:
Emsal KarşılaştırmaYöntemlerine %100 ağırlık verilmiştir
Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR
Emsal Karşılaştırma Yöntemi: 7.725.000 TL $4.905.696 € 4.019.878
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır
Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır
Gayrimenkul Değeri: 7.725.000 TL $4.905.696 € 4.019.878
Değerlemede Görev Alan Kişiler:
- Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ–Lisans No: 401095
- DeğerlemeElemanı: Muammer EMANET–Lisans No: 401074
1
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/16
İÇİNDEKİLER SAYFA NO
1 RAPOR BİLGİLERİ.................................................................................................................................................3
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:..............................................................4
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:.............................................................................................................................4
0212 356 26 46..................................................................................................................................................................4
2.2 MüşteriBilgileri:..............................................................................................................................................4
3 DEĞER TESPİTİ.....................................................................................................................................................5
4 DEĞER TANIMI......................................................................................................................................................5
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER..........................................6
5.1 Gayrimenkulün Tanımı:.................................................................................................................................6
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,................................................................................................................6
6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER.......................................................................................................................................................7
6.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları:....................................................................................................................7
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:................................8
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:...........................................................................................9
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası
Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup
Bulunmadığına İlişkin Görüş:.....................................................................................................................10
6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler :.......10
7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER................................................10
7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri:...........................................................10
7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:.......................................................................10
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULEİLİŞKİN ANALİZLER.................................................11
8.1 İstanbul ili Hakkında Genel Bilgiler:..........................................................................................................11
8.2 Bahçelievler İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:.............................................................................................12
8.3 Piyasa Araştırması:........................................................................................................................................13
8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:.........................................................................................13
9 DEĞERLEME........................................................................................................................................................14
9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:......................................................................................................14
9.2 Değerleme Yaklaşımları:..............................................................................................................................14
10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:...............................................................................15
11 SONUÇ.....................................................................................................................................................................16
2
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/16
1 RAPOR BİLGİLERİ
Rapor Tarihi: 30.06.2010
Rapor No: 2010/TGYO/16
Raporun Türü ve Amacı: Yukarıda adresi belirtilen tesisin piyasa
değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan
değerleme raporu.
Raporu Hazırlayanlar : MuammerEmanet
Değerleme Departmanı Müdürü
Şehir Plancısı
Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz
Genel Müdür
İşletme
Değerleme Tarihi: 30.06.2010
Dayanak Sözleşmenin Tarihi: 07.06.2010
Dayanak Sözleşmenin Numarası: 2010/TGYO
Raporun Kurul DüzenlemeleriKapsamında
Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: RaporTorunlarGYO için düzenlenmiştir
3
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/16
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:
- Şirket Ünvanı: PrimeGayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
A.Ş.
- Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,
Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul
- Telefon No: 0212 272 02 02
- Fax No : 0212 356 26 46
2.2 Müşteri Bilgileri:
- Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş.
- Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,
Kavacık-Beykoz / İSTANBUL
- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa
Getirilen Sınırlamalar: İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, 2. Bölge
Yenibosna, 243DS3A pafta, 338 ada, 3 no’lu
parsel üzerinde ki Nish İstanbul Projesi’nde yer
alan 8 Adet Ofisin piyasa değerinin
belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir
sınırlama getirilmemiştir.
4
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/16
3 DEĞER TESPİTİ
Bilgimiz ve görüşümüze göre:
- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.
- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım
ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz,
görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.
- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel
herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve
olmamıştır.
- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya
müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir
sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.
4 DEĞER TANIMI
Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun
bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini
tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta
da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.
Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el
değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:
- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.
- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.
- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.
- Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olanbirpara birimiyleyapılmıştır.
5
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/16
5 DEĞERLEMEYEKONUGAYRİMENKULLERHAKKINDA BİLGİLER
5.1 Gayrimenkulün Tanımı:
Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Yenibosna’da, Çobançeşme Sanayi
Caddesiüzerinde konumluNish İstanbul Projesi’dir.
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,
Nish İstanbul Projesi Çobançeşme Sanayi Caddesi’nde yer almaktadır. Halihazırda inşaatı devam
etmekte olan proje 243DS3A pafta, 338 ada, 3 no’lu parsel üzerinde yer almaktadır. Gayrimenkul batıda
Sanayi Caddesi, doğuda boş bir arsa, güneyde ise Çalışlar Sokak ile sınırlandırılmıştır.
Gayrimenkul’ün bulunduğu alanda Spotçular Çarşısı, Bahçelievler çöp arıtma tesisi, Bahçelievler
mezarlığı bulunurken yakın çevresinde ise; Atatürk Havalimanı, Kuyumcu kent, WOW Otel, Dünya Ticaret
Merkezi, İhlas Koleji, Airport AVM ve sanayi birimleri bulunmaktadır.
Havalimanı’na yakınlığı ile konumu gayrimenkul ve yakın çevresinin en büyük avantajıdır. E-5 ve
TEM karayolları bölgeye olan ulaşılabilirliği artırmaktadır. Çevrenin gelişim potansiyeli ve reklam kabiliyeti
taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir.
Gayrimenkullerinbazı merkezlere olan yaklaşıkuzaklıkları:
E-5 Karayolu : 0,67km
Atatürk Havaalanı : 3,83km
TEM Karayolu : 7,74km
Kent Merkezi(Eminönü) : 16,2 km
Merkezi İş Alanı(Büyükdere Caddesi) : 21km
6
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/16
6 GAYRİMENKULÜNHUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER
6.1 GayrimenkulünTapuKayıtları:
45 No.lu Bağımsız Bölüm 46 No.luBağımsız Bölüm
İLİ İstanbul İstanbul
İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler
MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna
MEVKİİ Köyaltı Köyaltı
ADA NO. 338 338
PARSEL NO. 3 3
YÜZÖLÇÜMÜ 32.889,90 32.889,90
B.B. NO. 45 46
BLOK NO. A A
KAT 8 8
NİTELİĞİ İşyeri İşyeri
SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş.
47 No.lu Bağımsız Bölüm 48 No.lu Bağımsız Bölüm
İLİ İstanbul İstanbul
İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler
MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna
MEVKİİ Köyaltı Köyaltı
ADA NO. 338 338
PARSEL NO. 3 3
YÜZÖLÇÜMÜ 32.889,90 32.889,90
B.B. NO. 47 48
BLOK NO. A A
KAT 8 8
NİTELİĞİ İşyeri İşyeri
SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş.
49 No.lu Bağımsız Bölüm 50No.lu Bağımsız Bölüm
İLİ İstanbul İstanbul
İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler
MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna
MEVKİİ Köyaltı Köyaltı
ADA NO. 338 338
PARSEL NO. 3 3
YÜZÖLÇÜMÜ 32.889,90 32.889,90
B.B. NO. 49 50
BLOK NO. A A
KAT 9 9
NİTELİĞİ İşyeri İşyeri
SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş.
7
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/16
51 No.lu Bağımsız Bölüm 52 No.lu Bağımsız Bölüm
İLİ İstanbul İstanbul
İLÇESİ Bahçelievler Bahçelievler
MAHALLESİ Yenibosna Yenibosna
MEVKİİ Köyaltı Köyaltı
ADA NO. 338 338
PARSEL NO. 3 3
YÜZÖLÇÜMÜ 32.889,90 32.889,90
B.B. NO. 51 52
BLOK NO. A A
KAT 9 9
NİTELİĞİ İşyeri İşyeri
SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Torunlar Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş. Ortaklığı A.Ş.
6.2 Gayrimenkuller ileİlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:
Prime Değerleme olarak, İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nden
aldığımız yazılı takyidat bilgisinde, rapora konu gayrimenkuller üzerinde müştereken aşağıda belirtilen
notların mevcut olduğu gördük. (Bağımsız bölümleri gösteren tapu kayıt listesi raporun eklerinde yer
almaktadır.)
BeyanlarBölümü :
•
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satışı yasaklanmıştır (15/10/2007 Tarih ve 13256
Yevmiye no. ile)(Bakanlar Kurulu 2007/12484 Kararı)
•
Yönetim Planı: 02/06/2009.
•
Yönetim Planı Değişikliği: 04/02/2010.
Şerhler Bölümü :
•
1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (BEDAŞ lehine 99 yıllığı 1 TL’dan 31331-31332
no.lu trafo merkezi ve kablo geçiş güzergahı için 99 yıl süre ile) (Başlama tarih: 09/04/2009
Süre: 99 yıl)
8
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/16
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:
Bahçelievler Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden şifahen alınan bilgilere göre gayrimenkulün konumlu
olduğu parselin 21.06.2009 onay tarihli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı paftasında “Ticaret +
Hizmet Alanı” içinde kaldığı tespit edilmiştir.
Ticaret+Hizmet alanlarında; büro, çarşı, konaklama, sergi, teşhir, lokanta v.b. tesisler yapılabilir. Bu
alanda KAKS(Emsal)=2,50olarak belirlenmiştir.
Çekme mesafeleri ise;
Yan bahçe: 5 m
Yol cephesi: 10 m
Şeklinde belirlenmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkuller henüz inşaat aşamasında olduğundan dolayı yapı kullanma izin
belgesine sahip değildir. Gayrimenkulün Bahçelievler Belediyesi İmar Arşivi’nde yer alan dosyasında, dört
adet tadilat yapı ruhsatı ve bir adet mimari proje olduğu görülmüştür. Bunların onay tarihleri ve numaraları
aşağıdaki gibidir:
Mimari Proje: 01/07/2008 tarih ve 2008/3003onay no. ile.
Yapı Ruhsatı (A Blok Tadilat): 03/20 onay numaralı.
Yapı Ruhsatı (B Blok Tadilat): 03/21 onay numaralı.
Yapı Ruhsatı (C Blok Tadilat): 03/22 onay numaralı.
Yapı Ruhsatı (D Blok Tadilat): 03/23 onay numaralı.
Taban AlanıKatsayısı (TAKS):Yapının taban alanının parsel alanınaoranından elde edilen sayıdır.
Taban alanı, yapının parsel içinde plan ve yönetmelik hükümlerine göredüzenlenmiş zeminde kaplayacağı
alandır. Işıklıklar, eklentiler (müştemilat) bu alana katılmaz.
Emsal(KAKS):Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır.
Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların
ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca
tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için
otopark olarak kullanılan bölümve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş
yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere
yapılan bölümler anlaşılır.
9
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul