Baurechtliche Vorschriften des Wohnungsbaues in Österreich: Die Aufschließung des Baulandes

15 Pages·1959·1.663 MB·German

by  Friedrich Krzizek

SCHRIFTENREIHE DER FORSCHUNGSGESELLSCHAFT
FÜR DEN WOHNUNGSBAU IM ÖIAV, WIEN
Heft 14/3
Baurechtliche Vorschriften
des Wohnungsbaues in
Österreich
Die Aufschließung des Baulandes
Von Rat des VwGH. Dr. Friedrich Krzizek
SPRINGER-VERLAG WIEN GMBH
Die Forschlingsgesellschaft für den Wohnungsbau im ÖIAV Wien stellt die vorliegenden
Ausführungen, welche eine Ansicht des Verfassers darstellen, zur Diskussion, ohne sich mit
diesen zu identifizieren
ISBN 978-3-7091-4670-5 ISBN 978-3-7091-4822-8 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-7091-4822-8
Sonderdruck aus Monographie 3/1958
© Alle Rechte vorbehalten
Copyright 1959 by Forschungsgesellschaft für den Wohnungsbau, Wien I, Eschenbachgasse 9
Ursprünglich erschienen bei Forschungsgesellschaft für den Wohnungsbau, Wien I, Eschenbachgasse 9
DIE AUFSCHLIESSUNG DES BAULANDES
IN OSTERREICH
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Referent: Dr. Friedrich Krzizek, Rat des Verwaltungsgerichtshofes
A. Problemstellung
Unter AufschlieBung eines Gebietes, insbesondere des fiir die Bebauung
bestimmten Gebietes, versteht man die Herstellung von V erbindungen
dieses Gebietes mit dem bestehenden StraBennetz. Solche V erbindungen
(Verkehrsflachen) sind, wenn sie dem allgemeinen Verkehr dienen, d. h.
von jedermann nach MaBgabe der straBenpolizeilichen Vorschriften
beniitzt werden konnen, ojfentliche V erkehrsflachen, sofern sie aber nur
vom Grundeigentiimer oder nur mit seiner Zustimmung beniitzt werden
diirfen, Privatstraften (AufschlieBung im engeren Sinn).
Mit dem Fortschritt der Technik und der Zivilisation haben die Ver
kehrsflachen noch eine weitere Bedeutung erlangt als die, Trager des
offentlichen Verkehrs zu sein. In den groBeren Siedlungen (Stadten,
Markten) sind sie niimlich iiberdies dazu bestimmt, die offentlichen Ver
sorgungsleitungen aufzunehmen. Solche offentliche Versorgungsleitungen
sind die W asserleitungen, die Kanalisation, die Leitungen fiir elek
trischen Strom und fiir Gas, die Fernmeldeleitungen und die Fernheiz
leitungen. Diese Leitungen werden in der Regel in den StraBenkorper
verlegt; in einzelnen Fallen nehmen sie nur den Luftraum iiber der
StraBe in Anspruch (AufschlieBung im weiteren Sinn).
Die Eignung eines Grundes fiir Bauzwecke hiingt entscheidend vom
Grad seiner AufschlieBung ab. Ohne Zugangs- und Zufahrtsmoglichkeit
ist ein Grund im allgemeinen nicht behauhar. Ein Grund dagegen, der an
einer eroffneten offentlichen Verkehrsflache liegt, in der sich alle oder
zumindest die wichtigsten offentlichen V ersorgungsleitungen befinden,
ist anbaureif. Der Grad der Anbaureife bestimmt auch den Wert eines
Baugrundes. Daher wird derjenige, der einen bisher landwirtschaftlich
genutzten Grund der Behauung zuzufiihren heahsichtigt, darum bemiiht
sein, den Grund anbaureif zu machen.
Die Herstellung (und die Erhaltung) der StraBen und der Versorgungs
leitungen ist mit erheblichen Kosten verbunden. Diese Kosten fallen,
sofern es sich um offentliche V erkehrsflachen und offentliche V ersor
gungsleitungen handelt, der Allgemeinheit zur Last; die Herstellung der
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PrivatstraBen und der Anschliisse an die offentlichen Versorgungslei
tungen dagegen obliegt dem Grundeigentiimer.
Weil dcr Wert eines Baugrundes maBgeblich vom Grad der Anbaureife
abhiingig ist und weil die AufschlieBung wesentlich im lnteresse des
Grundeigentiimers liegt, hat dieser auch einen Beitrag zu den Kosten
der Herstellung der offentlichen Verkehrsflachen und einen Beitrag zur
Herstellung (und zur Erhaltung) der offentlichen Versorgungsleitungen zu
erhringen. Die Gesamtheit der Leistungen, zu denen der Grundeigen
tiimer unter diesem Gesichtspunkte verpflichtet ist, nennt man An
liegerleistungen im weiteren Sinne. Als Anliegerleistungen im engeren
oder eigentlichen Sinne werden diejenigen Leistungen angesehen, die der
Grundeigentiimer fiir die Herstellung der offentlichen V erkehrsflachen
(StraBen) zu erbringen hat.
Zwischen diesen beiden Arten von Anliegerleistungen besteht aber auch
noch ein anderer Unterschied. Die Anliegerleistungen im engeren Sinne
beruhen auf einer gesetzlichen Verpflichtung. Bei Vorliegen der gesetz
lichen V oraussetzungen entsteht die V erpflichtung zur Leistung dieser
Anliegerleistungen. Bei den iibrigen Anliegerleistungen wird der Beitrag
erst dann fallig, wenn der AnschluB an die offentliche V ersorgungslei
tung hergestellt wird. In bestimmten Fallen besteht allerdings eine
gesetzliche V erpflichtung, an die offentliche Versorgungsleitung anzu
schlieBen. Bei den Anliegerleistungen mit Anschluflzwang ist daher die
Rechtslage die gleiche wie bei den Anliegerleistungen im engeren Sinne.
B. Die einzelnen Anliegerleistungen
a) An Ii e g er I e is t u n g en i m e n g ere n S inn e
Fiir die Anliegerleistungen im engeren Sinne ist wesentlich, daB sie fiir
die Herstellung der offentlichen Verkehrsfliiche zu erbringen sind und auf
einer gesetzlichen Verpflichtung heruhen. Die gesetzliche Verpflichtung
zur Leistung tritt allerdings erst dann ein, wenn der Grundeigentiimer
seinen im Bauland gelegenen Grund auf Baupllitze abteilt oder der Be
bauung zufiihrt. Wird weder die Erklarung des Grundes zum Bauplatz
bege~t noch die Erteilung einer Baubewilligung beantragt, dann be
steht auch keine V erpflichtung zu einer Leistung fiir die offentliche
StraBe. Soll eine offentliche Verkehrsfliiche dennoch hergestellt werden,
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so muB der Trager der StraBenbaulast den hiefiir erforderlichen Grund
entweder im Wege des Kaufes oder im Wege der Enteignung nach den
Bestimmungen der StraBenverwaltungsgesetze (BundesstraBengesetz,
Landes-StraBenverwaltungsgesetze) erwerben. Geregelt sind die Anlie
gerleistungen im engeren Sinne in den einzelnen Landesbauordnungen.
Als Anliegerleistungen im engeren Sinne kommcn in Betracht:
1. Grundabtretung
N ach allen osterreichischen Bauordnungen hat der Grundeigentiimer im
Fall~ der Schaffung eines Bauplatzes oder im Falle der Baufiihrung den
nach MaBgabe der Baulinie ( d. i. der Grenzlinie zwischen dem fiir die
Verbauung vorgesehenen Grund und der offentlichen Verkehrsflache)
zur StraBe entfallenden Grund abzutreten. Die Abtretung hat ent
weder in das Eigentum der Gemeinde oder in das V erzeichnis iiber das
offentliche Gut zu erfolgen.
V erschieden geregelt ist in den einzelnen Bauordnungen die Frage, ob
dieser Grund unentgeltlich oder entgeltlich abzutreten ist. Bei neuen
Verkehrsfliichen wird grundsatzlich keine Entschiidigung geleistet; ledig
lich nach der Bauordnung fiir Steiermark muB auch in diesem Falle der
Grund von der Gemeinde eingelost werden (Erkenntnis des VerwGH
vom 8. Juli 1910, Sig. Nr. 7563/ A). Die Verpflichtung zur unentgeltlichen
Grundabtretung im gesamten AusmaBe der neuen V erkehrsflachen be
steht jedoch nur nach der Bauordnung fiir Salzburg-Land(§ 29), in allen
anderen Bauordnungen ist das AusmaB der Abtretungsverpflichtung
beschriinkt (Burgenland 12 m, Klagenfurt 19 m, Graz, Linz, Oberoster
reich, Salzburg-Stadt, Wien 20 m, Niederosterreich 23 m); der iiber
diese Grenzen hinaus auf die StraBe entfallende Grund ist von der Ge
meinde gegen Entschiidigung einzulosen. Eine weitere Beschrankung
der V erpflichtung zur unentgeltlichen StraBengrundabtretung tritt nach
einzelnen Bauordnungen (z. B. nach der Bauordnung fiir Wien, fiir
Burgenland, fiir Niederosterreich, fiir Linz und fiir Oberosterreich)
dadurch ein, daB sich bei beiderseitiger Bebauungsmoglichkeit der StraBe
die unentgeltliche StraBengrundabtretung nur bis zur StraBenachse er
streckt. Eine besondere Regelung enthalt die Bauordnung fiir Innsbruck.
Diese sieht zwar keine Abtretungsverpflichtung vor, ermachtigt jedoch
die Baubehorde, eine Baubewilligung zu versagen, wenn der erforder
liche StraBengrund nicht unentgeltlich abgetreten wird. Bei bereits be-
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stehenden Verkehrsfliichen, hei denen infolge V erschmiilerung, V erhrei
terung oder V erlegung entweder Grund zur V erkehrsfliiche ahzutreten
oder von dieser zum Bauplatz einzuheziehen ist, hat im ersteren Falle
die Gemeinde an den Grundeigentiimer, im letzteren Falle der Grund
eigentiimer an die Gemeinde Entschiidigung zu leisten.
Hat die Gemeinde fiir die Anlage einer neuen V erkehrsfliiche Grund im
Wege des Kaufes (Tausches) oder der Enteignung erworhen, so ist nach
einzelnen Bauordnungen (z. B. Wien§ 51, Burgenland § 14, Klagenfurt
§ 23, Salzburg-Stadt § 4, Oberosterreich Stadt und Land, Bauordnungs
novelle 1947 § 38) die Gemeinde herechtigt, vom Grundeigentiimer eine
Entschiidigung zu hegehren, wenn der Grundeigentiimer spiiter seinen
Grund auf Baupliitze ahteilt oder der Behauung zufiihrt.
2. Niveauherstellung
N eben der V erpflichtung, den fiir die Herstellung der StraBe erforder
lichen Grund unentgeltlich und lastenfrei abzutreten, besteht meist noch
die Verpflichtung, diesen Grund auf das vorgesehene Niveau zu bringen;
die Niveauverpflichtung kann sowohl in einer V erpflichtung zur Ahgra
hung wie auch in einer Verpflichtung zur Anschiittung hestehen. W el
ches Niveau herzustellen ist, richtet sich nach der endgiiltigen Hohen
lage der V erkehrsfliichen. Hiehei ist auf die Konstruktion der StraBe
(StraBendecke) Riicksicht zu nehmen. Neben der endgiiltigen Hohenlage
kann auch eine vorliiufige Hohenlage hestimmt werden. Die Verpflich
tung zur Niveauherstellung hesteht grundsiitzlich nur fiir jene Grund
fliichen, die unentgeltlich zur StraBe abzutreten sind (Bauordnung fiir
Wien § 17, Klagenfurt § 29, Salzburg-Stadt § 4 Abs. 4, Niederosterreich
§ 15, Oberosterreich § 6 der Bauordnungsnovelle 1947, Graz § 16,
Salzburg-Land § 29).
3. Gehsteigherstellung
Fiir den Aushau einer o:ffentlichen Verkehrsfliiche ist auch eine entspre
chend befestigte Oberfliiche notwendig. Diese Oberfliiche besteht in den
Stiidten und groBeren Siedlungen im allgemeinen aus einem Gehsteig
(Trottoir) und einer Fahrhahn. Wiihrend die Herstellung der Fahrbahn
dem Trager der StraBenhaulast, grundsiitzlich also der Gemeinde,
ohliegt, ist der Eigentiimer des anliegenden Grundes verpflichtet, den
Gehsteig herzustellen. Der ordnungsgemiiB hergestellte Gehsteig geht
entweder nach Ablauf einer bestimmten Frist oder unmittelbar nach
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seiner Fertigstellung in die Erhaltung der Gemeinde iiber. Nach einzelnen
Bauordnungen wird auch der Gehsteig von der Gemeinde hergestellt,
wogegen der Grundeigentiimer verpflichtet ist, der Gemeinde die Kosten
zu ersetzen. Im einzelnen ist die Gehsteigverpflichtung wie folgt
geregelt:
Nach § 17 der Bauordnung fiir das Burgenland ist die Gemeinde bei Be
stand eines genehmigten V erbauungsplanes berechtigt, die Anlage von
Gehsteigen fiir das ganze Plangebiet oder fiir einzelne V erkehrsflachen
zu beschlieBen; besteht kein V erbauungsplan, so kann der Gemeinderat
mit Zustimmung der Landesregierung fiir engverbaute Gebiete oder
einzelne V erkehrsflachen die Herstellung von Gehsteigen beschlieBen.
Eine ahnliche Regelung enthalt die Bauordnung fiir Vorarlberg (§ 7).
Nach der Bauordnung fiir Niederosterreich (§ 70) ist der Eigentiimer
eines neuen Gebaudes zur Herstellung des Gehsteiges verpflichtet; die
Erhaltung obliegt der Gemeinde. N ach § 11 der Bauordnung fiir Linz
hat jedes Gebaude einen Gehsteig zu erhalten; die Gehsteigverpflichtung
entsteht auch bei Neu- und Umbauten. Ahnliche Bestimmungen ent
halten die Bauordnung fiir Steyr und die Bauordnung fiir Klagenfurt
(§ 64). Nach § 54 der Bauordnung fiir Graz ist der Erbauer eines neuen
Gebaudes zur Herstellung des Gehsteiges verpflichtet. N ach § 54 der
Bauordnung fiir Wien ist jeder Eigentiimer eines Neu-, Zu- oder Um
baues verpflichtet, entlang der Baulinie seines Bauplatzes einen Geh
steig herzustellen; eine gleiche V erpflichtung tritt ein, wenn eine Ein
friedung an der Baulinie hergestellt wird. Nach § 64 der Bauordnung fiir
Salzburg-Stadt ist bei jedem Gebaude und vor jedem Grundstiick der
Gehsteig herzustellen; der Zeitpunkt der Gehsteigherstellung wird durch
BeschluB des Gemeinderates festgesetzt. Nach § 68 der Bauordnung fiir
Innsbruck werden die Gehsteige von der Gemeinde aufKosten des Eigen
tiimers hergestellt; die Gehsteigverpflichtung besteht fiir jedes Gebaude
und fiir jedes Grundstiick. Nach § 28 der Tiroler Bauordnung kann die
Herstellung eines Gehsteiges in stark begangenen Gassen verlangt wer
den. Keine Gehsteigverpflichtung enthalten die Bauordnungen fiir Karnten,
Steiermark und Salzburg-Land.
4. Oberbauherstellung
Einzelne Bauordnungen sehen auch Beitragsleistungen des Grund
eigentiimers (Anliegers) zur Herstellung der Fahrbahn vor. So ist nach
§ 23 der Bauordnung fiir Klagenfurt die Gemeinde berechtigt, einen Bei-
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trag zu begehren, der nach dem V erhiiltnis der V orteile, die der Gemeinde
einerseits und den Anliegern anderseits durch den Stra8enhau erwachsen,
zu bemessen und entsprechend der Lange der Stra8enfront auf die An
lieger aufzuteilen ist. Nach der Bauordnung fiir Wien (§ 51) und der
Bauordnung fiir Linz und Oberiisterreich (§ 38 der Bauordnungsnovelle
194 7) kann die Gemeinde fiir den erstmaligen Anh au an neuen V erkehrs
flachen einen Beitrag zu den Kosten der Herstellung dieser Flachen ein
heben; cine gleiche Moglichkeit besteht fiir schon bestehende V erkehrs
flachen beim erstmaligen Anbau auf bisher unhebauten Baupliitzen.
Die Hohe des Beitrages ergibt sich aus der anrechenbaren Frontliinge
des Bauplatzes und dem fiir den Quadratmeter festgesetzten Einheits
satz; das Ausma8 der anrechenbaren Fahrbahnbreite ist jedoch be
schriinkt. Bestimmte Baufiihrungen, insbesondere Einfamilien- und
Siedlungshiiuser, sind vom Anliegerbeitrag befreit. Nach § 14 Abs. 5
der Bauordnung fiir Niederiisterreich hat der Ahteilungswerber einen
Beitrag zu den Kosten der Herstellung der Fahrbahn der im Abteilungs
plan vorgesehenen Stra8en zu leisten; dieser Beitrag darf 80% der orts
iiblichen Kosten einer gewalzten Stra8e mit geniigendem Unterbau
nicht iibersteigen. Nach § 4 der Bauordnung fiir die Stadt Salzburg hat
der Abteilungswerber die Halfte der Kosten des Stra8enoberbaues zu
entrichten. Nach § 4 a der Innsbrucker Bauordnung ist die Gemeinde
berechtigt, bei Neu-, Zu- und Aufbauten von dem Bauwilligen einen
Beitrag zu den Herstellungskosten der offentlichen V erkehrsflache ein -
zuheben, und zwar auch dann, wenn das Baugrundstiick nicht unmittel
har an der Verkehrsflache oder an einer Stra8e des Hauptversorgungs
netzes liegt; die Hohe des Beitrages ergibt sich aus einem Einheitssatz,
vervielfacht mit der MaBzahl des anrechenbaren umbauten Raumes des
neuhergestellten Bauwerkes.
b) S on st i g e An 1ieger1 e is tung en
1. Anschlu8zwang
I. Wasserversorgung
Nach den Bestimmungen aller osterreichischen Bauordnungen hat der
Eigentiimer eines Gebiiudes, das Aufenthaltsriiume fiir Menschen ent
hiilt, fiir die Bereitstellung des erforderlichen W assers zu sorgen. Dieser
Verpflichtung kann grundsiitzlich durch die Anlage von Brunnen ent-
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sprochen werden, wenn diese geeignet sind, gesundheitlich einwand
freies Trinkwasser zu liefern. Mehrere Bauordnungen enthalten aber die
Verpflichtung, in jenen Fallen, in denen ein Rohrstrang einer offent
lichen W asserleitung im Bereiche des verbauten oder zur Verhauung vor
gesehenen Grundstiickes vorhanden ist, an diesen anzuschliefien (An
schluftzwang). Es sind dies die Bauordnungen fiir Wien (§ 91), Klagen
furt (§ 41), Salzburg-Stadt (§ 62), Innsbruck (§ 66), Graz (§ 29), Steier
mark (§§ 45, 46, 78 und 118), Vorarlberg (§ 44) und Burgenland (§ 61).
In diesen Fallen kann nur mit besonderer Bewilligung der Baubehorde
vom Anschlufi an die offentliche W asserleitung abgesehen werden.
Erfolgt der Anschlufi an diese, so sind hiefiir besondere Gebiihren
zu entrichten. Diese Anschlufigebiihren werden unter Bedachtnahme
auf die Kosten der Herstellung und die Erhaltung des Leitungsnetzes
ermittelt.
Die verfassungsrechtliche Situation ist hiebei folgende: N ach Art. 10
Abs. 1 Z. 10 Bundesverfassungsgesetz (B-VG) ist das Wasserrecht in
Gesetzgebung und V ollziehung Bundessache, doch kann nach Art. 10
Abs. 2 B-VG die Landesgesetzgebung in den in diesen Angelegenheiten
ergehenden Bundesgesetzen ermachtigt werden, zu genau zu bezeich
nenden einzelnen Bestimmungen Ausfiihrungsgesetze zu erlassen. Fiir
diese Landesgesetze sind die Bestimmungen des Art. 15 Abs. 6 B-VG
sinngemafi anzuwenden. Die Vollziehung der in solchen Fallen ergehen
den Ausfiihrungsgesetze steht dem Bund zu, doch bediirfen die Durch
fiihrungsverordnungen, soweit sie sich auf die Ausfiihrungsbestimmun
gen des Landesgesetzes beziehen, des vorherigen Einvernehmens mit der
betreffenden Landesregierung. Dieser verfassungsgesetzlichen Rechts
lage tragt das Bundesgesetz vom 19. Oktober 1934, BGBI. II, Nr. 316,
betreffend das Wasserrecht (Wasserrechtsgesetz, WRG), Rechnung. In
seinem § 32 ist bestimmt, dafi zur W ahrung der lnteressen eines gemein
niitzigen offentlichen W asserversorgungsunternehmens · AnschluBzwang
vorgesehen und daB die Einschrankung der Errichtung eigener Wasser
versorgungsanlagen oder deren Auflassung verfiigt werden kann, wenn
und insoweit die W eiterbeniitzung bestehender Anlagen die Gesundheit
gefahrden oder die Errichtung neuer Anlagen den Bestand der offent
lichen W asserleitung in wirtschaftlicher Beziehung bedrohen konnte.
Die W assergebiihren, welche fiir die Beniitzung einer offentlichen Was
serversorgungsanlage eingehoben werden, diirfen im Falle eines An
schlu6zwanges den Aufwand fiir die Erhaltung der Anlage sowie fiir die
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