Critérios para Pré-Seleção de Fundos Imobiliários

23 Pages·0.607 MB·Portuguese

by  Jean Tosetto

DADOS DE ODINRIGHT
Sobre a obra:
A presente obra é disponibilizada pela equipe eLivros e
seus diversos parceiros, com o objetivo de oferecer
conteúdo para uso parcial em pesquisas e estudos
acadêmicos, bem como o simples teste da qualidade da
obra, com o fim exclusivo de compra futura.
É expressamente proibida e totalmente repudíavel a venda,
aluguel, ou quaisquer uso comercial do presente conteúdo.
Sobre nós:
O eLivros e seus parceiros disponibilizam conteúdo de
dominio publico e propriedade intelectual de forma
totalmente gratuita, por acreditar que o conhecimento e a
educação devem ser acessíveis e livres a toda e qualquer
pessoa. Você pode encontrar mais obras em nosso site:
eLivros.
Como posso contribuir?
Você pode ajudar contribuindo de várias maneiras, enviando
livros para gente postar Envie um livro ;)
Ou ainda podendo ajudar financeiramente a pagar custo de
servidores e obras que compramos para postar, faça uma
doação aqui :)
"Quando o mundo estiver unido na busca do
conhecimento, e não mais lutando por dinheiro e
poder, então nossa sociedade poderá enfim evoluir a
um novo nível."
eeLLiivvrrooss
..lloovvee
Converted by ePubtoPDF
Critérios para pré-seleção de
fundos imobiliários
Uma boa análise de ativo gerador de renda
passiva começa com filtros bem calibrados, que
refletem o perfil adequado de tolerância ao risco
de cada investidor. Para os mais defensivos,
adeptos dos fundos imobiliários, propomos uma
fórmula para facilitar este processo inicial de
escolha.
Quem investe em fundos imobiliários, negociando cotas
através da Bolsa de Valores, é necessariamente um
investidor de renda variável. Isto, por si só, já faz da pessoa
uma investidora arrojada no Brasil, em comparação com a
maioria dos brasileiros economicamente ativos, que no
máximo fazem aplicações de renda fixa.
Porém, dentro do universo da renda variável, quem investe
predominantemente em fundos imobiliários pode ser
considerado alguém de perfil conservador e defensivo. A
fórmula para filtragem inicial de FIIs que vamos propor a
seguir reforça estas características.
A rentabilidade ofertada pelos fundos imobiliários mais
sólidos e duradouros permite a formação crescente de renda
passiva, mediante o reinvestimento dos dividendos somados
ao dinheiro poupado no mês, por meio de aportes regulares
que, no longo prazo, resultarão em maior liberdade
financeira para o investidor, quando não a sua plena
independência neste sentido.
Quem deseja expressiva rentabilidade e retornos logo no
começo da sua jornada de investimentos, deve tolerar maior
exposição aos riscos, negociando ações das empresas de
capital aberto com potencial de crescimento, por exemplo.
Aqui, porém, jogaremos na retranca. Entraremos em campo
para não perder o jogo, e o placar de 1 a 0 será uma goleada
para nós. Em suma, apreciamos o que é líquido e certo. Este
é justamente o primeiro ponto da nossa fórmula simplificada
de filtragem inicial de fundos imobiliários. Para auxiliar nesta
tarefa, recomendamos três plataformas de pesquisa na
Internet :
Lupa de FIIs:
https://fiis.com.br/lupa-de-fiis/
Busca avançada do Status Invest:
https://statusinvest.com.br/fundos-
imobiliarios/busca-avancada
Ranking do Funds Explorer:
https://www.fundsexplorer.com.br/ranking
Liquidez: participação no IFIX
Se você é um investidor experiente, com enormes reservas
de capital bem distribuídas em diversos tipos de ativos, pode
se dar ao luxo de abrir mão da liquidez em alguns deles.
Quem compra um quadro do Picasso, por exemplo, sabe que
haverá um universo de compradores em potencial muito
restrito, se comparado aos possíveis compradores de ações
consideradas como Blue Chips .
Mas se você está apenas começando sua jornada,
presumivelmente com poucos recursos, a possibilidade de
precisar deles para sanar uma emergência, ou um
imprevisto, é muito grande. Em suma, seu dinheiro não pode
ficar trancado.
Obviamente, um investidor de longo prazo não compra cotas
de fundos imobiliários pensando em vendê-las na sequência,
mas isto pode ser necessário por motivos de força maior.
Ademais, o FII em questão pode perder fundamentos no
futuro ou não render o mínimo esperado. Então, vender suas
cotas com rapidez será importante. É uma questão de
segurança.
Um fator decisivo que comprova a liquidez de um fundo
imobiliário é a sua participação no IFIX – Índice de Fundos de
Investimentos Imobiliários da B3, a Bolsa de Valores de São
Paulo. Trata-se de uma carteira teórica com os FIIs mais
negociados nos mercados de Bolsa e de Balcão monitorados
pela B3, com a função de indicar o desempenho médio deste
tipo de ativo.
Portanto, se um fundo imobiliário não estiver presente no
IFIX, não prossiga com a análise dele.
Ao menos dez mil negociações por mês
Outro modo para aferir a liquidez de um fundo imobiliário é
observando o número médio de negócios por mês. Para este
critério recomendamos que o FII faça, em média, ao menos
dez mil negociações por mês.
Vale destacar que os fundos imobiliários que atendem a este
requisito quase sempre fazem parte do IFIX. Para investir em
FIIs com segurança e de modo defensivo, vale a verificação
dupla da liquidez: participar do IFIX e realizar pelo menos
dez mil negociações por mês – o que, ainda assim, é um
número relativamente baixo.
A depender da plataforma que você utilizar para pesquisar
FIIs, é possível estabelecer um volume mínimo diário de
negociações, como R$ 1 milhão, por exemplo.
O rendimento ou Dividend Yield anual de um FII
Antes de apresentar nossos critérios referentes aos
rendimentos de um fundo imobiliário, seria importante
esclarecer o seu conceito para aqueles que estão nos
primeiros passos de suas jornadas de investidores.
Suponha que a cota de um FII esteja sendo negociada por R$
100. Ao comprá-la, o investidor passa a ter direito de receber
os rendimentos mensais que, no caso, respeitam a média de
R$ 0,70 (setenta centavos). Ao final de um ano, esta cota
renderá para o investidor R$ 8,40 (oito reais e quarenta
centavos), ou seja, 8,4% do valor investido na cota.
Este será o rendimento ou Dividend Yield anual do FII, com
um detalhe importante: ao fim deste período o investidor
continua dono da cota, cujo valor também pode variar para
cima ou para baixo, mas continuará rendendo mês após
mês, indefinidamente.
Rendimento anual mínimo: inflação mais 3%
Todo investidor consciente procura a proteção de seu capital
frente aos efeitos da inflação. Logo, os rendimentos mensais
de um fundo imobiliário devem satisfazer a preservação
desta premissa e oferecer um prêmio adicional.
Há vários índices que medem a inflação no Brasil para
diversos setores da economia e mesmo regiões do país. Em
nossa fórmula adotamos o IPCA do IBGE, vigente desde
janeiro de 1980. O IPCA do IBGE é o Índice Nacional de
Preços ao Consumidor Amplo, do Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística. É, portanto, um índice válido para
investidores do Rio Grande do Sul ao Amapá.
O IPCA também é usado como referência em vários títulos de
renda fixa negociados via Tesouro Direto, como o “Tesouro
IPCA+ com Juros Semestrais 2040” e o “IPCA+ 2026”, por
exemplo.
Posto que os rendimentos dos fundos imobiliários sejam
isentos de impostos (até o momento da publicação deste e-
book ), ao adotarmos o IPCA mais 3% como meta mínima de
rendimento anual do FII em questão, estamos buscando
equivalência mínima com os ativos de renda fixa, com a
vantagem da preservação do patrimônio. Com isto,
estaremos batendo a Caderneta de Poupança com facilidade,
assim como os rendimentos dos aluguéis de imóveis
tradicionais.
Então, se o IPCA acumulado nos últimos 12 meses for de 4%,
buscaremos fundos imobiliários com histórico de rendimento
ou Dividend Yield (DY) anual de pelo menos 7%, sabendo
que resultados do passado não representam garantias de
resultados futuros, embora sejam ótimos indicadores disso.
Então, se o IPCA subir para 5%, vamos buscar FIIs com
Dividend Yield de 8%, sempre em termos anuais, e assim por
diante.
Caso a sua plataforma predileta de pesquisa de FIIs não
trabalhe com DYs anuais, basta dividir o valor anual por 12
para chegar ao DY mensal mínimo necessário. Por exemplo,
um DY anual de 8% corresponde a um DY mensal de
aproximadamente 0,67%.
Rendimento anual máximo: inflação mais 6%
Estabelecer um teto para rendimentos anuais de fundos
imobiliários pode ser um contrassenso, afinal de contas
quanto mais rendimentos, melhor, certo? Nem sempre.
A importância de estabelecer um teto para o Dividend Yield
anual de um fundo imobiliário é afastar o risco da carteira do
investidor. Ao invés disso, nosso foco é a previsibilidade e a
constância do rendimento do FII, uma vez que grandes
rendimentos ocasionais são bem vindos em empresas de
capital aberto, mas no caso dos fundos imobiliários, isso
pode representar indícios de sua inviabilidade futura.
Hipoteticamente, se um fundo imobiliário possui várias
agências bancárias espalhadas em cidades do interior, por
exemplo, com locações garantidas por contratos de longa
duração, a rentabilidade mensal estará igualmente garantida
neste período.
Suponha que um banco declare que pretende fechar
agências presentes no portfólio deste FII, devido à
informatização dos serviços prestados de modo cada vez
mais remoto. Logo, os cotistas mais antenados deste fundo
passarão a vender suas cotas com mais intensidade: elas
tendem a ficar mais baratas e consequentemente o
rendimento mensal para os cotistas remanescentes
aumentará. Trata-se de um canto do cisne, pois o
rendimento do fundo cairá abruptamente sempre que um
contrato de locação vencer e uma agência fechar.
Alguns fundos imobiliários também operam no regime de
renda mínima garantida durante certo período, até que seus
empreendimentos, teoricamente, passem a dar retorno
efetivo. Esta renda mínima garantida pode ser alta e
atrativa, mas ao fim do seu termo, a depender do tipo do
empreendimento, o retorno mensal poderá cair
radicalmente.